Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott FAVARA Ugo - Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco - rel. Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IO ND, in proprio e quale titolare dell'Albergo Elena di ZO ND, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CICERONE 28, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO NATOLI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato GIANFRANCO NASUTI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IO GI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MARCELLO PRESTINARI 13, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE RAMADORI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato LUIGI LEVATI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 547/00 della Corte d'Appello di GENOVA, emessa il 16/05/00 e depositata il 25/07/00 (R.G. 78/00);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/07/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato Gianfranco NASUTI;

udito l'Avvocato Giuseppe RAMADORI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis cpc depositato il 24.9.1997 ND ZO conveniva in giudizio il genitore GL ZO per sentire dichiarare tra essi sussistente il contratto di locazione alberghiera della durata di nove anni relativo all'immobile sito in Novi di proprietà del padre, che gli aveva concesso in godimento il bene con decorrenza 27.12.1996 per un corrispettivo pari all'importo di tutte le imposte relative all'immobile medesimo. Il convenuto contrastava la domanda e, in via riconvenzionale, chiedeva la condanna dell'attore al rilascio dell'immobile sul presupposto che il bene costituiva l'oggetto di un contratto di comodato, per il quale era stata sin dal 12.4.1996 richiesta la restituzione.
In corso di causa veniva rigettata la istanza di concessione di provvedimento ex art. 700 c.p.c, avanzata da ND ZO per ottenere nei confronti del genitore ordine di esecuzione di opere all'immobile imposte dalla autorità sanitaria, e, quindi, l'adito tribunale di Savona rigettava la domanda principale e, in accoglimento della riconvenzionale, condannava l'attore a rilasciare l'immobile.
Sulla impugnazione del soccombente, la Corte di appello di Genova, con sentenza depositata il 25.7.2000, confermava la decisione di primo grado con compensazione totale delle spese.
I giudici di appello ritenevano nella specie realizzato un contratto di comodato e non di locazione dell'immobile nella considerazione che il carattere di essenziale gratuità non risultava incompatibile con il pagamento da parte del comodatario, quale "modus" del contratto, delle imposte relative all'immobile medesimo. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso, basato su due mezzi di doglianza, ND ZO.
Resiste con controricorso GL ZO, che eccepisce la inammissibilità del ricorso.
Le parti hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto nonché la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - il ricorrente lamenta che il giudice di merito, male interpretando le norme di cui agli artt. 1571 e segg. e 1803 e segg. del codice civile, aveva ritenuto sussistere, nella specie, un contratto di comodato e non di locazione, pur avendo accertato il pagamento di imposte e tasse nonché delle migliorie apportate all'immobile in oggetto, il tutto in esecuzione di convenzione espressa delle parti.
Assume il ricorrente che, trattandosi di esborsi rilevanti, il pagamento dei suddetti importi non poteva non essere interpretato come corrispettivo di contratto di locazione, trattandosi di adempimento annuale.
Aggiunge anche che, in considerazione degli investimenti operati per l'esercizio della attività alberghiera e in rapporto ai necessari tempi lunghi per ammortizzarne la spesa e per creare un valore di avviamento all'impresa, il giudice di merito avrebbe dovuto presumere che all'iniziativa l'istante non si sarebbe indotto senza la più stabile garanzia di durata del rapporto, connessa ad un contratto di locazione.
Specifica, ancora, il ricorrente che, ben potendo il corrispettivo di locazione consistere, oltre che in un canone in danaro, in qualsiasi altra utilità, suscettibile di valutazione economica e non necessariamente a carattere periodico, ben poteva, nella specie, detto corrispettivo essere versato in unica soluzione, in relazione alla prevista o supposta durata del contratto di locazione. Osserva, infine, il ricorrente che nella locazione il sinallagma sussiste pur quando la controprestazione del godimento della cosa locata sia di misura modesta, ma non tanto esigua da dovere essere considerata simbolica ovvero meramente ricognitiva del diritto dominicale del concedente sicché se ne debba concludere che il negozio sia stato voluto nell'esclusivo interesse di colui che è stato immesso nella detenzione del bene.
Con il secondo mezzo di impugnazione - deducendo la insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - il ricorrente censura la sentenza denunciata nella parte in cui i giudici di appello avrebbero affermato che sono state pagate somme inferiori ai due milioni di lire, laddove esso istante, invece, avrebbe provveduto a pagare somme di gran lunga maggiori, sia a titolo di imposte e tasse relative all'immobile, sia per spese ordinarie e necessarie al bene medesimo.
Tanto premesso, osserva preliminarmente questo giudice di legittimità che la eccezione di inammissibilità del ricorso, proposta in relazione a pretesa violazione dell'art. 366 c.p.c. per mancata esposizione dei fatti di causa, non è fondata. Il requisito della esposizione sommaria dei fatti di causa, che la norma in questione richiede a pena di inammissibilità del ricorso, risulta, infatti, realizzato - siccome è indirizzo costante di questa Corte (ex plurimis Cass. n. 14728/2001; Cass. n. 12681/2001) - pur quando, ancorché in presenza di una premessa autonoma e distinta non analitica ne' particolareggiata circa la narrativa del fatto sostanziale e processuale del processo, sia comunque possibile desumere dal contesto complessivo del ricorso stesso il significato e la portata delle critiche rivolte alla impugnata sentenza nonché la cognizione chiara e completa delle vicende del processo e della posizione dei soggetti che vi hanno partecipato, senza per ciò dovere attingere ad altre fonti, compresa la stessa sentenza. Nella specie, nella lettura composita della parte narrativa del ricorso e della parte esplicativa dei motivi della impugnazione per cassazione, risultano (in modo evidente, compiuto e del tutto chiaro) gli elementi di fatto e di diritto idonei per una conoscenza della vicenda processuale e della portata delle censure rivolte alla sentenza di secondo grado.
Ritenuta la ammissibilità del ricorso, deve, tuttavia, questa Corte, procedendo all'esame congiunto dei due motivi di impugnazione, rilevare che le censure esposte non sono fondate, per cui il ricorso medesimo non merita di essere accolto. Sul problema posto all'attenzione di questa Corte circa la qualificazione del contratto, nel caso di specie, come comodato ovvero come locazione di bene immobile - in relazione al fatto che al negozio ineriscono pattuizioni accessorie, aventi ad oggetto il versamento di somme a carico del beneficiario del godimento del bene ed a favore del soggetto che gliene ha concesso l'uso - la giurisprudenza di legittimità esprime ormai l'indirizzo costante secondo cui il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se vi si inerisce un "modus" posto a carico del comodatario, di consistenza tale da non potere integrare le caratteristiche di vero e proprio godimento della cosa (Cass. n. 4976/97; Cass. n. 9718/90; Cass. n. 2091/85; Cass. n. 2151/84). In proposito, è stato precisato che la corresponsione di un compenso meramente simbolico, con significato ricognitivo del diritto dominicale del concedente, non esclude la figura del comodato, la quale, tra l'altro, comprende anche la ipotesi di pagamento dei canoni per luce ed acqua da parte del parente coabitante (Cass. n. 3834/80); la ipotesi di concessione gratuita dell'alloggio con l'onere di tenere presso di sè i figli del concedente (Cass. n. 2684/71); quella di versare i tributi e le spese inerenti all'immobile concesso in uso (Cass. n. 2534/58);
l'altra di prestazione di custodia nonché di oneri riguardanti la fornitura di energia elettrica e le spese di riparazione del fabbricato (Cass. n. 9718/90). Non è censurabile, perciò, la impugnata sentenza, la quale, mentre fa riferimento alla prevalenza delle deposizioni raccolte per escludere che il genitore abbia mai voluto concludere con il figlio un rapporto di locazione, ravvisa nella concessione del godimento dell'immobile a tempo indeterminato un vero e proprio contratto di comodato, la cui essenziale gratuità non è in contrasto con il patto in virtù del quale erano a carico del figlio le imposte gravanti sull'immobile, trattandosi non di corrispettivo, avente natura di controprestazione, ma di semplice "modus" del comodato medesimo.
Per il resto, quanto al pagamento delle imposte personali del genitore anche per il reddito ricavabile dall'immobile, il giudice di merito - contro la tesi del ricorrente, secondo cui anche detti esborsi a suo carico concorrerebbero ad integrare il vero e proprio prezzo della locazione - ha precisato che il pagamento di quanto innanzi era, in realtà, da riferire non al rapporto contrattuale di uso dell'immobile, ma ad altro rapporto di natura personale conseguente a pregresso mutuo, concesso dallo stesso genitore e in base al quale il figlio pagava somme che avrebbe dovuto restituire al padre.
La valutazione sul punto, compiuta dalla Corte territoriale, costituisce mera "quaestio facti", non censurabile in questa sede di legittimità in quanto fondata su argomentazioni logiche e congrue. Infine, circa le spese sostenute di propria iniziativa dal ricorrente per opere di miglioramento dell'immobile ai fini di una più redditizia gestione dell'azienda alberghiera, la mancata identificazione delle stesse quale corrispettivo di locazione costituisce affermazione esatta in diritto, in base alla norma di cui all'art. 1808 cod.civ., trattandosi di oneri che ben possono gravare sul comodatario, in quanto derivanti dalle necessità connesse con l'uso e la conservazione della cosa.
Il ricorso è rigettato e le spese del presente giudizio di legittimità restano interamente compensate sussistendone i giusti motivi.

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 11 luglio 2002.
Depositato in Cancelleria il 15 gennaio 2003