N. R.G. 811/2020
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
(SEZIONE CIVILE)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di appello civile così composta
Dott. Simone Salcerini Presidente
Dott. Paola De Lisio Consigliera
Dott. Ombretta Paini Consigliera rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al R.G. n.811/2020
Tra
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Laura Renghi ed Parte_1 Parte_2 elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Città di Castello, Via Mario GEni n.13, come da procura speciale in calce all'atto di appello Appellanti
e
, in persona del legale rappresentate pro-tempore, rappresentata e difesa Controparte_1 dall'Avv. Simonetta Valentini ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Città di Castello,
Corso Vittorio Emanuele n.7 come da procura speciale in calce alla comparsa costitutiva
Appellata
avente ad oggetto appello avverso la sentenza n.652/20 del Tribunale di Perugia
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per e Parte_2 Parte_1
“Riformare e/o annullare in toto la sentenza appellata, in relazione ai capi impugnati e trascritti nel corpo del presente atto (v. pagg. 11-16), e, in accoglimento dei motivi di appello, accertare e dichiarare la responsabilità dell ai sensi dell'art. 1669 c.c. o, in subordine, degli artt. 1453 c.c. o Controparte_1 degli artt. 1667 e 1668 c.c., sussistendo la tempestività sia della denuncia dei vizi e difetti lamentati dai Sigg.ri
e in data 26/09/2011, sia dell'azione giudiziale introdotta dagli stessi Parte_1 Parte_2 dinanzi al Tribunale Civile di Perugia (R.G.N. 309226/2011), con conseguente accoglimento delle domande da loro avanzate in primo grado. Per l'effetto, condannare l a pagare agli odierni Controparte_1 appellanti:
- la complessiva somma di € 212.375,53 di cui € 146.500,00 a titolo di riduzione del prezzo dell'immobile per cui è causa per i vizi e difetti che lo inficiano, meglio precisati in atti e nelle perizie del Geom. Persona_1
e del Perito Industriale corrispondenti alle somme necessarie per eliminarli, ovvero a pagare Persona_2 quella somma maggiore o minore che risulterà equa e di giustizia;

- la somma di € 50.000,00 a titolo di risarcimento del danno per il ridotto godimento dell'immobile a causa delle infiltrazioni e rumori oltre i limiti di legge, sino alla loro eliminazione, ovvero quella somma maggiore
o minore ritenuta equa e di giustizia;

- € 10.000,00 quale somma necessaria per le pratiche di rilascio del certificato di agibilità, ovvero quella somma maggiore o minore ritenuta equa e di giustizia;

- la somma di € 3.247,65 a titolo di rimborso di quanto pagato dagli odierni appellanti indebitamente, ovvero quella somma maggiore o minore ritenuta equa e di giustizia;

- la somma di € 2.627,88, a titolo di rimborso e/o risarcimento del danno sostenuta dagli odierni appellanti per i costi delle perizie redatte dai due CC.TT.PP., di cui € 900,00, oltre cassa ed iva, per il corrispettivo del
Geom. ed € 1.727,88 55 per il corrispettivo dello Studio IC Guidi, ovvero quella somma Persona_1 maggiore o minore ritenuta equa e/o di giustizia;

- IN VIA ISTRUTTORIA: ammettere la C.T.U. e le ulteriori istanze istruttorie articolate dagli odierni appellanti in primo grado con l'atto di citazione e con la seconda memoria ex art. 183, 6° comma, c.p.c., da intendersi qui integralmente richiamati e trascritti per farne parte integrante e sostanziale (v. fascicolo di primo grado degli attori - doc. 2 del presente giudizio), e reiterate nel precedente grado Pt_1 Parte_2 di giudizio all'udienza di precisazione delle conclusioni dell'11/04/2018 e nei successivi scritti conclusionali;

- IN OGNI CASO: riformare e/o annullare la sentenza appellata nella parte in cui ha condannato gli attori
e alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta Parte_1 Parte_2 CP_1
, con condanna della Società appellata alla refusione, in favore degli appellanti, delle spese del
[...] doppio grado di giudizio, ivi incluso il rimborso del contributo unificato versato in anticipazione per i giudizi di primo e secondo grado, in virtù del principio di soccombenza.”
Per CP_1 CP_1
““Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Perugia, contrariis reiectis,
In via pregiudiziale di rito: dichiarare decaduta parte appellante dalla produzione dei documenti di cui al fascicolo cartaceo di primo grado indicati nell'atto di citazione di primo grado e non depositati con la iscrizione a ruolo del procedimento;
-rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza oggi oggetto di gravame richiesta dall'attore appellante, in quanto infondata in fatto ed in diritto;

Nel merito, rigettare, in quanto inammissibili e infondati, tutti i motivi di appello proposti da Parte_1
e , in quanto manifestatamente infondati in fatto ed in diritto per le ragioni esposte nel Parte_2 corpo del presente atto (comparsa di costituzione in appello del 06.07.2021) ivi comprese le istanze istruttorie, confermando integralmente la sentenza n.652/2020 resa dal Tribunale di Perugia in data 28 maggio 2020 e depositata in data 04 giugno 2020 oggetto di gravame e tutte le statuizioni in essa contenute.
In via subordinata, in denegata ipotesi di accoglimento anche parziale dei motivi di gravame avversari, respingersi, comunque tutte le domande degli appellanti in ragione dei motivi riproposti ai sensi dell'art 346
c.p.c. anche nel corpo del presente atto. In ogni caso con vittoria di spese, competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio oltre rimborso spese CTU e CTP.
Si chiede la dichiarazione di nullità della CTU.
In subordine, salva ogni eccezione e valutazione in merito alla natura palese dei presunti vizi tale da rendere superfluo il mezzo istruttorio, si chiede il suo rinnovo con la sostituzione del CTU, o, quanto meno, con il richiamo del predetto.
Chiede, in ipotesi di rimessione in istruttoria, l'ammissione di tutte le istanze istruttorie formulate dalla difesa della società nella memoria ex art. 183, VI comma n.2 c.p.c. datata 01 giugno 2015 e Controparte_1 nella memoria ex art. 183, VI comma n.3 c.p.c. datata 20 giugno 2015, da intendere integralmente riportate e trascritte e da intendere parte integrante e sostanziale del presente atto e reiterate all'udienza di precisazione delle conclusioni del 11 aprile 2018.
Salvezze illimitate”.

Alla prima udienza la causa veniva rinviata pendendo trattative fra le parti ma, non essendo le stesse andate a buon fine, con ordinanza in data 17/5/23 veniva disposta una CTU al fine di verificare e quantificare i vizi e difetti dell'immobile lamentati dagli appellanti;
dopo alcuni rinvii dovuti ad oggettive difficoltà incontrate dal
CTU nello svolgimento delle operazioni peritali, depositato l'elaborato e precisate le conclusioni, con provvedimento del 14/3/25 il Collegio tratteneva la causa in decisione con concessione alle parti dei termini di cui all'art.190 cpc.
Dato atto che l'attuale testo dell'art.132 cpc non prevede più, quale contenuto della sentenza, lo svolgimento del processo, si procede all'illustrazione delle
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di appello ritualmente notificato e premettevano che il primo, in Parte_1 Parte_2 data 24/9/07, aveva stipulato con la promissaria alienante di cui era legale rappresentante Controparte_1
(promissaria alienante indicata per un mero errore materiale, nella sola epigrafe del contratto, Controparte_2 quale AB Costruzioni di ) un contratto preliminare con cui si era impegnato ad acquistare, Controparte_2 per sé e/o per altra persona fisica o giuridica che si riservava di nominare, un immobile che la società si era contestualmente impegnata a realizzare su un terreno che avrebbe acquistato da terzi (tali e Persona_3
) e che con rogito in data 10/11/10 entrambi essi appellanti avevano poi acquistato l'immobile CP_3 così realizzato, nel cui possesso erano stati in pari data immessi. Aggiungevano poi che successivamente si erano resi conto che detto immobile, oltre ad essere privo delle necessarie certificazioni energetiche e del certificato di agibilità, presentava molteplici vizi e difetti, meglio descritti nelle due relazioni peritali di parte in data 26/9/11 che allegavano all'atto di citazione, provvedendo in pari data a contestare tali vizi alla
. Con tale citazione – proseguivano gli appellanti – essi avevano quindi azionato la garanzia Controparte_1 prevista agli artt.1667 e/o 1669 chiedendo la condanna della controparte al risarcimento dei danni da loro subiti per complessivi euro 230.000,00 circa oltre al pagamento delle spese di lite.
Davano quindi atto che in quella sede si era costituita anche la eccependo preliminarmente Controparte_1 la loro decadenza dall'azione di garanzia per vizi dovendosi il contratto qualificare in termini di vendita e rilevando pertanto a tal fine il termine di otto giorni previsto dall'art.1495 cc nonché l'intervenuta prescrizione dell'azione di garanzia e chiedendo comunque il rigetto della loro domanda nel merito negando la sussistenza dei difetti lamentati.
Il Tribunale, all'esito dell'istruttoria, aveva così statuito: “Il G.O.T. del Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dai Sig.ri: nato ad [...] il Parte_1
2.6.1955, e nata a [...] il CodiceFiscale_1 Parte_2
10.1.1958, , entrambi residenti in [...]contro l' CodiceFiscale_2 Controparte_1
P.IVA , con sede in Città di Castello, Fraz. Lerchi, Via Toscana n.18, in persona del legale P.IVA_1 rappresentante pro tempore Sig. CP_4
Disattesa ogni altra richiesta e domanda, accertato che e , attuali attori, Parte_1 Parte_2 sono decaduti dall'azione di garanzia per vizi e difetti sull'immobile oggetto del contratto di compravendita intercorso con la convenuta in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. Controparte_1 [...]
e di cui al Rogito Notaio del 10.11.2010,come descritto nel Rogito stesso ed in atti, per CP_4 Per_4 omessa tempestiva denunzia al venditore dell'esistenza di detti vizi e difetti, non occulti ma visibili ictu oculi, ai sensi dell'art.1495 c.c. ed accertata la conseguente infondatezza delle ulteriori pretese avanzate, la domanda dei suddetti nei confronti della convenuta viene integralmente respinta;

DA E , in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite Parte_1 Parte_2 in favore della in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. Controparte_1 [...]
liquidate come segue: €.13.430,00 per compenso professionale, oltre IVA, Cap e Rimborso CP_4
Forfettario come per legge.”.
Orbene, con il primo motivo di appello il e la si dolevano dell'errata qualificazione del Pt_1 Parte_2 contratto da parte del primo Giudice il quale, non avvedendosi che in realtà sin dal contratto preliminare – stipulato in riferimento ad un fabbricato ancora da costruire – le parti avevano inteso concludere un contratto di appalto, aveva applicato invece alla fattispecie le disposizioni codicistiche in punto di decadenza e prescrizione nel contratto di vendita quando avrebbe dovuto applicare l'art.1669 cc (stante la gravità dei vizi) in materia, appunto, di appalto. Con il secondo motivo, poi, gli appellanti lamentavano che il Tribunale aveva erroneamente ritenuto che il vesse stipulato il contratto preliminare con una ditta individuale (la Pt_1 [...]
) ed il definitivo con altro soggetto (la , quest'ultima quindi, Controparte_5 Controparte_1
a suo dire, mera venditrice dell'immobile che avrebbe dovuto pertanto ricevere le contestazioni di eventuali vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta, a dire del Tribunale avvenuta, stante il ritenuto carattere palese dei vizi, con la stessa immissione nel possesso dell'abitazione da parte di essi appellanti quando in realtà si era trattato di vizi occulti da essi appresi solo il 26/9/11 con la consegna in loro favore delle relazioni dei tecnici incaricati.
Con il terzo motivo parte appellante evidenziava la non corretta applicazione dell'art.1362 cc che prevede che, al fine di qualificare ed interpretare il contratto, occorre avere riguardo anche al comportamento successivo delle parti, comportamento che nella specie mostrava chiaramente come l'odierna appellata, prima di essere l'alienante dell'immobile, era stata l'appaltatrice che lo aveva costruito. Con il quarto motivo la ed Parte_2 il ensuravano la sentenza di I grado laddove non aveva addebitato a colpa della società Immobiliare Pt_1
2008 la mancata consegna in loro favore del certificato di agibilità nonostante che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, non vi fossero più altri lavori da ultimare. Con il quinto motivo deducevano poi che il primo Giudice non aveva tenuto conto che il vizio consistente nell'eccessivo rumore derivante dallo scarico dell'appartamento posto al piano superiore non era stato contestato dalla società convenuta e doveva quindi ritenersi incontroverso. Con il sesto motivo, poi, hanno censurato la ritenuta ritualità della produzione, effettuata dalla società appellata, della relazione del geom. in punto di contestata capienza della fossa Per_2 biologica nonostante che tale relazione fosse stata depositata dopo la scadenza del termine ultimo per le produzioni istruttorie di cui alla II memoria ex art.183 cpc. Con il settimo motivo, infine, gli appellanti lamentavano la mancata applicazione da parte del Tribunale dell'art.1453 cc essendo evidente che, nel momento in cui non si era ritenuto applicabile l'invocato art.1669 cc, allora la mancata ultimazione delle opere da parte della 2008 avrebbe dovuto trovare una soluzione nell'applicazione della disciplina CP_1 generale in materia di inadempimento contrattuale. Dopo avere evidenziato, in relazione ai suesposti motivi di appello, varie contraddizioni in cui sarebbe caduto il primo Giudice, il e la censuravano Pt_1 Parte_2 anche, con il nono motivo di appello, la decisione sulle spese chiedendone, all'esito dell'esame della fondatezza dell'appello, la riforma a loro vantaggio.
Si costituiva anche in questa sede la contestando tutti i motivi di appello di cui sopra, Controparte_1 anzitutto sul rilievo per cui i vizi ex adverso lamentati erano vizi palesi sicché gli stessi, ove esistenti, avrebbero dovuto esserle contestati a stretto giro rispetto all'immissione delle controparti nel possesso dell'immobile, avvenuta a novembre del 2010, non potendo considerarsi tempestiva la denunzia avvenuta nel settembre del
2011 ed inoltre tenuto conto che, come correttamente ritenuto dal primo Giudice, dovevano applicarsi alla fattispecie i termini decadenziali e di prescrizione relativi al contratto di vendita e non a quello di appalto.
L'odierna appellata censurava poi le argomentazioni di controparte circa la necessità, ai fini della qualificazione ed interpretazione del contratto, di considerare anche, a mente dell'art.1362 cc, il comportamento delle parti successiva al preliminare, osservando che questo doveva invece ritenersi del tutto superato dal definitivo sicché ad esso non poteva farsi riferimento ai fini della qualificazione della fattispecie, aggiungendo anche che la non coincidenza tra la ditta che aveva stipulato il preliminare con il d essa Pt_1 appellata, che aveva stipulato il definitivo di compravendita, evidenziava come si fosse trattato di due contratti non collegati fra loro. Quanto poi al certificato di agibilità la Immobiliare 2008 ha rilevato che all'atto dell'introduzione del giudizio – momento a cui deve farsi riferimento per valutare la fondatezza delle ragioni poste a sostegno della domanda – il permesso di costruire n.18/11 non era ancora scaduto sicché essa era ancora in termini per la consegna di tale certificato;
evidenziato poi di aver sempre contestato, contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, l'esistenza dei vizi fonometrici dell'immobile e dedotta la tempestività della produzione, da parte sua, della relazione tecnica relativa alla fossa biologica in quanto prodotta con la sua III memoria ex art.183 cpc in risposta a produzioni documentali effettuate dagli appellanti con la loro II memoria istruttoria, contestato infine anche l'ultimo motivo di appello avendo correttamente il primo Giudice posto le spese processuali a carico degli attori soccombenti, concludeva come sopra.
Tutto ciò posto la Corte osserva che l'appello è fondato dovendosene anzitutto accogliere i primi tre motivi, tutti nel complesso inerenti le valutazioni del Tribunale in punto di interpretazione e qualificazione dei contratti in questione. Va anzitutto sgombrato il campo dalla questione relativa alla dedotta (dall'appellata) diversità tra il soggetto che aveva stipulato il contratto preliminare con il quello che aveva stipulato il definitivo: Pt_1
era titolare di una ditta individuale chiamata AB Costruzioni di BR GE ma era poi Controparte_2 anche divenuto il legale rappresentante dell'odierna appellata Ebbene esaminando il Controparte_1 contratto preliminare (cfr. doc.6 allegato alla comparsa costitutiva dell'appellata) può rilevarsi che è pur vero che nell'intestazione del contratto è scritto che il “interviene al presente preliminare di CP_2 compravendita nella sua qualità di titolare dell'impresa AB Costruzioni” ma basta esaminare le restanti pagine del preliminare per constatare che in calce ad ognuna di esse nonché in corrispondenza della sottoscrizione del compare sempre il timbro della , il che dimostra che, come sostenuto dagli CP_2 Controparte_1 appellanti, l'indicazione su riportata della AB Costruzioni era dovuta ad un mero refuso. Vi è dunque piena corrispondenza fra il contratto preliminare stipulato dalla 2008 con il che in quella sede CP_1 Pt_1 si riserva di nominare eventualmente nel definitivo anche altra persona – ed il contratto definitivo che risulta concluso fra la 2008, il la da quest'ultimo nominata quale acquirente, assieme CP_1 Pt_1 Parte_2
a lui, dell'immobile.
Che poi i due contratti in questione fossero qualificabili, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, nei termini di un appalto, seppure con previsione della vendita dell'immobile una volta costruito dalla CP_1
2008, emerge chiaramente da una serie di elementi e per l'esattezza: anzitutto al momento del preliminare si trattava, appunto, di un immobile interamente da costruire sicché la società appellata aveva assunto nei confronti della controparte l'obbligo di realizzare la costruzione e solo dopo, di venderla, con evidente prevalenza della causa dell'appalto; all'interno del contratto preliminare, all'art.3 comma 4, la società aveva poi espressamente promesso “le garanzie per l'evizione e i vizi della cosa e garantisce la costruzione ai sensi dell'art.1669 cc” così richiamando precisamente la normativa in materia di appalto;
ancora, al contratto era stato allegato lo schema planimetrico ed il capitolato generale contenente tutte le caratteristiche dell'immobile da realizzare, dei relativi materiali ed impianti;
tutti elementi, questi, che escludono la possibilità di qualificare i due contratti nei termini di una mera vendita. Analizzando, poi, la condotta della Immobiliare successiva alla stipula del preliminare si rileva documentalmente in atti la presenza di una serie di attività tipiche dell'appaltatore, a cominciare dal giornale di cantiere riportante i costi dei vari materiali e componenti da installare nella costruzione.
Così qualificato il rapporto ne consegue che il Tribunale avrebbe dovuto applicare le norme in punto di decadenza e prescrizione – tempestivamente eccepite dalla Immobiliare 2008 in I grado – di cui alla materia dell'appalto ossia gli artt.1669 cc (o 1667 ove non si ritenesse che i vizi lamentati fossero particolarmente gravi). Occorre però a questo punto fissare la decorrenza, nella specie di tali termini, essendo in contestazione fra le parti il momento in cui la ed il vrebbero preso cognizione dei vizi, precisandosi al Parte_2 Pt_1 riguardo che l'onere di contestazione dei vizi non può che scattare quando gli acquirenti acquisiscano piena consapevolezza sia in ordine alle problematiche che osservano sia in ordine alle cause delle stesse sia in ordine alla addebitabilità di tali problematiche a inadempienze della società costruttrice: ebbene pressocché tutti i vizi lamentati (infiltrazione di acque in corrispondenza della scala che conduce al seminterrato;

2. micro fessure presenti sui parapetti in calcestruzzo armato gettato in opera;

3. fenomeni di rigonfiamento ed esfoliazione delle tinture interne dovute probabilmente a qualche difetto dell'intonaco sottostante;

4. fissaggio delle scossaline in acciaio zincato in sommità ai parapetti realizzato con viti poste sulla faccia superiore delle scossaline stesse: tale soluzione provoca infiltrazioni di acqua piovana al di sotto della scossalina e la formazione col passar del tempo di ossidi;

5. realizzazione di una sola fossa settica che serve sia l'unità abitativa di proprietà degli attori che quella confinante di proprietà del Sig. . Tale situazione Parte_3 oltre a creare problemi di scarico crea una situazione di servitù reciproca tra le due unità immobiliari;

6. interruzione della tenuta impermeabile dalla copertura per l'installazione dell'antenna televisiva. Tale fatto determina infiltrazioni d'acqua piovana nei locali abitativi;

7. arbitraria foratura di parti strutturali del fabbricato quali travi e solai anche in corrispondenza degli incroci con i pilastri;

8. realizzazione del cancello carrabile di accesso alla rampa dei garage senza le dovute predisposizioni per
l'elettrificazione e l'installazione del motore;

9. realizzazione delle ringhiere di delimitazione della proprietà con materiali di scarsa qualità e non a regola d'arte. In particolare scarsa cura è stata prestata nei collegamenti e nelle riprese della protezione mediante zincatura;
10. mancata ultimazione dei lavori relativi alla rampa di accesso ai locali interrati”) non potevano essere percepiti, nelle loro cause e nella loro entità immediatamente al momento della presa di possesso dell'immobile da parte degli appellanti implicando ciò cognizioni tecniche – tra cui il distinguere ciò che può definirsi a regola d'arte da ciò che non lo è - che gli stessi avevano appreso solo il 26/9/11 quando gli erano state fornite le relazioni tecniche da loro richieste.
L'unico vizio rispetto al quale si ritiene tardiva la denunzia effettuata dagli appellanti lo stesso 26/9/11 è quello relativo alle problematiche fonometriche relative al forte rumore che si registrava quando nell'appartamento posto al piano di sopra si attivava lo scarico dei servizi igienici giacché tali forti rumori certamente erano stati percepiti sin dai primi giorni, ossia subito dopo il rogito, nel novembre 2010, in cui gli appellanti avevano iniziato ad abitare il loro appartamento. Avendo quindi gli appellanti denunciato i vizi lo stesso giorno (il
26/9/11) in cui, attraverso le relazioni dei tecnici da essi incaricati, ne avevano compreso appieno la natura e le cause ed avendo poi instaurato il presente giudizio pochi mesi dopo nessuna decadenza o prescrizione si era verificata rispetto all'azione di garanzia in esame.
E' stata quindi disposta in questa sede una CTU al fine di quantificare i costi di ripristino dei numerosi difetti su menzionati, CTU – in gran parte condivisibile in quanto precisa, articolata ed immune da vizi logici – che, dopo aver in buona sostanza riconosciuto la sussistenza dei vizi lamentati, ha quantificato i danni da risarcire agli appellanti nella misura di euro 93.969,22. Al riguardo deve anzitutto rigettarsi l'eccezione di nullità della
CTU formulata in relazione all'avvenuta acquisizione, da parte del perito di sua iniziativa, di documentazione relativa ai fatti costitutivi della domanda nonché in relazione allo “sconfinamento” degli accertamenti peritali in ordine a vizi non lamentati dagli attori con la loro relazione tecnica: tali profili non comportano infatti un problema di nullità attenendo all'utilizzabilità di taluni documenti o conclusioni del CTU, questioni che saranno affrontate infra in sede di analisi dell'elaborato. Né si ravvisano gli elementi di superficialità e, quindi, inattendibilità delle operazioni peritali, avendo il CTU spiegato adeguatamente la metodologia seguita con argomentazioni che appaiono immuni da censure.
Solo in relazione ad alcune conclusioni del CTU dovranno però accogliersi le osservazioni del CTP della
Immobiliare 2008, a cominciare dal costo di ripristino riconosciuto dal CTU in ordine al balcone abusivamente realizzato non rientrando in effetti tale problematica tra i vizi evidenziati nella relazione di parte del tecnico nominato dagli appellanti in I grado;
e deve considerarsi che la relazione di parte allegata all'atto di citazione integra, sul piano tecnico, le ragioni della domanda sicché ciò che non è in essa previsto non può formare oggetto di esame in questa sede, anche tenuto conto che ulteriori voci di danno, tra cui l'abusività del balcone, non erano state aggiunte dagli attori in sede di I memoria ex art.183 cpc: ne consegue che dal complessivo risarcimento indicato dovranno detrarsi i costi determinati con riferimento a tale problematica in euro 3.676,40.
Non risulta poi dovuto il costo quantificato dal CTU ai fini della modifica del cancello e della sua motorizzazione giacché, come osservato dal CTP di parte appellata, non c'è prova che l'appalto comprendesse anche l'installazione di un cancello munito dei collegamenti elettrici necessari per la sua motorizzazione, dal che consegue che non risulta dovuto nemmeno l'importo previsto per tali interventi, né dovrà considerarsi l'importo per gli interventi ritenuti necessari ai fini della risoluzione delle problematiche connesse al pozzo per la manutenzione della pompa non rientrando nemmeno tale ultima questione, come osservato dal CTP dell'appaltatrice, tra i vizi di cui alla relazione tecnica allegata all'atto di citazione in I grado. Quanto agli importi si osserva che il CTU ha operato un'unica quantificazione di costi di ripristino (euro 15.503,85) riferita cumulativamente alla problematica del cancello, del pozzo e della rampa, quest'ultima effettivamente non ultimata: risultando, per quanto detto, non dovuti i costi di ripristino della problematica del pozzo e quelli quantificati per la motorizzazione del cancello – verosimilmente non lontani dal costo, questo certamente dovuto, per l'ultimazione della rampa - si ritiene di poter ragionevolmente quantificare il risarcimento dovuto per ciascuna di tali voci in misura pari ad un terzo della somma indicata cumulativamente per tutte e tre;
ne consegue che, risultando dovuto solo il risarcimento per la rampa, dovranno detrarsi dal totale indicato dal
CTU i due terzi della somma totale indicata, corrispondenti agli asseriti danni relativi alla pompa e al cancello, ossia dovrà detrarsi l'ulteriore importo di euro 10.335,90. Sommando tale importo agli euro 3.676,40 già da detrarre, per i motivi di cui sopra, dall'importo totale di euro 93.969,22 quantificato dal CTU ne deriva un risarcimento dovuto in favore del della pari ad euro 79.956,92. Pt_1 Parte_2
Non risultano documentalmente dimostrate agli atti ulteriori esborsi sostenuti dagli appellanti – alcuni documentati solo con fatture prive della prova (bonifici, assegni od altro) del relativo pagamento, pagamento che non poteva nemmeno provarsi a mezzo di testimoni stante il disposto di cui all'art.2726 cc - in ragione delle condotte della controparte né gli appellanti avevano offerto prove idonee a dimostrare il ridotto godimento dell'immobile in relazione al quale avevano richiesto l'ulteriore risarcimento di euro 50.000,00.
Si ritengono invece del tutto condivisibili le restanti risposte del CTU alle osservazioni del CTP della società appellata, con particolare riguardo, tra le principali problematiche, alle indebite forature rilevate in alcuni elementi strutturali dell'immobile, rispetto alle quali il perito d'ufficio ha spiegato che “Non può condividersi, inoltre, l'osservazione del CTP laddove egli asserisce che “[...] la totale assenza di qualsivoglia lesione strutturale [...] conferma e rafforza il fatto che lamentati difetti non sono causa di criticità per il fabbricato
[...]”, in quanto trattasi, per il caso di fattispecie, di foronomie effettuate all'interno di parti strutturali dell'edificio, senza alcuna verifica ed autorizzazione progettuale, quindi in violazione di legge (normativa sismica); tali forature, che determinano inevitabilmente – nel punto della struttura in cui esse sono localizzate
– la rottura/interruzione del corrispondente elemento strutturale (sia ad es. essa una trave), sono state eseguite in modo del tutto arbitrario, cioè non previste nel progetto strutturale” (cfr. pag.21 dell'elaborato) o alle accertate irregolarità nella realizzazione delle fognature, rispetto alle quali il CTU ha spiegato che “Presso
l'immobile di proprietà degli appellanti, è stata riscontrata la realizzazione di una sola fossa settica per le due unità immobiliari di proprietà dei sig.ri e Tale situazione, come lamentato dagli Parte_3 Parte_1 appellanti, oltre a determinare condizioni di servitù reciproca, è caratterizzata dal sottodimensionamento del sistema di scarico;
pertanto, è stata determinata dallo scrivente tra i vizi riscontrati, e quindi sono stati determinati i relativi costi (minimi) per la riduzione del riscontrato problema” (cfr. pagg.23 e 24 della CTU).
Quanto all'agibilità, l'eventuale mancanza del certificato non comporta di per sé sola un danno né determina l'incommerciabilità dell'immobile. Né si ravvisano criticità nelle restanti parti dell'elaborato, che pertanto, per tutto il resto, si richiama in questa sede.
Le spese seguono la soccombenza, a carico della , e si liquidano come da dispositivo di cui Controparte_1 appresso tenuto conto del valore della controversia e della sua non elevata complessità.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Perugia, sezione civile, così provvede:
- In accoglimento dell'appello proposto da e condanna la Parte_1 Parte_2
al pagamento della somma di euro 79.956,92 oltre interessi a decorrere Controparte_1
dalla domanda e sino al saldo;

- DA la alla rifusione delle spese processuali sostenute dagli appellanti Controparte_1
sia in I grado – che si liquidano in euro 458,00 per spese ed euro 10.500,00 per compenso professionale – sia in II grado, che si liquidano in euro 804,00 per spese ed euro 12.000,00 per compenso professionale;
il tutto oltre IVA, CAP e borsuali forfetari pari al 15% come per legge;

- Resteranno infine a carico della società appellata le spese di CTU, liquidate come da separato decreto.
Così deciso in Perugia nella camera di consiglio del 10/11/25.
La Consigliera rel. Il Presidente
(dott. O. Paini) (dott. S. Salcerini)