IN 5 0 73 /0 1 REPUBBLICA ITALIAI 4 LA CORTE SU REMADICASSAZIONE Oggetto Pagamento somma SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente R.G.N. 13186/96 Dott. Manfredo GROSSI Rel. Consigliere Dott. Roberto PREDEN Cron.10837 Consigliere Dott. Michele VARRONE Consigliere Rep.1785 Dott. Giuliano LUCENTINI Consigliere Ud. 12/12/00 Dott. Michele LO PIANO ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UPS C 00218 SENTENZA Richiesta copia studio sul ricorso proposto da: IL SOLE 24 ORE dal Sig. elettivamente domiciliato per diritti L. 300 VAN KESSEL PETRUS JOSEPHUS, 5 HER. 2001 it in ROMA VIALE BRUNO BUOZZI 99, IL CANCELLIERE presso 10 studio dell'avvocato ANTONIO D'ALESSIO, che lo difende, giusta LIRE 3000 CANCELLER delega in atti;
- ricorrente

contro

CG508983 A.D.A.M.M. SRL, con sede in Roma, in persona del legale CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato UFFICIO COPIE 201 Richiesta copia esecutiva in ROMA PIAZZA S LORENZO IN LUCINA 4, presso lo studio dal Sig. DEL CAT per diritti € dell'avvocato ENRICO DEL PRATO, che lo difende, giusta 11 27-02-2004 2000 procura speciale per TA GI OC di Roma IL CANCELLIERE 2027 dell' 01/12/99 rep. n. 14771; controricorrente avverso la sentenza n. 2077/96 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 17/05/96 e depositata il 30/05/96 (R.G. 1002/95); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/12/00 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Antonio D'ALESSIO; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 10.2.1992, TR EP AN SS conveniva davanti al Tribunale di Roma la ア S.r.l. A.D.A.M.M. proponendo opposizione avverso il de- creto ingiuntivo con il quale gli veniva intimato di pagare, in favore della predetta, la somma di £. 16.300.000, a titolo di penale per il mancato rilascio di un appartamento alla data prevista da un atto di transazione. A sostegno dell'opposizione deduceva: che la tran- sazione era stata stipulata, a seguito della convalida dello sfratto per finita locazione, con i precedenti proprietari dell'appartamento per consentire un ulte- riore periodo di godimento dell'immobile; che questo 2 era stato alienato alla società oppo-successivamente acquirente non potevasta;
che la società avvalersi della transazione, in quanto estranea alla convenzione;
che questa era comunque nulla, in quanto, menzionando una destinazione dell'immobile come "seconda casa" non corrispondente al vero, era elusiva delle norme impera- tive dettate dalla legge n. 392 del 1978 sulla durata ed il corrispettivo delle locazioni ad uso di abitazio- ne. La società opposta resisteva. Il tribunale, con sentenza del 5.12.1994, rigettava 1'opposizione e condannava 1'opponente al pagamento delle spese. Pronunciando sull'appello del AN SS, al quale .: aveva resistito la S.r.l. A.D.A.M.M., la Corte d'appello di Roma, con sentenza del 30.5.1996, lo ri- gettava e condannava l'appellante al pagamento delle spese. Considerava la corte che, avendo il pretore, su istanza di ED e NA NU, precedenti proprie- tari e locatori dell'immobile, convalidato lo sfratto per finita locazione alla data del 31.5.1987, e fissato per l'esecuzione la data del 26.1.1989, tra le parti era intervenuto un accordo che prevedeva il rilascio dell'appartamento alla data del 31.12.1990, il pagamen- to del corrispettivo mensile di £. 3.000.000, una pena- 3 le di £.100.000 giornaliere per ogni giorno di ritardo nella riconsegna;
che con tale accordo, di natura tran- sattiva, veniva regolamentato l'ulteriore periodo di protrazione del rapporto locatizio;
che nel rapporto di locazione così protratto era subentrata, per effetto dell'acquisto dell'immobile, ai sensi dell'art. 1602 C.C., la società; che non era ravvisabile nullità della convenzione, poiché l'immobile locato era espressamente destinato a "seconda casa ed ufficio di rappresentan- za", con conseguente inapplicabilità della normativa sull'equo canone, in quanto volta a tutelare esclusiva- mente l'esigenza primaria dell'abitazione. Avverso la sentenza il AN SS ha proposto ri- corso per cassazione, affidato a due motivi. Ha resistito, con controricorso, la S.r.l. A.D.A.M.M. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Va in primo luogo esaminato il secondo motivo, con il quale il ricorrente denuncia: violazione e fal- sa applicazione dei principi vigenti in tema di effetti e di limiti soggettivi della transazione nonché dell'art. 1602 c.c.; nullità della sentenza;
difetto di motivazione. Deduce il ricorrente che erroneamente la corte d'appello ha ritenuto applicabile nella fattispecie 4 l'art. 1602 c.c. Sostiene che, avendo egli stipulato con i preceden- ti proprietari e locatori una transazione, con conte- stuale presa d'atto della cessazione della locazione, non è configurabile il subentro della società acquiren- te dell'immobile nella posizione dei danti causa, e non può quindi ritenersi consentito alla predetta di avva- lersi dell'accordo transattivo.

1.1. Il motivo non è fondato. La corte territoriale ha ritenuto che, in virtù dell'atto di transazione stipulato, a seguito di conva- lida di sfratto, tra i signori NU, locatori, ed il AN SS, conduttore, con il quale il rilascio dell'immobile veniva dilazionato per circa due anni, si sarebbe protratto, per il detto periodo, il precedente rapporto di locazione, e che, non essendosi ancora esaurito il rapporto al momento dell'acquisto da parte della S.r.

1. A.D.A.M.M., quest'ultima era subentrata nella locazione così proseguita. La conclusione alla quale è giunta la corte d'appello è esatta, e va tenuta ferma, previa correzio- ne della motivazione in punto di diritto. Non è invero corretto ravvisare nella fattispecie, quale effetto della transazione, una prosecuzione del precedente rapporto di locazione, cessato in virtù di 5 convalida di sfratto, dovendosi invece ritenere costi- tuito, mediante transazione, un nuovo rapporto di loca- zione disciplinato in via esclusiva dall'accordo tran- sattivo e, per analogia, dalla normativa generale sulle locazioni. In tal senso è la costante giurisprudenza di questa S.C., secondo cui, qualora le parti del contratto di locazione di un immobile urbano definiscano transatti- vamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata del rapporto e l'ammontare del canone, stabilen- do fra l'altro una determinata scadenza per il rilascio dell'immobile ed un certo corrispettivo per il suo ul- teriore godimento, questo nuovo rapporto, ancorchè di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamen- tazione nei patti del negozio transattivo e, in via analogica, nella normativa generale delle locazioni ur- bane, ma si sottrae data la sua genesi e l'unicità il complesso rapporto della causa che avvince 1 alla speciale disciplina giuridica che regola la materia delle locazioni (leggi di proroga legale, legge cosid- detta dell'equo canone e successive modificazioni) cui ё assolutamente insensibile (sent. n. 3270/91; n. 5711/91). Ed è appunto in tale nuovo rapporto di natura loca- tizia, in corso. alla data dell'acquisto secondo quanto 6 accertato dalla corte d'appello, che è subentrata, in A. D. A. M.M. ai sensi veste di locatrice, la S.r.l. dell'art. 1602 c.C., divenendo titolare dei diritti e delle obbligazioni derivanti dalla convenzione.

2. Con il primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 e difetto di motivazione, deduce il ricorrente che erroneamente la corte d'appello ha disatteso l'eccezione di nullità dell'atto di transazione, per violazione delle norme imperative dettate dalla legge sull'equo canone. Sostiene che la transazione con la quale è stata prevista la protrazione del godimento dell'immobile per circa un biennio, successivamente alla convalida di sfratto per finita locazione, con determinazione di un canone superiore a quello legale e clausola penale per il ritardato rilascio, sul presupposto, non corrispon- dente alla realtà, dell'uso dell'appartamento come se- conda casa ed ufficio di rappresentanza costituisce strumento elusivo della disciplina dell'equo canone, ed è pertanto affetta da nullità.

2.1. Il motivo non è fondato. Come già rilevato, alla stregua delle suindicate pronunce di questa S.C., deve ritenersi che con la transazione di cui trattasi è stato costituito un rap- 7 porto avente natura di locazione, ma non soggetto alla disciplina imperativa in materia di locazioni. Ciò già consente di escluderne la nullità per inos- servanza della disciplina dettata per le locazioni ad uso di abitazione dalla legge n. 392 del 1978 quanto a durata ed importo del canone. rispondenza alla Va comunque rilevato che la non effettiva realtà della destinazione dell'appartamento ad uso di "seconda casa" (e cioè non ad uso di abita- zione primaria, per il quale soltanto è apprestata la disciplina imperativa dell'equo canone di cui alla leg- ge n. 392 del 1978) è in questa sede soltanto affermata dal ricorrente, che non deduce l'omesso esame di speci- fici documenti ° la mancata ammissione di ben precisi mezzi di prova volti a dimostrare, in sede di merito, il carattere elusivo della convenzione.

3. In conclusione, il ricorso è respinto.

4. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorren- te al pagamento, in favore della resistente, delle spe- 177.500 4.... se, che liquida in £... oltre £.. 2.500.000 (due milioni cinquecentomila) per onorari. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del- 8 la terza sezione civile della Corte di cassazione, il 12.12.2000. IL PRESIDENTE IL CONSIGLIERE EST, سکتا؟ b urde homi Depositato in Cancelleria LO LAK. IL CANCELLIERE C1 OGGI, IL COLLABORATORE DI CANCELLERIA Concetta Ammendola (Concetta Amendola) CONTE SUPREMA CASSAZIONE : Si attesta la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 2 27.6.2011 serie 4 al n. 33260 versate € 172,10 60000 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 20/5/2002) 310000 1097 129,11 4567 30.99 8067 1200 172,00 9