REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
8° SEZIONE – 2° COLLEGIO
R.G. 4799/2021
La Corte, nelle persone dei Magistrati:
dott.ssa GISELLA DEDATO Presidente dott. ADOLFO CECCARINI Consigliere dott.ssa BIANCAMARIA D'AGOSTINO Giudice Ausiliario relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4799 R.G.C. dell'anno 2021, rimessa in decisione all'udienza collegiale del 29 maggio 2025, vertente
TRA
, e , elettivamente domiciliati Parte_1 Parte_2 Parte_3 in Roma, alla Via Santa Maria Maggiore n. 112 presso lo studio dell'avv.
che, unitamente all' avv. Paolo Sorci, li rappresenta e difende Parte_4 come da procura in atti
Appellanti
E
in ZA (RM), in persona Controparte_1 dell'Amministratore legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in Roma via Jacopo da Ponte 45, presso lo studio dell'avv. Antonio
Mosca, che lo rappresenta e difende come da procura in atti
Appellato

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Tivoli n. 73/2021
CONCLUSIONI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
, e proponevano appello Parte_1 Parte_2 Parte_3 avverso la sentenza del Tribunale di Tivoli n. 73/2021 che - a definizione del giudizio R.G. n. 6637/2017, dagli stessi proposto nei confronti del
[...]
in ZA ed avente ad oggetto l'impugnazine della Controparte_1 delibera dell'assemblea condominiale datata 19 giugno 2017 - respingeva la domanda attorea con condanna al pagamento delle spese di lite in favore del convenuto CP_1
Parte appellante censurava la sentenza impugnata nei motivi di gravame chiedendone la riforma e concludeva affinchè la Corte volesse così provvedere:
“Piaccia all'Ecc.ma. Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, in accoglimento del presente atto di gravame, ed in integrale riforma della sentenza appellata (Sentenza n. 73/2021 pubblicata in data 25 gennaio 2021, nel giudizio di primo grado pendente innanzi al Giudice dott.ssa Maria Luisa
Messa del Tribunale Ordinario di Tivoli, nella causa civile iscritta al n. R.G.:
6637/2017, non notificata), accertare e dichiarare la nullità della delibera assunta dal in ZA (RM), anche ex CP_2 Controparte_1 art. 949 c.c., all'adunanza del 19 giugno 2017, e relativa al punto 2 dell'ordine del giorno avente ad oggetto la “Destinazione spazi di accesso su area piano terra: ulteriori considerazioni (allegate), eventuali decisioni finali su ipotesi
pag. 2/6 regolamentazione, questione ripartizione delle spese”, con la quale l'ente resistente ha deliberato “chiusura degli spazi riferiti ai cortili piano terra, mantenendo l'accesso pedonale e recuperando l'uso dei detti spazi a parcheggio per i condomini. La decisione dovrà aver effetto dal mese di settembre prossimo. É ovvio che quanto deliberato dovrà coinvolgere il divieto di accesso di terze persone sul piano ….. i cui spazi parcheggio restano di pertinenza delle stesse proprietà ivi presenti. Tutte le spese in questione verranno imputate ai condomini ex tabella a) generali”. Dichiarare per
l'effetto nulle e/o inefficaci tutte le successive delibere che dovessero essere adottate dal convenuto per l'esecuzione di quella impugnata con il CP_1 presente atto, tra cui la delibera del 20 ottobre 2017, comunicata al Sig. in data 20 novembre 2017. Con vittoria di spese e compensi Parte_1 professionali dei due gradi di giudizio, oltre IVA CpA e rimborso spese generali”.
Si costituiva l'appellato così concludendo: “voglia l'Ecc.ma Corte CP_1 di Appello di Roma: - in via preliminare, dichiarare inammissibile l'appello per manifesta infondatezza con ogni conseguenza di legge anche in ordine alla condanna degli appellanti alle spese legali;
- nel merito, rigettare l'appello in quanto infondato in fatto ed in diritto. Con di vittoria di spese e compensi professionali per il grado di appello”.
All'udienza collegiale del 29 maggio 2025 la causa veniva trattenuta in decisione con termini per memorie conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La vicenda trae origine dalla domanda avanzata dagli odierni appellanti - nella qualità di comproprietari di un locale commerciale ubicato al piano terra della palazzina condominiale di in ZA – volta alla Controparte_1 declaratoria di nullità: - della delibera condominiale datata 19 giugno 2017, punto 2 dell'ordine del giorno (“destinazione spazi di accesso su area piano
pag. 3/6 terra: ulteriori considerazioni (allegate), eventuali decisioni finali su ipotesi regolamentazione, questione ripartizione delle spese”), con cui si deliberava la chiusura degli spazi riferiti ai cortili piano terra, mantenendo l'accesso pedonale e recuperando l'uso dei detti spazi a parcheggio per i soli condomini, con divieto di accesso di veicoli di terze persone sul piano i cui spazi parcheggio restavano di pertinenza delle stesse proprietà ivi presenti;
- della delibera del 20 ottobre
2017, in quanto esecutiva della predecente già impugnata. Gli attori ritenevano che dette delibere avessero violato il regolamento condominiale di natura contrattuale nella parte in cui lo stesso prevedeva che l'area cortilizia de qua fosse riservata in proprietà ed in uso comune ed indivisibile ai soli proprietari delle unità che accedevano dalla stessa, e quindi dei soli proprietari dei locali commerciali al piano terra, con esclusione di tutti gli altri condomini.
Il Tribunale di Tivoli respingeva la domanda attorea, con condanna al pagamento delle spese di lite, poiché dalla planimetria allegata al regolamento condominiale si desumeva in maniera evidente che l'area reclamata dagli attori non corrispondesse a quella indicata nel regolamento come invocato dagli attori, escludendosi pertanto la natura di bene privato dell'area medesima nonché quella di bene pertinenziale, rientrando l'area de qua nei beni comuni espressamente elencati nello stesso regolamento condominiale di natura contrattuale (“l'esame del regolamento di condominio innanzi sinteticamente riportato, consente, in primo luogo, di affermare che l'area reclamata dagli odierni attori non corrisponde a quella dagli stessi citata, ossia alla “zona di passaggio interna al fabbricato posto al piano terra”. Tanto si evince non solo dal dato letterale (il regolamento discorre di una zona di passaggio “interna al fabbricato”, mentre l'area per cui è causa è esterna allo stesso), ma anche dalla planimetria allegata al documento in questione dalla quale si evince chiaramente che l'area oggetto di proprietà esclusiva è quella colorata in arancione ed è, appunto, interna al fabbricato e per nulla coincidente con
l'area, a forma di U capovolta che circonda il perimetro di altro fabbricato, antistante quello condominiale. (cfr. regolamento condominiale con
pag. 4/6 planimetrie allegate depositato da entrambe le parti e doc. 2 allegato alla comparsa di risposta di parte convenuta”).
Avverso detta statuizione proponeva gravame parte appellante lamentando che la decisione gravata fosse fondata esclusivamente sulla documentazione prodotta dal e non avesse tenuto conto della circostanza che i viali CP_1 di accesso all'area fossero funzionalmente subordinati alle attività CP_3 commerciali e come tali di pertinenza di questi ultimi e che, chiudendo al libero passaggio detti viali, i locali commerciali sarebbero stati declassati di fatto a magazzini.
Le doglianze sono infondate e non meritano accoglimento.
Dal riesame delle risultanze probatorie in atti si evince innanzitutto che le impugnate delibere non impediscono il libero transito pedonale sino alle aree antistanti i locali commerciali, non arrecando pregiudizio alcuno alle relativa attività commerciali, ma si limitano a riservare legittimamente il parcheggio delle vetture dei soli condomini nelle aree comuni, come da espressa previsione regolamentare, che si riporta all'art. 1117 c.c., includendo in maniera esplicita tra i beni comuni “i portoni e i viali di accesso incluse le aiuole e i lampioni in essi ubicati”.
Appare evidente non solo dalla lettura del regolamento condominiale(pag. 2, rigo 3 del regolamento), ma altresì dalle planimetrie allegate, che l'area in oggetto (denominata con la locuzione “viali di accesso”) e rivendicata dagli odierni appellanti sia di proprietà comune a tutti i condomini, mentre la domanda avanzata dagli stessi nel primo grado di giudizio non trova fondamento alcuno nella documentazione in atti, neppure in merito all'assunto
“vincolo pertinenziale”.
L'appellante reitera sostanzialmente le medesime argomentazioni già oggetto di puntuale disamina da parte del giudicante di prime cure, non offrendo alla
Corte argomentazioni di fatto e di diritto idonee a giustificare una riforma della decisione gravata.
pag. 5/6 La Corte ritiene corretto ed immune da censura il decisum del Tribunale di
Tivoli e l'appello va per i suesposti motivi integralmente respinto, restando assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza, con conseguente condanna dell' appellante al pagamento delle stesse in favore dell' appellato come CP_1 liquidate in dispositivo, secondo le tariffe professionali vigenti (aggiornate sulla base del D.M. n. 147 del 13/08/2022) con gli importi medi delle voci dello scaglione di riferimento, esclusa la fase istruttoria.
Sussistono i presupposti di cui all'art. 1 comma 17 L.228/12 per il versamento, da parte dell' appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

p.q.m.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello proposto da , e Parte_1 Parte_2
nei confronti del in Parte_3 Controparte_1
ZA avverso la sentenza del Tribunale di Tivoli n. 73/2021;
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore dell' appellato in ZA, liquidate in Controparte_1 complessivi €6.966,00, oltre accessori di legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 comma 17
L.228/12 per il versamento, da parte dell' appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23 ottobre 2025.
Il Giudice estensore Il Presidente dott.ssa Biancamaria D'Agostino dott.ssa Gisella Dedato
pag. 6/6