Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CARBONE - Presidente -
Dott. Vincenzo FERRO - Consigliere -
Dott. Massimo BONOMO - Consigliere -
Dott. Sergio DI AMATO - Consigliere -
Dott. Stefano BENINI - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IA OU, IA AGOP, elettivamente domiciliati in ROMA VIA COSSERIA 5, presso l'avvocato ENRICO ROMANELLI, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato GRAZIANO DAL MOLIN, giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrenti -

contro
COMUNE DI COMO;

- intimato -

e sul 2 ricorso n 10777/98 proposto da:
COMUNE DI COMO, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ATTILIO FRIGGERI 95, presso l'avvocato LONGO LUCIO FILIPPO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ARNALDO VENTURA, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
IA OU, IA AGOP;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1629/97 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 23/05/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/06/99 dal Consigliere Dott. Stefano BENINI;

udito per il ricorrente, l'Avvocato Pafundi, con delega, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale;

udito per il resistente e ricorrente incidentale, l'Avvocato Longo, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 14.10.1993, AN OU e AN OP convenivano in giudizio il Comune di Como davanti alla Corte d'appello di Milano, opponendosi alla stima amministrativa e chiedendo la determinazione dell'indennità di esproprio relativamente a terreni di loro proprietà, espropriati già dal 1975 in favore dell'amministrazione convenuta, per la realizzazione di un piano di edilizia economica e popolare. Si costituiva in giudizio l'Amministrazione convenuta, contestando il fondamento della domanda, di cui chiedeva il rigetto. Con sentenza depositata il 23.5.1997, la Corte d'Appello di Milano, sul presupposto della natura edificatoria del terreno, caratterizzato dall'indice di fabbricabilità di mc. 3,5/mq. determinava l'indennità di esproprio ai sensi dell'art. 5 bis l.

8.8.1992 n. 359 in L. 174.766.415, avendo operato la decurtazione del 40% perché gli espropriati, tra le ipotesi di calcolo indicate dal c.t.u., avevano accettato non l'indennità correttamente determinata, ma una ad essi più favorevole.
Ricorrono per cassazione AN OU e AN OP, affidandosi ad un unico motivo, al cui accoglimento si oppone con controricorso il Comune di Como, che a sua volta propone ricorso incidentale fondato su tre motivi.
I ricorrenti principali hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve preliminarmente disporsi la riunione dei procedimenti ai sensi dell'art. 335 c.p.c., avendo essi ad oggetto ricorsi avverso la stessa sentenza.
Con l'unico motivo di ricorso, AN OU e AN OP denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 5 bis, comma 2, l.

8.8.1992 n. 359, dell'art. 12 l. 22.10.1971 n. 865 e degli artt. 24 e ss. l. 25.6.1865 n. 2359, censurano la sentenza impugnata per aver operato la decurtazione del 40% dell'indennità determinata secondo il criterio di cui al primo comma della norma citata: la Corte d'appello ha ritenuto che gli espropriati non abbiano accettato l'indennità determinata dal c.t.u. In realtà, dovendosi consentire ai soggetti già espropriati al momento di entrata in vigore della l. 359/92, di sottrarsi alla falcidia del 40% (come stabilito da Corte Cost. 16.6.1993, n. 283), l'accordo sull'indennità può intervenire solo in presenza di una proposta da parte dell'espropriante, che nella specie è mancata. Con il primo motivo, il Comune di Como, ricorrente incidentale, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. dell'art. 5 bis, commi 1, 3 e 4, l.

8.8.1992 n. 359, travisamento e insufficiente e illogica motivazione, si duole che il giudice di merito abbia affermato apoditticamente l'edificabilità dell'area, recependo acriticamente le conclusioni del c.t.u.: in primo luogo, all'epoca dell'esproprio (1975) mancavano del tutto le opere di urbanizzazione, viceversa considerate esistenti dal c.t.u. all'epoca dell'indagine peritale (1994), ed essendo la valutazione sulla edificabilità legata alla necessaria concorrenza dei due requisiti dell'edificabilità legale e di fatto, la situazione reale dei luoghi al compiersi della vicenda ablativa era quella propria di una zona assolutamente degradata;
in secondo luogo, gli espropriati si sono resi assolutamente inadempienti all'onere probatorio in ordine al requisito dell'edificabilità, avendo il Comune, viceversa, provveduto alla dimostrazione dell'assoluta inesistenza, nel 1975, delle infrastrutture urbanistiche, e della loro realizzazione solo in epoca recente.
Con il secondo motivo il ricorrente incidentale, denunciando travisamento e insufficiente e illogica motivazione sul criterio adottato per determinare il valore venale delle aree espropriate, si duole che il giudice di merito abbia affermato apoditticamente l'edificabilità dell'area, recependo l'arbitrario criterio di estimo adottato dal c.t.u., in quanto l'indice di mc. 3,5/mq. non corrisponde ne' alla disciplina urbanistica vigente al momento dell'apposizione del p.e.e.p., ne' tanto meno a quella stabilita dal p.e.e.p. stesso;
in secondo luogo la Corte d'appello ha disatteso le indicazioni fornite dal Comune ai fini dell'applicazione del metodo sintetico-comparativo, relative alla determinazione dell'indennità in altre cause aventi ad oggetto aree del tutto omogenee. Con il terzo motivo denuncia l'insufficienza e contraddittorietà della motivazione in quanto il giudice avrebbe erroneamente ritenuto di non poter accedere al metodo sintetico-comparativo, optando per il valore di trasformazione, illogicamente escludendo l'attendibilità dei valori indicati nei contratti di compravendita. L'unico motivo del ricorso principale è fondato.
Con la sentenza 16.6.1993, n. 283, la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 5 bis, 2 comma, nella parte in cui non prevede, a favore dei soggetti già espropriati al momento dell'entrata in vigore della legge e nei cui confronti l'indennità di esproprio non sia divenuta incontestabile, "il diritto di accettare l'indennità di cui al comma 1 con esclusione della riduzione del 40%". La sentenza ha determinato l'effetto di porre gli espropriati in condizione di sottrarsi, al pari di chi possa ancora convenire la cessione volontaria, all'abbattimento dell'indennità, sempre che siano posti in condizione di accettare un'offerta dell'ente espropriante, che è il solo soggetto ad essere investito del relativo potere, essendo escluso che l'accettazione possa riguardare la determinazione giudiziale o la consulenza tecnica di ufficio, o l'indennità stabilita in via amministrativa prima dell'entrata in vigore dell'art. 5 bis (Cass.17.4.1998, n. 3905; 9.2.1999, n. 1090; 16.2.1999, n. 1303), e che di conseguenza la decurtazione sia fatta dipendere dalla mancata accettazione dell'indennità in via di determinazione giudiziale. Venendo al ricorso incidentale, la stretta connessione dei primi due motivi, inerenti ai presupposti per l'applicabilità del criterio di cui all'art. 5 bis, l. 359/92, e alla concreta valutazione della edificabilità agli effetti della determinazione del valore del fondo espropriato, ne impone un esame congiunto.
Ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio secondo i criteri dell'art. 5 bis l. 359/92, l'edificabilità dell'area va ritenuta per il solo fatto che essa risulti tale in base alle previsioni urbanistiche, indipendentemente da ogni valutazione circa l'edificabilità di fatto, mentre eventuali cause di esclusione o riduzione delle possibilità effettive di edificabilità, come l'inesistenza di opere di urbanizzazione al momento dell'esproprio, non trasformano il terreno edificabile in agricolo, ma incidendo sulla sua concreta utilizzazione, e quindi sul valore di mercato dell'immobile, assumono influenza solo in sede di liquidazione dell'indennità di espropriazione (Cass.17.4.1999, n. 3839; 1.3.1999, n. 1699; 29.8.1998, n. 8648).
La Corte d'appello ha accertato che i suoli espropriati erano destinati, in base alla previsione di piano regolatore, ad edilizia estensiva, e tale destinazione è stata confermata dal successivo piano per l'edilizia economica e popolare. Ha anche affermato, con l'autorità che deriva dall'accertamento di fatto, insindacabile in cassazione, che l'edificabilità di fatto sussisteva all'epoca dell'esproprio, considerando le infrastrutture e l'ubicazione dell'area, essendo smentite le deduzioni del Comune dalle risultanze processuali. Quanto all'indice di fabbricabilità, anch'esso è il risultato di un'indagine di fatto, che risulta condotta con logicità e rigore, dandosi carico il giudice di merito di giustificare le differenze dello stesso indice da quello ritenuto in altri processi. Il terzo motivo è infondato. Il metodo sintetico-comparativo, che si avvale delle indicazioni costituite dal prezzo pagato per immobili omogenei, non è prescritto dalla legge, in cui manca l'indicazione di criteri vincolanti di valutazione (Cass.30.3.1998, n. 3320, in motivazione): la giurisprudenza, peraltro, in assenza di elementi idonei di raffronto, ammette l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo, corrispondente al prezzo che un eventuale acquirente sarebbe disposto a sborsare indipendentemente dall'andamento del mercato (Cass. 23 ottobre 1993, n. 10561; 12 ottobre 1989, n. 4080; 28 giugno 1984, n. 3823), e nella determinazione di questo, l'obiettivo è il valore di trasformazione del suolo, che risulta dalla differenza tra probabile valore venale dell'edificio costruibile sull'area interessata e probabile valore di costo dello stesso edificio.
Nessuna censura merita la sentenza impugnata ove, con motivazione del tutto logica e basata su dati obiettivi, ritiene non praticabile il metodo sintetico-comparativo, e procede alla valutazione fondata sul metodo analitico.
La sentenza va cassata in relazione alle censure accolte e rinviata per un nuovo esame, anche ai fini delle spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale. In relazione alle censure accolte cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano.