Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - rel. Consigliere -
Dott. MALPICA Emilio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
condominio via San Nazaro 6 Genova, in persona dell'Amm.re pro tempore SERGIO TA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MANNA DIONIGI 57, presso lo studio dell'avvocato GIANCARLO SABBADINI, che lo difende unitamente all'avvocato ISABELLA MARAZZA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AN MA RO, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PIETRO DELLA VALLE 1, presso lo studio dell'avvocato STEFANIA ORECCHIO, che la difende unitamente all'avvocato LUIGI TISCORNIA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 365/00 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 23/05/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/06/03 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto che ha concluso accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 24.11.1993 Mariarosa Magliano, condomina dell'edificio sito in Genova, via S. Nazaro 6, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Genova il condominio perché fosse annullata la delibera assembleare 16.9.93 con la quale le spese di sostituzione della caldaia dell'impianto di riscaldamento comune erano state ripartite secondo i millesimi della tabella di riscaldamento, anziché secondo i millesimi di proprietà. Il condominio, costituitosi, contestava la domanda asserendo che la delibera era stata regolarmente assunta secondo l'art. 9 del regolamento, da sempre osservato in analoghe fattispecie. Il Tribunale, con sentenza 28.11.96, rigettava la domanda sul rilievo che pur in assenza di un valido regolamento condominiale, nulla vietava all'assemblea di ripartire la suddetta spesa secondo le tabelle del riscaldamento, lungamente osservate in conformità all'art. 1123 2 c. cod. civ.. Su impugnazione della Magliano, la corte di appello di Genova, con sentenza 23.5.2000, accoglieva l'appello annullando la delibera nella parte in cui non ripartiva le spese per la sostituzione della caldaia, secondo i millesimi di proprietà.
Afferma la corte che, non risultando l'esistenza di particolari accordi che abbiano interessato la totalità dei condomini, ne' potendo aver rilievo il regolamento di condominio prodotto in appello, stante la contestazione di controparte e non risultando la sua valida approvazione da parte dei condomini;
il criterio da seguire nel risolvere la controversia è quello di ripartire le spese di conservazione dei servizi comuni, costituenti obligationes propter rem, ed il cui fondamento è il diritto di comproprietà, secondo i millesimi di proprietà; mentre le spese per l'uso dei servizi comuni, che hanno il loro fondamento nel godimento che ciascun condomino trae dalle cose comuni e dai relativi servizi, vanno ripartite in base ai consumi. Secondo la corte pertanto la spesa per la sostituzione della caldaia va ripartita secondo i millesimi di proprietà.
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione il Condominio resiste con controricorso la Magliano che ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Il condominio ricorrente deduce a motivi di ricorso:
1)- la violazione e falsa applicazione degli artt. 1136, 1123 2^ c. c.c. 112 c.p.c.; l'omesso esame e l'omessa motivazione su un punto decisivo della controversia per avere la corte d'appello erroneamente, nel ripartire le spese per la sostituzione della caldaia del riscaldamento secondo i millesimi di proprietà, trascurato quanto stabilito dall'art. 1123, 2^ comma c. civ. che sempre per le spese di conservazione e per quelle di godimento di cui al 1 comma prevede anche la possibilità di ripartirle secondo l'uso (oltreché secondo i millesimi di proprietà) cosicché legittima deve ritenersi la delibera assembleare che ripartisce le suddette spese secondo i millesimi del riscaldamento, NON sussistendo alcuna concorde delibera contraria;
mentre la ripartizione secondo i millesimi di proprietà determinerebbe l'incongruo accollo delle spese per la sostituzione della caldaia da parte di chi non usufruisce del servizio di riscaldamento come i proprietari di box e cantine i quali sono comproprietari dell'impianto di riscaldamento sempreché questo rientri ex 1117 c.c. nelle cose comuni oppure sia ritenuto tale da un regolamento condominiale di natura contrattuale, predisposto dall'originario unico proprietario e accettato nei singoli atti di acquisto, ovvero adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti.
2)- l'omesso esame l'omessa motivazione su un punto decisivo per avere la corte d'appello omesso di considerare che esisteva un regolamento "materiale" di condominio;
osservato da tutti i tutti i condomini ed approvato per fatti concludenti nel corso degli anni e che prevedeva la ripartizione della spesa de qua in base ai millesimi di riscaldamento, la cui revisione richiedeva che fosse effettuata solo con il consenso di tutti i condomini o, in mancanza, dal giudice.
Il ricorso è infondato.
Quanto al primo motivo, corretto deve ritenersi il criterio seguito dalla corte di appello, di ripartire le spese di sostituzione della caldaia secondo i millesimi di proprietà.
Va, infatti, in generale precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell'impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell'impianto, a cui carico la legge (art. 1123 1^ c. c.civ.) pone l'obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull'impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.
In altri termini, è proprio il nesso che esiste fra il diritto di comproprietà e l'obbligo, che fa si che il quantum del contributo debba corrispendere al valore della quota.
Consegue da ciò che, ove nell'edificio condominiale vi siano locali (ad es. box-cantine) non serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni;
cosicché, venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dello impianto viene meno anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso.
Non si pone, pertanto, il problema cui fa riferimento il condominio ricorrente nel mettere in rilievo l'inconveniente cui sarebbe esposto il criterio di ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà applicato ai condomini non serviti dall'impianto di riscaldamento.
Secondo la disciplina dettata dal codice, non è invece applicabile alle spese di conservazione, qual è quella per la sostituzione della caldaia, il criterio di ripartizione di cui al 2^ comma dello art. 1123 c.civ., il quale ha ad oggetto solo le spese per l'uso ed in particolare per l'uso di quelle cose e impianti comuni che, essendo suscettibili per struttura e funzione, di godimento personale e soggettivo differenziato, consentono di porre l'uso che ciascun condomino può farne, e, quindi, la misura di quell'uso, a criterio di determinazione del quantum del contributo di spesa necessaria a coprire il costo.
Tale essendo la disciplina prevista, in generale dai primi due commi dell'art. 1123 c.c., va rilevato, in ordine al secondo motivo di ricorso, che, pur essendo tale normativa derogabile la deroga è possibile solo per via contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini;
non rientrando fra le attribuzioni della assemblea condominiale, quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione delle spese, in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condominio attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva (v. sent. 3042/95). Ritenuta la mancanza di prova sia della convenzione derogatoria che obblighi tutti i condomini, di cui si è sopra detto;

sia della osservanza, per facta concludentia, da parte di tutti i suddetti condomini dell'asserito accordo derogatorio, non merita alcuna censura la dichiarata invalidità della delibera 16.3.93. Il ricorso va, pertanto, respinto.
Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso;

dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, il 4 giugno 2003.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2004