Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PASQUALE REALE - Presidente -
Dott. VINCENZO PROTO - Consigliere -
Dott. MA GABRIELLA LUCCIOLI - Consigliere -
Dott. FABRIZIO FORTE - Consigliere -
Dott. STEFANO BENINI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COMUNE DI CATANZARO, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ALESSANDRO SEVERO 73, presso l'avvocato SALERNI M., rappresentato e difeso dall'avvocato PAPARO ALDO, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
ET TA, ET MA EN, elettivamente domiciliate in ROMA VIA CRESCENZIO 54, presso l'avvocato ANTONIO SFERRÀ CARINI, che le rappresenta e difende unitamente all'avvocato VINCENZO ARNÒ, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 28/99 della Corte d'Appello di CATANZARO, depositata il 26/01/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/02/2001 dal Consigliere Dott. Stefano BENINI;

udito per il ricorrente, l'Avvocato Paparo, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito per i resistenti, l'Avvocato Sferra Carini, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per l'accoglimento per quanto di ragione del primo motivo;
rigetto del secondo e terzo motivo;

l'assorbimento del quarto motivo del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 24.6.1997, ET LE e ET MA SE convenivano in giudizio il Comune di Catanzaro davanti alla locale Corte d'appello opponendosi alla stima e chiedendo la determinazione dell'indennità di occupazione e di esproprio relativamente a terreni in loc. Casciolino, già di proprietà del loro dante causa ET CE, assoggettati a procedura espropriativa da parte dell'amministrazione convenuta per la costruzione di edificio scolastico.
Si costituiva in giudizio il Comune di Catanzaro, contestando il fondamento della domanda, di cui chiedeva il rigetto. Con sentenza depositata il 26.1.1999, la Corte d'Appello, sulla scorta di CA.U., determinava l'indennità di esproprio in L. 553.900.350 e l'indennità di occupazione in L. 255.932.310, sul presupposto di una valutazione dei fondi pari a L. 83.923 al mq., e senza applicare la decurtazione del 40% data l'esiguità dell'offerta amministrativa, inferiore della metà a quella accertata giudizialmente.
Ricorre per cassazione il Comune di Catanzaro affidandosi a quattro motivi, al cui accoglimento si oppongono con controricorso ET LE e MA SE.
Entrambe le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo, complesso, motivo di ricorso, il Comune di Catanzaro, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 5 bis l.

8.8.1992 n. 359, difetto ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sulla determinazione dell'indennità di esproprio, violazione del criterio sintetico-comparativo, censura la sentenza impugnata per aver attribuito al bene espropriato un valore esorbitante rispetto alla stima amministrativa, utilizzata dal Comune per la rituale offerta di L. 40.000 al mq. In particolare:
a) il bene è stato valutato dal c.t.u. sulla base di un unico parametro, costituito dal l'accertamento di valore, effettuato dall'Ufficio del registro, relativamente ad un contratto di compravendita di terreno ubicato nelle immediate vicinanze: detto accertamento era stato dichiarato nullo dalla Commissione tributaria di primo grado di Crotone;

b) riguardo alla compravendita del terreno assunto a parametro di confronto, è presumibile che, trattandosi di bene da trasformare, l'acquirente, imprenditore edile, aveva tutto l'interesse a dichiarare l'intero prezzo;

c) unitamente al terreno, erano state trasferite quattro concessioni per la realizzazione di diciannove fabbricati per civile abitazione, che al momento del sopralluogo dell'Ute erano in corso di costruzione, senza che la Corte d'appello ne tenesse in minimo conto, come valore aggiunto al prezzo di compravendita (almeno nella misura corrispondente alle spese di progettazione e agli oneri di urbanizzazione);
d) non si è tenuto conto delle opere di urbanizzazione realizzate dai venditori all'interno del compendio oggetto di compravendita, e dell'esistenza di strade all'esterno.
Il valore unitario, stimato al 1984, data del negozio assunto a parametro di confronto, è stato rivalutato al marzo 1997, epoca dell'esproprio, con utilizzo del coefficiente Istat, che com'è noto si avvale di elementi inidonei alla rivalutazione dei terreni. E ancora, il vincolo preordinato ad esproprio, apposto dal prg come zona per edifici di uso pubblico, ha perso efficacia per decorso del quinquennio, per cui, potendosi ritenere che il valore del bene sia determinato dalla sua concreta edificabilità, le norme tecniche per l'edilizia scolastica consentivano l'edificabilità secondo indici nettamente inferiori rispetto a quelli dell'area presa a parametro di riferimento valutativo. Infine, nel distinguere, all'interno del compendio espropriato, la parte destinata a costruzioni balneari ed attrezzature turistiche (mq. 1200) da quella vincolata all'edilizia pubblica (mq. 8680), ha applicato la decurtazione del 30% all'importo unitario di L. 160.000 al mq., in essa compresa anche l'incidenza delle indispensabili opere di lottizzazione e completamento urbanistico sull'intero compendio, senza tener conto che la previsione urbanistica a zona spiaggia incide sul valore del suolo in modo intrinseco.
Con il secondo motivo di ricorso, il Comune di Catanzaro, denunciando violazione dell'art. 5 bis l. 359/92, assume che in base ad una corretta valutazione, operata tenendo conto delle censure argomentate con il primo motivo, viene meno la qualificazione di esiguità del valore posto alla base dell'offerta dell'ente espropriante. Con il terzo motivo il ricorrente, denunciando ancora violazione dell'art. 5 bis l. 359/92, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che la decurtazione del 40% non possa essere operata quando l'offerta amministrativa risulti esigua rispetto a quanto accertato giudizialmente, poiché la norma richiamata pone un parametro oggettivo, di cui la decurtazione del 40% è parte integrante, e non già sanzione per l'espropriando che non addivenga a cessione volontaria. Inoltre la Corte d'appello è caduta in un equivoco nella parte in cui assume non esser stata formulata un'offerta definitiva, giacché l'unica circostanza rilevante agli effetti della stipulanda cessione volontaria (e, in mancanza, della decurtazione del 40%), è l'offerta provvisoria.
Con il quarto motivo di ricorso, il Comune di Catanzaro, denuncia, consequenzialmente, l'erronea determinazione dell'indennità di occupazione, il cui calcolo è agganciato all'indennità espropriativa.
Il ricorso si rileva infondato, e va rigettato.
Il primo motivo, nella sua complessità, è in larga parte inammissibile, per il resto, infondato.
I motivi del ricorso per cassazione debbono investire, a pena di inammissibilità, statuizioni e questioni che abbiano formato oggetto del giudizio di merito, restando escluso che in sede di legittimità possano essere prospettate questioni nuove o nuovi temi di contestazione involgenti accertamenti di fatto non compiuti, perché non richiesti, in sede di merito (Cass. 19.11.1996, n. 10111;
19.5.1998, n. 4985; 7.9.1999, n. 9473; 6.6.2000, n. 7579; 6.6.2000, n. 7583) ; qualora, diversamente, la questione sia stata dibattuta nel giudizio di merito, è onere del ricorrente non solo allegarne l'avvenuta deduzione davanti al giudice di merito, ma anche indicare in quale atto del giudizio ciò sia avvenuto (Cass. 12.9.2000, n. 12025). Risultano inammissibili le numerose contestazioni, raggruppate nel primo motivo, le quali involgono, con le eccezioni che saranno più avanti esaminate, nuovi temi d'indagine: esse rappresentano questioni valutative, che risolvendosi nella formulazione di un giudizio di fatto, quello che sta alla base della determinazione dell'indennità, sono estranee ai limiti del giudizio di legittimità, e non possono essere proposte per la prima volta in questa sede. E neppure la formulazione del giudizio di merito può incorrere nella censura sul vizio di motivazione, posto che la mancata rispondenza delle argomentazioni nella pronuncia oggetto d'impugnazione, alle singole censure prospettate in ricorso, non appare riconducibile ad una mancata attenzione del giudice alle deduzioni sviluppate in giudizio dalla parte interessata. È pur vero che le parti si danno atto di deduzioni formulate dai tecnici del Comune con riferimento alla relazione di consulenza recepita nella pronuncia di merito, ma di tali osservazioni (che sarebbero state depositate all'udienza 22.10.1998) non è traccia agli atti, onde non è dato alla Suprema Corte, che in sede di delibazione dell'ammissibilità del ricorso è anche giudice del fatto, di riscontrare il dedotto vizio di motivazione in rapporto ad argomentazioni critiche che sarebbero state mosse all'operato del c.t.u.
Venendo alle questioni di cui è desumibile dalla sentenza impugnata l'avvenuta trattazione nel precedente grado di giudizio, riguardo alla censura circa la rivalutazione del credito indennitario dal 1984, anno cui si è riferito l'accertamento comparativo, al 1997, data dell'esproprio, pur essendo vero che il mercato immobiliare risente di fluttuazioni diverse dalle variazioni dei prezzi al consumo, e che dunque appaiono inutilizzabili le tabelle Istat, la motivazione della Corte d'appello va indenne da censure nel momento in cui accerta che data la specifica situazione del bene, detto criterio di rivalutazione può essere condiviso.
Quanto alla ritenuta decurtazione del valore unitario delle aree espropriate, riconducibile alla minore redditività della porzione destinata a costruzioni balneari ed attrezzature turistiche, non pare irragionevole, nei limiti in cui è consentito in sede di legittimità il sindacato sulla motivazione, la misura di tale abbattimento (30%, cui concorre anche la considerazione di prevedibili costi per opere di urbanizzazione): la diversa condizione giuridica della porzione citata non è tale da conferire, rispetto alla restante proprietà vincolata a interventi di edilizia pubblica, uno status di edificabilità talmente diverso da richiederne una valutazione separata e autonoma, tenendo conto che la relativa previsione urbanistica non esclude interventi di trasformazione in senso edilizio, anche ad iniziativa privata.
Il secondo motivo, riguarda la congruità dell'offerta amministrativa, quale dovrebbe risultare quale conseguenza dell'accoglimento del primo gruppo di censure. Esso si appalesa infondato nella misura in cui, per le ragioni sopra esposte, non può farsi luogo ad un nuovo giudizio valutativo del bene espropriato. Anche il terzo motivo è infondato.
Posto che con riguardo alle espropriazioni disposte nella disciplina a regime, successiva all'entrata in vigore dell'art. 5 bis l. 359/92, la possibilità di convenire la cessione volontaria, e dunque di allacciare trattative contrattuali paritarie con l'espropriante, principalmente sul prezzo di cessione, induce tendenzialmente ad un'applicazione rigorosa del sistema di determinazione dell'indennità in base al comma 1 dell'art. 5 bis, nel senso che il premio della mancata decurtazione del 40%, di cui al comma 2, dipende dalla sola condizione dell'avvenuta cessione volontaria del bene assoggettato a procedura espropriativa, è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito la valutazione della vicenda amministrativa di determinazione indennitaria, e la scelta, sindacabile in sede di legittimità nei limiti di logicità e congruità della motivazione, di non operare l'abbattimento del 40%, per essere dipesa la mancata accettazione dell'indennità, ai fini di una cessione del bene, da un'offerta amministrativa provvisoria, da parte dell'espropriante, che si riveli palesemente irrisoria, simbolica, strumentalmente mirata ad ottenere l'abbattimento e senza che tale valutazione possa riferirsi all'offerta definitiva, che attenendo ad un momento generalmente successivo al decreto di esproprio, si pone al di fuori del sistema che mira all'eventuale cessione volontaria (Cass. 29 settembre 1999, n. 10797). L'erroneo riferimento della Corte d'appello alla mancanza di una stima definitiva non assume rilievo agli effetti dell'impugnazione, essendo la decisione sorretta dall'autonoma ratio decidendi della ritenuta incongruità dell'offerta, inferiore al 50% di quella accertata giudizialmente.
La doglianza del ricorrente muove da una applicazione incondizionata del sistema di determinazione indennitaria descritto dall'art. 5 bis, comma 1, che prescinde del tutto dalla consistenza dell'indennità offerta in via amministrativa. Il presupposto interpretativo è erroneo, poiché se anche la mancata decurtazione è un premio per la cessione volontaria, il giudizio sulla fondatezza dell'opposizione alla stima amministrativa dell'indennità deve comprendere la verifica sull'esistenza e sulla non irrisorietà dell'offerta dell'espropriante. Nella specie tale verifica è stata compiuta dal giudice di merito, la cui motivazione sui requisiti dell'offerta, non è oggetto di censura da parte del ricorrente, il quale ha formulato il motivo di doglianza unicamente sotto il profilo della violazione di legge, essendo dunque preclusa al giudice di legittimità la verifica della motivazione, per il principio di necessaria specificità dei motivi di ricorso (Cass. 21.8.1997, n. 7851;
20.3.1999, n. 2607).
Il quarto motivo, che attiene all'indennità di occupazione, si rivela consequenzialmente infondato, nella misura in cui si sottrae a censura l'indennità di esproprio accertata dalla Corte d'appello, che della prima costituisce la base di calcolo.
La particolarità delle questioni trattate induce alla compensazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, il 9 febbraio 2001.
Depositato in Cancelleria il 4 giugno 2001