Trifore 1 2097/02 REPUBBLICA ITALIANA IN NOM LA CORTE SU RE CASSAZIONE Oggetto Risarcimento danni da SEZIONE TERZA CIVILE ritardata restituzione di immobile locato Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 15691/00 - Presidente Dott. Gaetano FIDUCCIA 19478/00 Consigliere Dott. Ugo FAVARA Cron.29707 TRIFONE Rel. Consigliere Dott. Francesco Rep. 3227 Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI Ud.14/02/02 Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SENTENZA Richiesta copia studio Soledal Sig sul ricorso proposto da: . per diritti € 1,55 VIA 09 AGO 20 CAPONI GINO, elettivamente domiciliato in ROMA 02-il IL CANCELLIERE PISANELLI 2, presso lo studio dell'avvocato STEFANO DI MEO, che 10 difende unitamente all'avvocato FABRIZIO CANCELLERIA TORTORELLA, giusta delega in atti;
- ricorrente

contro

AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE DI PISA;

- intimato -

e sul 2° ricorso n° 19478/00 proposto da: in persona del AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE DI PISA, 2002 legale rappresentante pro tempore dott. Venanzio 437 Guerrini, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ju 1 ELEONORA DUSE 37, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO MANNOCCHI, difesa dall'avvocato LEANDRO BARSOTTI, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale nonchè

contro

CAPONI GINO;
intimato avverso la sentenza n. 1475/99 della Corte d'Appello di FIRENZE, sezione I civile emessa il 5/11/1999, depositata il 29/11/99; RG.1500/97, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/02/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l'Avvocato TORTORELLA FABRIZIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per assorbito il rigetto del ricorso principale, l'incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione del 9.8.1988 IN CA, proprieta- rio in S. Miniato di un immobile concesso in locazione per uso scolastico all'Amministrazione Provinciale di Pisa con contratto del 30.7.1982, conveniva in giudizio la pubblica amministrazione conduttrice per sentire ac- certare che il contratto era scaduto il 30..1984; che 2 fur il rapporto era stato rinnovato per volontà delle parti al canone annuo di lire 36.000.000 a decorrere dal 1° luglio 1984; che l'Amministrazione Provinciale era te- nuta al pagamento della differenza tra il suddetto im- porto e quanto aveva invece corrisposto sino alla data 73 di riconsegna dell'immobile del 17.4.1989. La costituita Amministrazione Provinciale, premesso che il contratto di locazione aveva la durata di sei anni e che la volontà di risolverlo anticipatamente non si era perfezionata, deduceva che la sua proposta di aumento del canone annuo a lire 36.000.000 non era sta- ta accettata dal locatore, che non poteva pretendere somme maggiori di quelle corrisposte. L'adito tribunale di Pisa, con sentenza n. 314 del 1996, dichiarava cessata la materia del contendere su ogni altra domanda dando atto che in corso di causa era intervenuta una transazione con la quale le parti con- cordemente aveva fissato la scadenza del contratto al 31.12.1989; rigettava la domanda del locatore di risar- cimento del maggior danno ex art. 1591 cod. civ.; di- - 1. chiarava la sua incompetenza per materia sulle domande di determinazione e condanna al pagamento di somme do- vute a titolo di canone locativo o indennità di occupa- zione. Sulla impugnazione del locatore CA la Corte di zur appello di Firenze, con sentenza pubblicata il 29.11.1999, rigettava il gravame con aggravio delle spese per l'appellante. I giudici di appello consideravano che la locazione 2 di natura transitoria era cessata, in virtù di valida disdetta intimata dal locatore, alla scadenza del 30.6.1984; che la intervenuta transazione in corso di causa aveva fissato la data di rilascio dell'immobile, ma non aveva inteso determinare a detta scadenza la cessazione della locazione, che restava quella dell'originario triennio;
che la richiesta di risarci- mento del maggior danno non risultava dimostrata, per cui l'accertata scadenza del contratto al 30.6.1984 ri- maneva, ai fini di cui all'art. 1591 cod. civ., priva di conseguenze. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricor- SO IN CA, che affida la impugnazione ad unico mezzo di doglianza. Resiste con controricorso l'Amministrazione Provin- ciale di Pisa, che avanza, a sua volta, impugnazione incidentale condizionata basata su tre motivi. Il ricorrente principale ha presentato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, vanno riuniti (art. 335 c.p.c.). и з Con l'unico mezzo di doglianza il ricorrente prin- cipale deducendo la violazione e la falsa applicazio- ne della norma di cui all'art. 1591 cod. civ. nonché la omessa, difettosa ed insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia censura la impugna- ta sentenza per il fatto che il giudice di merito non la norma col ritenere avrebbe applicato correttamente ritardata restituzione che il maggior danno da dell'immobile locato non poteva essere presumibilmente desunta sulla base del valore locativo, ricavabile da una nuova locazione, secondo la valutazione effettuata con l'accertamento compiuto in virtù della sola consu- lenza tecnica di ufficio e in assenza di altri elementi di prova circa la concreta possibilità di utilizzazione dell'immobile in modo più vantaggioso rispetto a quello consistito nella percezione di somme pari al corrispet- tivo in precedenza ricavato. Assume, inoltre, lo stesso ricorrente principale che la Corte di merito avrebbe, comunque, omesso di va- lutare la documentazione da lui prodotta, relativa alla offerta da parte della stessa Amministrazione di una somma superiore alla misura dei canoni corrisposti, per cui, se di essa avesse tenuto conto per il suo contenu- to di concreta proposta di una nuova locazione prove- niente dalla parte conduttrice, ne sarebbe risultata 5 зи dimostrata anche la concreta possibilità di utilizza- zione dell'immobile secondo il corrispettivo più van- pari taggioso al valore locativo. Della impugnazione principale, nei termini innanzi esposti, la resistente Amministrazione Provinciale ec- cepisce la inammissibilità, in quanto il ricorso avreb- be ad oggetto questioni nuove non proposte già con il gravame in appello, in proposito precisando che il giu- dice di primo grado aveva rigettato la domanda di ri- sarcimento del maggior danno ex art. 1591 cod. civ. nella duplice considerazione dell'assenza di un ritardo colpevole nella restituzione della "res locata" e della mancata prova di un ulteriore concreto danno del loca- tore e che, rispetto alle due "rationes decidendi", so- lo la prima aveva costituito oggetto di appello, mentre alcuna doglianza era stata proposta circa la carenza probatoria dell'ulteriore pregiudizio, sicchè su detta questione si sarebbe formato il giudicato. La eccezione di inammissibilità del ricorso princi- pale deve essere disattesa, poiché, siccome ha implici- tamente valutato il giudice di secondo grado nel deter- minare il "thema decidendum" devoluto con l'appello, anche la questione relativa all'apprezzamento delle prove circa l'esistenza del maggior danno ex art. 1591 cod. civ. aveva formato oggetto di specifica impugna- 6 fru zione. Invero, con la citazione in appello IN Capponi aveva proposto anche lo specifico mezzo di gravame re- lativo al rigetto della domanda di risarcimento del danno, proprio con riferimento alla sussistenza in atti della dimostrazione del danno. In particolare, aveva criticato la quantificazione formulata dal c.t.u. in quanto estremamente riduttiva;
non ne aveva condiviso l'altra conclusione circa la ridotta potenzialità di locazione dell'immobile; aveva sollecitato la valuta- zione locativa dell'immobile secondo i prezzi correnti di mercato. Ritenuta, perciò, ammissibile la impugnazione, de- tuttavia, questa Corte rilevare che la censura ve, sia in rapporto alla denunciata violazione della norma di cui all'art. 1591 cod. civ. che in relazione al pre- teso vizio di omessa motivazione non è fondata, onde il ricorso principale deve essere rigettato. Quanto al dedotto vizio ex art. 360 n. 3 c.p.c., osserva questo giudice di legittimità che, in tema di interpretazione della norma di cui all'art. 1591 cod. civ. deve essere ribadito il principio, ormai pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il maggior danno che il locatore assuma di aver subito per effetto del mancato tempestivo rilascio dell'immobile зи 7 locato, trovando la sua genesi nella responsabilità contrattuale del conduttore, deve essere rigorosamente provato dallo stesso locatore nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare, giacchè l'obbligo risarci- torio non o' sorgere automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità della ipotesi di locazione ○ di vendita del bene. Detto obbligo, invece, va accerta- to in relazione alle concrete condizioni e caratteri- stiche dell'immobile, alla Sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzazione, per cui occorre che ri- sulti verificata una lesione effettiva del patrimonio del locatore, ravvisabile nella circostanza di non ave- re potuto locare o alienare l'immobile a condizioni più vantaggiose e dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero di altri concreti propositi di utilizzazione (ex plurimis: Cass., n. 4864/2000; Cass., n. 1133/99; Cass., n. 4968/97). La impugnata sentenza è ispirata proprio al suddet- ti principio, per cui non sussiste la violazione di legge denunciata in quanto il giudice di merito corret- tamente ha ritenuto che la prova del maggior danno non poteva, nella specie, derivare dalla determinazione, compiuta dalla consulenza, del valore locativo for 8 dell'immobile, in assenza di altri concreti elementi di prova. Quanto al dedotto vizio di motivazione per non avere la Corte di merito valutato, come elemento con- creto di prova integrativo della determinazione del va- lore locativo dell'immobile, la proposta di nuovo con- tratto proveniente dall'Amministrazione Provinciale rileva questa corte che anche detta doglianza non può essere accolta. Da parte dell'Amministrazione Provinciale, infatti, -il giudice di merito ha accertato secondo la inter- pretazione che è stata data dell'accordo a contenuto transattivo circa la protrazione del rilascio per il periodo occorrente ad effettuare le opere di necessario ripristino che non vi è stata alcuna formale proposta di nuova locazione e che, giusta conclusione del P.M. in questa sede, l'offerta di somma, in misura superiore al canone che continuava ad essere versato, costituiva, piuttosto, l'elemento di una proposta transazione, avente ad oggetto una ulteriore dilazione dell'obbligo di restituzione. Il rigetto del ricorso principale assorbe l'esame del ricorso incidentale, che la parte resistente aveva espressamente subordinato all'accoglimento della impu- gnazione del ricorrente IN CA, che, in virtù del e 9 u q i principio della soccombenza, deve essere condannato a pagare le spese del presente giudizio di legittimità nella misura specificata in dispositivo. P. T. M. La Corte riunisce j ricorsi;
rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale;
condanna il ricorrente principale alle spese del giudi- 187,0% 1toltre euro zio di cassazione, che liquida in euro..! 2.100,00 (duemilacento/00) per onorari. Roma, 14 febbraio 2002. IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTEПрибал Fiducin fum H. DIRETTORE DI CANCELLERIA Umberto Cicero 109T 129,11 456T Sepp TOT. 160,11 Depositata in Cancelle Jerla ILDIRETTORE DI CANCELLERIA oggi, Umberto Cicero AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in dat2.5. CFT 700 Serie 4.. al 3206 versate €.. 160.10 (euro CENTOSESSANTA/10 p. Il Dirigente Area Servizi (Dott.ssa Maria Grazia DI FILIPO II Responsabile Servizio Atti Giudiziari (Dr. M. RACCICHIN 10