Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. GIOVANNI SILVIO COCO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
BE ST, elettivamente domiciliato in ROMA VLE BRUNO BUOZZI 32, presso lo studio dell'avvocato CARLO MARTUCCELLI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato GIANCARLO RIDOLFI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
STUDIO ATTICI ROMA IMMOBILI PR. ESTIGIO SRL, con sede in Roma, in persona del legale rappresentante p.t. Sig. CO RI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA R GRAZIOLI LANTE 16, presso lo studio dell'avvocato DOMENICO BONAIUTI, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 288/98 della Corte d'Appello di BOLOGNA, Sezione 3^ Civile, emessa il 13/02/98 e depositata il 13/03/98 (R.G. 850/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/01 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito l'Avvocato Carlo MARTUCCELLI;

udito l'Avvocato Domenico BONAIUTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il 9.7.1993 IN ER, al quale l'agenzia di mediazione immobiliare Studio IC di Roma ed Immobili di Prestigio s.r.l. aveva segnalato la possibilità di acquistare un appartamento sito in Roma per il presso di L. 1.100.000.000, sottoscrisse una "lettera di proposta di acquisto" indirizzata allo Studio IC, su modulo a stampa predisposto dall'agenzia e compilato a mano (nelle parti non stampate) dal titolare della stessa agenzia, nel quale proponeva di acquistare l'appartamento sito al piano attico e comprendente due unità catastali, prendendo atto che sull'immobile non gravava alcun'iscrizione ipotecaria. Dichiarò che il prezzo sarebbe stato pagato mediante gli ulteriori versamenti di L. 200.000.000 entro il 7.9.93, di L. 300.000.000 entro il 5.10.93 e del saldo "al rogito da stipularsi entro il 15.11.1993". Al momento della intervenuta accettazione della proposta da parte della proprietaria Impresa Immobiliare Italiana s.r.l. versò la somma di L. 20.000.000. Con atto di citazione notificato il 17.9.1993 espose:
- che, in occasione del versamento di detta somma, il venditore e l'agente immobiliare si erano impegnati a consegnare entro pochi giorni la documentazione catastale al notaio di fiducia del proponente che avrebbe dovuto predisporre il contratto preliminare;

- che il notaio aveva ottenuto la predetta documentazione solo il 7.9.93, data fissata per la conclusione del preliminare, rilevando che l'appartamento era costituito non da due, ma da una sola unità catastale e che, inoltre, era gravato da numerose iscrizioni ipotecarie;

- che egli si era dunque rifiutato di sottoscrivere il contratto preliminare, sospendendo ogni ulteriore versamento sia in ragione delle iscrizioni pregiudizievoli celategli al momento della proposta sia perché era sua intenzione utilizzare le due unità immobiliari per due nuclei familiari.
Domandò dunque che fosse pronunciata la risoluzione, per inadempimento della venditrice, del contratto di cui alla proposta accettata, con la condanna della proprietaria Impresa alla restituzione della somma di L. 20.000.000 e del mediatore Studio IC al risarcimento dei danni per aver inesattamente descritto l'immobile e per aver taciuto la sussistenza di iscrizioni pregiudizievoli.
Le società convenute resistettero ed agirono in via riconvenzionale:
l'Impresa domandando l'esecuzione del contratto, lo Studio IC chiedendo la condanna dell'attore al pagamento della provvigione nella concordata misura del 3% del prezzo.
Con sentenza del 14.12.1995 l'adito Tribunale di Rimini pronunciò la risoluzione del contratto e rigettò ogni altra domanda;
in particolare quella del mediatore Studio IC volta al pagamento della provvigione, ritenendolo responsabile di aver rappresentato una situazione difforme dal vero.
Propose appello la mediatrice società Studio IC, dolutasi tra l'altro del rigetto della propria domanda riconvenzionale di condanna del ER al pagamento della provvigione nell'assunto che essa ignorava la condizione catastale dell'immobile e la presenza di iscrizioni pregiudizievoli, sicché non ricorrevano i presupposti della responsabilità del mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c.. Con sentenza n. 288 del 1988 la corte d'appello di Bologna, in accoglimento del gravame, ha condannato il ER a pagare alla società mediatrice la somma di L. 33.000.000, oltre agli interessi ed alle spese del doppio grado.
Ha osservato la corte d'appello che il mediatore non risponde della ignorata inveridicità delle notizie raccolte da uno dei contraenti e riferite all'altro senza averle verificate e che solo in presenza di una prova specifica circa la consapevolezza da parte sua della effettiva situazione egli è responsabile per averla taciuta;
in ogni altro caso, la parte non può invocare l'applicazione dell'art. 1759 per sottrarsi al pagamento della provvigione.
Avverso detta sentenza ricorre per cassazione IN ER sulla base di tre motivi, cui resiste con controricorso la società Studio IC ed Immobili di Prestigio a r.l., che ha anche depositato memoria illustrativa.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Va preliminarmente rilevato che, non vertendosi in ipotesi di cause inscindibili o tra loro dipendenti, non sussiste l'esigenza - prospettata dalla società resistente - di integrare il contraddittorio nei confronti dell'Impresa Immobiliare Italiana s.r.l., cui il ricorso non è stato notificato e in confronto della quale l'impugnazione è ormai preclusa per gli effetti di cui all'art. 332 c.p.c.. 2.1. Col primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1759 e 1175 c.c., nonché insufficiente motivazione su un punto decisivo.
Il ricorrente si duole che la corte d'appello non abbia valutato l'operato della società di mediazione anche alla luce del principio di correttezza e buona fede, nonché delle regole di deontologia professionale dettate per la professione di mediatore. Nella specie il mediatore non si era limitato a tacere l'esistenza di iscrizioni ipotecarie, ma aveva espressamente affermato che l'immobile era libero da iscrizioni, così violando il proprio dovere di imparzialità ed inducendo il ER a concludere il contratto grazie ad una rappresentazione della situazione concreta difforme dal vero.

2.2. Col secondo motivo è denunciata omessa motivazione sul punto decisivo della controversia costituito dalla dedotta circostanza che l'immobile era costituito da una sola e non da due unità catastali, come invece affermato dalla società mediatrice all'atto del riempimento della proposta di acquisto poi sottoscritta dal ER, che non si sarebbe determinato a formularla se il mediatore non gli avesse fornito informazioni inesatte, in contrasto con i propri doveri di lealtà e di imparzialità.

2.3. Col terzo motivo viene dedotta falsa applicazione degli artt. 116 c.p.c. e 2697 c.c., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia per avere la corte di merito escluso la responsabilità della società mediatrice nell'assunto che le erronee affermazioni contenute nella proposta di acquisto, costituendo "la traduzione per iscritto delle caratteristiche dell'immobile rappresentate dalla proprietaria", potessero essere riferite solo alla proprietaria stessa. Con ciò prescindendo dalle circostanze che il mediatore era il destinatario diretto della proposta, come inequivocamente risultava dalla stessa "proposta di acquisto"; ed aveva inoltre materialmente compilato il modulo, assicurando alla parte acquirente la veridicità delle affermazioni ivi contenute.

3. I motivi, che per l'intima connessione delle doglianze che li sostanziano possono essere congiuntamente esaminati, sono fondati nel senso di cui appresso.
Dal rilievo che l'art. 1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note la corte di merito ha tratto il corollario che egli dunque non risponde in nessun caso della comunicazione di circostanze la cui inveridicità gli sia ignota. La conclusione è erronea, giacché il limite dell'obbligo di informazione che la disposizione in esame pone a carico del mediatore non esclude affatto la possibilità di configurare la sua responsabilità per aver dato ad uno dei contraenti informazioni obiettivamente non vere, segnatamente se esse vertano su circostanze di indubbio rilievo, quali quelle in questa sede evocate, attinenti tra l'altro all'affermata ed inveridica assenza di iscrizioni ipotecarie sull'immobile.
Il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, gli impone per contro di informare chi sia interessato all'acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi e gli sia tuttavia ignoto, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate.
Nella specie - com'è pacifico in fatto - il mediatore non s'è limitato a tacere quanto ignorava, ma ha positivamente affermato mediante la diretta compilazione della proposta d'acquisto recante tali dati, che non vi erano iscrizioni gravanti sull'immobile e che esso constava di due unità catastali, senza in alcun modo chiarire che ignorava quanto egli stesso dichiarava. Come era invece necessario secondo i canoni di correttezza nei rapporti commerciali, posto che l'affermazione di un fatto ne presuppone normalmente la conoscenza e non certo l'ignoranza; e che, per converso, un fatto ignorato è normalmente taciuto e non anche affermato (necessariamente come vero, giacché la sua affermazione sarebbe altrimenti inutile).

4. Accolto il ricorso per quanto di ragione, la sentenza va dunque cassata affinché il giudice del rinvio - che si designa in una diversa sezione della stessa corte d'appello - decida la causa alla luce degli enunciati principi e con motivazione adeguata, provvedendo anche a regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della corte d'appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 5 marzo 2001.
Depositato in Cancelleria il 15 maggio 2001