REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di L'Aquila
PRIMA SEZIONE
R.G. 75/2025
La Corte D'Appello di L'Aquila, PRIMA SEZIONE, in persona dei magistrati:
Fabrizio Riga              Presidente  
NA MA Tracanna    Consigliere relatore       
Massimo De Cesare        Consigliere  ha pronunciato la seguente
SENTENZA con contestuale motivazione nella causa civile in grado d'appello tra assistito e difeso dall'Avv. Parte_1
FI SC
APPELLANTE
e
, assistito e difeso dall'Avv. CARPINETA CRISTIAN CP_1
APPELLATO

Con ricorso depositato in data 11.6.2022, la , premesso di Parte_1 aver stipulato, in qualità di locatrice, in data 27.7.2010, un contratto di locazione con
, avente ad oggetto il locale adibito ad edicola sito presso la stazione CP_1 ferroviaria di Avezzano, essendo rimasto il conduttore inadempiente all'obbligazione di pagamento del canone, ha agito in giudizio per sentir pronunciare la risoluzione del contratto di locazione nonché la condanna del resistente al pagamento dei canoni arretrati, per complessivi € 86.560,04 e dell'indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. per ulteriori € 746,01 mensili, oltre al rilascio dell'immobile locato libero da persone o cose, con vittoria delle spese di lite.
si è costituito in giudizio eccependo, tra l'altro, preliminarmente la CP_1 nullità del contratto ex adverso azionato, per omessa prova della registrazione dello stesso, in subordine ha chiesto accertarsi il diritto della ricorrente alla minor somma di euro 34.312,32 in ragione del mancato rinnovo tacito contrattuale, o comunque dell'intervenuta risoluzione di diritto dello stesso. In ogni caso, con rigetto delle avverse domande nonché condanna ex art. 96 c.p.c.
Il giudice di primo grado ha rilevato la nullità del contratto di locazione, per omessa prova della registrazione dello stesso, perché tardivamente depositata, ha accolto la domanda di rilascio dell'immobile e condannato alla immediata CP_1 restituzione del bene in favore di . Ha infine dichiarato Parte_1 inammissibile la domanda avente ad oggetto il pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo, rigettando nel resto le domande della locatrice e compensando integralmente le spese di lite.
Avverso la suindicata sentenza pubblicata in data 25 giugno 2024, non notificata, ha Cont proposto appello con ricorso depositato in data 24 gennaio 2025, chiedendo l'accoglimento delle domande originariamente proposte dalla odierna appellante, così concludendo “accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è lite;
accertare e dichiarare l'omesso pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori di cui in premessa da parte del Sig. e, per l'effetto, CP_1 condannare lo stesso al pagamento della somma di € 86.560,04 per la morosità maturata al giugno 2022, oltre interessi di mora contrattualmente pattuiti;
condannare parte resistente al pagamento delle indennità di occupazione maturate a seguito della risoluzione del contratto e fino all'effettivo rilascio, ai sensi dell'art. 1591 c.c. e anche a titolo di risarcimento danni, per un importo mensile di € 746,01, o della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali;
in ogni caso, condannare parte resistente al pagamento della somma di € 86.560,04 per il periodo fino al giugno 2022, oltre interessi di mora, nonché delle indennità di occupazione maturate successivamente e fino all'effettivo rilascio, per un importo mensile di € 746,01, o della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali;
condannare parte resistente al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio”.
Si è costituito in giudizio l'appellato contestando ogni motivo di gravame e chiedendone il rigetto.
All'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa nei termini indicati in dispositivo. pag. 2/7 Con il primo motivo di gravame l'appellante ha lamentato l'erronea ed omessa valutazione delle risultanze istruttorie, la violazione del principio della domanda e del regime delle eccezioni oltre che la violazione e falsa applicazione dell'art. 115 e dell'art. 416 comma 3 c.p.c. da parte del primo giudice, che ha respinto la domanda di risoluzione del contratto e di pagamento dei canoni erroneamente ritenendo non sussistente un valido rapporto locativo e non tempestivamente provata la registrazione del medesimo.
Il motivo è fondato e merita accoglimento.
Deve darsi atto che nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado si fa espresso e specifico riferimento al contratto di locazione, versato in atti – “… contratto di locazione del 27.07.2010 ha concesso in locazione Parte_1
(6+6) al Sig. il predetto cespite immobiliare per il periodo 1.10.2010 – CP_1
30.09.2016” (doc. 6) - e risultano altresì ritualmente e tempestivamente depositate ed Cont allegate a detto ricorso le fatture recanti gli importi anticipati dalla per la registrazione del contratto, per le varie annualità in cui ha avuto esecuzione - (in particolare, la fattura del 1.02.2013 n. 8201010188, la fattura del 1.03.2013 n. 8201014157, la fattura del 4.11.2013 n. 8201084452, la fattura del 4.11.2014 n. 8201073594, la fattura del 3.11.2015 n. 8201082885, la fattura del 2.11.2016 n. 8201082554, la fattura del 9.01.2018 n. 8201004947, la fattura del 5.11.2018 n. 8201085008, la fattura del 5.11.2019 n. 8201086289, la fattura del 3.11.2020 n. 8201091878, la fattura del 3.11.2021 n. 8201090462) – nuovamente ridepositati anche in appello (doc. 3). Le predette fatture sono altresì richiamate nelle richieste di rimborso pure prodotte in atti (docc. 7-8-9-10, fascicolo I° grado appellante).
A fronte della eccezione di nullità per omessa registrazione del contratto, formulata dal Cont conduttore, tardivamente costituito in giudizio, la ha provveduto, il giorno successivo alla costituzione avversaria, vale a dire prima dell'udienza immediatamente successiva, a depositare copia della ricevuta di registrazione, in calce al contratto di locazione, recante la data del 28 gennaio 2013.
In disparte la considerazione per cui la produzione di documenti successivamente al deposito degli atti introduttivi è ammissibile quando la loro rilevanza emerge in ragione della esigenza di replicare a difese altrui (Cass. n. 33393/2019), va dato atto che l'art. 447 bis c.p.c. pur richiamando il solo primo comma dell'art. 421 cpc, al successivo terzo comma prevede comunque che “il giudice può disporre d'ufficio, in qualsiasi momento, l'ispezione della cosa e l'ammissione di ogni mezzo di prova, ad eccezione del giuramento decisorio, nonché la richiesta di informazioni, sia scritte che orali, alle associazioni di categoria”.
pag. 3/7 Nel rito del lavoro, infatti, dovendosi contemperare il principio dispositivo con quello di ricerca della verità, il giudice può ammettere il deposito di atti non prodotti tempestivamente - qualora li ritenga indispensabili ai fini della decisione - anche in grado d'appello, ricorrendo ai poteri officiosi di cui all'art. 437 c.p.c.
In particolare costituisce prova indispensabile, ai sensi dell'art. 437, comma 2, c.p.c., quella di per sé idonea ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione fattuale accolta dalla pronuncia gravata, smentendola o confermandola senza lasciare margini di dubbio oppure provando quel che era rimasto non dimostrato o non sufficientemente dimostrato, a prescindere dal rilievo che la parte interessata sia incorsa, per propria negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie.
Nella specie, la copia della ricevuta di registrazione in calce al contratto di locazione è stata prodotta in primo grado, il giorno successivo alla formulazione dell'eccezione di nullità della controparte e, pur trattandosi di nullità rilevabile d'ufficio, il primo giudice avrebbe dovuto ritenere indispensabile il documento, di cui peraltro neppure il convenuto aveva contestato la produzione.
Se infatti l'attivazione dei poteri istruttori d'ufficio del giudice non può mai essere volta a superare gli effetti derivanti da una tardiva richiesta istruttoria delle parti o a supplire ad una carenza probatoria totale, in funzione sostitutiva degli oneri di parte, nel caso di specie deve escludersi che possa profilarsi una evenienza del genere, considerato che le risultanze di causa offrivano già in primo grado significativi dati di indagine – stante la tempestiva produzione delle fatture relative al pagamento degli oneri di registrazione – quantomeno indiziari, tali da consentire al giudicante un'attività di integrazione degli elementi probatori già acquisiti, al fine di superare lo stato di incertezza in ordine alla fondatezza dell'eccezione di nullità del contratto di locazione (Cass. n. 23605/2020 e 19829/2024).
Infatti, l'allegazione al ricorso introduttivo del primo grado delle fatture recanti gli Cont importi anticipati dalla per la registrazione del contratto di locazione, per le varie annualità in cui lo stesso ha avuto esecuzione, integra quella "semiplena probatio" ed individua "ex actis" una pista probatoria che giustifica l'acquisizione, anche d'ufficio ed in appello, della copia del contratto con attestazione di registrazione in data 28 gennaio 2013.
Ritenuto pertanto dimostrata l'intervenuta registrazione del contratto di locazione, va senz'altro riformata la sentenza di primo grado in ordine alla ritenuta nullità del contratto di locazione, riconoscendo al contrario la sussistenza di un valido vincolo contrattuale.
pag. 4/7 Passando pertanto al merito della pretesa, dalla documentazione versata in atti si evince che:
- la società appellante è proprietaria del fabbricato sito nel Comune di Avezzano e ubicato presso la Stazione Ferroviaria in Piazza Giacomo Matteotti n. 14, adibito a edicola, e meglio identificato al competente Catasto al foglio n. 28 mapp. 1461, sub. 2 (cfr. docc. 1-2-3-4-5 fascicolo I° grado appellante).).
- con contratto di locazione del 27.07.2010 ha Parte_1 concesso in locazione (6+6) al Sig. il predetto cespite CP_1 immobiliare per il periodo 1.10.2010 – 30.09.2016 (doc. 6 fascicolo I° grado appellante) al canone annuale pattuito in € 7.337,00, oltre Iva e oneri accessori ove dovuti, da pagarsi in rate mensili anticipate di € 611,48 oltre Iva. Nel corso del giudizio di primo grado, il conduttore non ha contestato la validità e l'efficacia delle previsioni contrattuali, nè l'importo del canone nè, a fronte Cont dell'inadempimento lamentato dalla ha dato prova di aver eseguito alcun pagamento, a partire da settembre 2012. Il si è infatti limitato a rilevare che, per effetto della clausola di cui al punto 14 CP_1 dell'art. 3 del contratto di locazione – avente ad oggetto la risoluzione di diritto del contratto per effetto del mancato adempimento del canone per tre mensilità – e delle Cont diffide rispettivamente inviate da in data 27 aprile 2016 ed in data 27 luglio 2016, con le quali la locatrice sollecitava il versamento dell'importo di € 32.238,84 con la prima, divenuto di € 34.478,76 con la seconda – il contratto si era sciolto e nessun rinnovo tacito poteva dirsi intervenuto, tenuto conto anche del fatto che, sin dai primi mesi del 2016, il aveva cessato l'attività e chiuso il locale adibito ad edicola. CP_1
Il conduttore tuttavia, nè nel corso del primo grado, nè in questo grado ha provveduto a dar prova di volere recedere dal contratto alla prima scadenza – cioè in data 1° ottobre 2016 – nè di aver restituito l'immobile in questione a tale data o in data antecedente o successiva, anzi di averne continuato ad avere la disponibilità anche nel corso del giudizio, allorchè, nonostante la richiesta di rilascio contenuta nel ricorso di primo Cont grado e l'invito a restituire l'immobile formulato dal procuratore della alla prima udienza, non risulta vi abbia dato seguito, così da essere condannato, con la sentenza di primo grado – sul punto non impugnata e dunque passata in giudicato – alla restituzione dello stesso in favore della CP_2
A tal riguardo va osservato che nè la cessazione dell'attività, nè la chiusura e l'abbandono del locale, diversamente da quanto prospettato dall'appellato, comportano di per sé la perdita del possesso, della detenzione o della disponibilità dello stesso da parte del conduttore, se non dopo la effettiva riconsegna dei medesimi al locatore, restandone il conduttore anche custode, come previsto dal contratto stesso. Per quanto poi possa ritenersi risolto di diritto il contratto sin dal luglio 2016 e non più rinnovato per ulteriori 6 anni, la mancata restituzione dell'immobile comporta da parte pag. 5/7 del conduttore il versamento dell'importo dovuto, se non a titolo di canone di locazione quantomeno a titolo di indennità di occupazione, fino all'effettivo rilascio. Tale indennità di occupazione va parametrata al canone di locazione convenuto tra le parti, per cui, tenuto conto dei conteggi allegati al ricorso, operati in ragione dell'importo pattuito mensilmente nel contratto (pari a 611,48 + IVA) ne deriva una somma dovuta pari a € 86.560,04, calcolata fino al giugno 2022, oltre interessi e, per il periodo successivo, l'ulteriore indennità di occupazione maturata fino all'effettivo rilascio. Cont D'altra parte, anche a prescindere dalla nullità o meno del contratto di locazione, la avrebbe comunque avuto diritto, per l'intera durata del rapporto, se non al pagamento dei canoni, quanto meno all'indennità di occupazione, richiamando sul punto l'insegnamento della Suprema Corte per cui “Alla nullità del contratto di locazione per violazione dell'obbligo di registrazione, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, consegue il diritto del proprietario del bene alla corresponsione dell'indennità di occupazione” (Cass. n. 19808/24) fino, dunque, alla data di rilascio del bene. In tali casi, il canone convenuto costituisce parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire al locatore in quanto, versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto non adempie l'obbligazione di "dare il corrispettivo nei termini convenuti", ai sensi dell'art. 1587, n. 2, cod. civ., bensì quella di risarcire un danno da mora, da quantificare in relazione al periodo di effettiva occupazione, tale ritenendosi quello decorrente fino all'effettiva restituzione dell'immobile.
In parziale riforma della sentenza impugnata va dunque condannato al CP_1 pagamento della somma di € 86.560,04, calcolata fino al giugno 2022, oltre interessi e, per il periodo successivo, l'ulteriore indennità di occupazione parametrata al canone mensile di locazione, maturata fino all'effettivo rilascio.
Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


In parziale riforma della sentenza impugnata
Condanna al pagamento, in favore di , della CP_1 Pt_1 Parte_1 somma di € 86.560,04 oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili e fino al soddisfo oltre indennità di occupazione parametrata al canone mensile di locazione, dal 22 giugno 2022 fino all'effettivo rilascio.
pag. 6/7 Condanna alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio, CP_1 liquidate per compensi professionali, per il primo grado in € 5.359,00 e per il secondo grado in € 4.996,00 oltre spese generali IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio del 06/11/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
NA MA Tracanna Fabrizio Riga
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