CASS
Sentenza 2 dicembre 2025
Sentenza 2 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 02/12/2025, n. 31398 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 31398 |
| Data del deposito : | 2 dicembre 2025 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 19200/2024 R.G. proposto da: AZIENDA AGRICOLA G. LA – TERRE DELLA BARONIA S.R.L., in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante pro tempore LA IU IT, nonché quest’ultima in proprio, rappresentate e difese dagli avvocati MA DI TO e IU MA giusta procura in atti ed elettivamente domiciliate presso gli indirizzi pec dei predetti difensori;
– ricorrenti – contro LA IU, rappresentato e difeso dagli avvocati NN VA e OL UG giusta procura in atti ed elettivamente domiciliato presso gli indirizzi pec dei predetti difensori;
– controricorrente – avverso la sentenza n. 1215/2024 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 16/07/2024; Civile Sent. Sez. 2 Num. 31398 Anno 2025 Presidente: ORILIA LORENZO Relatore: MOCCI MAURO Data pubblicazione: 02/12/2025 2 di 6 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2025 dal Consigliere dr. MAURO MOCCI. Udito il Pubblico Ministero dott. Fulvio Troncone. Udito l’avv. IU Mazzarella per le ricorrenti. Udita l’avv. Paola Puglisi per il controricorrente. FATTI DI CAUSA IU IL evocò in giudizio innanzi al Tribunale di Agrigento l’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e la figlia GI RI IL, socia di maggioranza e amministratrice della società, per sentir dichiarare in suo favore il diritto di usufrutto su un compendio immobiliare in Campobello di Licata e condannare le convenute alla restituzione degli immobili in controversia e dei relativi frutti, maturati e non percepiti. Costituendosi in giudizio, le convenute eccepirono la prescrizione del diritto di usufrutto per non uso ventennale e spiegarono domanda riconvenzionale volta a ottenere la condanna dell’attore al pagamento degli interessi sulle somme impiegate per le accessioni apportate agli immobili e al rimborso delle imposte gravanti su tali beni o, in subordine, la compensazione dei menzionati crediti con quanto eventualmente dovuto all’attore. Con sentenza non definitiva, il Tribunale di Agrigento accolse le domande attoree e la domanda riconvenzionale ex art. 983 c.c., limitatamente al quinquennio antecedente alla stessa. Con successiva sentenza definitiva, in esito ad una c.t.u., il Tribunale adito dichiarò il difetto di legittimazione passiva di GI RI IL in proprio e condannò l’ZI LA al pagamento dei frutti, nella minor somma risultante dalla compensazione dei crediti delle parti, oltre interessi legali. L’ZI LA e GI RI IL impugnarono la predetta decisione. IU IL resistette al gravame. 3 di 6 Con sentenza n. 1215 del 16 luglio 2024, la Corte d’appello di Palermo dichiarò inammissibile l’impugnazione proposta dall’amministratrice della società e rigettò per il resto l’appello, stante la correttezza e la puntuale argomentazione circa le modalità impiegate dal consulente del Tribunale ai fini della quantificazione dei valori richiestigli. Avverso tale sentenza l’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e GI RI IL propongono ricorso a questa Corte, affidandosi ad un’unica censura, mentre IU IL resiste con controricorso. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso. In prossimità della pubblica udienza le ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE Preliminarmente la Corte da atto di non ravvisare la necessità della riunione del presente giudizio con quello di cui al R.G. 18997/24, trattandosi di due sentenze definitive, emesse in tempi diversi. Attraverso un’unica doglianza, articolata in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c., le ricorrenti denunziano la violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 19, 20 e 29 del D.P.R. n. 1142, 1.12.1949. Il Giudice di secondo grado avrebbe acriticamente aderito alle conclusioni del c.t.u., che aveva calcolato un saggio di fruttuosità abnorme e fuori mercato, in violazione delle norme relative alla determinazione della rendita catastale degli immobili e del saggio di interesse del capitale fondiario. Il ricorso è inammissibile. Con il gravame era stata censurata, in primo luogo, la commisurazione dei frutti. Afferma la sentenza impugnata: “Gli appellanti, censurata la scelta dell’ausiliario di fare riferimento, per la individuazione del valore di mercato degli immobili, ai dati ricavabili dalla banca dati 4 di 6 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare riguardanti il Comune di Naro, limitrofo a quello di Campobello di Licata, si dolgono, in particolare, dell’applicazione, ai fini dei calcoli svolti dal c.t.u., di un “saggio di fruttuosità” pari al 4,8%, richiamando, a tal fine, la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 6/2012, secondo la quale simile saggio dovrebbe essere, per gli immobili speciali del settore terziario o produttivo (ossia quelli di categoria D), pari al 2%. Denunciano, ancora, l’errore che sarebbe stato commesso nel non considerare che il mercato delle locazioni esprime delle redditività lorde per cui, nel caso in esame, sui valori locativi utilizzati per il calcolo del saggio di fruttuosità si sarebbero dovute operare delle detrazioni, riguardanti le percentuali di incidenza di spese e rischi espressamente elencate dalla menzionata circolare e relative a: spese di amministrazione (per il 2%); spese di manutenzione (per il 12%); spese di conservazione (per l’01% quale quota di assicurazione ed il 12% quale quota di perpetuità); rate di fitto dovute e non pagate (per il 3%); perdite relative agli sfitti;
il tutto per un totale non inferiore al 30%. Aggiungono che il c.t.u. avrebbe dovuto anche determinare l’alea per gli sfitti (di cui ipotizzano tre diverse ipotesi di incidenza, per il 30%, 35% e 40%), considerando la quale (insieme alle riduzioni di cui si è detto), il saggio di fruttuosità si attesterebbe sempre ben al di sotto del 4,8%, risultando pari, rispettivamente, all’1,92%, all’1,68% ed all’1,44%. Deducono che il valore locativo di appartamenti ed uffici dovrebbe essere ridimensionato, trattandosi di immobili che non sono siti nel centro del comune di Campobello di Licata e che non hanno un proprio mercato, non potendo essere locati a terzi indipendentemente dal resto del complesso di cui sono parte integrante. Soggiungono che dovrebbe tenersi conto del fatto che l’usufrutto in questione trova stretti confini di praticabilità riconnessi alla 5 di 6 situazione di compossesso ed alla necessità di rispettare l’attività imprenditoriale”. Gli appellanti censurano, altresì, la quantificazione degli interessi maturati sulle somme spese per la realizzazione delle costruzioni. Lamentano che l’ausiliario abbia omesso di considerare numerosissime fatture di spesa registrate in contabilità, le quali non riguardano interventi di manutenzione ordinaria ma di ampliamento e di nuova costruzione, rilevanti ai sensi dell’art. 983 c.c.. Chiedono, quindi, che il relativo importo venga calcolato sulla somma complessiva di €4.953.842,95, risultante dalla documentazione.” A fronte della completa ed esaustiva replica della Corte d’appello, la ricorrente ripropone le stesse censure, che attengono ai criteri tecnici utilizzati dal C.T.U. e che esulano dal perimetro del giudizio di legittimità. Sotto diverso profilo, in tema di ricorso per cassazione per vizio di motivazione, la parte che lamenti l'acritica adesione del giudice di merito alle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio non può limitarsi a far valere genericamente lacune di accertamento o errori di valutazione commessi dal consulente o dalla sentenza che ne abbia recepito l'operato, ma, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione ed al carattere limitato del mezzo di impugnazione, ha l'onere di indicare specificamente le circostanze e gli elementi rispetto ai quali invoca il controllo di logicità, trascrivendo integralmente nel ricorso almeno i passaggi salienti e non condivisi della relazione e riportando il contenuto specifico delle critiche ad essi sollevate, al fine di consentire l'apprezzamento dell'incidenza causale del difetto di motivazione (Sez. 3, n. 19989 del 13 luglio 2021). Nel caso di specie, manca totalmente la riproduzione delle affermazioni della relazione da cui sia possibile verificare il contenuto delle doglianze. 6 di 6 Al rigetto del ricorso segue la condanna dell’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e di GI RI IL alla rifusione delle spese processuali in favore del controricorrente IU IL. La Corte dà atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto, da parte delle ricorrenti.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, rigetta il ricorso. Condanna l’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e GI RI IL al pagamento delle spese processuali a favore di IU IL, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 8.000 (ottomila) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%. Dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che l’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e GI RI IL sono tenute a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto. Così deciso in Roma il 13 novembre 2025, nella camera di consiglio delle Seconda Sezione Civile. IL PRESIDENTE RE LI IL CONSIGLIERE ESTENSORE RO CC
– ricorrenti – contro LA IU, rappresentato e difeso dagli avvocati NN VA e OL UG giusta procura in atti ed elettivamente domiciliato presso gli indirizzi pec dei predetti difensori;
– controricorrente – avverso la sentenza n. 1215/2024 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 16/07/2024; Civile Sent. Sez. 2 Num. 31398 Anno 2025 Presidente: ORILIA LORENZO Relatore: MOCCI MAURO Data pubblicazione: 02/12/2025 2 di 6 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2025 dal Consigliere dr. MAURO MOCCI. Udito il Pubblico Ministero dott. Fulvio Troncone. Udito l’avv. IU Mazzarella per le ricorrenti. Udita l’avv. Paola Puglisi per il controricorrente. FATTI DI CAUSA IU IL evocò in giudizio innanzi al Tribunale di Agrigento l’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e la figlia GI RI IL, socia di maggioranza e amministratrice della società, per sentir dichiarare in suo favore il diritto di usufrutto su un compendio immobiliare in Campobello di Licata e condannare le convenute alla restituzione degli immobili in controversia e dei relativi frutti, maturati e non percepiti. Costituendosi in giudizio, le convenute eccepirono la prescrizione del diritto di usufrutto per non uso ventennale e spiegarono domanda riconvenzionale volta a ottenere la condanna dell’attore al pagamento degli interessi sulle somme impiegate per le accessioni apportate agli immobili e al rimborso delle imposte gravanti su tali beni o, in subordine, la compensazione dei menzionati crediti con quanto eventualmente dovuto all’attore. Con sentenza non definitiva, il Tribunale di Agrigento accolse le domande attoree e la domanda riconvenzionale ex art. 983 c.c., limitatamente al quinquennio antecedente alla stessa. Con successiva sentenza definitiva, in esito ad una c.t.u., il Tribunale adito dichiarò il difetto di legittimazione passiva di GI RI IL in proprio e condannò l’ZI LA al pagamento dei frutti, nella minor somma risultante dalla compensazione dei crediti delle parti, oltre interessi legali. L’ZI LA e GI RI IL impugnarono la predetta decisione. IU IL resistette al gravame. 3 di 6 Con sentenza n. 1215 del 16 luglio 2024, la Corte d’appello di Palermo dichiarò inammissibile l’impugnazione proposta dall’amministratrice della società e rigettò per il resto l’appello, stante la correttezza e la puntuale argomentazione circa le modalità impiegate dal consulente del Tribunale ai fini della quantificazione dei valori richiestigli. Avverso tale sentenza l’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e GI RI IL propongono ricorso a questa Corte, affidandosi ad un’unica censura, mentre IU IL resiste con controricorso. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso. In prossimità della pubblica udienza le ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE Preliminarmente la Corte da atto di non ravvisare la necessità della riunione del presente giudizio con quello di cui al R.G. 18997/24, trattandosi di due sentenze definitive, emesse in tempi diversi. Attraverso un’unica doglianza, articolata in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c., le ricorrenti denunziano la violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 19, 20 e 29 del D.P.R. n. 1142, 1.12.1949. Il Giudice di secondo grado avrebbe acriticamente aderito alle conclusioni del c.t.u., che aveva calcolato un saggio di fruttuosità abnorme e fuori mercato, in violazione delle norme relative alla determinazione della rendita catastale degli immobili e del saggio di interesse del capitale fondiario. Il ricorso è inammissibile. Con il gravame era stata censurata, in primo luogo, la commisurazione dei frutti. Afferma la sentenza impugnata: “Gli appellanti, censurata la scelta dell’ausiliario di fare riferimento, per la individuazione del valore di mercato degli immobili, ai dati ricavabili dalla banca dati 4 di 6 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare riguardanti il Comune di Naro, limitrofo a quello di Campobello di Licata, si dolgono, in particolare, dell’applicazione, ai fini dei calcoli svolti dal c.t.u., di un “saggio di fruttuosità” pari al 4,8%, richiamando, a tal fine, la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 6/2012, secondo la quale simile saggio dovrebbe essere, per gli immobili speciali del settore terziario o produttivo (ossia quelli di categoria D), pari al 2%. Denunciano, ancora, l’errore che sarebbe stato commesso nel non considerare che il mercato delle locazioni esprime delle redditività lorde per cui, nel caso in esame, sui valori locativi utilizzati per il calcolo del saggio di fruttuosità si sarebbero dovute operare delle detrazioni, riguardanti le percentuali di incidenza di spese e rischi espressamente elencate dalla menzionata circolare e relative a: spese di amministrazione (per il 2%); spese di manutenzione (per il 12%); spese di conservazione (per l’01% quale quota di assicurazione ed il 12% quale quota di perpetuità); rate di fitto dovute e non pagate (per il 3%); perdite relative agli sfitti;
il tutto per un totale non inferiore al 30%. Aggiungono che il c.t.u. avrebbe dovuto anche determinare l’alea per gli sfitti (di cui ipotizzano tre diverse ipotesi di incidenza, per il 30%, 35% e 40%), considerando la quale (insieme alle riduzioni di cui si è detto), il saggio di fruttuosità si attesterebbe sempre ben al di sotto del 4,8%, risultando pari, rispettivamente, all’1,92%, all’1,68% ed all’1,44%. Deducono che il valore locativo di appartamenti ed uffici dovrebbe essere ridimensionato, trattandosi di immobili che non sono siti nel centro del comune di Campobello di Licata e che non hanno un proprio mercato, non potendo essere locati a terzi indipendentemente dal resto del complesso di cui sono parte integrante. Soggiungono che dovrebbe tenersi conto del fatto che l’usufrutto in questione trova stretti confini di praticabilità riconnessi alla 5 di 6 situazione di compossesso ed alla necessità di rispettare l’attività imprenditoriale”. Gli appellanti censurano, altresì, la quantificazione degli interessi maturati sulle somme spese per la realizzazione delle costruzioni. Lamentano che l’ausiliario abbia omesso di considerare numerosissime fatture di spesa registrate in contabilità, le quali non riguardano interventi di manutenzione ordinaria ma di ampliamento e di nuova costruzione, rilevanti ai sensi dell’art. 983 c.c.. Chiedono, quindi, che il relativo importo venga calcolato sulla somma complessiva di €4.953.842,95, risultante dalla documentazione.” A fronte della completa ed esaustiva replica della Corte d’appello, la ricorrente ripropone le stesse censure, che attengono ai criteri tecnici utilizzati dal C.T.U. e che esulano dal perimetro del giudizio di legittimità. Sotto diverso profilo, in tema di ricorso per cassazione per vizio di motivazione, la parte che lamenti l'acritica adesione del giudice di merito alle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio non può limitarsi a far valere genericamente lacune di accertamento o errori di valutazione commessi dal consulente o dalla sentenza che ne abbia recepito l'operato, ma, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione ed al carattere limitato del mezzo di impugnazione, ha l'onere di indicare specificamente le circostanze e gli elementi rispetto ai quali invoca il controllo di logicità, trascrivendo integralmente nel ricorso almeno i passaggi salienti e non condivisi della relazione e riportando il contenuto specifico delle critiche ad essi sollevate, al fine di consentire l'apprezzamento dell'incidenza causale del difetto di motivazione (Sez. 3, n. 19989 del 13 luglio 2021). Nel caso di specie, manca totalmente la riproduzione delle affermazioni della relazione da cui sia possibile verificare il contenuto delle doglianze. 6 di 6 Al rigetto del ricorso segue la condanna dell’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e di GI RI IL alla rifusione delle spese processuali in favore del controricorrente IU IL. La Corte dà atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto, da parte delle ricorrenti.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, rigetta il ricorso. Condanna l’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e GI RI IL al pagamento delle spese processuali a favore di IU IL, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 8.000 (ottomila) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%. Dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che l’ZI LA G. IL – Terre della AR s.r.l. e GI RI IL sono tenute a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto. Così deciso in Roma il 13 novembre 2025, nella camera di consiglio delle Seconda Sezione Civile. IL PRESIDENTE RE LI IL CONSIGLIERE ESTENSORE RO CC