REPUBBLICA ITALIANA SEZIONE TERZA3583402 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPERMA восозіоще Composta dagli Ill.hi Sigg.ri Magistrati: Dott. Gaetano NICASTRO Presidente R.G.N. 1489/00 8469 Dott. Francesco SABATINI Consigliere Cron. - Rep. 921 Dott. Michele VARRONE Rel. Consigliere - Dott. Italo PURCARO - Consigliere Ud. 21/01/02 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Dott. Fabio MAZZA - Consigliere UFFICIO COPIE Richiesta copia studio ha pronunciato la seguente dal Sig. IL SOLE 24 ORE - per diritti €1.55 SE NTENZA | 12 MAR 2002 sul ricorso proposto da: IL CANCELLIERE IN AN AF, AN FO, elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE A DA 4 3000 BRESCIA 9, presso lo studio dell'avvocato STEFANO CANCELLERIA QUEIROLO, difesi dall'avvocato GIULIANO GALLANTI, giusta delega in atti;
06719482

- ricorrenti -

contro

C.E.A. COSTRUZIONI EDILI ASSAROTTI SRL IN LIQUIDAZIONE;
intimata 2002 avverso la sentenza n. 708/99 della Corte d'Appello di 90 GENOVA, Sezione II Civile, emessa il 30/03/99 e -1- depositata il 04/10/99 (R.G. 1246/95); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/01/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. + -2- ± SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 9 febbraio 1989 la CE s.r.l. esponeva: che i coniugi FO AN e AE AN IN conducevano in locazione dal luglio 1982, per il canone mensile di L. 50.000, il posto macchina n. 4 di proprietà di essa attrice, sito nel distacco del caseggiato di Via Assarotti 12 in Genova;
che dal settembre 1982 i predetti conducevano in locazione, per il canone mensile di L. 80.000, anche il posto macchina n. 28 sito nel piano fondi del caseggiato;
che dal gennaio 1986 non era stato versato alcun canone, talché i coniugi AN erano morosi per l'importo complessivo di L.

4.810.000. Tanto premesso, la CE intimava ai AN sfratto per morosita, w contestualmente citandoli per la convalida davanti al Pretore di Genova ove la AN IN (successivamente si costituiva anche il AN facendo proprie le difese e le domande della moglie) resisteva all'intimato sfratto, opponendo quanto segue: essi erano in effetti in possesso di due posti macchina, uno nel distacco e uno nei fondi;
verso la fine del 1985 veniva affisso nella portineria del caseggiato un avviso che annunciava la messa in vendita di appartamenti e posti macchina, indicando come agenzia incaricata la CIA BROKERHOUSE;
la AN, agendo anche per il marito, sottoscriveva il 30/12/1985 un'offerta di acquisto che veniva sottoscritta per accettazione della CIA, contestualmente versando in conto prezzo L. 1.000.000, importo mai offerto in restituzione;
quel contratto aveva ad oggetto due posti macchina contigui, posti entrambi nel piano fondi e contraddistinti dai numeri 5 e 6 nella planimetria allegata al contratto;
essi AN già detenevano a titolo di locazione il posto auto n. 5 (i convenuti contestavano la numerazione di cui all'atto introduttivo) e veniva loro lasciata la disponibilità dei posti macchina che occupavano, in attesa del perfezionamento del contratto e della consegna del contiguo posto n. 6; da quel momento il pagamento dei canoni locatizi cessava di comune accordo;
con lettera 17/12/1986 la AN sollecitava la formalizzazione della compravendita ed affermava il proprio possesso del posto auto;
soltanto nell'agosto 1988 il legale della CE chiedeva il rilascio dei posti macchina ed il pagamento di un indennizzo per occupazione;
il rapporto locatizio era perciò inesistente e la detenzione del posto auto interno si era trasformata in possesso ex art. 1141 c.c.; quanto al posto auto esterno, esso era stato messo a disposizione in sostituzione del posto n. 6 ceduto con il contratto 30/12/1985, onde anche per esso non esisteva rapporto di locazione, tale da legittimare la procedura di sfratto;
in subordine, per il posto esterno, essa AN dichiarava di offrire l'importo indicato da controparte e le spese processuali;
alla CE era stata notificata offerta reale del saldo prezzo di L. 54.000.000, oltre interessi, per il posto interno e dell'importo di L.

1.900.000 a titolo di canone per il posto esterno. Con ricorso al Pretore notificato il 6/4/1989 la AN chiedeva di essere tutelata nel possesso del posto auto interno, definendo molestia possessoria l'intimazione di sfratto per morosità. La CE così replicava: la CIA BROKERHOUSE aveva ricevuto dall'agenzia Studio Starchi di Milano l'incarico di trattare la vendita di immobili della CE, tra cui il posto macchina interno locato ai AN;
la IN AN sottoscriveva il 30 dicembre 1985 impegno unilaterale di acquisto valido sino al 31/1/86, di due posti macchina interni, impegno sottoscritto dalla CIA BROKERHOUSE per ricevuta e per non accettazione;
la trattativa non aveva avuto seguito, nonostante i solleciti della IN AN;
si doveva perciò escludere il vantato possesso. Il Pretore, ravvisata l'esistenza di gravi motivi, negava l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e rimetteva le parti davanti al Tribunale competente per valore, ove la CE riassumeva il processo chiedendo la risoluzione per inadempimento dei contratti di locazione ed, in subordine, la cessazione degli stessi alla scadenza del termine annuale, nonché la condanna dei convenuti al rilascio e al pagamento dei canoni e/o delle indennità di occupazione ed al risarcimento dei danni. I coniugi AN, costituitisi, eccepivano l'inammissibilità delle domande di cessazione della locazione e della pretesa domanda di rivendicazione e contestavano il fondamento di ogni altra istanza. Con sentenza non definitiva ma provvisoriamente esecutiva del 22 aprile 1993 il Tribunale, premesso che i capitoli di prova, come riformulati dai convenuti, apparivano inammissibili, siccome intesi a provare la concessione dei posti macchina in comodato gratuito, osservava che se all'esito delle prove si fosse riconosciuta la sopravvivenza del rapporto locatizio, la morosità dei conduttori avrebbe reso ineluttabile il rilascio e che a questo la locatrice avrebbe avuto diritto pur ove si fossero riconosciuti sussistenti gli estremi del rapporto di comodato;
il Tribunale ordinava pertanto il rilascio dei due posti- f ww macchina occupati dai convenuti. A seguito di appello interposto da costoro, la Corte genovese, con sentenza 10 novembre 1995, in riforma della suddetta sentenza non definitiva (della quale era stata già sospesa l'esecuzione), respingeva "allo stato" la domanda di rilascio dei posti macchina non ritenendo consentita la condanna al rilascio senza che fosse previamente accertata la natura giuridica del rapporto dedotto in giudizio. In motivazione si precisava che la declaratoria di illegittimità della condanna al rilascio era da intendersi riferita "allo stato attuale della vertenza e il rilascio potrà formare oggetto di corretta statuizione all'esito del giudizio di primo grado". Assunte le prove orali dedotte dai convenuti, con sentenza definitiva 14 settembre 1995 il Tribunale così provvedeva: dichiarava risolto alla data del 31 dicembre 1988 il contratto di locazione dei due posti macchina ordinando l'immediato rilascio degli stessi;
condannava i convenuti al pagamento dei canoni contrattuali devoluti per gli anni 1986-1987-1988 nonché dell'indennità per la successiva indebita occupazione, oltre alla rifusione delle spese processuali. Il Tribunale riteneva di dover escludere, alla stregua delle acquisite risultanze, il fondamento della tesi dei coniugi AN secondo la quale essi avrebbero avuto diritto a permanere nella detenzione dei due posti auto a titolo gratuito e sino al perfezionamento della vendita. In punto rilascio, riteneva che doveva essere "confermata la sentenza 22 aprile 1993”. Proponevano gravame i coniugi AN ed in via incidentale la CE (chiedendo anche la condanna degli appellanti al pagamento degli interessi composti sugli importi liquidati in prime cure) e la Corte di appello di Genova, con sentenza 4 ottobre 1999, li rigettava entrambi, condannando i suddetti coniugi alle spese del grado ed affermando: 1 che fra le parti non venne stipulato né il contratto preliminare previsto nell'offerta di acquisto sottoscritto dalla IN il 30/12/85, né il rogito;
che i coniugi AN avevano cessato la corresponsione dei canoni da gennaio 1986, benché dovesse escludersi che fosse stato loro concesso di continuare ad occupare i posti auto gratuitamente;
che la condanna al rilascio doveva essere emessa con la sentenza di cui sopra;
che l'appello incidentale della CE conteneva una domanda nuova, come tale inammissibile. Hanno proposto ricorso per cassazione i coniugi IN-AN affidandolo a cinque motivi. La CE non si è costituita in questo grado. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo i ricorrenti denunciano il vizio della motivazione sul punto decisivo della controversia relativo all'esistenza di un accordo fra essi e la CE circa il protrarsi della detenzione dei due posti macchina precedentemente locati fino alla formalizzazione dell'acquisto degli altri due posti machina, senza dover corrispondere ulteriormente i canoni di locazione, w A trasformandosi così il rapporto in un comodato gratuito (art. 360 n. 5 c.p.c.). Con il secondo motivo i IN-AN, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2217 e 2709 c.c. ed un ulteriore difetto di motivazione sullo stesso punto decisivo, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., lamentano che il giudice di appello non abbia considerato, ai fini di cui sopra, che nei bilanci della CE 1986-1995, non erano contabilizzati canoni locativi od indennizzi per i posti macchina de quibus I due motivi, che per ragioni di connessione possono esaminarsi congiuntamente, non sono fondati. Essi, infatti, sono stati già neutralizzati dal giudice di appello, rilevando che l'assicurazione verbale, da parte della CE, agli attuali ricorrenti di potere, in attesa dell'acquisto dei nuovi posti macchina, continuare ad occupare quelli già detenuti "tranquillamente", non doveva essere interpretata, in mancanza di altri elementi, come fosse "gratuitamente"; ed, inoltre, che il ritardo della società locatrice nella richiesta dei canoni (effettuato solo con lettera 19/8/98 a fronte di una morosità risalente a gennaio 1996) era ragionevolmente spiegabile con "l'ipotesi che la società si riservasse di definire i conti ... in sede di stipulazione dell'atto di vendita, tanto più che la controparte offriva ogni garanzia al riguardo", mentre la mancata indicazione nei libri sociali del credito per i canoni era spiegabile con la stessa considerazione, oltre che con il verosimile disordine nell'amministrazione di una società a compagine essenzialmente familiare. Trattasi di meri accertamenti di fatto, istituzionalmente devoluti al giudice del merito e, nella specie, compiuti con motivazione priva di errori giuridici e/o di vizi logici, come tale incensurabile in cassazione. I primi due mezzi, vanno, pertanto, rigettati. Con i successivi tre mezzi, da esaminare congiuntamente per ragioni di connessione, i ricorrenti, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2909 c.c., 112 e 189 c.p.c., nonché il vizio della motivazione su altro punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3, 4 e 5 c.p.c., si dolgono che la Corte territoriale abbia pronunciato la loro condanna al rilascio dei due posti macchina senza considerare che tale pronuncia era già stata effettuata dal Tribunale con sentenza non definitiva e che la CE, in sede di precisazione delle conclusioni, sia davanti al Tribunale che alla Corte, non aveva chiesto il rilascio. 1 I Neppure questa complessa censura coglie nel segno. La sentenza impugnata ha, infatti, pronunciato correttamente la condanna al rilascio pur rilevando che il Tribunale, con la sentenza definitiva, non avrebbe potuto farlo, non avendo la CE formulato la relativa domanda in sede di precisazione delle conclusioni definitive in primo grado. Il rilievo, in sé, non appaga, perché la sentenza di primo grado era stata emessa prima di quella che avrebbe accolto dv l'appello avverso la non definitiva e, pertanto, dove pronunciarsi anche sul rilascio che, peraltro, era stato ritenuto illegittimo in un primo tempo solo "allo stato", non essendo ancora chiarita la natura del rapporto inter partes. Ma quel che è decisivo è il rilievo che, comunque, la Corte genovese doveva pronunciarsi sul punto in sede di gravame avverso la sentenza definitiva di primo grado, una volta confermata l'esistenza di un rapporto di locazione e dichiaratane la risoluzione per morosità, atteso che la domanda al rilascio deve ritenersi implicita nella domanda di risoluzione (Cass. 12 febbraio 1982 n. 848 ex plurimis) e che la stessa Corte, in sede di gravame avverso la sentenza non definitiva, aveva preannunciato che "il rilascio potrà formare oggetto di corretta statuizione all'esito del giudizio di primo grado”. Di tanto si è fatta carico la sentenza impugnata che deve, quindi, essere confermata sul punto, con conseguente rigetto anche del terzo, quarto e quinto motivo. Conseguentemente, il ricorso dei IN-AN va rigettato. Non vi è luogo a pronuncia sulle spese, non essendosi costituita la parte intimata.

P. Q. M.

la Corte rigetta il ricorso;
nulla perlespese. Così deciso in Roma, il 21 gennaio 2002, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE 65м ОВ Schotsam IN Caseli Depositata in Cancelleria Boggi, li 12,3.07 IL CANCELLIERE C1 IL CANCELLIERE C1 IN Casoli f 109T 12,11 456T 30,PP TOT. 160,10 POGT 18,00 0 1 , 8 AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 7 Registrato in data MAR. 2005 1 Dorin A al n. 6751 versate € 7.8.12. (euro CEN T p. If Dirigente Area Servizi (Dott.see Mara Grazia DI FILIPPO #Responsabile Servizio Atti UD (Dr. M. RACCICHINI)