Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. VINCENZO SALLUZZO - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - rel. Consigliere -
Dott. GIULIANO LUCENTINI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TO MA RE, elettivamente domiciliata in ROMA C.SO TRIESTE 150, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO ARMANDOLA, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato STEFANO POLETTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AN LU;

- intimato -

avverso la sentenza n. 30/98 del Tribunale di VICENZA, Sezione Seconda Civile, emessa il 17/04/98 e depositata l'01/10/98 (R.G. 119/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/12/00 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che, ha concluso per l'accoglimento del ricorso. Svolgimento del processo
Con ricorso depositato avanti al ETre di Vicenza in data 5 settembre 1994, CI ZA - premesso di aver condotto in locazione dal 1 dicembre 1989 al 17 giugno 1994 l'appartamento, sito in Vicenza, Stradella Forti 22, per il canone di L. 400.000, mentre l'equo canone ammontava a L. 155.000; di avervi, altresì, posto la residenza dall'11 gennaio 1990 - chiese che fosse determinato il canone dovuto, con condanna della locatrice MA SA ET alla restituzione di quanto indebitamente percepito.
La convenuta, costituitasi in giudizio, contestò la domanda precisando che il contratto era stato concluso per uso transitorio, come prospettato dal conduttore, con durata semestrale e poi erano stati stipulati nuovi contratti pure con durata semestrale e, dunque, le parti legittimamente avevano liberamente pattuito il canone. Con sentenza depositata in data 26 febbraio 1997, il giudice adito, ritenuto che la locazione, in realtà, non era stata conclusa per esigenze transitorie e che, quindi, fosse da assoggettare alla disciplina dell'equo canone, condannò la locatrice al pagamento della somma di L. 13.861.443, indebitamente percepita dalla locatrice medesima.
Gravata la sentenza ad opera della ET, il Tribunale di Vicenza, con sentenza depositata in data 1 ottobre 1998, accolse solo in parte l'appello, rilevando, in parte motiva: - che, in linea di principio, poteva condividersi l'orientamento della Corte di Cassazione secondo cui costituisce onere del conduttore, che deduca la simulazione dell'accordo contrattuale per locazione di natura transitoria, di provare che le parti erano consapevoli che, invece, la locazione era destinata a soddisfare normali esigenze abitative del conduttore;
- che, nella specie, era pacifico che le parti avevano stipulato, senza soluzione di continuità, una serie di contratti di locazione di durata semestrale, a partire dal 1 dicembre 1989; - che, in relazione alle prime due pattuizioni, il conduttore non aveva provato che la locatrice fosse a conoscenza delle sue effettive intenzioni;
- che altrettanto non poteva dirsi per le pattuizioni successive, essendo oltremodo significativo che la locatrice, evidentemente consapevole che l'inquilino aveva intenzione di mantenere la locazione, lo aveva avvisato, con lettera in data 22 febbraio 1993, che sarebbe stato chiesto un aumento di canone;
- che, pertanto, per il periodo successivo al 30 novembre 1990, il canone doveva essere determinato secondo i criteri dell'equo canone e, conseguentemente, l'appellante condannata al pagamento della minor somma di lire 10.952.327.
Per la cassazione della suindicata sentenza MA SA ET ha proposto ricorso, sulla base di un unico motivo.
L'intimato non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
Con l'unico motivo la ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione di norme di legge - in particolare artt. 1, 22, 26 e 79 della L. 392/1978, in relazione all'art. 2697 c.c. -, nonché erronea e contraddittoria motivazione, il tutto in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. Deduce che correttamente il Tribunale, non avendo il conduttore fornito la prova dell'accordo simulatorio, aveva qualificato come contratto abitativo destinato a soddisfare esigenze transitorie, quello sottoscritto dalle parti il 1 dicembre 1989, nonché la successiva stipula del 1 giugno 1990, perché, anche in tale occasione, nessuna prova era stata fornita dal conduttore circa la sopravvenuta conoscenza, da parte della locatrice, della sua intenzione di adibire l'immobile ad abitazione primaria. Aveva errato, invece, il giudice di merito nel ritenere che la sottoscrizione di ulteriori contratti di locazione transitoria (a partire dal 1 dicembre 1990), tutti identici al primo, costituiva, di per se stessa ed in mancanza di ogni altro elemento probatorio, la prova della consapevolezza, da parte della locatrice, delle mutate esigenze abitative del conduttore da transitorie a primarie. Un siffatto comportamento, lungi dal dimostrare l'intento simulatorio di entrambe le parti, costituiva, semmai, ulteriore prova dell'affidamento incolpevole della locatrice nella sussistenza delle esigenze transitorie dichiarate e ribadite dal conduttore. Mentre anche la richiesta di aumento era priva di rilevanza, veniva posto in luce come il giudice del gravame non avesse tenuto nel debito conto i certificati anagrafici prodotti dalla ricorrente, dai quali risultava che CI ZA risiedeva in Vicenza, via Benedetto Marcello 16, dall'11 gennaio 1990, circostanza quest'ultima che confermava che il miniappartamento, sito sempre in Vicenza, era stato locato per soddisfare esigenze transitorie del conduttore.
Il motivo è fondato.
In tema di locazioni abitative a carattere transitorio di cui all'art. 26 L. 392/1978, questo Supremo Collegio ha ormai abbandonato quel filone interpretativo, secondo cui, per accertare la natura transitoria o meno della locazione, occorreva avere riguardo all'effettiva destinazione dell'immobile, per pervenire alla più convincente affermazione che tale circostanza sia del tutto irrilevante, come del pari irrilevante è il proposito unilaterale ed inespresso dell'aspirante conduttore di adibire a propria stabile abitazione l'immobile che gli venga offerto in locazione a titolo transitorio, configurando tale proposito una riserva mentale. Al contrario, la nullità ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 delle clausole concernenti la misura del canone, contenute in un contratto di locazione che appaia stipulato per sopperire ad esigenze abitative di carattere transitorio, in tanto può essere ritenuta in quanto emerga l'accordo dei contraenti, accordo inteso a simulare tale apparenza negoziale e cioè a dissimulare una locazione volta a soddisfare esigenze abitative stabili: soltanto in questo caso, infatti, può ritenersi che la dichiarata "transitorietà" della locazione costituisca il mezzo concordemente previsto dai contraenti per eludere le norme più favorevoli al conduttore dettate dalla stessa legge in via generale. In particolare, si è sottolineato che, perché possa assumere rilevanza giuridica la non corrispondenza tra realtà effettiva e stipulazione di una locazione per esigenze transitorie, è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nell'ipotesi in cui anche il locatore abbia conoscenza dell'effettiva esigenza del conduttore di destinare l'immobile ad abitazione stabile, di talché risulti solo formale la volontà di concludere un contratto avente ad oggetto una locazione di carattere transitorio (ex plurimis, Cass. 11917/95, 1936/97). Mentre è pacifico che il relativo onere probatorio incombe sul conduttore, questo Supremo Collegio ha affermato il principio secondo cui: "Le esigenze abitative di natura transitoria di cui all'art. 26 della legge n. 392 del 1978 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell'esaurimento nel breve periodo, bensì, secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l'obbiettiva diversità dall'esigenza abitativa primaria (ovvero giustificata da ragioni di lavoro o di studio), attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario (quale quello inerente a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più disparati scopi). Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti,
una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria non primaria a locazione abitativa primaria" (sent. 7 luglio 1997, 6145). Non avendosi valide ragioni per discostarsi dal suindicato principio, appare evidente come, nella fattispecie in esame, la corte distrettuale abbia errato nel ritenere raggiunta la prova della consapevolezza della locatrice della trasformazione della destinazione, ad opera del conduttore, dell'abitazione da transitoria in stabile, fondandosi esclusivamente sulla circostanza, di per se stessa irrilevante, del reiterarsi di successive stipule della durata di sei mesi.
Apodittico e contraddittorio appare, inoltre, il richiamo, contenuto nella sentenza gravata, alla richiesta di aumento del canone di cui alla lettera 22 febbraio 1993 della locatrice ET, essendo tale lettera intervenuta a distanza di oltre tre anni dalla stipula del 1 dicembre 1990, a partire dalla quale si è, invece, ritenuto che la locatrice dovesse avere necessariamente conoscenza delle esigenze abitative non più transitorie del conduttore. Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice, che si designa nella Corte di Appello di Venezia, la quale provvederà ad un nuovo esame degli atti di causa, per accertare se la locatrice ebbe conoscenza, prestandovi adesione, delle mutate esigenze abitative del conduttore, ponendo in tal modo in essere un contratto contra legem. Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Venezia.
Così deciso in Roma, in camera di consiglio della III Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, l'11 dicembre 2000. Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2001