IN 00 148 /04 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto CONDOMINCO SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Mario SPADONE Presidente - R.G.N. 12623/00 Dott. Vincenzo COLARUSSO Consigliere 15459/00 .250 Dott. Roberto Michele TRIOLA Consigliere Cron. Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO Rep. 54 Consigliere Ud. 26/06/03 Dott. Giovanna SCHERILLO Rel. Consigliere - ha pronunciato la seguente S ENTEN ZA sul ricorso proposto da: ED IT, elettivamente domiciliato in ROMA 62, presso lo studio dell'avvocato VIA CRESCENZIO LO ANTONELLI CAMPOSARCUNO, che lo difende, giusta delega in atti;
ricorrente -

contro

DOMUS SPA IMPRESA COSTRUZIONI EDILI, in persona del legale rappresentante pro tempore ROBERTO FERRARI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CATANZARO 15, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE MICERA, difeso 2003 dall'avvocato ROBERTO GALLASSO, giusta delega in atti;
1090 -1

- controricorrente -

nonchè

contro

PE ER NI, DALLE RIVE GIANBATTISTA, NC IS, VA ZA RI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA P MASCAGNI 154, presso lo studio dell'avvocato LO VITUCCI, che li difende unitamente all'avvocato ARCANGELO DAL BORGO , giusta delega in atti;
controricorrente nonchè

contro

LA IN quale erede del coniuge TO NT NAZZARENO, NT UG, LL IT, AN O' IR in LL, LOMBARDO ALFIO, AC EL, DE CH ER, TORRI TO, NO ΕΜΜΑ, EN RI, IN NT, AV LD, US LO, BA EP, AR PI;
- intimati e sul 2° ricorso n° 15459/00 proposto da: NT UG, LL IT, AN O' IR, LA IN in proprio e quale erede di TO NT, elettivamente domiciliati in ROMA VIA PACUV IO 34, presso lo studio dell'avvocato GUIDO ROMANELLI, che li difende unitamente all'avvocato MARCO PIRELLI, giusta delega in atti;
-2- controricorrenti e ricorrenti incidentali - ED IT, elettivamente domiciliato in ROMA 62, VIA CRESCENZIO presso lo studio dell'avvocato LO ANTONELLI CAMPOSARCUNO, che lo difende, giusta delega in atti;
controricorrente al ricorso incidentale nonchè

contro

DOMUS SPA IN LIQUID. impresa Costruzioni Edili in Liquidazione in persona del legale rappresentante pro tempore, PE ERNI, DALLE RIVE GIAMBATTISTA, NC IS, VALS ECCHI ZA RI, BA NN in qualità di erede di BA EP, AC EL, DE CH ER, 2 TORRI TO, NO MM, EN RI, IN NT, AV LD, US LO, ER GI, OB EN;
intimati avverso la sentenza n. 1296/99 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 21/05/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/06/03 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;
udito l'Avvocato ANTONELLI CAMPOSARCU, difens ore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso principale;
-3- udito l'Avvocato MICERA Giuseppe difensore della DOMUS SPA, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale;
udito l'Avvocato VITUCCI Paolo difensore di PE P.OV, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale;
udito 1'Avvocato ROMANELLI Guido difensore di NT GO +3 che chiede l'accoglimento del ricorso incidentale e rigetto ricorso principale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso con l'accoglimento solo del 1° motivo del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale, f accoglimento solo del controricorso del n°R.G.12623/00. Per il ricorso principale: rigetto del 1° motivo ed accoglimento del 2°. per il ricorso incidentale;
inammissibilità del ricorso. 4- 3 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO A Con citazione del 4/12/89 TT AN, CA EM in TT, NT GO, IN VI e AN OL MI in IN, proprietari di appartamenti siti all'ultimo piano dell'edificio condominiale di Corso Magenta 27, in Milano, rispettivamente contraddistinti al catasto con i con i numeri sub. 28, 29 e 30, acquistati con rogiti per notaio Erba del 1977 e 1978, assumendo che il sottotetto posto sopra i loro appartamenti costituiva pertinenza dei medesimi, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Milano DA AN e DA MI, quali acquirenti dagli aventi causa della società costruttrice, OM Impresa Costruzioni Edili, delle porzioni del sottotetto, per sentir dichiarare che tali porzioni immobiliari erano di proprietà esclusiva di essi attori, con conseguente condanna dei convenuti all'immediato sgombero dei locali. Si costituiva il DA, il quale chiedeva il rigetto della domanda per l'effetto preclusivo del giudicato formatosi a seguito della sentenza n.143/89 della Corte d'appello di Milano, che nella causa introdotta dai coniugi IN- AN OL e TT-CA contro la OM, aveva rigettato la domanda di rivendica dei locali sottotetto proposta dagli attori. Chiedeva inoltre di chiamare in causa la società OM, per essere garantito dall'evizione e risarcito dei danni conseguenti. Anche la DA si costituiva, chiedendo di chiamare in giudizio i propri danti causa, società Marino ER AR s.r.l. e Sviluppo Immobiliare s.p.a. per essere da essi manlevata dall'esito negativo della lite. Benché autorizzata, non provvedeva, però, a notificare l'atto di chiamata. Si costituiva la OM la quale si associava alle eccezioni pregiudiziali e di merito del DA, chiedendo, invece, il rigetto della domanda di manleva da questi proposta nei suoi confronti . ५ 6. Intervenivano in causa un gruppo di 15 condomini, i quali chiedevano che il sottotetto fosse dichiarato di proprietà comune con conseguente ordine di sgombero nei confronti dei convenuti. In corso di causa la DA vendeva al DA la propria porzione di sottotetto, contraddistinta col numero sub 36 bis, ed il DA proseguiva il giudizio, quale suo successore a titolo particolare nel diritto controverso. Con sentenza 20/7/95 il Tribunale di Milano rigettava la domanda degli attori e, in accoglimento della domanda degli interventori (condomini intervenuti nel giudizio), dichiarava che le porzioni di sottotetto, contraddistinte sub 36 bis e 41 bis, erano di proprietà comune Avverso la sentenza, proponevano appello, con separati atti, sia la OM che il DA. In via incidentale proponevano appello il NT e i coniugi IN- AN OL. I coniugi TT-CA non si costituivano. Gli altri condomini chiedevano la conferma della sentenza. Con sentenza 21/5/99 la Corte d'appello di Milano dichiarava inammissibile, perché preclusa dal precedente giudicato, la domanda di rivendica proposta dai coniugi IN-AN OL e TT-CA, confermando nel resto la sentenza di primo grado. Premesso che per effetto del precedente giudicato il sottotetto era già stato accertato come parte comune dell'edificio nei confronti dei coniugi Rullini-AN OL e TT-CA, la Corte territoriale riteneva che la medesima natura doveva essere riconosciuta nei confronti degli altri soggetti rispetto ai quali il giudicato non era operante. L'interpretazione del regolamento condominiale, richiamato negli atti di acquisto, non consentiva, infatti, neppure se posto in relazione con le planimetrie, di ritenere tale porzion 5 immobiliare esclusa dal novero delle parti comuni, e le particolari caratteristiche strutturali e funzionali del bene dimostravano che si trattava di una parte dell'edificio necessaria all'uso comune secondo il dettato dell'art. 1117 n.1 c.c. Quanto alla domanda di manleva proposta dal DA nei confronti della OM ex art. 1480 c.,c., doveva essere confermata, secondo la Corte di merito, la pronunzia del giudice di primo grado (che l'aveva accolta solo per le spese di causa, rigettandola nel resto perché indeterminata), atteso che, con l'appello, il DA ne aveva precisato solo l'an, ma non anche il quantum, che era rimasto indeterminato. Contro la sentenza ha proposto ricorso per cassazione il DA per L due motivi. Al gravame hanno resistito, con un unico controricorso il NT, i coniugi IN-AN OL e CA RM (quest'ultima in proprio e nella qualità di erede di TT AN), i quali hanno proposto ricorso incidentale per un solo motivo illustrato da una memoria. Ha resistito al ricorso principale la OM con controricorso e una memoria. Del gruppo di condomini intervenuti nel giudizio di merito hanno resistito con controricorso soltanto PE IE OV, LE RI IA, MB SA e EC AN TT. Il DA ha resistito al ricorso incidentale con controricorso ed ha, inoltre, integrato le proprie difese con una memoria. MOTIVI DE DECISIONE I Va anzitutto disposta la riunione dei ricorsi in quanto proposti - avverso la medesima sentenza ed esaminato per primo il ricorso principale del DA. Col primo motivo il ricorrente ha denunciato violazione di legge (artt. 1362, 1117 e 2727 c.c.) nonché vizi di motivazione per avere la sentenza riconosciuto le porzioni di immobile in contesa di proprietà comune in base ad un'erronea interpretazione dell'art.2 del regolamento condominiale, non tenendo conto: a)del chiaro senso letterale e logico della norma regolamentare, la quale indicava come "comuni" le parti di immobile colorate in giallo nelle allegate planimetrie nonché quelle previste dall'art. 1117 c.c., senza alcuna menzione del sottotetto, che non figurava né nell'elencazione delle parti comuni contenuta nella norma regolamentare né appariva colorato in giallo nelle planimetrie;
c) che, essendo il regolamento condominiale espressamente richiamato negli atti di acquisto, non poteva applicarsi la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., operante soltanto nel caso che nella specie non ricorreva - in cui il titolo non dispone diversamente. c) che gli elementi di fatto ai quali la Corte territoriale aveva fatto riferimento per affermare che il sottotetto era di proprietà comune, non implicavano necessariamente che il locale fosse condominiale, mentre non erano stati presi in considerazione altri elementi che, invece, dimostravano lasua destinazione ad uso esclusivo (pagamento da parte del DA di una maggiore quota di spese condominiali, nonché delle spese di condono per lavori eseguiti nel sottotetto). Nessuna delle doglianze merita accoglimento. La Corte di merito ha tenuto ben presenti i titoli di acquisto, e, in particolare, il regolamento condominiale che nei titoli era espressamente richiamato, ma ha ritenuto che sia l'uno che gli altri non contenevano disposizioni tali da escludere il sottotetto dal novero delle parti comuni dell'edificio, cosicché doveva farsi applicazione della presunzione di comunione --- तू di cui all'art. 1117 c.c., che, nel caso di specie, avuto riguardo alle caratteristiche strutturali e funzionali del bene, consentiva ai sensi del n.1 della norma codicistica di ritenerlo compreso tra le parti anzidette. L'interpretazione data dalla Corte di merito dei titoli e, in particolare, della norma regolamentare oggetto di discussione (art.2) non merita censure né sotto il profilo dell'osservanza dei canoni che devono presiedere l'ermeneutica contrattuale, né sotto il profilo logico. Procedendo ad un'attenta analisi del suo contenuto, il giudicante ha, infatti, posto in correlazione la previsione di cui all'art.2, relativa all'individuazione delle parti comuni, con la coloritura in giallo nelle planimetrie е e con l'ulteriore riferimento (contenuto nello stesso articolo) a tutto quanto previsto nell'art. 1117 c.c. e ne ha tratto la conclusione che la seconda indicazione (e cioè il richiamo alla norma codicistica) integrava la prima (costituita dalla colorazione in giallo delle planimetrie) e che, quindi, il riferimento cromatico non esauriva il numero delle parti comuni, potendo queste essere identificate pur sempre in base alla regola generale stabilita dal codice civile, fatta salva dalla stessa norma regolamentare. La possibile, diversa opzione interpretativa che al riferimento normativo attribuisce solo una funzione di completamento (sempre nell'ambito della colorazione in giallo e per l'ipotesi che una parte colorata non risultasse espressamente menzionata), non prova affatto l'errore commesso dal giudice d'appello, ma semplicemente evidenzia l'eventuale compatibilità della clausola regolamentare con altro significato;
il che - una volta verificata l'osservanza - delle norme di cui agli artt. 1362 e segg. c.c- costituisce una questione di puro merito, non deducibile in sede di legittimità. Parimenti, non offre il fianco a censure l'apprezzamento delle caratteristiche strutturali e funzionali dell'immobile sulla base del quale la Corte 8 milanese ha ritenuto, nell'ambito del potere discrezionale di valutazione delle risultanze di causa che è rimesso al giudice di merito, e correttamente applicando i principi affermati da questa Corte nella materia specifica (v. Cass. 1303/98; 4509/96; 11771/92), che il sottotetto, privo di pavimento, con impianti comuni in vista e, in particolare,, con accesso da una porta posta al piano di arrivo della scala, costituiva una parte dell'edifico necessaria all'uso comune e, di conseguenza, bene di proprietà condominiale ai sensi dell'art. 1117 n.1 c.c. Il motivo, teso a sollecitare sia sotto il profilo dell'interpretazione della norma regolamentare che sotto il profilo della valutazione della situazione dei luoghi il riesame del merito della causa, va, quindi, disatteso. II Col secondo motivo di ricorso, di carattere subordinato, il DA lamenta violazione di legge e vizi di motivazione con riferimento agli artt. 1480 e 1226 c.c. per avere la sentenza respinto la domanda di manleva per evizione con risarcimento dei relativi danni ex art. 1480 c.c. da lui proposta contro il proprio dante causa, OM, in base alla considerazione, a suo avviso erronea, che si trattava di domanda indeterminata. Secondo il ricorrente, una volta invocato l'art. 1480 c.c. e non richiesta la risoluzione del contratto, era doveroso per il giudice d'appello qualificare la domanda nel senso dell'alternativa, prevista dalla legge, di riduzione del prezzo con risarcimento del danno. Questo, poi, era facilmente determinabile, quanto meno in via equitativa, in base al valore della porzione di immobile, desumibile dall'atto di acquisto a titolo oneroso, nonché dalle tabelle millesimali (comprendenti anche le porzioni di sottotetto) e dall'esborso per il condono edilizio. Anche questo motivo va disatteso. Anzitutto, va rilevato che la domanda di manleva non è stata interamente disattesa dal giudice d'appello, il quale ha confermato (v.sub 3 del q dispositivo, in relazione alla pag. 15 della motivazione) la condanna della OM, disposta dal giudice di primo grado, a rimborsare al DA le spese di quel grado di giudizio. Nel resto la domanda è stata correttamente respinta, posto che il DA, con l'appello, si era limitato a specificare l'an (precisando, come gli era consentito ex art.345 c.p.c., di agire per la riduzione del prezzo), ma non anche il quantum, non avendo fornito, come rilevato dalla sentenza a pag.15, alcun elemento per poter pervenire alla valutazione del danno, neppure in via equitativa. Pertanto, contrariamente a quanto sostiene il ricorrente, la domanda di manleva è stata disattesa non sotto il profilo dell'an (in quanto, sotto questo L profilo, il giudice d'appello ha ritenuto sufficiente la specificazione effettuata dal DA con l'atto di appello), ma sotto il profilo del quantum, perché con l'appello il DA non aveva fornito alcun elemento per superare il giudizio di indeterminatezza espresso dal giudice di primo grado. Sotto il primo profilo, quindi, il motivo di ricorso è inammissibile, in quanto rivolto contro una statuizione non sfavorevole alla parte. Sotto il secondo profilo, il motivo è infondato, perché gli elementi di fatto indicati dal ricorrente quali parametri a cui il giudice d'appello poteva fare riferimento per quantificare il danno, non furono neppure sommariamente dedotti in appello (v. atto di citazione in appello del DA), con la conseguenza che, permanendo indeterminato il quantum, il giudice del gravame non poteva che confermare il giudizio di indeterminatezza della domanda espresso dal giudice di primo grado. Il ricorso principale va, dunque, respinto. - Il ricorso incidentale va dichiarato inammissibile perché III completamente privo dell'esposizione, ancorché sommaria dei fatti di causa, 10 non desumibili neppure dal contenuto, generico e a tratti confuso, dell'unico motivo di censura (v. da ultimo: Cass. 12599/02). Si ritiene opportuna, anche in considerazione dell'esito della lite, la compensazione tra tutte le parti costituite delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il principale, dichiara inammissibile l'incidentale, compensando le spese. Roma, 26 giugno 2003 L'estensore Il presidente Аравии DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL CANCELLIERE -9 GEN 2004 Maria Di Nuzzo IE СО Oggi, IL CANCELLIERE Maria Di Muzzo дного