N. R.G. 107/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 107/2021
promossa da:
, in persona del Parte_1
legale rappresentante pro tempore, sig. , elettivamente domiciliata in Firenze Parte_1 presso lo studio dell'AVV. Francesco Toschi Vespasiani, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
Contro in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. Controparte_1 [...]
elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio dell'Avv. Simone CP_2
Nocentini, che la rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Flavio
Termentini, come da procura in atti.
PARTE APPELLATA
avverso sentenza n. 858/2020 del Tribunale di Siena
CONCLUSIONI trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Nel merito: Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze, riformare integralmente l'appellata sentenza avverso sentenza Trib. Siena n. 858/2020, causa R.G. 831/2019; Sentenza n. 858/2020 pubbl. il 18/12/2020 Repert. n. 1821/2020 resa dal dott. e notificata via pec al precedente difensore il 18/12/2020 Parte_2 in accoglimento del presente appello, condannare l'appellata in persona Controparte_1
del legale rappresentante pro tempore, a pagare a Controparte_3
C.F.: in persona del legale pro tempore, per i diritti e titoli
[...] P.IVA_1
dedotti, la somma di euro 325.000,00 oltre IVA in misura di legge al momento del saldo effettivo ed oltre interessi legali dalla data del 30 marzo 2017 o la diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia anche all'esito dell'istruttoria. In via istruttoria si insiste per l'ammissione di tutte le richieste istruttorie orali (prova per testi) e documentali non ammesse, per l'ordine di esibizione ex art. 2711 II comma c.c. richiesto in atto (cfr. IV motivo di appello, p. 27 di questo atto cui ci si richiama) e per l'eventuale
e richiesta CTU contabile sul valore dell'azienda compravenduta e sulla cui base deve calcolarsi la provvigione de qua (cfr. IV motivo di appello, p. 27 di questo atto cui ci si richiama). Con vittoria di spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio”.
Per la parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte adita rigettare l'appello proposto dall' perché infondato in fatto ed Parte_1 in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la Sentenza n.858/2020 emessa in data
15 dicembre 2020 e pubblicata in data 18 dicembre 2020 dal Tribunale civile di Siena,
Dott. Con vittoria di compensi, rimborso spese e spese generali 15%, Parte_2
C.pA. ed I.V.A. come per legge di entrambi i gradi di giudizio”.
MOTIVAZIONE
1) Con atto di citazione ritualmente notificato (di Parte_1
seguito: ha proposto appello avverso la sentenza n. 858/2020 del Tribunale di Pt_1
Siena, con la quale erano state respinte le domande avanzate dalla stessa nei Pt_1
confronti di (di seguito: Fincesar) _1
1.1) che aveva originariamente convenuto avanti al Tribunale di Parte_3 _1
Grosseto e poi, a seguito della dichiarazione di incompetenza per territorio di quest'ultimo, aveva riassunto il procedimento avanti al Tribunale di Siena, aveva addotto che:
2 • nell'anno 2013, il sig. agente immobiliare di aveva Parte_1 Pt_1
contattato il sig. legale rappresentante di (che già Controparte_2 _1
conosceva da vecchia data), per chiedergli se fosse interessato all'acquisto di un campeggio, ricevendo da questi la disponibilità a valutare delle proposte;

• nei giorni successivi, il aveva contattando l'Ing Pt_1 Persona_1
“braccio destro” del sig. (legale rappresentante di LP S.r.l., Persona_2 società proprietaria del campeggio “Le Marze” sito in Grosseto Loc. Marina di
Grosseto), per avere il consenso a portare il a visitare il campeggio;
CP_2
• aveva conferito mandato verbale a di vendere il Persona_2 Pt_1 campeggio “Le Marze”, alcuni anni prima;

• ottenuta da la conferma dell'intenzione di vendere il campeggio, il Per_2 Pt_1
aveva organizzato, in data 20 novembre 2013 alle ore 9.30, un sopralluogo presso il Campeggio “Le Marze”; a detto sopralluogo avevano poi partecipato: CP_2
(per , l'Ing. (per LP),
[...] _1 Persona_1 Persona_3
(direttore delle proprietà LP), e (in Persona_4 Parte_1
rappresentanza di;
Pt_1
• successivamente al sopralluogo, aveva organizzato con i sig.ri Parte_1
e un appuntamento, poi tenutosi in Prato, il 27.11.2013, mentre CP_2 Per_2
il giorno successivo lo stesso aveva consegnato (ad Orbetello), brevi Parte_1
manu, a i bilanci del campeggio che gli erano stati precedentemente CP_2
forniti all'uopo dal Per_2
• il 3.12.2018 era stata effettuata un'altra visita al Campeggio alla presenza di
[...]
l'ing. e CP_2 Persona_5 Per_1 Parte_1
• dopo vari contatti susseguitesi nei giorni successivi, il 21.12.2013 Parte_1
aveva incontrato (a Talamone) il quale aveva verbalmente Controparte_2 confermato l'interesse all'acquisto del campeggio (comprensivo del terreno limitrofo e delle licenze per lo svolgimento dell'attività di campeggio) offrendo in pagamento l'importo di 12 milioni di euro.
• tale offerta verbale era stata riportata dal al ma quest'ultimo non Pt_1 Per_2
aveva accettato;

• successivamente il aveva ri-contattato senza avere da lui ulteriori Pt_1 CP_2
offerte;
• altre offerte, da parte di altri soggetti interessati al campeggio, erano state riportate dal al Pt_1 Pt_4
• successivamente il era venuto a conoscenza della vendita del Campeggio, Pt_1
dei terreni limitrofi e delle licenze per svolgimento dell'attività di campeggio: in
3 data 3.2.2017 era stato infatti stipulato tra LP e un preliminare di _1
compravendita dei terreni a confine e di compendio del campeggio, per un ammontare di 400.000 euro e, nello stesso giorno, era stata versata una caparra su un atto di cessione di quote sociali di ed un accollo di debiti di Controparte_4 [...]
da parte delle stesse società e LP;
in data 30.3.2017 era CP_4 _1
stata poi effettuata la compravendita nonché la cessione dell'intera quota di partecipazione del capitale sociale di Le da LP a CP_4 _1
• sulla base delle informazioni assunte e della documentazione acquisita, il prezzo complessivo della compravendita ammontava a complessivi € 11.500.000,00;
• dunque, in ragione dell'attività di mediazione svolta da la stessa aveva Pt_1
diritto alla provvigione, ex art. 1755 c.c. pari al 3% del prezzo di cessione, sia da parte dal venditore che da parte dall'acquirente, e quindi ad €. 345.000,00 euro oltre Iva;

• parte venditrice aveva provveduto al pagamento della provvigione della stessa dovuta, mentre non aveva inteso riconoscere alcuna provvigione a _1
Pt_1
1.1.1) Sulla scorta di tali rilievi aveva quindi chiesto l'accoglimento delle Pt_1 seguenti domande: “-accertare e dichiarare che la di ha Parte_1 Parte_1
messo in contatto, nel novembre 2013, la società (con il sig. Controparte_1 CP_2
), quale acquirente, con la società AL s.r.l. (con il sig. quale
[...] Per_2 venditrice del campeggio “Le Marze”, sito in Marina di Grosseto (GR), sia relativamente alla compravendita dell'immobile (terreno) sia per la compravendita dell'azienda di gestione del campeggio. - accertare e dichiarare che la società ha Controparte_1 acquistato dalla società AL i terreni limitrofi al campeggio per € 400.000,00, nonché le quote sociali della , proprietaria delle strutture e del terreno del Controparte_4
Campeggio, anche con l'accollo di debiti della società Le Marze e che il prezzo complessivo dell'intera operazione di compravendita ammonta a complessivi euro
11.500.00,00 ovvero quella somma maggiore o minore che verrà documentata dalla convenuta e/o accertata in corso di causa. - conseguentemente condannare la società
al pagamento in favore dell'agenzia della _1 Parte_1 provvigione pari ad €uro 345.000,00 oltre Iva ex lege pari al 3 % del prezzo di cessione dell'immobile e delle quote dell'azienda società ovvero di quella somma Controparte_4
maggiore o minore che verrà accertata come dovuta in corso di causa, oltre interessi dal
30.03.2017 (data di stipula del contratto di compravendita tra AL RL e _1
) al saldo effettivo. Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa”.
[...]
4 1.2) si era costituita contestando le deduzioni di controparte ed adducendo _1
che:
• la circostanza che il campeggio “Le Marze” fosse in vendita era nota da circa un trentennio a tutti gli operatori qualificati del settore, compresa _1
• nel 1988 attuale socio di e fratello del legale Persona_6 _1
rappresentante della stessa, incontrò la proprietà per valutare l'acquisto del campeggio, senza concludere poi l'operazione;
• la visita al campeggio, nel novembre 2013, sollecitata da avvenne Parte_1
come atto di cortesia da parte di in un contesto di notorietà della Controparte_2
circostanza che la struttura fosse in vendita;

• Fincesar, nel novembre 2013, non stava valutando l'acquisto della struttura bensì un semplice affitto, come confermato nella mail del 4 dicembre 2013 (depositata in atti da , nella quale lo stesso comunicava a Pt_1 Parte_1 Controparte_2 che “…per un puro affitto non ci sono sbocchi...”;
• solo nel 2016 che aveva appreso da (che si era _1 Controparte_5
incontrato con il sig. , che la struttura era ancora in vendita, si era Persona_3
messa in contatto con la famiglia per valutarne l'acquisto, che era poi Per_2
avvenuto con oggetto e modalità completamente differenti rispetto a quanto indicato da e senza che la stessa né prima né durante né dopo avesse Pt_1 effettuato un'attività eziologicamente riconducile ad una mediazione idonea a far maturare un compenso provvigionale;

• non vi era infatti identità tra quanto asseritamente mediato nel 2013 da
[...]
e quanto acquistato dalla nel 2017, atteso che nel 2013 non vi era Pt_1 _1 interesse per l'acquisto ma unicamente per un semplice affitto, nella futura prospettiva di una più conveniente operazione di compravendita;

• nel 2013 il aveva proposto, in forza del presunto “mandato orale” di Pt_1
la vendita del (comprensivo del campeggio, del Per_2 Parte_5
terreno limitrofo e delle licenze necessaria), quindi la vendita di beni immobili e licenze e mai delle quote sociali, mentre nel 2017, a seguito di una complicatissima e diversissima operazione, aveva acquistato le quote sociali della Soc.r.l. _1
Le Marze, dei terreni limitrofi al campeggio ed era subentrata in alcuni contratti di leasing;

• a differenza di quanto prospettato dalla parte attrice, non aveva acquistato _1
immobili bensì una società fortemente indebitata a seguito di molteplici atti, specificando che:
5 o il terreno sommariamente denominato “campeggio” non era di proprietà della bensì della IT Leasing spa;
CP_4
o detto terreno era condotto in locazione finanziaria, e solo eventualmente sarebbe stato acquistato dalla ove fossero insorte in futuro le _1
condizioni e la volontà di esercitare il diritto di riscatto;

o i terreni limitrofi all'area denominata “campeggio” e funzionali al raggiungimento dell'arenile erano stati oggetto di contratto preliminare di compravendita in data 3 febbraio 2017 dopo essere stati negoziati nella loro consistenza e frazionati;

• nel rogito definitivo, entrambe le parti e quindi anche la LP avevano escluso all'art. 2 l'intervento di mediatori;

• era stata costretta a condizionare l'acquisizione del 100% delle quote _1 sociali della all'acquisto delle quote sociali di minoranza della CP_6
società il Boschetto S.r.l.;
• la conclusione dell'affare nel 2017 era avvenuta per effetto di iniziative nuove ed in alcun modo riconducibili ai precedenti contatti avuti tra e Pt_1 _1
• la mancanza di rapporti diretti tra e il lungo tempo Pt_1 Controparte_2 trascorso tra i contatti intercorsi nel 2013 e l'acquisto avvenuto nel 2017, le trattative intercorse con altri soggetti interessati all'operazione, attestavano l'interruzione del nesso di causalità tra la presunta attività di mediazione e la successiva attività negoziale svolta dalla _1
• il prezzo pagato per l'acquisto delle quote sociali della e dei terreni Controparte_4 era stato di €.

4.817.782 e tale valore – al limite - costituiva la base di calcolo della provvigione eventualmente dovuta.
1.2.1) Su tali basi, la aveva chiesto: “Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis _1
reiectis, NEL MERITO Rigettare la domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto. IN
VIA SUBORDINATA Nella denegata ipotesi di accertamento del diritto alla provvigione in favore dell'attrice determinare la stessa in riferimento al minor valore dell'affare pari ad €. 4.817.782,00. In ogni caso condannare la parte attrice alla corresponsione delle spese legali ex D.M. 55/2014 oltre rimborso anticipazioni, spese generali 15%, C.P.A. ed
I.V.A. come per legge”.
1.3) Il Tribunale di Siena, espletata istruttoria mediante produzioni documentali ed assunzione di prove orali, aveva ritenuto che:
− vi era una sostanziale differenza di contenuto e connotazione giuridica tra i due affari (quello proposto inutilmente tramite la mediazione della e quello Pt_1
concluso autonomamente dalle parti a notevole distanza di tempo), atteso che
6 “L'agente immobiliare in citazione ha spiegato, invero, di aver messo in contatto, nel novembre 2013, la società quale acquirente, con la società Controparte_1
AL S.r.l., quale venditrice del campeggio “Le Marze”, sia per la compravendita dell'immobile (terreno) sia per la compravendita dell'azienda.
Ammette che tale trattativa non ha avuto seguito e che a distanza di anni (nel
2017) la ha acquistato dalla società AL i terreni limitrofi (la _1
sottolineatura è del giudicante) al campeggio (quelli necessari per consentire agli ospiti del campeggio di raggiungere il litorale marino) per €. 400.000,00 nonché le quote sociali della , proprietaria delle strutture e del terreno del Controparte_4
Campeggio, anche con l'accollo di debiti societari”;
− l'istruttoria aveva confermato la fondatezza della tesi di parte convenuta.
Esponendo che “In effetti, la struttura ricettiva era in vendita da anni senza successo e, per quanto riferito dai testi maggiormente attendibili (in quanto meno coinvolti nella vicenda e direttamente informati), socio nonchè Persona_6 fratello dell'attuale legale rappresentante della convenuta, aveva avuto modo nel
1988 a tale scopo di visitare la struttura e pure di incontrare direttamente la controparte senza esito alcuno;
fu, poi, (titolare dell'agenzia Parte_1
immobiliare, incaricata nel periodo successivo dalla proprietà) a contattare a distanza di anni di propria iniziativa l'attuale convenuta in persona questa volta di i quali nel 2013 si incontrarono con Controparte_2 Persona_2 rappresentante della AL;
nel corso della riunione parlarono dell'affare che però sfumò nuovamente in quanto le posizioni erano distanti;
in particolare, la
AL aveva ancora una volta l'intendimento di cedere tout court la struttura
(al prezzo complessivo all'epoca di circa € 16.500.000), mentre era più CP_2 interessato ad una gestione aziendale (e di “puro affitto” parla lo stesso agente immobiliare nella comunicazione epistolare del 4/12/2013, l'unica significativa indirizzata all'attuale convenuta)”;
− le prestazioni dell'agente si erano esaurite nel 2013, limitandosi all'ennesimo inutile tentativo del pur diverso affare;

− non sussisteva il diritto alla provvigione della in quanto: Pt_1
o “nel caso di mediazione indirizzata alla compravendita, il diritto alla provvigione matura quando si è raggiunto l'effetto pratico (anche se il trasferimento del bene e il corrispettivo pagamento del prezzo non siano immediati, ma dilazionati nel tempo, e sottoposti a condizione risolutiva, ovvero dedotti in un vincolo obbligatorio)”:
7 o occorre “che l'attività del mediatore sia causalmente determinante per la conclusione dell'affare”;
o “certamente, non è necessario riscontrare tra attività del mediatore e tale evento un nesso eziologico diretto ed esclusivo;
basta che - anche quando il procedimento di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell'affare - la "messa in relazione" da parte del mediatore costituisca
l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, al perfezionamento del contratto”;
− l'apporto del mediatore era stato causalmente irrilevante rispetto alla complessa operazione maturata nel 2017.
1.3.1) Il Tribunale aveva quindi reso la seguente statuizione: “Rigetta la domanda;
condanna l'attrice al pagamento delle spese processuali che liquida in € 12.100 per compenso di Avvocato, oltre esborsi documentali, spese forfettarie, CPA ed Iva come di legge”.
2) Nei confronti di tale sentenza ha proposto appello contestando la Pt_1
ricostruzione del giudice di prime cure, per non aver esaminato la tesi difensiva dell'odierno appellante, i documenti allegati in atti, né le risultanze istruttorie emerse nel corso del giudizio.
2.1) In particolare, ha formulato quattro specifici motivi di appello: Pt_1
1°. “TRAVISAMENTO DEI FATTI/INCOMPLETEZZA NELLA VALUTAZIONE DEI
FATTI E CONSEGUENTE ERRATO INQUADRAMENTO/QUALIFICAZIONE
DELLA FATTISPECIE: L'ATTIVITÀ SVOLTA DEL MEDIATORE”, stigmatizzando la decisione del Tribunale di ritenere priva di rilievo l'opera del mediatore, pur avendone riconosciuto la sussistenza, al fine della conclusione dell'affare, motivando sulla base del fatto che i sig.ri e già si CP_2 Per_2
erano conosciuti 10 anni prima: il Tribunale di Siena non aveva infatti considerato che, ai fini del diritto alla provvigione, è sufficiente anche la sola attività di indicazione di un potenziale acquirente o venditore, una diretta presa di contatto, un'attività di segnalazione;
l'attività posta in essere dalla era consistita in Pt_1
molto più di una mera segnalazione, essendoci stati tra le parti vari incontri, scambi di corrispondenza oltre che la consegna di materiale documentale (come confermato dalle testimonianze assunte in corso di causa);
2°. “TRAVISAMENTO DEI FATTI/INCOMPLETEZZA NELLA VALUTAZIONE DEI
FATTI E CONSEGUENTE ERRATO INQUADRAMENTO/QUALIFICAZIONE
DELLA FATTISPECIE: L'AFFARE CONCLUSO E LE
8 INESISTENTI/IRRILEVANTI DIFFERENZE TRA AFFARE PROPOSTO DAL
MEDIATORE E AFFARE CONCLUSO TRA LE PARTI. IL NESSO CAUSALE
TRA ATTIVITÀ DEL MEDIATORE E AFFARE CONCLUSO”, contestando la sentenza nella parte in cui il giudice di primo grado ha statuito che: “…spiccano immediatamente le differenze di sostanziale contenuto e di connotazione giuridica tra i due affari (quello proposto inutilmente tramite la mediazione dell'attrice) e quello concluso autonomamente dalle parti a notevole distanza di tempo. E
l'istruttoria orale svolta ha confermato la fondatezza della tesi di parte convenuta.
In effetti, la struttura ricettiva era in vendita da anni senza successo e, per quanto riferito dai testi maggiormente attendibili (in quanto meno coinvolti nella vicenda
e direttamente informati), socio nonché fratello dell'attuale Persona_6
legale rappresentante della convenuta, aveva avuto modo nel 1988 a tale scopo di visitare la struttura e pure di incontrare direttamente la controparte senza esito alcuno;
fu, poi, (titolare dell'agenzia immobiliare, incaricata nel Parte_1
periodo successivo dalla proprietà) a contattare a distanza di anni di propria iniziativa l'attuale convenuta in persona questa volta di i quali Controparte_2
nel 2013 si incontrarono con rappresentante della AL;
Persona_2 nel corso della riunione parlarono dell'affare che però sfumò nuovamente in quanto le posizioni erano distanti;
in particolare, la AL aveva ancora una volta l'intendimento di cedere tout court la struttura (al prezzo complessivo all'epoca di circa € 16.500.000), mentre era più interessato ad una CP_2 gestione aziendale (e di “puro affitto” parla lo stesso agente immobiliare nella comunicazione epistolare del 4/12/2013, l'unica significativa indirizzata all'attuale convenuta). In sostanza, le prestazioni dell'agente si sono esaurite nel
2013 soltanto nell'ennesimo inutile tentativo del pur diverso affare”; sul punto è stata in particolare censurata la statuizione del Tribunale di Siena laddove è stata negata l'esistenza di un nesso causale tra attività svolta dal mediatore e l'affare concluso: diversamente da quanto ritenuto dal giudice di prime cure, infatti,
l'affare concluso costituiva l'effetto dell'intervento del mediatore, avendo questo messo in relazione l'acquirente ed il venditore;
il Tribunale aveva invece erroneamente fondato la propria pronuncia attribuendo rilievo determinante, ai fini dell'esclusione del nesso causale, a circostanze irrilevanti quali: la notorietà dell'affare; il fatto che il campeggio fosse in vendita da tempo, i pregressi contatti tra le parti (circostanza peraltro smentita da un testimone escusso), il lungo tempo trascorso tra l'attività di mediazione e la conclusione dell'affare, la differenza di prezzo ed di oggetto dell'affare che risulterebbe diverso tra quello proposto e
9 quello concluso (circostanza parimenti smentita dalla prova testimoniale assunta, in particolare dal teste;
Testimone_1
3°. “SULLA ERRONEA VALUTAZIONE DEL CORRETTO RIPARTO DELL'ONERE
PROBATORIO E SULLA MANCATA/ERRONEA VALUTAZIONE DELLE
RISULTANZE ISTRUTTORIE”, contestando l'omessa valutazione – da parte del
Tribunale di Siena – di gran parte delle testimonianze e delle prove documentali, con violazione dei principi che governano il riparto dell'onere probatorio;
in particolare, avendo l'odierna appellante dato prova dell'utile contatto creato tra le parti e della conclusione dell'affare tra le stesse parti, ed in assenza della prova
(che controparte avrebbe dovuto offrire) di iniziative autonome e determinanti che abbiano determinato una interruzione del nesso causale tra attività di mediazione del (di per se stessa idonea e completa) e affare concluso, il Tribunale Pt_1 avrebbe dovuto concludere per l'accoglimento della domanda proposta;
allo stesso modo, la mancata valutazione da parte del Tribunale di Siena di prove rilevanti, quali la consegna di documentazione contabile dal al Parte_1 CP_2
l'esistenza di altre trattative ed interessamenti all'acquisto, il pagamento da parte della LP delle provvigioni da questa dovute, la mancata l'ammissione dei capitoli 11 e 12 della seconda memoria 183 VI° comma della avevano Pt_1
impedito al giudice di prime cure di determinare il valore dell'affare intermediato e di dare maggiore luce ai fatti di causa;

4°. “IL PREZZO/VALORE DELL'AFFARE”, rilevando come il Tribunale di Siena avesse omesso di pronunciarsi sulla quantificazione della richiesta provvigione
(ritenendo la questione assorbita dalla valutazione di irrilevanza causale dell'attività di mediazione svolta ai fine della conclusione dell'affare) ed evidenziando quindi la necessità di riconoscere ad il diritto alla Pt_1 provvigione, da computare sul valore dell'affare inteso come complessivo contenuto economico delle pattuizioni intercorse tra le parti (includendo il valore residuo dei contratti di leasing - oltre 6 milioni di euro - in cui era Pt_1
subentrata); a tal fine è stato chiesto che la Corte, esercitando il suo potere officioso ex art. 2711 c.c., ordini l'esibizione a e, occorrendo, a LP, di _1
tutte le scritture contabili inerenti il contratto di leasing pendente con IT
s.p.a. (nel quale era subentrata, tra la fine del 2016 ed il marzo 2017, la in _1
luogo di LP) unitamente ai piani di ammortamento alla data di subentro, fatture di pagamenti dei canoni mensili, e comunque tutti gli atti e documenti contabili inerenti l'acquisizione/vendita del e di tutti i Parte_5
contratti collegati, strumentali e funzionali alla cessione del campeggio e
10 comunque al subentro nel contratto di leasing ad esso inerente;
sempre in via istruttoria, è stato chiesto di disporsi d'ufficio CTU determinativa del valore dell'azienda commerciale Le Marze anche avuto riguardo agli tutti gli atti intercorsi tra le due società, finalizzati, strumentali o prodromici al passaggio dell'intero pacchetto di proprietà del campeggio/attività ricettiva Le Marze, compresi i subentri nei contratti di leasing svolti da e le eventuali garanzie _1 prestate per tali subentri e comunque compresa l'esposizione debitoria di LP
(presente nei libri contabili della medesima alla data della vendita, e/o comunque accollata dalla a fronte della vendita medesima). _1
L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, ha contestato le censure mosse dalla parte _1
appellata nei confronti della sentenza pronunciata dal Tribunale di Siena, della quale ha chiesto la conferma. In particolare, l'odierna appellata ha lamentato l'introduzione – da parte di – di nuove argomentazioni, nonché di nuove istanze istruttorie, da ritenersi Pt_1
inammissibili perché irrituali e tardive.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti infondato e debba essere, conseguentemente, respinto.
3.1) Nell'analisi del gravame è opportuno prendere anzitutto in considerazione il secondo motivo di gravame, stante la sua valenza prioritaria rispetto alle altre contestazioni mosse da nei confronti della sentenza impugnata. Pt_1
3.1.1) Con il motivo di appello in oggetto, infatti, ha contestato la conclusione Pt_1
raggiunta dal giudice di prime cure secondo cui sarebbe dato ravvisare “...differenze di sostanziale contenuto e di connotazione giuridica tra i due affari (quello proposto inutilmente tramite la mediazione dell'attrice) e quello concluso autonomamente dalle parti a notevole distanza di tempo”.
A) Il Tribunale di Siena è pervenuto a tale conclusione rilevando che:
− “Dalle stessa originaria prospettazione attorea emerge l'infondatezza della pretesa.
L'agente immobiliare in citazione ha spiegato, invero, di aver messo in contatto, nel novembre 2013, la società quale acquirente, con la società Controparte_1
AL S.r.l., quale venditrice del campeggio “Le Marze”, sia per la compravendita dell'immobile (terreno) sia per la compravendita dell'azienda.
Ammette che tale trattativa non ha avuto seguito e che a distanza di anni (nel
2017) la ha acquistato dalla società AL i terreni limitrofi (la _1
sottolineatura è del giudicante) al campeggio (quelli necessari per consentire agli ospiti del campeggio di raggiungere il litorale marino) per €. 400.000,00 nonché
11 le quote sociali della , proprietaria delle strutture e del terreno del Controparte_4
Campeggio, anche con l'accollo di debiti societari. Come è agevole rilevare, dunque, spiccano immediatamente le differenze di sostanziale contenuto e di connotazione giuridica tra i due affari (quello proposto inutilmente tramite la mediazione dell'attrice) e quello concluso autonomamente dalle parti a notevole distanza di tempo”;
− l'istruttoria orale ha confermato tale assetto (nei termini della motivazione riportata al pregresso paragrafo 2.1, nell'analisi del secondo motivo di gravame);
− lo stesso aveva fatto menzione, nel corso dei rapporti tra le parti, ad un Pt_1 contratto di affitto (quale oggetto dell'interesse di nella persona del _1
; CP_2
− al netto delle questioni concernenti l'esatta individuazione della nozione di “affare”
(come preso in considerazione nel contesto degli artt. 1754 e 1755 c.c.) è pacifico che l'insorgenza del diritto alla provvigione è subordinato alla ravvisabilità: a) di un effetto pratico dell'attività del mediatore;
b) al nesso di causalità tra tale attività
e la conclusione dell'affare; c) alla sufficienza, sul piano eziologico, di una “messa in relazione” delle parti, quale antecedente necessario per pervenire alla conclusione del contratto;

− ciò non era ravvisabile nel caso di specie, in quanto “le prestazioni dell'agente si sono esaurite nel 2013 soltanto nell'ennesimo inutile tentativo del pur diverso affare” sì che “Nella specie, l'apporto del mediatore è stato causalmente irrilevante rispetto alla complessa operazione maturata nel 2017”.
B) Tale sequenza argomentativa è stata contestata dall'odierna appellante esponendo che:
− “Giurisprudenza costante ritiene sufficiente la messa in relazione tra acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta, senza che le determinazioni interne di una delle parti possano essere ritenute idonee ad incidere sul nesso causale” (con ampi rimandi giurisprudenziali sul punto);
− la valutazione volta all'individuazione del nesso causale deve essere condotta alla stregua del principio della causalità “adeguata”, o efficiente, sì che “la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, e che la sua attività rientri nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative” (anche in questo caso con esposizione di varie statuizioni della Suprema Corte);
12 − era stata compiutamente dimostrata “...la completezza ed idoneità dell'attività di
di per se stessa, a determinare la conclusione dell'affare, sia pure Pt_1 attraverso una serie di trattative successive e di sviluppi negoziali”;
− non erano condivisibili gli assunti del Tribunale di Siena volti a valorizzare:
o la notorietà dell'affare, trattandosi di profilo non idoneo ad escludere il nesso causale predetto;

o la pregressa conoscenza tra le parti, anche in questo caso non integrandosi un elemento in grado di elidere tale nesso;

o l'interesse del ad una “gestione” del campeggio, piuttosto che CP_2 all'acquisto dello stesso, e la differenza di prezzo (“Il resto, ossia che fosse in ipotesi più interessato alla gestione che all'acquisto CP_2
(cosa smentita da alcuni testi), e che il prezzo richiesto fosse diverso da quello poi alla fine pattuito tra le parti, è irrilevante ed inidoneo ad escludere il nesso causale”), in quanto:
▪ il fatto che la somma richiesta fosse stata oggetto di variazione nel corso del tempo corrispondeva all'ordinario svolgimento di qualsivoglia trattativa tra parti nell'ambito della dinamica volta al perfezionamento di un contratto di compravendita;

▪ in ogni caso, la variazione di prezzo non escludeva il nesso causale, per costante giurisprudenza sul punto;

▪ non vi erano congrui riscontri al fatto che l'interesse di _1
fosse quello di prendere in affitto il camping, dal momento che:
→ il teste (oggettivamente indifferente) aveva riferito Per_2
che nel corso degli incontri non si parlò mai di affitto, mentre di ciò avevano invece riferito i testi indotti dalla controparte “tutti soci della società e parenti (Francorsi), quindi assai relativamente attendibili ai fini di causa”;
→ il teste (non dichiarato inattendibile) aveva Pt_1
“...confermato (cap. 4) che il campeggio Le Marze nel 2017 fu comprato da che raggiunse l'accordo per Controparte_1
l'acquisto delle quote sociali dalla LP S.r.l., delle quote della società ed il subentro nel contratto di Controparte_4
locazione finanziaria con la IT Leasing S.p.A. Sul cap. 9 ha confermato che solo la parte venditrice ( Per_2
avvisò che era in corso la vendita e che avrebbe Pt_1 dovuto sospendere le operazioni”;
13 → “In realtà l'affare concluso è quindi lo stesso presentato dal di Oggetto d'acquisizione è, invero, alla Pt_1 Pt_1 fine, l'immobile e l'attività, cioè il Campeggio “Le Marze”
e questo è stato acquisito dalla dopo e grazie al _1
fatto che la lo aveva proposto alla Pt_1 _1
( , il e gli altri soci e dipendenti hanno CP_2 CP_2
fatto il sopralluogo, e dopo che ha conosciuto CP_2
(legale rappresentante di LP) grazie alla Per_2 mediazione e organizzazione dell'incontro da parte dell'appellante”;
− era irrilevante l'arco temporale intercorso, in quanto “A ben vedere si sta parlando di messa in relazione avvenuta a fine 2013/inizio 2014 e l'affare appare concluso nei primi giorni del 2017, un tempo non così particolarmente rilevante per una trattativa di ampio respiro, svolta con attività complesse ed articolate, sol che si pensi a tutte le verifiche contabili, fiscali, legali, alle procedure di subentro in un leasing così importante”, rilevando come la giurisprudenza di legittimità sia orientata nel senso di non attribuire rilievo, di per sé, all'intervallo di tempo trascorso tra le prime trattative e la conclusione del contratto.
3.1.2) Il motivo è, nel complesso, infondato.
3.1.2.1) Per quanto le argomentazioni giuridiche dell'appellante in punto di configurazione dei dati di struttura giurisprudenziali concernenti il nesso causale ex art
1755 c.c. siano condivisibili, deve nondimeno rilevarsi come, nel caso di specie, non possano condurre alle conclusioni postulate dall'appellante stessa.
Preme infatti in proposito anzitutto ricordare come la giurisprudenza di legittimità abbia avuto modo di precisare che “...il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Sez. 2,
n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n. 27185 del 2022; Sez. 2, n. 11443 del 2022;
Sez. 2, n. 22426 del 2020).

5.3. Tali principi portano a ribadire che al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'utile intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di
14 causalità adeguata, alla stregua di giudizio da compiere ex post, ad affare compiuto, e incombendo sul mediatore l'onere della relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro (nella specie, come si assume nella sentenza impugnata a pagina 11, per aver il mediatore “accompagnato” la a visionare l'immobile e per aver Pt_6
inviato mediante fax alla stessa la planimetria della villa, attività svolte un anno prima della stipula della compravendita, avvenuta poi per un prezzo sensibilmente inferiore) sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza” (così, in motivazione, Cass. n. 538 dell'8.1.2024, seguita da Cass. n. 16973 del 20.6.2024 e già anticipata da altre pronunce, tra cui Cass. n. 403 del 5.1.2024 e Cass. n. 11127 del
6.4.2022).
Dunque, il dato saliente delle direttive interpretative della Suprema Corte, come delineate nelle pronunce predette, è costituito dalla necessaria “identità dell'affare proposto con quello concluso”.
3.1.2.2) Nel caso di specie, tale identità non è ravvisabile.
Le censure mosse dall'appellante in ordine alla decisione del Tribunale (che ha in effetti escluso potesse ravvisarsi un identità tra l'affare proposto e quello concluso) risiedono, come visto, nella valorizzazione di alcuni aspetti istruttori.
I rilievi di Esodus non possono tuttavia trovare accoglimento.
A) Anzitutto, la deposizione del teste non risulta suscettibile di assurgere alla Per_2 valenza dirimente attribuitagli dall'odierna appellante.
Il teste predetto ha infatti dichiarato (in risposta al capitolo di prova: “D.C.V. che nell'anno 2013 il sig. contattava il sig. , legale rapp.te Parte_1 Controparte_2 della , comunicandogli che il campeggio “Le Marze” era in vendita e _1 facendogli visionare all'uopo una brochure realizzata dalla stessa Parte_1 [...]
brevi manu dal sig. al sig. il quale Parte_7 Parte_1 Controparte_2 dichiarò in quell'occasione espressamente di non sapere che il campeggio fosse in vendita”) che: “Confermo che incontrai in tale epoca il presentatomi dal CP_2
ma non rammento se fu consegnata tale brochurea l'incontro era proprio Pt_1
finalizzato ad una potenziale cessione della struttura, e mi pare che non si parlò di affitto”.
In proposito va in primo luogo rilevato come i termini dubitativi espressi nella risposta
(“...mi pare”) non consentano, in radice, di attribuire alla stessa un contenuto istruttorio netto, idoneo a pervenire alla conclusione prospettata da Pt_1
In secondo luogo, va osservato come la stessa odierna appellante abbia espressamente allegato (nel contesto dell'atto di appello, a pg. 17) che “Nel nostro caso, invece, il mediatore ha fatto ben di più: ha illustrato l'opportunità di vendita l'oggetto; ha
15 “rinverdito” l'interesse di che, partita dapprima con l'idea di un affitto, si è poi _1
decisa dopo (e non grazie ad altri mediatori o ad altri fattori diversi) a comprare, pervenendovi per proprio conto. D'altronde ha riferito la stessa di essere _1
interessata in epoca più risalente alla vendita (poi nel 2013 all'affitto): alla fine è tornata sul suo originario interesse ed ha comprato” (con evidenziazione in neretto ad opera del
Collegio), così prospettando che nel 2013 era interessata all'affitto del camping e _1
non al suo acquisto.
In terzo luogo, non può trascurarsi che proprio il sig. risulta aver inviato al Pt_1
una mail, in data 4.12.2013 (cfr doc. 3 prodotto dalla stessa parte attrice in prime CP_2 cure), nel cui ambito lo stesso risulta far presente al che “...per la Pt_1 CP_2 trattativa c'è volontà per trattare ma su quelle basi da loro indicate, per un puro affitto non ci sono sbocchi...”: l'unica possibile lettura di una tale comunicazione, sul piano logico prima ancora che su quello giuridico, è la conferma che il (e, cioè, CP_2
era interessata unicamente alla stipula di un contratto di affitto, e non di _1 compravendita, del camping in oggetto. E' significativo, del resto, che l'odierno appellante non abbia fornito spiegazioni in ordine al contenuto di tale propria comunicazione che, in radice, rende del tutto priva di plausibilità l'allegazione difensiva dello stesso appellante secondo cui non si era mai parlato di affitto tra le parti.
B) La deposizione del teste nei termini espressamente riportati e valorizzati Pt_1 dall'appellante (come già in precedenza ricordati) è totalmente irrilevante sotto il profilo in questione.
C) Dunque, risulta tuttora pienamente condivisibile la valutazione del materiale istruttorio da parte del giudice di prime cure e la conclusione da quest'ultimo raggiunta secondo cui “...AL aveva ancora una volta l'intendimento di cedere tout court la struttura (al prezzo complessivo all'epoca di circa € 16.500.000), mentre era CP_2 più interessato ad una gestione aziendale (e di “puro affitto” parla lo stesso agente immobiliare nella comunicazione epistolare del 4/12/2013, l'unica significativa indirizzata all'attuale convenuta).”.
3.1.2.3) Né il nesso causale rilevante ex art. 1755 c.c. tra l'opera del mediatore e l'affare concluso può essere ravvisato nel fatto che nel 2017, a tre anni e mezzo di distanza dall'intervento del ebbe ad essere stipulato tra LP e un contratto (non Pt_1 _1
di compravendita del camping – inteso quale bene a sé – ma) di cessione di quote sociali della società . Controparte_4
Il fatto che in origine non fosse interessata all'acquisto del bene proposto dal _1
(acquisto, in effetti, del resto mai avvenuto, essendo peraltro pacifico in causa che Pt_1
il camping in questione risulta tuttora di proprietà di IT Leasing S.p.a.) e che solo
16 dopo molti anni la stessa si sia accordata con LP per la stipula di un contratto _1
di cessione delle quote sociali induce in effetti a ritenere insussistente il nesso causale richiesto dall'art. 1755 c.c. al fine dell'insorgenza in capo al mediatore del diritto alla provvigione.
3.1.2.3.1) Sul punto è dato del resto ravvisare anche un certo mutamento difensivo da parte del che, in prime cure, aveva addotto unicamente l'esistenza di un interesse Pt_1 ab origine di all'acquisto del camping, mentre solo in grado di appello _1
(all'evidenza per effetto della presa d'atto di consistenti riscontri istruttori attestanti che l'interesse di era solo quello di stipulare un contratto di affitto) ha allegato che, _1 mentre in un primo momento era effettivamente interessata solo all'affitto, in un _1 secondo momento aveva invece cambiato idea, grazie all'apporto dello stesso Pt_1
decidendo quindi di addivenire alla stipula del contratto di cessione di quote.
Ora, al netto del carattere strumentale di tale mutamento difensivo, va evidenziato come lo stesso abbia tuttavia continuato a porre a fondamento del proprio diritto Pt_1
alla provvigione le condotte poste in essere inizialmente (e, cioè, nel 2013), senza tuttavia che consti (anche solo a livello di allegazione – che, peraltro, sarebbe stata tardiva – e tantomeno a livello istruttorio), quando, in quali forme e mediante quali contatti sarebbe stata posta in essere la diversa attività del mediatore che avrebbe indotto a mutare _1 orientamento e pervenire, tre anni e mezzo dopo, all'acquisto delle quote di CP_4
.
[...]
3.1.2.4) Appare dunque del tutto convincente la conclusione del giudice di prime cure secondo cui l'affare infine intercorso tra e LP non fu raggiunto grazie _1 all'opera di mediazione del escludendosi il nesso causale ex art. 1755 c.c. tra tale Pt_1 opera e l'affare medesimo, alla stregua anche delle coordinate interpretative delineate dalla giurisprudenza di legittimità e sopra richiamate.
3.1.3) Il motivo di gravame in analisi, dunque, deve essere respinto.
3.2) Le considerazioni sin qui espresse comportano poi, di per sé, l'infondatezza anche del primo motivo di gravame.
3.2.1) Le censure mosse nel motivo di gravame in questione risultano infatti attenere alla lamentata discrasia tra la sussistenza dell'intervento del mediatore (pur riconosciuto dal Tribunale) e la ritenuta irrilevanza dello stesso sotto il profilo dell'insorgenza del diritto alla provvigione.
Le questioni sollevate dall'appellante nel motivo in questione risultano superate dalle considerazioni esposte nel contesto dell'analisi del secondo motivo di gravame.
17 Ciò che assume rilievo nella presente sede, infatti, non è il riscontro dell'attività posta in essere dal sig. ma il fatto (come esposto in precedenza) che tale opera non Pt_1 risulta collegata da nesso causale ex art. 1755 c.c. con l'affare infine concluso tra le parti.
3.3) Con il terzo motivo di gravame, poi, l'appellante ha censurato il contenuto della valutazione delle risultanze istruttorie da parte del giudice di prime cure.
Anche il motivo di gravame in oggetto deve tuttavia ritenersi infondato, sulla scorta di quanto già in precedenza rilevato.
3.3.1) L'appellante ha infatti lamentato come il Tribunale di Siena avrebbe omesso di valutare compiutamente tutte le risultanze istruttorie disponibili ed avrebbe altresì erroneamente posto a carico di parte attrice in prime cure l'onere di dimostrare l'esistenza del nesso causale tra l'opera prestata e l'affare concluso.
Secondo l'appellante, invece, era sufficiente per il mediatore fornire “...la dimostrazione dell'esistenza di un'attività del mediatore astrattamente dotata del carattere di completezza ai fini della conclusione dell'affare e l'esistenza di un affare concluso tra le parti messe in relazione dal medesimo. Il rapporto causa-effetto tra i due momenti, invece, non può essere oggetto di prova, ma semmai di un giudizio/apprezzamento di valore da parte del giudice”.
Le argomentazioni dell'appellante si presentano, su un piano astratto, condivisibili.
Il punto, tuttavia, è proprio che la dimostrazione fornita dall'odierno appellante in ordine alle caratteristiche dell'attività espletata dal mediatore non è in grado di adeguatamente sostenere un giudizio positivo in ordine all'esistenza del nesso causale in questione, nei termini indicati al paragrafo 3.1 e relativi sotto-paragrafi.
3.4) Infine, con il quarto motivo di appello, ha censurato l'omessa valutazione Pt_1
da parte del Tribunale di Siena del profilo concernente la quantificazione della provvigione spettante al mediatore e, a monte, la determinazione complessiva del valore dell'affare concluso.
Il giudice di prime cure, sul punto, ha correttamente escluso di doversi pronunciare sul punto in quanto la ritenuta irrilevanza causale dell'opera del mediatore, ex art. 1755 c.c.,
“...assorbe l'esame della quantificazione della richiesta provvigione”.
Tale conclusione deve essere ribadita anche nella presente sede, atteso che la ritenuta infondatezza, in punto di “an”, della domanda di pagamento della provvigione avanzata da elide in radice qualsivoglia pronuncia sulla quantificazione della provvigione Pt_1
stessa.
4) Il gravame deve quindi essere integralmente respinto e, in applicazione del principio della soccombenza le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere poste a carico della parte appellante e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta della
18 notula dimessa da parte appellata, in quanto pienamente aderente ai parametri medi di liquidazione di cui al D.M. 55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra € 260.000,00 ed € 520.000,00 (applicabile in considerazione del valore della causa, determinato con riferimento al criterio del
“petitum”) di cui alla tabella 12 allegata al predetto D.M..
4.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma
17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.


P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
858/2020 del 18.12.2020 del Tribunale di Siena, così statuisce:
1) respinge l'appello;
2) condanna parte appellante Parte_1
a rifondere a parte appellata le spese di lite, che vengono
[...] Controparte_1
liquidate in complessivi € 20.119,00 per compenso, di cui € 4.389,00 per la fase di studio,
€ 2.552,00 per la fase introduttiva, € 5.880,00 per la fase di trattazione ed € 7.298,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

4) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo Parte_1
a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 16.7.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
19 Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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