REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE TERZA CIVILE Composta dai magistrati: Dott. Geremia Casaburi PRESIDENTE Dott.ssa Antonella Miryam Sterlicchio CONSIGLIERE Dott. Biagio Roberto Cimini CONSIGLIERE rel. riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 2676 R.G. degli affari contenziosi del 2020, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza dell'8.07.2025, svoltasi secondo le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c.
T R A
, nata a [...] il [...] e residente Parte_1
a Bari Via Francesco Tenente De Liguori n. 19, c.f. , C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. Lorenzo Ciliento del Foro di Bari (pec:
fax n. 080/5230542; c.f. Email_1 C.F._2
) ed elettivamente domiciliata per ogni effetto del presente giudizio
[...]
presso lo studio dell'avv. Rita Bruno in Roma alla Via Giulio Cesare n. 95, come da mandato in atti
APPELLANTE
E
nata a [...] il [...] e residente in [...]
Federico Torre n. 2, c.f. , rappresentata e difesa dall' C.F._3
Avv. Gianni Di Santo, con studio in Roma alla Via Marianna Dionigi n. 57;
p.e.c.: , fax 063222674, difensore e Email_2
r.g. n. 1 domiciliatario, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATA
OGGETTO: Vendita di cose immobili - Appello avverso la sentenza n.
18094/2019 del Tribunale ordinario di Roma, X sezione civile, pubblicata in data 25/09/2019 CONCLUSIONI: All'udienza dell'8.07.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da note di trattazione scritta
MOTIVI DELLA DECISIONE Con la sentenza di cui in rubrica il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così ha provveduto:
rigetta le domande di parte attrice;

rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.;
condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese del presente giudizio che liquida nella somma complessiva di € 3.972,00, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Con atto di appello ritualmente notificato ha proposto Parte_1
appello per rassegnare le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'adita Corte, in riforma dell'impugnata sentenza, dichiarare il vizio genetico e la nullità ex art. 1418 c.c. del contratto di compravendita dell'immobile di Via Maurizio Quadrio nn. 6-6/A in Roma stipulato tra
[...]
e in data 31.1.2012 per falsa presupposizione di Pt_1 Controparte_1
entrambe le parti, o dichiararne alternativamente la risoluzione;
vinte le spese del doppio grado, a favore del sottoscritto legale che si dichiara anticipatario”.
Per quanto riguarda il giudizio di primo grado si rimanda alla sentenza impugnata ed agli atti processuali delle parti.
Si è costituita per rassegnare le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia all'On. le Corte di Appello di Roma, Sez.III, contrariis rejectis, rigettare la domanda avversa, perché inammissibile, improcedibile, nulla e/o
r.g. n. 2 annullabile, manifestamente infondata ex art. 348 bis c.p.c., e comunque infondata in fatto e in diritto. Condannare altresì l'Appellante, per la pretestuosa e infondata azione, manifestamente infondata ex art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni in favore della Appellata, che la determinerà CP_2
secondo equità. Con vittoria di spese e onorari”.
All'udienza dell'8.07.2025 la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui agli artt. 190 e 352 c.p.c.
Con ordinanza in data 25. 11. 2020 veniva respinta l'eccezione di inammissibilità sollevata da parte appellata ex art. 348 bis c.p.c.
L'appello proposto è infondato e deve essere respinto.
L'appellante ha dedotto un unico motivo di gravame.
L'appellante ha basato l'appello sulla “presupposizione” come condizione inespressa dell'efficacia del contratto, ed in via alternativa sulla falsa
“presupposizione” come vizio genetico del consenso, affermando che il contratto sarebbe stato “stipulato sulla presupposizione che il prezzo convenuto per la compravendita fosse “allineato alle condizioni di mercato”, come ritenuto da entrambe le parti al momento della stipula.
Il Tribunale, in ordine al rilievo della presupposizione, ha affermato che tale "condizione" si configura "esclusivamente qualora dal contenuto del contratto risulti sia che le parti hanno inteso stipulare sul presupposto dell'esistenza di una situazione di fatto considerata quale presupposto imprescindibile della volontà negoziale, la cui mancanza comporta la caducazione del contratto, sia che il fatto presupposto non ha costituito oggetto di espressa regolamentazione" (v. pag. 9 della sentenza).
Tale decisione sarebbe del tutto avulsa dalla fattispecie, sia in fatto che giuridico, della presupposizione (nella prospettazione della domanda,
l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate non rappresentava, come invece ritenuto dal Tribunale, la diversa situazione di fatto che sarebbe stata posta alla base delle pattuizioni intercorse tra le parti, ma avrebbe svelato la r.g. n. 3 presupposizione).
La decisione del Tribunale sarebbe apodittica, avendo riversato l'astratto concetto dell'istituto tratto da Cass. 2003/1952 senza alcun approccio nè approdo ermeneutico;
quindi, la sentenza sarebbe priva d'ogni impianto motivazionale che possa farne apprezzare la congruità, l'iter logico e la correttezza dell'esame.
L'ulteriore passaggio della sentenza impugnata che ha affermato che:"Erroneamente ritiene l'attrice che l'accertamento dell'Agenzia delle
Entrate rappresenti la diversa situazione di fatto che sarebbe stata posta alla base delle pattuizioni intercorse tra le parti, concetto questo del tutto estraneo rispetto all'istituto della presupposizione nei termini sopra descritti" sarebbe erroneo perché dal contratto stipulato non risulterebbe che il fatto presupposto, ovvero l'allineamento del prezzo convenuto a quello di mercato, avesse costituito oggetto di espressa regolamentazione.
Le parti avevano stipulato al prezzo di € 125.000,00 ritenendolo al limite di quello di mercato, e sarebbe questa la situazione presupposta ben presente ai contraenti all'atto della formazione del consenso, determinante ai fini dell'esistenza (e del permanere, nella prospettiva della risoluzione del contratto) del vincolo contrattuale, quale condizione inespressa della volontà negoziale, già presente al momento della conclusione del contratto, e ciò farebbe propendere per la falsa presupposizione e per il vizio genetico del contratto (per essersi il consenso falsamente formato perché la situazione di fatto considerata si poneva quale presupposto imprescindibile della volontà negoziale, senza con ciò doversi trasbordare al profilo della convenienza, essendo sotteso alla presupposizione piuttosto l'interesse della libertà negoziale, e della causa sinallagmatica, nella prospettiva della risolubilità del contratto).
L'accertamento dell'Agenzia delle Entrate avrebbe solo svelato la presupposizione dell'allineamento del prezzo della compravendita a quello di mercato, ritenuto da entrambe le parti, senza che per la diversa situazione l'uno o r.g. n. 4 l'altro dei contraenti avesse assunto una specifica obbligazione, nè il relativo rischio.
La soluzione adottata dal Tribunale non sarebbe condivisibile e sarebbe priva di qualsivoglia sostegno ermeneutico, ove si consideri che "il presupposto per l'applicazione della presupposizione è rappresentato dall'inerenza specifica dell'interesse sotteso (condizione inespressa) alla causa del contratto"
(Cass.4.5.2015, n. 8867), e giammai all'errore comune sui motivi (che sarebbe irrilevante), e che in tal senso vale la funzione dell'istituto, per cui è opponibile la presupposizione "quando, da un lato, un'obiettiva situazione di fatto o di diritto (presente, passata o futura) possa ritenersi che sia stata tenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso, pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali, come presupposto condizionante la validità e l'efficacia del negozio e, dall'altro, il venir meno o il verificarsi della situazione stessa sia del tutto indipendente dall'attività e volontà dei contraenti e non corrisponda, integrandolo, all'oggetto di una specifica obbligazione dell'uno o dell'altro" (v. Cass. 6.12.2018, n. 31629; Cass. sez. un. 20.4.2018, n. 9909; Cass. 4.5.2015, n. 8867).
Il motivo di gravame è infondato e deve essere respinto.
La Corte osserva che la presupposizione ricorre quando un'obiettiva situazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura) è stata tenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso, pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali. Quella situazione costituisce il presupposto che condiziona la validità e l'efficacia del negozio;
il suo verificarsi o venir meno è del tutto indipendente dall'attività e volontà dei contraenti e non corrisponde all'oggetto di una specifica obbligazione delle parti.
La presupposizione ricorre in presenza di tre elementi.
Il primo è una situazione fattuale o giuridica che le parti hanno considerato rilevante ai fini della stipulazione;
tale situazione – secondo elemento – è stata r.g. n. 5 considerata dalle parti come certa, e non come rischiosa, perché i contraenti devono aver stipulato assumendo che la situazione si sarebbe verificata o, se già attuale, sarebbe perdurata nel tempo.
Inoltre, deve trattarsi di una situazione – terzo elemento – la cui verificazione abbia carattere obiettivo: non dipenda, cioè, dal comportamento delle parti e non costituisca oggetto di un'obbligazione.
Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte nell'ambito della presupposizione ricade un “avvenimento futuro e incerto che le parti hanno taciuto, ritenendolo, però, un presupposto da cui far dipendere l'efficacia del contratto”.
Alla luce di tali principi deve ritenersi che dagli elementi indicati dall'appellante non è possibile ricavare che le parti avessero inteso subordinare, sia pur in modo inespresso a livello contrattuale, l'efficacia del contratto di vendita al fatto che il prezzo pattuito fosse pari a quello di mercato.
La sentenza impugnata, quindi, deve ritenersi conforme all'orientamento espresso dalla Suprema Corte, la quale da tempo ha statuito che “La presupposizione, non attenendo né all'oggetto né alla causa né ai motivi del contratto, consiste in una circostanza ad esso «esterna», che pur se non specificamente dedotta come condizione ne costituisce specifico ed oggettivo presupposto di efficacia, in base al significato proprio del medesimo, assumendo per entrambe le parti, o anche per una sola di esse - ma con riconoscimento da parte dell'altra - valore determinante ai fini del
«mantenimento» del vincolo contrattuale, la sua mancanza legittimando
l'esercizio del recesso” (v. Cass., sez. III, 25 maggio 2007, n. 12235).
Tale principio di diritto è stato di recente ribadito, rimarcando come la presupposizione poggi sull'esistenza di una determinata situazione di fatto o di diritto, comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere obiettivo (essendo il suo verificarsi indipendente dalla loro volontà e attività) e certo, che sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo da r.g. n. 6 assurgere a fondamento, pur in mancanza di un espresso riferimento, dell'esistenza ed efficacia del contratto (v. Cass., sez. un., 20 aprile 2018, n.
9909; sez. III, 24 agosto 2020, n. 17615; sez. I, 15 dicembre 2021, n. 40729; ed in tal senso già Cass., sez. III, 9 maggio 1981, n. 3074).
La situazione di fatto o di diritto (presente o futura), non contemplata nel contratto, deve essere comune ad entrambi i contraenti, o se assunta da uno solo, perché riflettente il suo esclusivo interesse, quantomeno deve essere nota all'altro, ed intesa dagli stessi (o da una parte e nella consapevolezza dell'altra) come dotata di valore determinante per la costituzione o la permanenza del vincolo contrattuale;
inoltre, come detto, tale situazione deve essere obiettiva ed esterna alle parti per essere “il suo verificarsi indipendente dalla loro volontà e attività”. In tale contesto questa Corte evidenzia, altresì, come l'appellante non abbia fornito alcun riferimento al livello di possibile condivisione della presupposizione da parte dell'appellata, e quindi l'invocata situazione di fatto deve ritenersi pacificamente priva del carattere obiettivo.
Alla stregua di quanto sinora esposto il motivo di gravame deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Alla stregua delle considerazioni che precedono l'appello deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, a norma delle tabelle forensi in vigore, tenuto conto della natura dell'affare e dell'attività professionale prestata.
Per quanto riguarda la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dall'appellata la stessa è infondata e deve essere respinta.
Al riguardo deve essere condivisa la decisione del Tribunale, secondo cui i presupposti perché sia integrata tale ipotesi di responsabilità extracontrattuale sono il carattere temerario della lite instaurata, che deriva dalla chiara consapevolezza dell'infondatezza della domanda e delle tesi sostenute, ovvero dal difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta consapevolezza, ed r.g. n. 7 è escluso dalla mera opinabilità del diritto fatto valere, dalla totale soccombenza di chi l'ha azionata e dall'esistenza di un pregiudizio concreto per la controparte, tutti presupposti che non ricorrono concretamente nel caso di specie;
né del resto l'appellata ha fornito elementi concreti per assumere che l'appellante abbia agito con mala fede o colpa grave.
Atteso quanto previsto dall'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio
2002 n.115, quale introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012 n.
228, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 18094/2019 emessa dal Tribunale di Roma e pubblicata in data
25/09/2019 così provvede:
A) Respinge l'appello e conferma la sentenza impugnata;

B) Condanna a pagare in favore di le spese Parte_1 Controparte_1
processuali del presente grado di giudizio, che si liquidano d'ufficio in complessivi € 10.000,00 oltre al rimborso forfettario delle spese ed agli oneri accessori legali, compresi quelli fiscali;

C) Dà atto della sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 13, comma 1 quater, primo periodo, D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.
Roma, così deciso nella camera di consiglio del 10 novembre 2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente Dott. Biagio Roberto Cimini Dott. Geremia Casaburi
r.g. n. 8