Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO FERRO - Presidente -
Dott. FRANCESCO MARIA FIORETTI - Consigliere -
Dott. GIUSEPPE MARIA BERRUTI - Consigliere -
Dott. SALVATORE SALVAGO - rel. Consigliere -
Dott. LUIGI MACIOCE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
COMUNE DI MILAZZO, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA DEL POPOLO 18, presso l'avvocato REGUS, rappresentato e difeso dall'avvocato LA MALFA ANTONINO, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
D'AM AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CRESCENZIO 9, presso l'avvocato AMATO E., rappresentata e difesa dall'avvocato CALDARERA MARIO, giusta procura margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 403/98 della Corte d'Appello di MESSINA, depositata il 22/10/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/10/2000 dal Consigliere Dott. Salvatore SALVAGO;

udito per il resistente, l'Avvocato Amato, con delega, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con sentenza del 22 ottobre 1998, la Corte di appello di Messina ha determinato rispettivamente in L. 55.755.000 ed in L. 27.590.000 le indennità dovute a IA D'MI per l'occupazione temporanea e la successiva espropriazione di un terreno di sua proprietà, riportato in catasto al foglio 8, part. 592, disposta a favore del comune di Milazzo con decreto sindacale del 18 ottobre 1995, al fine di realizzare 24 alloggi economici e popolari. Ha osservato al riguardo: a)che il c.t.u. aveva stimato il valore dell'immobile, di cui era pacifica la destinazione edificabile, in L. 151.800 con riferimento al mese di Ottobre 1990,applicando il metodo sintetico- comparativo;
e che, invece, doveva essere recepito quello di L. 210.000 al mq. determinato da una precedente sentenza della stessa Corte per un terreno limitrofo con riferimento proprio all'anno 1995, epoca del decreto ablativo;
b)che la stima doveva essere compiuta con il criterio posto dall'art. 5 bis della legge 359 del 1992, ma senza operare la decurtazione del 40% prevista dal 1^ comma perché il comune espropriante aveva offerto all'opponente l'indennità provvisoria di esproprio, tuttavia non quantificata dalla speciale Commissione di cui agli art. 15 e 16 della legge 865/1971,come previsto da detta normativa;
c)che l'indennità di occupazione andava infine liquidata, secondo la più recente giurisprudenza di questa Corte, in misura corrispondente agli interessi legali annui sull'indennità di espropriazione.
Per la cassazione di questa sentenza il Comune di Milazzo ha proposto ricorso per due motivi;
cui resiste la D'MI con controricorso.
Motivi della decisione
Con il primo motivo, il comune di Milazzo, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, si duole che la sentenza impugnata dopo avere accertato che il c.t.u. aveva determinato il valore dell'immobile espropriato in L. 151.800 mq., abbia invece privilegiato quello più elevato di L. 210.000 mq. perché stabilito da altra sentenza di quella Corte con riferimento ad un terreno limitrofo, pur esso espropriato nel 1995, senza considerare che quest'ultima decisione era stata gravata di ricorso per cassazione;
che anche essa aveva immotivatamente disatteso l'accertamento del consulente che aveva stimato il prezzo di quel bene in L. 196.000 mq e compiuto in effetti la valutazione con riferimento al giugno 1997; e che dunque in ogni caso si sarebbe dovuto detrarre il maggior valore attribuito, per poi mediarlo con gli altri indicati dal consulente.
Deduce, infine, che pur nell'ipotesi in cui la Corte di merito avesse inteso semplicemente rivalutare il valore accertato dal consulente, non era stata fornita alcuna ragione dell'incremento apoditticamente praticato nella misura del 38,33%, malgrado proprio in quegli anni i prezzi delle aree edificabili avessero subito una diminuzione per l'eccedenza dell'offerta rispetto alla domanda. Il motivo è fondato.
La Corte di merito ha, infatti, premesso che il consulente tecnico aveva accertato il valore dell'immobile espropriato con riferimento al mese di ottobre 1990, in L. 151.800 al mq. correttamente ricavandolo con il metodo c.d. sintetico-comparativo;
in base al quale erano stati presi in esame ben 4 immobili della zona aventi caratteristiche del tutto similari a quelle del terreno D'MI ed a cui altrettante sentenze della stessa Corte avevano attribuito questo valore.
E tuttavia, dopo tale esatta stima comparativa la stessa sentenza ha ritenuto di non poterla recepire perché riferita all'anno 1990 e non all'epoca del decreto ablativo (18 ottobre 1995), senza neppure chiedersi se tra i due momenti si fosse effettivamente registrato nella zona un aumento dei prezzi nella compravendita delle aree edificabili, ne' tanto meno accertare in quale misura il supposto incremento si fosse verificato;
ed ha, invece, ritenuto congrua la stima di L. 210.000 mq. attribuita da quella Corte con la precedente sentenza 252/1997 ad un terreno limitrofo appartenente al fratello dell'attrice, in quanto pur esso espropriato nel 1995. Ora è vero che il giudice di merito ben avrebbe potuto scegliere quest'ultimo dato in luogo di quelli presi in esame dal c.t.u., nonché di quelli offerti dal comune di Milazzo e costituiti sempre da precedenti decisioni della stessa Corte territoriale in altri procedimenti pur essi concernenti la stima dell'indennità di espropriazione di immobili siti nel medesimo territorio comunale, ma ciò solo dopo aver indicato gli elementi probatori e quelli logico- giuridici, nonché i criteri di valutazione che inducevano a privilegiarlo, primo fra tutti quello della rappresentatività (Cass. 4583/1990). Laddove quest'ultima nel caso è stata desunta dal solo criterio spaziale della contiguità fra i due terreni: e, quindi, dalla mera probabilità che il terreno della controricorrente, per la prossimità al fondo del fratello presentasse caratteristiche analoghe a quest'ultimo tanto con riferimento all'obbiettiva natura e consistenza morfologica, quanto in relazione alla disciplina urbanistica applicabile (Cass. 1218/1983; 4363/1988). Ma il comune ricorrente ha, altresì, trascritto la motivazione di detta sentenza 252/1997 concernente la stima dell'immobile in questione (senza contestazioni della controparte al riguardo), dalla quale risulta che anche in quell'occasione la Corte di Messina aveva disatteso altre emergenze istruttorie che dimostravano che ad un terreno della zona espropriato nel 1991 era stato attribuito il valore di L. 196.000 mq., sostituendolo con il più elevato valore di L. 210.000 in quanto ritenuto equo "attesa la naturale lievitazione dei prezzi che subiscono gli immobili nel corso degli anni"; ragion per cui la decisione è stata gravata di ricorso per cassazione dall'amministrazione espropriante.
Pertanto, la decisione suddetta non poteva assurgere a dato di comparazione, anzitutto perché difettava di un contenuto intrinseco, fondato su elementi certi ed obbiettivi, basandosi per la valutazione del bene non su criteri ancorati alla sua effettiva realtà di mercato, bensì su considerazioni meramente soggettive e del tutto apodittiche della stessa Corte;
e, quindi, perché il risultato della stima così ottenuta era tuttora sub iudice.
E siffatto risultato non poteva giustificarsi neppure considerandolo "l'opportuna rivalutazione" nel quinquennio 1990/1995, del valore accertato dal c.t.u., come la sentenza impugnata ha prospettato nella parte conclusiva della motivazione, perché tale generico rinvio è inidoneo a palesare il criterio e/o l'indice recepito dalla Corte per compierla. E, perché d'altra parte, se con esso la sentenza ha inteso avere riguardo al valore dell'immobile nel 1990, per poi aggiungervi l'importo dell'aumento del costo della vita verificatosi nel quinquennio successivo e calcolato in base agli indici Istat o ad altri indici riflettenti l'andamento dei prezzi al consumo, detto criterio è erroneo, perché le quotazioni del mercato immobiliare, come questa Corte ha più volte rilevato, sono influenzate da altri eterogenei fattori, del tutto diversi da questi ultimi e con essi non fungibili. Mentre se ha inteso rivalutare il prezzo suddetto in base ad indici e/o parametri specificamente attinenti alle variazioni di valore nel tempo delle aree edificabili, a maggior ragione ne doveva essere dimostrata con motivazione congrua la rappresentatività e perciò l'idoneità a documentare l'affermato incremento nella prospettata misura prossima al 33% proprio in un periodo caratterizzato, invece, da una notevole diminuzione di detti prezzi, tanto da richiedere ripetutamente l'intervento di provvedimenti legislativi a sostegno del settore.
Con il secondo motivo, deducendo violazione dell'art. 5 bis della legge 359/1992, l'amministrazione comunale censura la sentenza impugnata per aver escluso la decurtazione del 40% sull'indennità calcolata in base al criterio del 1^ comma della norma sudetta, malgrado tale meccanismo fosse stato previsto a seguito della sentenza 283/1993 della Corte Costituzionale soltanto per le espropriazioni antecedenti alla legge 359, mentre nel caso il decreto ablativo era stato pronunciato nel 1995 ed era stata ritualmente offerta l'indennità alla controparte che non aveva voluto addivenire ad alcuna cessione del bene.
Anche questo motivo è fondato.
Questa Corte ha ripetutamente affermato (sez. un. 12393/1992;
1148/1996; 5864/1999) che in seguito alla legge 359 del 1992, l'indennità di espropriazione per le aree edificabili si determina esclusivamente in base al criterio introdotto dall'art. 5 bis, 1^ comma della nuova legge, che ne prevede il calcolo in misura corrispondente alla semisomma tra valore di commercio del fondo ed il reddito dominicale dell'ultimo decennio, ulteriormente ridotta del 40%, con la conseguenza che l'importo così ottenuto risulta sostanzialmente corrispondente ad una somma di poco superiore al 30% del valore venale del bene.
Unico "contrappeso" alla nuova disciplina, di applicazione dunque generale ed inderogabile "per tutte le espropriazioni preordinate alla realizzazione, di opere o interventi da parte o per conto dello Stato, ..." e degli altri enti pubblici, è costituito dalla facoltà concessa all'espropriando, già dall'art. 12 della legge 865 del 1971,di addivenire alla "cessione volontaria dell'immobile": in tal caso, infatti, il legislatore, privilegiando "il (più rapido) strumento consensuale rispetto al (più macchinoso) strumento autoritativo e quindi, l'intendimento di favorire il proprietario che opti per la prima alternativa", gli consente anzitutto, accettando l'indennità provvisoria offerta dall'espropriante ai sensi dell'art. 11 di detta legge, di stipulare la cessione dell'immobile "per un prezzo non superiore al 50% dell'indennità provvisoria"; e, dopo il sopravvenire dell'art. 5 bis di convenire la cessione suddetta "in ogni fase del procedimento espropriativo", evitando in tal caso la decurtazione del 40% (2^ comma).
Dal quadro normativo ora esposto discende dunque, non già che il criterio per la determinazione del giusto indennizzo sia quello più favorevole, stabilito dal 2^ comma dell'art. 5 bis, tranne ad applicare il meccanismo punitivo del primo comma quale sanzione per quegli espropriati che propongano pretestuose opposizioni alla stima del l'indennità, che desterebbe notevoli sospetti di incompatibilità con il precetto dell'art. 24 Costit.; bensì che l'equo indennizzo è proprio quello previsto dal lo comma comunque assicurato all'espropriato con la facoltà di opporsi alla stima, e che il maggior importo stabilito dal secondo comma è un beneficio, un premio aggiuntivo (secondo alcuni studiosi non facente parte dell'indennizzo in senso stretto), attribuito a chi convenga la cessione volontaria del bene: così come conferma ancora una volta l'interpretazione offerta dalla Consulta, secondo cui il legislatore ha inteso "predisporre un meccanismo negoziale alternativo al procedimento autoritativo e di natura sostanzialmente transattiva, finalizzato a conseguire un effetto deflattivo del contenzioso ed acceleratorio delle procedure mediante l'offerta al proprietario di un quid pluris rispetto alla somma da lui conseguibile nell'ambito della procedura autoritativa" (Corte Costit. 300/2000; 262/2000;
283/1993).
Pertanto, in base a questo sistema il proprietario dell'immobile ha facoltà di accettare la stima e di convenirne la cessione, dopo aver valutato la eventuale convenienza di ottenere quel beneficio costituito dall'esclusione della decurtazione, ovvero di rifiutare l'indennità con conseguente sua rideterminazione, ad opera della competente commissione provinciale, nei confronti della quale potrà proporre opposizione al fine di ottenere una nuova liquidazione in via giudiziale: senza, peraltro, potersi sottrarre alla decurtazione, nemmeno nell'ipotesi in cui l'indennità accertata giudizialmente risulti superiore a quella offerta dal l'amministrazione ed a quella determinata dalla predetta commissione, in quanto la decurtazione - giova ripeterlo - è prevista dalla legge come criterio generale di determinazione dell'indennità, e non quale sanzione a carico dell'opponente (Cass. 12939/2000; 5940/2000). Nè a principi diversi è pervenuta la sentenza 1414 del 1997 di questa Corte, invocata dai giudici di Messina, che è stata peraltro, seguita da numerose altre successive che ne hanno ribadito le considerazioni: anzitutto perché tutte queste decisioni si sono riferite non già ad espropriazioni c.d. a regime, perché pronunciate dopo il sopravvenire dell'art.5 bis della legge 359 del 1992, come quella in esame, bensì a procedimenti in cui il decreto ablativo è stato adottato prima della legge suddetta;
ed a cui dunque risultava applicabile la sentenza additiva 283/1993 della Corte Costituzionale che per evitare una disparità di trattamento con i soggetti espropriandi che avrebbero potuto evitare la decurtazione convenendo la cessione dell'immobile, ha per queste situazioni di diritto transitorio, introdotto una fattispecie più semplice, connotata dalla attribuzione al soggetto già espropriato della facoltà di accettare l'indennità determinata secondo i criteri introdotti dalla legge sopravvenuta senza subire la prevista riduzione del 40%.
E, quindi, perché anche in merito a queste ultime espropriazioni la giurisprudenza ricordata dalla sentenza impugnata ha avuto cura di specificare che detta accettazione presuppone che l'espropriante formuli una nuova offerta effettivamente commisurata ai nuovi criteri sì da garantire (e non elidere) la facoltà di scelta del proprietario tra l'accettazione della indennità offerta pur in misura minore, ma esente da decurtazione ed il rischio della liquidazione giudiziale gravata dall'integrale applicazione del criterio riduttivo stabilito dalla norma;
e che tuttavia, ove l'offerta possegga siffatti caratteri e ciò malgrado non venga accettata dall'espropriato, il giudice di merito è tenuto comunque ad applicare il criterio generale di calcolo previsto dall'art. 5 bis, 1^ comma che impone l'ulteriore abbattimento del 40% (a prescindere dalla vicende e dall'esito del giudizio di opposizione e dal maggior prezzo dell'immobile in esso eventualmente determinato) :
il tutto precisando più volte che l'offerta dell'indennità deve necessariamente provenire dall'ente espropriante, che è il solo soggetto ad essere investito del relativo potere, perciò escludendosi che possa riguardare la determinazione giudiziale o quella contenuta nella consulenza tecnica di ufficio e, perfino l'indennità stabilita in via amministrativa, come, invece, ha erroneamente ritenuto la sentenza impugnata (Cass. 9207/1999;
1303/1999; 3905/1998).
A questi principi non si è invece, attenuta la Corte di Messina, la quale ha dato atto che il comune di Milazzo aveva offerto all'opponente l'indennità provvisoria di espropriazione;
che tale indennità era stata quantificata secondo i nuovi criteri introdotti dall'art. 5 bis della legge 359/92 (pag. 7); e che la D'MI non l'aveva accettata ne' stipulato la cessione volontaria prevista dal 2^comma della norma, preferendo invece proporre opposizione giudiziale;
e ciò malgrado ha escluso la decurtazione del 40%, consentita dalla menzionata norma solo nel caso in cui espropriato acconsenta alla cessione suddetta, in base a circostanze del tutto irrilevanti e successive alla vicenda considerata dal legislatore - come l'omessa offerta da parte del comune dell'indennità determinata in corso di giudizio dal c.t.u.- o addirittura indipendenti dalla volontà dell'amministrazione espropriante e non interferenti sul meccanismo giudiziale di determinazione dell'indennità: come la mancata stima della stessa da parte della Commissione provinciale di cui agli art. 15 e 16 della legge 865 del 1971. La sentenza impugnata va, pertanto, cassata in relazione ad entrambi i motivi di ricorso, con rinvio ad altra Corte di appello che si designa in quella di Catania che procederà a nuova determinazione dell'indennità di espropriazione in base al principi di diritto richiamati e provvederà alla liquidazione delle spese e del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Catania.
Così deciso in Roma, il 26 ottobre 2000.
Depositato in Cancelleria il 15 marzo 2001