Proc. N. 2166/2019 RGAC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
composta dai Magistrati:
IA ET Presidente
Francesca Falla Trella Consigliera
Anna Maria Teresa Gregori Consigliera rel.
Riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado, iscritta al n. 2166/2019, assegnata in decisione all'esito dell'udienza del 17 aprile 2025, vertente
Tra
(C.F. ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dagli avv.ti Antonio Rappazzo e Giuseppe Rappazzo, presso il cui studio elettivamente è domiciliato
- appellante -
E (C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
EF LL, presso il cui studio è elettivamente domiciliato
- appellato-
E

(già Controparte_2 Controparte_3
C.F. e P.IVA , rappresentata e difesa dall'avv.
[...] P.IVA_1 P.IVA_2
PA D'IA (C.F. ) presso il cui studio è elettivamente C.F._3
domiciliato
-appellato-
Fatto e diritto
Procedimento inerente l'appello avverso la sentenza n. 2829/2019 del 7.2.2019.



1.Il procedimento di primo grado

Con atto di citazione - quale cessionario del credito Parte_1
risarcitorio originariamente spettante al padre - conveniva in giudizio Controparte_4
il Notaio e il deducendo la Controparte_1 Controparte_3
responsabilità professionale del in conseguenza della negligente esecuzione CP_1
del mandato conferitogli in relazione ad un atto di frazionamento di mutuo ipotecario del 31.3.2009 autenticato dal Notaio con il quale si procedeva al CP_1
frazionamento dell'ipoteca iscritta in data 26.7.2006 al n. 55363 d'ordine e al numero
26576 di formalità, relativa al contratto di mutuo del 21.7.2006 stipulato tra
[...]
e Controparte_3 Pt_2 CP_5
In particolare esponeva quanto segue: 1) in data 21.7.2006 veniva stipulato tra Pt_1
il e la FL MA un contratto di mutuo fondiario per Controparte_3
la somma di € 1.500.000,00 (autenticato per atto del Notaio , a garanzia Persona_1
del mutuo veniva iscritta ipoteca volontaria sull'immobile di proprietà della Parte
. sito nel Comune di Roma, località Olgiata Romana identificato in CP_5 NCT di Roma alla sezione D, foglio 38, part. 3052; 2) in data 4.11.2008 veniva stipulato tra e ed il sig. Controparte_3 Pt_2 CP_5 CP_4
, quest'ultimo solo quale terzo datore di ipoteca, altro contratto di mutuo
[...]
fondiario per la somma di € 200.000,00, autenticato per atto del Dott. CP_1
e che a garanzia del predetto mutuo venivano iscritte sia una ipoteca
[...]
Parte volontaria di secondo grado sull'immobile di proprietà della . in NCT CP_5
di Roma alla sezione D, foglio 38, part. 3614 (già particella 3052) che una ipoteca volontaria di primo grado sull'immobile di proprietà del sig. in Controparte_4
NCT di Roma, sezione D, foglio 38, part. 3344; 3) in data 31.3.2009, per atto sempre del Notaio e alla Persona_2 CP_3 CP_3 CP_3 Pt_2 CP_5
presenza del sig. , quest'ultimo solo per presa visione, procedevano Controparte_4
all'atto di frazionamento dell'ipoteca iscritta in data 26.7.2006 al n. 55363 d'ordine e al numero 26576 di formalità, relativa al contratto di mutuo del 21.7.2006 con
“svincolo parziale della seconda ipoteca iscritta in data 7.11.2008”; 4) nell'atto di frazionamento sopra citato la Banca dichiarava di acconsentire a che “dall'ipoteca iscritta in data 7.11.2008 al n. 146122 d'ordine e al n. 29145 di formalità, vengano stralciati e resi completamente liberi gli immobili: censiti nel Catasto Fabbricati del
Comune di Roma al foglio 38, particella 3614 (già 3052), sub. 2, .., sub. 6...; mentre il terreno è censito nel Catasto Terreni dei Comune di Roma al foglio 38, particelle
3617 e 3618 e nel Catasto Fabbricati dei Comune di Roma al foglio 38, particella 3614
(già 3052), sub. 3,..., sub. 7. . .; mentre il terreno è censito nei Catasto Terreni del
Comune di Roma al foglio 38, particella 3623 e nel Catasto Fabbricati del Comune di
Roma al foglio 38, particella 3614 (già 3052), sub. 4, ..., sub. 8 ...; mentre il terreno è censito nel Catasto Terreni del Comune di Roma al foglio 38, particelle 3619 e 3622.
I terreni non edificati di cui alla particella originaria 3344 di mq 25.288. frazionata nelle particelle 3617, 3618, 3619, 3620, 3621, 3622 e 3623 sono in proprietà del sig.
”; nell'atto si procedeva al frazionamento del mutuo in quattro quote, Controparte_4
con corrispondenti quote di ipoteca. Lamentava lo che nella quota frazionata Pt_1
n. 1 venivano erroneamente inserite - nell'indicazione degli immobili assoggettati alla corrispondente quota di ipoteca - le particelle 3617 e 3618 di proprietà del sig.
, che invece non era mai intervenuto nell'atto di costituzione di Controparte_4
ipoteca del 21.7.2006. Deduceva che con scrittura privata del 26.11.2014 stipulava con la promessa preliminare di compravendita Parte_3
del terreno distinto nel Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 38, Particelle
n. 3838 (derivante dal frazionamento della particella 3617 del medesimo foglio 38, a sua volta derivante dal frazionamento della particella 3344) e 3347 e 3349 e che nel corso degli atti preparatori al suddetto preliminare di compravendita si avvedeva dell'errore posto in essere dal Notaio in occasione del frazionamento. Evidenziava che, benché già con lettera raccomandata del 18.12.2014 avesse contestato le suddette circostanza sia al Notaio che al , quest'ultimo solo con atto CP_1 Controparte_3
del 21.4.2015, autenticato per atto del Notaio , acconsentiva che dall'ipoteca CP_1
iscritta in data 7.11.2008 al n. 29145 venissero svincolati i terreni siti nel Comune di
Roma, censiti in Catasto Terreni foglio 38, particelle 3617 e 3618 di proprietà di
, derivanti dall'originale particella 3344 e solo con atto del 20.7.2015 Controparte_4
innanzi al Notaio provvedeva alla effettiva rettifica del precedente atto di CP_1
frazionamento del 31.3.2009.
Lamentava che con lettera del 26.11.2015 la – Parte_3
che dopo l'acquisto del terreno distinto nel CT Foglio 38, Particelle n. 3838, 3347 e
3349 aveva manifestato la propria volontà di acquistare l'intera porzione immobiliare al Foglio 38, Particelle n. 3617 e 3618 - comunicava il sopravvenuto disinteresse all'acquisto dell'intera porzione e la propria volontà di ritirare l'offerta d'acquisto.
Deduceva la responsabilità del Notaio sia per l'errore originariamente commesso nell'atto di frazionamento sia per non essersi sollecitamente adoperato per la correzione dello stesso, determinando l'impossibilità per lo di procedere alla Pt_1
stipula del contratto di compravendita dell'intera porzione immobiliare e lamentava che laddove il Notaio non avesse commesso l'errore sopra descritto, ovvero CP_1
se si fosse attivato, unitamente al , per la rettifica dell'errore e lo Controparte_3
svincolo dell'immobile di proprietà dello , la vendita dell'intera porzione Pt_1 immobiliare si sarebbe regolarmente conclusa con l'acquirente con Parte_3
conseguente ulteriore vantaggio economico per il per circa € Controparte_4
600.000,00 (20.000 mq per € 30,00 al mq). Concludeva chiedendo accertarsi in via principale la responsabilità del , ovvero in via subordinata del e del CP_1 CP_1
in via concorsuale, e condannarsi il primo o entrambi Controparte_3
i convenuti in solido al risarcimento dei danni liquidati in € 600.000.
Si costituiva deducendo l'infondatezza della domanda stante Controparte_1
l'insussistenza del nesso di causalità tra la perdita della possibilità di guadagno e la condotta del Notaio atteso che la decisione della di ritirare l'offerta Parte_3
di acquisto non poteva dirsi determinata dagli errori addotti e concludeva chiedendo il rigetto della domanda.
Si costituiva il eccependo in via preliminare Controparte_3
l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento della mediazione obbligatoria e nel merito contestando la domanda nei suoi confronti stante la responsabilità esclusiva del e l'insussistenza di ogni responsabilità in capo CP_1
all'Istituto che si era adoperata con ogni mezzo per rimediare agli errori materiali commessi esclusivamente dal Notaio nella stesura dei propri atti come peraltro risultava dalle stesse allegazioni attoree. Contestava in ogni caso la sussistenza ed entità dei danni lamentati ed il nesso causale con le condotte allegate. Concludeva chiedendo il rigetto della domanda.
Il procedimento di primo grado si concludeva con la sentenza n. 2829/2019 del
7.2.2019.
Il giudice del Tribunale preliminarmente evidenziava che non vi era contestazione tra le parti in ordine al verificarsi dell'errore del notaio nella redazione dell'atto CP_1
di frazionamento di ipoteca a suo rogito del 2009. Il Giudice di prime cure dichiarava la responsabilità del citato notaio e, sulla base delle risultanze (testimoniali e documentali) non riteneva provato che la ragione della mancata stipula della vendita avente ad oggetto la restante parte dei terreni, non già oggetto del preliminare, fosse la presenza delle ipoteche – che erano già state cancellate al momento del rogito - e non altre circostanze, quali ad esempio le mutate condizioni della società Parte_3
[...]
Inoltre, il giudice di prime cure ha rilevato che “Nessun danno, poi, risulta essersi prodotto in capo allo in conseguenza della mera esistenza dell'ipoteca per 16 Pt_1
anni atteso che nessun procedimento esecutivo è stato non solo portato avanti ma nemmeno iniziato o prospettato. Né risulta che lo abbia sostenuto esborsi in Pt_1
danaro per cancellare l'ipoteca o per procedere alla rettifica dei dati. La domanda attorea va pertanto rigettata.”
Tanto precisato, il tribunale così statuiva “Il Giudice Unico del Tribunale definitivamente pronunciando, ogni contraria e diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda di 2. condanna Parte_1
alla refusione delle spese processuali che liquida in € Parte_1
16.481 per compensi oltre accessori come per legge per ciascuna parte processuale.”



2.Il procedimento di secondo grado.
Avverso detta sentenza, ha proposto appello , deducendo Parte_1
che il Tribunale avrebbe commesso un errore nella ricostruzione del fatto, ovvero, collegare l'interesse all'acquisto dei terreni del terzo , già immesso nel Pt_3
possesso di gran parte del fondo in sede di preliminare, alla data dell'atto definitivo di vendita, laddove il collegamento andava fatto alla data indicata per la cancellazione delle ipoteche prevista nel contratto preliminare di vendita (cinque mesi) con anticipato possesso a favore di . Pt_3
L'appellante ribadisce di aver provato il fatto che, in assenza della condotta inadempiente del Notaio, vi sarebbe stata, se non la certezza, certamente la ragionevole probabilità di realizzare la vendita dell'immobile ad un prezzo molto vantaggioso, come venne offerto dal terzo confinante con l'immobile da vendere.
Pertanto, ci sarebbe stata una perdita di un'occasione favorevole, ovvero chance, dovuto all'inadempimento del . Alla stregua di ciò, impugna la CP_1 Pt_1
sentenza nella parte in cui statuisce che “la sola esistenza in sé del vincolo ipotecario non costituisce un concreto pregiudizio atto a sorreggere da solo la domanda risarcitoria, non esistendo un danno in re ipsa. L'evento di danno va ravvisato nella perdita del bene o di vantaggi predeterminati ove la esistenza del vincolo ne abbia impedito la vendita o la realizzazione per la esistenza della ipoteca” in quanto nella fattispecie in oggetto, l'iscrizione illegittima dell'ipoteca rappresenta una ipotesi di cosiddetto danno evento nel cui ambito concettuale sono riconducibili i danni- conseguenza, ovvero l'occasione, appunto, di vendere il bene.
L'appellante ha quindi così concluso “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Roma, in accoglimento dei motivi di impugnazione, - Riformare la sentenza impugnata del
Tribunale di Roma n. 2829/2019 del 7.2.2019 e per l'effetto condannare il Notaio
al risarcimento dei danni provocati alla parte appellante ed, Controparte_1
accertata la esistenza del danno risarcibile, liquidarlo ai sensi dell'art. 1226 c.c., in via equitativa, tenendo conto della gravità dell'inadempimento ripetuto del notaio
e statuendo che l'interesse del terzo all'acquisto era collegato alla data di CP_1
cancellazione delle ipoteche previsto nel contratto preliminare (cinque mesi) e non già alla data di molto successiva della stipula dell'atto definitivo di compravendita, dando atto che il contratto preliminare tra e prevedeva e attuava Pt_1 Pt_3
l'anticipata immissione nel possesso nel fondo di . Con le spese di entrambi i Pt_3
gradi.”
Si è costituito chiedendo di dichiarare inammissibile ex art. 348 bis Controparte_1
c.p.c. l'atto di appello proposto da , non sussistendo una ragionevole probabilità Pt_1
di accoglimento, ovvero respingerlo nel merito, e di confermare integralmente la sentenza impugnata. Con vittoria delle spese di lite, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.. In particolare, l'appellato insiste sul fatto che nessun errore è stato compiuto dal
Giudice di primo grado nella ricostruzione dei fatti di causa, avendo correttamente ravvisato l'oggettivo disinteresse del a comprare una porzione di terreno più Pt_3
estesa rispetto a quella promessa in vendita con il preliminare del 26.11.14. Inoltre, il citato notaio rappresenta che le dichiarazioni del fanno desumere che Pt_3
l'originario venditore, , al solo fine di lucrare sull'errore compiuto dal Controparte_4
notaio e mantenere la disponibilità del terreno confinante con la particella 3838, abbia informato l'acquirente che solo detta particella era stata liberata dall'ipoteca, sottacendo che l'ipoteca sulle particelle 3617 e 3618 era stata definitivamente cancellata con atto di rettifica del 15.07.2015.
Si è costituita, altresì, (già Controparte_2 [...]
chiedendo di dichiarare il passaggio in giudicato della parte Controparte_3
della sentenza non impugnata che ha escluso ogni responsabilità della banca in ordine ai fatti di causa;
di dichiarare inammissibile ex art. 348 bis c.p.c. il gravame proposto, ovvero respingerlo nel merito e di confermare integralmente la sentenza del tribunale.
Con vittoria di spese e competenze di giudizio.
All'esito dell'udienza del 17 aprile 2025 la causa è stata assegnata in decisione.
La decisione della Corte di Appello
L'appello non è suscettibile di accoglimento.
Va in primo luogo evidenziato che “tra le conseguenze dannose risarcibili (il danno- conseguenza) dell'evento dannoso (danno-evento) consistente nell'illegittima iscrizione ipotecaria si colloca sia la difficoltà o l'impossibilità di negoziazione del bene ipotecato sia la difficoltà o l'impossibilità di accesso al credito (Cass.
13/12/2021, n. 39441)” (Corte di Cassazione, sezione III, ordinanza n. 30638 depositata il 28 novembre 2024): tuttavia, il danno de quo non è in re ipsa ma deve essere oggetto di prova. La Corte reputa che il primo giudice abbia correttamente ampiamente motivato sulla mancanza di prova del danno dedotto, e che i motivi di appello non risultano idonei ad inficiare la sentenza.
Ed invero, i dati di fatto sono i seguenti:
il contratto preliminare in oggetto è stato stipulato il 26.11.2014, con il termine di mesi cinque per provvedere alla cancellazione delle ipoteche;

il 21.4.2015 e il 15.7.2015 si è provveduto alla cancellazione delle ipoteche,
l'acquirente, già immesso nel possesso dei beni, ha concluso regolarmente il definitivo, per cui infatti nessun danno è stato dedotto sotto tale profilo.
Si deduce che la tardiva cancellazione delle ipoteche abbia inciso invece sulla decisione dell'acquirente di procedere all'acquisto anche di altre parti del terreno, che sarebbe stata comunicata all'odierno appellante sin dalla immissione in possesso dei beni oggetto del preliminare (cfr. primo motivo di appello).
Tale circostanza è rimasta del tutto sfornita di prova: posta la ampia motivazione del tribunale sul punto, che la Corte condivide e che si abbia qui per richiamata e trascritta, le censure dell'appellante sul punto (pagg. 17 e seguenti) sono del tutto generiche e prescindono completamente dalla motivazione della sentenza, la quale ha evidenziato, in fatto, come le dichiarazioni del e di sul punto dell'interesse ad Pt_3 Pt_1
acquistare fossero “confuse e in parte discordanti” come analiticamente riportate in sentenza (con motivazione sul punto non impugnata), che alla data del definitivo, alla quale verosimilmente era rimesso l'acquisto anche degli altri terreni (ove fosse fondata la tesi dell'appellante) le ipoteche erano state tutte cancellate, e che pertanto ben avrebbe potuto precedersi alla stipula della compravendita dell'intero terreno;
che in ogni caso il promissario venditore (attuale appellante) ha comunicato al promissario acquirente la avvenuta cancellazione solo dopo il definitivo (così le dichiarazioni del teste – promissario acquirente) , sicchè l'aver taciuto la criticità, che viene Pt_3
dall'appellante/venditore dedotta come causa della mancata vendita (le iscrizioni di ipoteche) si era in realtà positivamente risolta, induce in definitiva ad imputare allo stesso (potenziale e ipotetico) venditore la causa della mancata vendita degli altri terreni.
Va pertanto rilevato che la motivazione addotta dall'asserito potenziale acquirente al rifiuto di procedere oltre nelle (ipotetiche) trattative nella missiva inviata al venditore in data 26.11.2015 , del seguente tenore prescinde dalle attività imputabili al notaio, essendo la asserita causa della sopravvenuta mancanza di interesse imputabile alla “non chiarezza della situazione”, dovuta come detto alla mancata comunicazione del venditore, che da mesi era a conoscenza delle correzioni del notaio, e quindi della intervenuta invece “chiarezza” della situazione, nonché alla (autonoma – come si evince dall'uso della preposizione
“oltre” ) carenza di interesse del compratore stesso.
L'appello pertanto deve essere respinto.
Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellante e vanno liquidate come da dispositivo, in misura corrispondente ai minimi tariffari vigenti, fascia minima, con espunzione della fase “trattazione/istruttoria” poiché non svolta. La sussistenza degli errori lamentati quanto alla individuazione delle particelle esclude l'applicabilità dell'art. 96 c.p.c.
Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti, in solido, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'atto di appello, a norma dell'art. 13 co. 1 quater DPR n. 115 del 30.5.2002.


PQM


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Rigetta l'appello.
- Pone le spese di lite del grado a carico dell'appellante e le liquida in € 4.500 per compensi di avvocato, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso forfettario nella misura del 15%, nei confronti di ciascuna parte costituita.
- Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti, in solido, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'atto di appello, a norma dell'art. 13 co. 1 quater DPR n. 115 del 30.5.2002.
Così deciso nella camera di consiglio del 20 ottobre 2025.
Il Giudice relatore
Dott.ssa Anna Maria Teresa Gregori
Il Presidente
IA ET