REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Terza sezione civile
La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente dott.ssa Paola BARRACCHIA ConIGliere avv. Michele TROISI ConIGliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al R.G. 933/2024 promossa da: P.IVA (P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., Parte_1 C.F._1
( , rappresentato e difeso dall'avv. Domenica Parte_2 CodiceFiscale_2
PARRULLI, unitamente alla quale è elettivamente domiciliata in Gravina in Puglia, alla via Ciro Menotti, n°5 appellante contro
( ), rappresentata e difesa dall'avv. An- Controparte_1 CodiceFiscale_3 tonio COZZOLI, unitamente al quale è elettivamente domiciliata in Gravina in Puglia, alla via Pasquale Cassese, n°17 appellata avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°2868/2024 emessa dal Tribunale di Bari il 14.6.2024
(Risoluzione del contratto di locazione, uso diverso, per inadempimento), sulle conclu- sioni rassegnate dalle parti all'udienza di discussione del 9.7.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato il 30.7.2021, intimava alla Controparte_1 società sfratto per morosità per il mancato pagamento dei Parte_3 canoni di locazione relativamente al contratto ad uso diverso dei locali di sua proprietà,
Pag. 1 a 8 ubicati Gravina in Puglia alla Via Ludovico Maiorana, con richiesta di ordinanza di rilascio immediato e l'emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Nello specifico, l'attuale appellata deduceva che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni di maggio e giugno 2021, per complessivi € 1.500,00; aveva omesso il versamento del deposito cauzionale, di € 1.500,00; non aveva pagato l'ag- giornamento ISTAT, per complessivi € 485,19 (importo richiesto con raccomandata A/R in data 9.4.2019); non aveva versato le imposte per la registrazione del contratto.
La IG.ra , inoltre, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto sulla CP_1 base della clausola risolutiva espressa, di cui all'art. 9 del contratto, a mente della quale
“(…) il mancato pagamento di due canoni mensili costituirà motivo di risoluzione ex art.
1456 c.c.”, della quale dichiarava di volersi avvalere.
Si costituiva in giudizio la società intimata la quale contestava di essere morosa, assumendo di aver corrisposto i canoni in data antecedente la notifica dell'intimazione,
e respingeva la richiesta di pagamento dell'aggiornamento ISTAT, sostenendo che non fosse mai stato richiesto dalla locatrice.
L'intimata contestava, altresì, la legittimità dell'invocazione della clausola risolu- tiva espressa, sostenendo che la IG.ra aveva sempre tollerato il ritardo nei CP_1 pagamenti mensili.
Il processo di primo grado veniva deciso sulla sola base documentale.
Con la sentenza appellata, il Tribunale di Bari rigettava l'opposizione allo sfratto per morosità, e dichiarava la risoluzione del contratto di locazione.
Avverso la decisione di primo grado propone appello il IG. , nella Parte_2 qualità di legale rappresentante della società cessionaria del Parte_1 ramo di azienda costituito dall'unità commerciale ubicata nell'immobile locato, il quale si affida ad un articolato motivo di gravame, con il quale contesta la contraddittorietà della decisione di primo grado, chiedendone l'integrale riforma.
Si è costituita in giudizio la IG.ra , che resiste all'appello e Controparte_1 chiede la conferma della sentenza impugnata.
Questa Corte, con ordinanza emessa fuori udienza in data 13.2.2025, ha accolto la domanda incidentale di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il motivo di gravame, la contesta il decisum del primo Parte_1 giudice, evidenziando la contraddittorietà della motivazione la quale, da un lato, ha affermato che il comportamento della conduttrice non costituisce grave inadempimento
Pag. 2 a 8 e, dall'altro lato, ha risolto in contratto.
L'appellante si duole, altresì, che il Tribunale abbia ritenuto che non vi è prova che il locatore abbia tollerato il ritardo nell'adempimento del pagamento dei canoni di locazione alle scadenze prestabilite.
Più specificamente, l'appellante rileva una evidente “(…) incongruenza del dispo- sitivo emesso dal Giudice di Primo Grado in quanto non può trovare applicazione la clausola risolutiva espressa ex art 1456 cc giacché sul contratto sottoscritto dalle parti al punto n.9 si concorda quale unica condizione per la risoluzione “… il mancato paga- mento di due canoni mensili”. Nel caso di specie non c'è nessuna morosità da giustificare una risoluzione contrattuale. L'insussistenza della morosità si evince dal fatto che il conduttore ha corrisposto i canoni richiesti, con bonifici in data antecedente alla notifica dell'intimazione (…)” (cfr. appello, pag. 4).
Suddetta circostanza, sempre secondo quanto deduce l'appellante, sarebbe stata per di più accertata dal primo giudice, il quale ha statuito che “(…) la tolleranza del creditore, laddove non vada ad integrare gli estremi di una vera e propria rinuncia tacita alla clausola risolutiva espressa, può incidere sulla posizione soggettiva del debitore escludendone la colpa. È in questi termini che deve essere intesa la massima ricorrente per cui la tolleranza del locatore, nel ricevere il canone oltre il termine stabilito, rende
“inoperante” la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione (Cass.
n. 18991/2016)” (cfr. sentenza pag. 4).
La motivazione del Tribunale, contestata dall'appellante, è la seguente: “Nel corso del giudizio non è emersa la gravità dell'inadempimento tale da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore e neppure che l'inadempimento fosse dipeso dalla tolleranza convenuta ed accettata dal locatore. Nessuna documentazione o diversa prova è stata addotta” (cfr. pag. 4).
La IG.ra , contrariamente a quanto dedotto dall'appellante, sostiene CP_1 invece che la decisione di primo grado sia stata correttamente emessa, in quanto ella
“(…) ha reagito all'avverso inadempimento, a più riprese, in via stragiudiziale e giudi- ziale (anche con l'intimazione di sfratto), invocando chiaramente la clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 9 del contratto di locazione ad uso commerciale” (cfr. com- parsa di risposta, pag. 3).
Più precisamente, la locatrice deduce che “Con nota del 09/04/2021(in realtà del

9.4.2019 N.d.R.), inviata sia mezzo pec sia mezzo raccomandata a/r, la IG.ra
[...]
, a ministero dello scrivente procuratore, contestava al conduttore il Parte_4 mancato pagamento dei canoni locatizi per le trascorse mensilità di febbraio e marzo
Pag. 3 a 8 2019 (…)” (cfr. comparsa di risposta, pag. 5).
L'assunto dell'appellata non è condivisibile.
La Corte ritiene che, effettivamente, il su riprodotto passo motivazionale della sentenza di primo grado sia viziato da contraddittorietà.
Vi è un contrasto logico tra l'affermazione secondo la quale “Nel corso del giudizio non è emersa la gravità dell'inadempimento tale da rompere l'equilibrio contrattuale” e la statuizione con la quale il contratto di locazione è stato risolto per inadempimento del conduttore.
Tale aporia è resa vieppiù evidente dall'ordinanza del 4.11.2021 (richiamata in sentenza quale parte integrante della motivazione), con la quale il Tribunale aveva pre- cisato che “Il criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento sta- bilito dall'art. 5 l. 392/78 non è applicabile alle locazioni ad uso diverso da quello abita- tivo (Cass. 12 aprile 2006, n. 8628) e, in tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la gravità dell'inadempimento va vagliata alla luce della disciplina ordinaria stabilita dall'art. 1455 c.c.” (cfr. ordinanza, pag.1).
Vi è, quindi, nella decisione appellata, una motivazione non intellegibile, che non rende possibile comprendere sulla base di quale iter logico ed argomentativo il Tribunale sia pervenuto alla decisione di dichiarare risolto il contratto di locazione, pur negando la presenza di elementi dai quali desumersi l'esistenza del grave inadempimento del conduttore “alla luce della disciplina ordinaria stabilita dall'art. 1455 c.c.”, anzi negando che, nella fattispecie, tale gravità sussista.
Giova al riguardo precisare che la IG.ra non ha spiegato appello inci- CP_1 dentale avverso il passo motivazionale con la quale il Tribunale ha ritenuto che la loca- trice non abbia fornito la prova che l'inadempimento, consistente nel tardivo pagamento dei canoni di locazione di maggio e giugno 2021, dell'aggiornamento ISTAT e delle spese di registrazione, possa ritenersi “grave”, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c.-
Il motivo di appello avverso la contraddittoria decisione del Tribunale, concer- nente la insussistenza di un inadempimento grave che giustifichi la risoluzione del con- tratto va, dunque accolto.
Resta da verificare la coerenza del passo successivo della decisione appellata, con la quale il Tribunale ha ritenuto che non sarebbe stata data la prova che l'oggettivo ritardo nel pagamento dei canoni di locazione alla scadenza “fosse dipeso dalla Pt_5
convenuta ed accettata dal locatore”.
[...]
Orbene è pacifico, perché risulta dagli atti di causa, che la conduttrice sovente abbia pagato i canoni di locazione in ritardo rispetto alle scadenze contrattuali e risulta
Pag. 4 a 8 altresì pacifico che non abbia versato la cauzione all'atto della sottoscrizione del negozio.
Orbene, il contratto è stato stipulato in data 11.11.2013, per la durata di sei anni, decorrenti dal 1.12.2013 al 30.11.2019.
Solamente con raccomandata A/R in data 9.4.2019 (cioè in prossimità della prima scadenza contrattuale) la IG.ra richiese il pagamento della cauzione, di due CP_1 mensilità scadute (febbraio e marzo 2019) e dichiarò di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa.
Sta di fatto che, nonostante la raccomandata venne inoltrata dalla locatrice prima che il contratto si rinnovasse automaticamente, le parti hanno rinnovato il sodalizio.
Ed invero, come ha precisato la medesima IG.ra , “Il contratto di loca- CP_1 zione de quo si è rinnovato, comunque, per comune volontà delle parti, nonostante i vari inadempimenti succeditisi nel tempo da parte del conduttore, visti il notevole ritardo nel pagamento dei canoni serbato dai conduttori, il mancato pagamento dell'adegua- mento Istat (art. 8), sebbene richiesto in numerose occasioni, ed il mancato versamento del pattuito deposito cauzionale (art. 12)” (cfr. comparsa di risposta, pag. 4).
Ad avviso della Corte, dunque, il comportamento della conduttrice, che dopo aver invocato la clausola risolutiva espressa vi ha rinunciato, integra un comportamento senza dubbio acquiescente in relazione al ripetuto ritardo con il quale la conduttrice le pagava i canoni mensili.
Tale acquiescenza, si badi bene, riguarda anche il versamento della cauzione, il cui pagamento, richiesto una prima volta il 9.4.2019, è stato giudizialmente rivendicato solamente con la notifica dell'atto di citazione in data 30.7.2021 (e che risulta peraltro essere stata versata in corso di causa, mediante assegno bancario consegnato banco iudicis all'udienza del 10.9.2021) vale a dire due anni circa dopo la richiesta stragiudi- ziale cui era seguito il rinnovo automatico del contratto.
Solo per mera completezza di sposizione va sottolineato che anche l'adegua- mento ISTAT di € 485,19 è stato corrisposto in corso di causa e che tale inadempimento
è stato ritenuto “non grave” dal Tribunale di Bari, con il passo motivazionale su ripro- dotto, non impugnato dall'attuale appellata.
La domanda di risoluzione per grave inadempimento contrattuale della condut- trice è, dunque, infondata e va rigettata.
Inammissibile è, invece, l'invocazione della clausola risolutiva espressa.
Occorre premettere che la domanda della locatrice va tenuta distinta dalla do- manda di risoluzione per inadempimento dalla quale diverge sia per petitum (perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. si chiede una sentenza
Pag. 5 a 8 costitutiva, mentre con quella di cui all'art. 1456 c.c. una sentenza dichiarativa), sia per causa petendi (perché la domanda di risoluzione presuppone l'inadempimento grave e colpevole, l'altra la violazione della clausola risolutiva espressa).
Ciò chiarito, il comportamento concludente della IG.ra , che ha tolle- CP_1 rato i ripetuti ritardi nel pagamento dei canoni di locazione (e che ha, addirittura, rinun- ziato ad avvalersi della clausola risolutiva espressa dopo averne esercitato il relativo diritto, con la mentovata missiva del 9.4.2019), ha, certamente, influito sulla clausola risolutiva medesima, obliterandone l'efficacia.
Contrariamente a quanto statuito dal primo giudice, pertanto, va ritenuto che il ritardato pagamento dei due canoni di locazione di maggio e giugno 2021 sia stato tollerato dalla locatrice, che vi aveva addirittura rinunciato nel 2019 consentendo il rin- novo per sei anni del contratto di locazione, con un comportamento costante e reiterato nel tempo, tale da ingenerare nella conduttrice la convinzione della inefficacia della clausola risolutiva espressa.
Ma vi è di più.
Dall'istruttoria di primo grado è emersa la circostanza, peraltro non contestata, che la società conduttrice versò i canoni di locazione, relativi alle due mensilità arretrate, in data 24.7.2021 (maggio 2021) ed in data 29.7.2021 (giugno 2021), prima che si perfezionasse, nei suoi confronti, la notifica dell'atto di citazione.
L'intimazione di sfratto, infatti, venne portata per la notifica all' di Bari in CP_2 data 21.7.2021 (non in data 28.7.2021, come riportato in appello).
Il giorno di venerdì 23.7.2021 l'Ufficiale Giudiziario, recatosi presso la sede della società intimata, non rinvenendo persone cui consegnare l'atto, ha rilasciato l'avviso di mancata consegna, stante l'assenza del destinatario.
La notificazione dell'intimazione di sfratto per morosità, quindi, si è perfezionata per il locatore, ai sensi dell'art. 140 c.p.c., mediante inoltro della raccomandata n°668
704 476 34-0, ed ai sensi dell'art. 660 c.p.c., mediante l'inoltro della raccomandata n°668 704 478 01-2, entrambe spedite lunedì 26.7.2021.
L'intimazione, infine, è stata ritirata dalla conduttrice venerdì 30.7.2021.
È ius receptum che l'esercizio del diritto potestativo di volersi avvalere della clau- sola risolutiva espressa, ai sensi dell'art. 1456 c.c., produce i suoi effetti quando giunge nella sfera di conoscenza del destinatario, trattandosi di un atto recettizio.
La scansione temporale della notificazione evidenzia che la clausola risolutiva espressa sia stata invocata in data 30.7.2021, vale a dire dopo che le mensilità erano state corrisposte dalla conduttrice.
Pag. 6 a 8 Occorre, altresì, precisare che, nel caso in cui la notifica dell'atto recettizio av- venga con atto giudiziario, vige la regola della scissione soggettiva degli effetti della notificazione, a mente della quale occorre distingue il momento in cui la notifica si per- feziona per il notificante e quello in cui si perfeziona per il destinatario.
Più specificamente, per il notificante l'effetto della notifica si produce nel mo- mento in cui consegna l'atto all'ufficiale giudiziario o all'ufficio postale;
per il destinata- rio, invece, nel momento in cui egli riceve materialmente l'atto.
Tale regola non può essere invocata nella fattispecie che ci occupa.
Con un recentissimo arresto, infatti, la Suprema Corte ha chiarito che “La regola della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, san- cita dalla giurisprudenza costituzionale con riguardo agli atti processuali e non a quelli sostanziali, si estende anche agli effetti sostanziali dei primi ove il diritto non possa farsi valere se non con un atto processuale, sicché, in tal caso, la prescrizione è interrotta dall'atto di esercizio del diritto, ovvero dalla consegna dell'atto all'ufficiale giudizia- rio per la notifica, mentre in ogni altra ipotesi tale effetto si produce solo dal momento in cui l'atto perviene all'indirizzo del destinatario” (Cass. Civ., sez. III, 18.2.2025,
n°4193).
Nel caso in esame, l'esercizio del diritto potestativo non doveva essere fatto ne- cessariamente mediante un atto processuale, ben potendo la locatrice notificare anche un atto stragiudiziale (come ella stessa ebbe ad effettuare il 9.4.2019, salvo poi rinun- ciarvi).
Con altra decisione, relativa all'esercizio del diritto potestativo di riscatto agrario, la Suprema Corte ha chiarito che “La dichiarazione di riscatto di cui all'art. 8 della legge
26 maggio 1965 n. 590 è atto unilaterale recettizio e produce effetto, ai sensi dell'art.
1334 cod. civ., nel momento in cui giunge a conoscenza del destinatario o in cui, ai sensi dell'art. 1335 cod. civ., deve reputarsi da questi conosciuta perché pervenuta al suo indirizzo. Ne consegue che, ove la comunicazione della volontà di riscattare sia contenuta nell'atto di citazione diretto a far valere in giudizio il relativo diritto, non è sufficiente, per impedire la decadenza del retraente, che l'atto di citazione, nella sua duplice funzione processuale e sostanziale, venga inoltrato per la notificazione entro
l'anno qualora il perfezionarsi della notifica sia avvenuto solo successivamente al de- corso dell'anno dalla trascrizione dell'atto di vendita, non assumendo rilievo la regola della scissione degli effetti della notifica per il notificante e per il destinatario, atteso che, perché l'atto produca i suoi effetti sostanziali, è necessario che pervenga all'indi- rizzo del destinatario entro il termine previsto dalla legge” (Cass. Civ., sez. III,
Pag. 7 a 8 3.1.2014, n°40).
La massima esprime un principio di diritto valevole anche per il caso in esame, atteso che la logica che la sottende è la medesima: solo una vota che la dichiarazione recettizia è giunta al destinatario, il diritto potestativo è stato esercitato e l'effetto so- stanziale dell'atto processuale è stato raggiunto.
Ne consegue, pertanto, che gli effetti dell'esercizio del diritto potestativo (conte- stuale all'intimazione di sfratto) si sono prodotti unicamente in data 30.7.2021, allor- quando la conduttrice ha ritirato l'atto giudiziario e, quindi, in un momento successivo a quello in cui la stessa aveva versato i canoni di locazione.
La domanda ex art. 1456 c.c. va, pertanto, rigettata anche per tale ulteriore profilo.
L'appello va conclusivamente accolto e, in totale riforma della sentenza di primo grado, va rigettata la domanda di risoluzione contrattuale proposta dalla IG.ra Pt_4
.
[...]
La estrema controvertibilità dei fatti di causa, l'altalenante e contraddittorio com- portamento delle parti, sono ragioni che legittimano, ad avviso della Corte, l'integrale compensazione delle spese del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla so- cietà nei confronti di , ogni diversa istanza Parte_1 Controparte_1 ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza impugnata rigetta la domanda di risoluzione contrattuale proposta dalla IG.ra ; Controparte_1

2. compensa integralmente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio.
Così deciso in Bari, nella camera di conIGlio del 9.7.2025.
Il Presidente dott. Salvatore GRILLO
Il ConIGliere Relatore avv. Michele TROISI
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