CA ITALIANA03 67 87 0 2 IN NOME LEIPOP LO IT LANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Vito GIUSTINIANI Presidente R.G.N. 346/99 Consigliere Cron. Dott. Ernesto LUPO 8645 Rep. 926 VARRONE Rel. ConsigliereDott. Michele Dott. Italo PURCARO Consigliere Ud.07/01/02 - Dott. Giovanni Battista PETTI Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE S E N TEN ZA Richiesta copie 24 ORE dal Sig. sul ricorso proposto da: per diritti € 3. -2002 DI IO MA UI, DI IO MA LE, IL CANCELLIERE ... domiciliate elettivamente in ROMA VIA XX SETTEMBRE 98/E, presso lo studio dell'avvocato GAGLIARDI CARLO, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

ESPOSITO EP, ESPOSITO VA E AN (0 IN), domiciliati in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato DE TILLA MAURIZIO, giusta delega in atti;
- controricorrenti 2002 2 avverso la sentenza n. 622/98 della Corte d'Appello di -1- NAPOLI, sezione IV CIVILE depositata il 20/03/98; ...... rg.2363/1995; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/01/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione notificata a mezzo posta il 9-10/9/86 MA UI e MA LE DI IO convennero davanti al Tribunale di Napoli EP, IN (od anche AN ) e VA ESPOSITO esponendo che erano proprietarie dello stabile, sito in Capri, via Vittorio Emanuele n. 32, composto da dieci camere con bagni annessi ed accessori;
già condotto in locazione dai convenuti per uso albergo, come da atto stipulato in data 1°/9/1974 per la durata iniziale d'anni 5, che non avevano riconsegnato alle proprietarie alla prevista scadenza del 31/8/1983 ai sensi dell'art. 71 L. n. 392 del 1978. Aggiunsero le attrici che tale comportamento, che ancora si protraeva, era illegittimo, avendo continuato i conduttori a corrispondere le mensilità del vecchio canone, mentre ben diverso era il valore locativo di mercato d'un immobile ad uso alberghiero sito nel pieno centro dell'isola di Capri. Ciò premesso, le attrici sostennero che le controparti erano tenute al risarcimento del maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c., per il periodo del protrarsi dell'occupazione abusiva di tale immobile, dalla data di scadenza del 31/8/1983, già accertata da sentenza del medesimo Tribunale e quella del suo effettivo rilascio, da stabilire in corso di causa anche a mezzo d'apposita C.T.U. I convenuti si costituirono, chiedendo preliminarmente la sospensione del giudizio per avere impugnato la succitata sentenza dello stesso Tribunale risolutiva della locazione al 31/8/83; nel merito, contestarono la domanda, avendo esercitato un loro diritto e mancando la prova che le attrici avessero subito un maggior danno. Senza l'espletamento di attività istruttoria l'adito Tribunale, con sentenza 27 settembre 1994, condannò gli ESPOSITO al pagamento della somma complessiva di L. 28.800.000, con gli interessi dalla domanda al saldo, nonché alle spese processuali, ritenendo che il maggior danno ex art. 1591 c.c. andasse riconosciuto solo per il periodo dal 26/5/90 (data dell'offerta reale dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale) al 13/11/90 (data dell'effettivo rilascio), avendo i conduttori continuato a versare il canone contrattuale di L. 916.000 mensili a fronte di un canone di mercato di L. 5.000.000 (canone originario del 1983 di L.

3.365.000 mensili, accertato in sede giudiziale, rivalutato). Proponevano gravame gli ESPOSITO al quale resistevano le DI IO e la Corte di Appello di Napoli, con sentenza 20 marzo 1998, lo accoglieva, rigettando la domanda originaria delle appellate, che condannava alle spese del doppio grado, ritenendo che queste ultime non avessero dato la prova di avere subito un danno maggiore di quello corrispondente all'ammontare dei canoni contrattuali riscossi, neppure per il limitato periodo 26-5/13-11-90. Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso le DI IO, sulla base di un motivo, illustrato anche con memoria, al quale hanno resistito gli ESPOSITO con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con l'unico motivo le ricorrenti, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1591 c.c. e 56 L. n. 392 del 1978 nonché l'omessa motivazione sul punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., si dolgono che il giudice del gravame, contraddicendo quello di primo grado, abbia rigettato la loro domanda di risarcimento del maggior danno ex art. 1591 cit. per mancanza di prova, laddove al contrario la prova risultava per tabulas ed era rappresentata dalla differenza fra il canone di mercato (per un immobile alberghiero sito nel centro di Capri) di almeno 5 milioni al mese e quello contrattuale corrisposto dai conduttori di sole L. 916.000. La censura non è fondata. La Corte partenopea ha infatti motivato la sua statuizione negativa sulla base del rilievo che le locatrici non avevano neppure allegato "alcuna seria intenzione di utilizzare effettivamente in proprio il suddetto stabile", o "proposte di locazione per un canone di mercato superiore a quello corrisposto alle DI IO”, ovvero che esse “proprietarie ... avessero posto in vendita l'immobile" e che il protrarsi dell'occupazione aveva vanificato tale ulteriore eventualità; ed ha concluso che "non essendovi prova sull'an debeatur, alla luce della stessa prospettazione della domanda attrice, va negata in radice la stessa esistenza di tale maggior danno". Così motivando il giudice di appello si è uniformato al principio affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui "il maggior danno che il locatore assuma di aver subito per effetto della morosità del conduttore o del mancato, tempestivo rilascio dell'immobile locato (art. 1591 c.c.), scaturendo da una fonte di responsabilità ex contractu, va rigorosamente provato, nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare, dal locatore medesimo, sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità della ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzazione, onde far emergere il verificarsi di una lesione effettiva, nel patrimonio del locatore, ravvisabile nella circostanza del non averlo potuto locare o alienare a condizioni vantaggiose, e dimostrabile attraverso la prova dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero di altri, concreti propositi di utilizzazione (Cass. 4 giugno 1997 n. 4968 ex plurimis). Tale principio è d'uopo ribadire dal momento che anche le considerazioni svolte dal P.G. ed invitanti ad un ripensamento, offrono spunti validi sotto il profilo empirico (la maggior difficoltà di collocare sul mercato un immobile occupato rispetto ad uno libero) ma non sul piano logico e giuridico. Il ricorso va, pertanto, rigettato ancorché motivi di equità suggeriscono la compensazione delle spese del presente grado.

P. Q. M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 7 gennaio 2002, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL PRESIDENTE IL CONSIGLIERE ESTENSORE Scheham Depositata in Cancelleria IL CANCELLIEREC1 oggi, li 1313.01 Gina Casoli A M E R IL CANCELLERE C1 P Gina Gasoli CORTE SUPREMA CASSAZIONE 1407т. 20,60 presso l'Agenzia TOT 149.77 delle Entrate di Roma 2 il 17 1 2018 Si attesta la registrazione serie 4 al n. 2767 versate € Ass 71- 8065 6,00 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002) 77 5, 15