Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Giovanni Silvio COCO - Consigliere -
Dott. Paolo VITTORIA - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Rel. Consigliere -
Dott. Gianfranco MANZO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AZ EP, elettivamente domiciliato in ROMA VIA A.G. BARILLI 37, presso lo studio dell'avvocato DANIELA FAGGIANI, difeso dall'avvocato FRANCESCO CIANFLONE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
PI LI IA;

- intimata -
e sul 2 ricorso n 11692/97 proposto da:
PI IA IA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GOLAMETTO 2, presso lo studio legale DE MARTINO, difesa dall'avvocato MAZZA MARIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AZ EP;

- intimato -

avverso la sentenza n. 279/97 del Tribunale di LOCRI, emessa il 10/12/96 e depositata il 26/03/97 (R.G. 439/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/04/99 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per l'accoglimento del 1 motivo, il rigetto del 2 e 3 del ricorso principale e l'assorbimento del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 15.11.1993 PI EL RI, locatrice di immobile adibito ad uso commerciale, conveniva innanzi al pretore di Locri - sezione distaccata di Siderno - il conduttore, AZ EP, per sentire convalidare lo sfratto e, subordinatamente, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione, esponendo che aveva chiesto il rilascio dell'immobile onde adibirlo all'esercizio di una propria attività e che il conduttore aveva arbitrariamente demolito un muro divisorio.
Instauratosi il contraddittorio, il convenuto deduceva che la locazione si era tacitamente rinnovata fino all'anno 1997 e che la demolizione era avvenuta con il consenso della locatrice. Il pretore rigettava la domanda;
la soccombente proponeva appello ed il tribunale di Locri, con sentenza resa il 10.12.1996, dichiarava la risoluzione del contratto e condannava il conduttore, oltre che al rilascio dell'immobile, al "ripristino del muro divisorio", considerando -per quanto ancora interessa- che la demolizione del muro concretava, anche in relazione al combinato disposto degli artt. 9 e 15 del contratto, innovazione non autorizzata e produceva risoluzione per grave inadempimento;

che non poteva condividersi la tesi, secondo la quale la messa in comunicazione di due locali attigui appartenenti a proprietari diversi attraverso un varco praticato nel muro divisorio non costituisce grave inadempimento, comportando alterazione dello stato della cosa locata;
che a norma dell'art. 437, 2 comma, c.p.c. era inammissibile la prova testimoniale intesa a dimostrare che la locatrice aveva prestato il consenso alla demolizione. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso il AZ, deducendo tre motivi;
resiste con controricorso la PI e propone ricorso incidentale affidato ad un solo motivo. MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi sono proposti contro la medesima sentenza e a norma dell'art. 335 c.p.c. vanno riuniti. Con il primo motivo del ricorso principale si lamenta violazione degli artt. 1362, 1455, 1587 c.c., insufficiente e contraddittoria motivazione, deducendosi: 1) in difetto di qualsiasi attività istruttoria è possibile ritenere provati solo i fatti ammessi e, precisamente, che è stata praticata un'apertura di collegamento con l'immobile confinante, non già che il muro divisorio è stato demolito;
2) una tale attività è ben lungi dal violare l'obbligo derivante dall'art. 1587 c.c. di usare la cosa secondo la sua destinazione con la diligenza del buon padre di famiglia e con il divieto di eseguire innovazioni;
3) il divieto non va inteso in senso assoluto, ai fini risolutori occorrendo accertare se le innovazioni comportino alterazione dell'equilibrio giuridico- economico del contratto in pregiudizio del locatore;
4) il giudice di appello non ha compiuto alcuna valutazione in tale senso e si è limitato a richiamare le norme contrattuali senza interpretarle secondo il criterio di cui all'art. 1362 c.c. della determinazione della comune intenzione delle parti;
5) in conseguenza di ciò il detto giudice ha accolto la domanda di risoluzione, mentre avrebbe potuto, tutt'al più, emettere condanna all'eliminazione dell'apertura. Le censure sono prive di fondamento. Il limite posto dall'art. 1587 c.c. alla facoltà di godimento del conduttore non implica il divieto di qualsiasi modificazione nello stato di fatto, bensì il più limitato divieto di eseguire innovazioni che immutino la natura e la destinazione della cosa locata. Si tratta di limite che opera per tutta la durata della locazione, di modo che il locatore, il cui interesse all'attuazione del rapporto è costante, ha diritto di pretenderne in ogni tempo l'osservanza (cfr. Cass.

1.8.1995 n. 8385). Nè vale argomentare dall'art. 1590 c.c., che fa obbligo al conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, in quanto tale norma va coordinata con quella dell'art. 1587 c.c. e dal coordinamento risulta che il superamento del limite concreta inadempimento valutabile a fini risolutori in qualunque momento si verifichi, anche anteriormente alla scadenza del rapporto (cfr. Cass.

5.7.1991 n. 7412). La portata del limite va desunta dal contenuto del contratto attraverso un adeguato procedimento interpretativo, che osservi le regole ermeneutiche di cui agli artt. 1362 ss. c.c.; regole, secondo le quali, qualora la comune intenzione delle parti risulti in modo certo dal tenore letterale del contratto, è escluso il ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici, compreso quello relativo al comportamento, rivestendo siffatti criteri carattere sussidiario (cfr. Cass.

1.4.1993 n. 3936; Cass. 26.6.1996 n. 5893). Estrinsecandosi in un giudizio di fatto, l'interpretazione è sindacabile in sede di legittimità solo se il procedimento logico sia contrario ai canoni legali di ermeneutica ovvero si presenti affetto da manchevolezze e contraddittorietà (cfr. Cass. 22.1.1990 n. 321). Si trova affermato in giurisprudenza che occorre accertare in concreto l'entità della modifica apportata alla cosa locata e valutarne l'incidenza onde stabilire se ne sia derivata un'apprezzabile alterazione dell'equilibrio contrattuale in pregiudizio del locatore (cfr. Cass.

4.3.1988 n. 2275, Cass.15.2.1985. 12 99). In particolare, la modifica si può presentare rilevante a prescindere dalla sussistenza di danno materiale;
è correlativa l'affermazione che la sua arbitrarietà può permanere anche se ad essa siano ricollegabili effetti migliorativi (cfr. Cass.

4.3.1988 n. 2275). La giustificazione è che l'assetto dei rispettivi interessi è stabilito nel contratto, sicché è ad esso che occorre riportarsi per il regolamento del rapporto con divieto di adottare una valutazione ed un assetto degli interessi difformi da quelli posti in essere dai contraenti.
In conclusione, la modifica anche parziale della cosa locata può costituire inadempimento ed a nulla vale la dimostrazione dell'insussistenza di danno materiale o della prospettiva di miglioramento della cosa stessa.
Spetta al giudice del merito accertare l'importanza dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, tenendo presente più che l'entità obiettiva dell'inadempimento la sua rilevanza in rapporto all'interesse del locatore alla conservazione dell'immobile nello stato originario, siasi o meno manifestato attraverso una clausola diretta a vietare qualsiasi modifica, anche migliorativa, senza il consenso dello stesso locatore (cfr. Cass.23.3.1992 n. 3586; 4.10.1991 n. 9821).
Agli indicati principi si è sostanzialmente attenuto il giudice di appello, il quale ha ravvisato inadempimento idoneo a fini risolutori nell'avere il conduttore arbitrariamente abbattuto il muro divisorio tra l'immobile locato e quello confinante, non senza considerare che a termini di contratto le innovazioni debbono essere autorizzate per iscritto e che basta l'inosservanza di qualsiasi clausola contrattuale a produrre risoluzione.
Nè vale sostenere che il detto giudice avrebbe dovuto ritenere che era stato semplicemente aperto un varco tra gli immobili ed escludere che tanto valesse a concretare inadempimento rilevante, in quanto, in questo modo, non si fa che pretendere una rivalutazione delle risultanze processuali, inammissibile in questa sede. Con il secondo motivo del ricorso principale, denunciandosi violazione dell'art. 1341 c.c., si sostiene che il giudice di appello ha fatto espresso riferimento alla clausola, che prevede la risoluzione "ipso iure" del contratto, e ha omesso di considerare che, trattandosi di clausola prestampata, avrebbe dovuto essere approvata specificamente.
Il motivo è infondato.
A parte che il giudice di appello non ha ricollegato la risoluzione alla clausola, bensì ad una valutazione di gravità
dell'inadempimento, la clausola risolutiva espressa non rientra nella previsione normativa dell'art. 1341 c.c., in quanto è semplicemente rafforzativa della facoltà di chiedere la risoluzione del contratto, insita nel medesimo, mediante l'anticipata valutazione dell'importanza dell'inadempimento da parte dei contraenti (cfr. Cass.

8.1.1992 n. 126; Cass. 19.1.1989 n. 265). Con il terzo motivo del ricorso principale, denunciandosi violazione degli artt. 2697 c.c. e 437 c.p.c. in relazione all'art. 421 stesso codice, si censura la sentenza impugnata per avere rigettato l'appello incidentale, a mezzo del quale è stata dedotta la mancata ricezione della lettera raccomandata contenente il diniego di rinnovazione della locazione a norma dell'art. 29 L. 392/78, e per non avere ammesso la prova testimoniale intesa a dimostrare che l'opera innovativa è stata autorizzata verbalmente. Il motivo è privo di fondamento: per quanto concerne l'appello incidentale va rilevato che la sentenza impugnata ha confermato il rigetto della domanda,, fondata sul diniego di rinnovazione della locazione, sicché la censura si risolve nella pretesa di una diversa motivazione, inammissibile per carenza di interesse (cfr. ex plurimis Cass. 20.10.1984 n. 5330); per quanto attiene alla prova è sufficiente considerare che non risultano specificamente indicate le circostanze, che ne formano oggetto, con la conseguenza che è impedito il controllo della decisività, da compiere -per il principio di autosufficienza del ricorso - sulla base delle deduzioni contenute nello stesso, senza alcuna possibilità di indagini integrative (cfr. Cass. 21.3.1995 n. 3233;
Cass. 22.3.1993 n. 3356). Non può, infine, ricevere accoglimento il ricorso incidentale, mancando in esso l'indicazione dei motivi e, particolarmente, non essendo enunciate le ragioni, per le quali il giudice di appello non avrebbe dovuto compensare parzialmente le spese.
I ricorsi vanno, pertanto, rigettati.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta;
compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il 12 aprile 1999.