REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANIA
La Corte d'Appello di Catania - Seconda Sezione Civile - composta dai magistrati:
1) Dott. Giovanni DIPIETRO Presidente
2) Dott. Maria Stella ARENA Consigliere rel. ed est
3) Dott. Massimo LO TRUGLIO Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 607/2024 R.G., avente per oggetto: divisione di beni non caduti in successione;

TRA
, nato a [...] in data [...] (c.f. Parte_1
), C.F._1
nata a [...], il [...] (codice fiscale Parte_2
, C.F._2 entrambi rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Salvatore
CITTADINO;
APPELLANTI
Contro
, nato a [...] in data [...] (c.f. Controparte_1
), C.F._3
nata a [...] il [...], (codice fiscale CP_2
, C.F._4
entrambi rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Nicolò
D'SS e TR ITALIANO;

APPELLATI
1 *****
All'udienza del 7 ottobre 2025, all'esito di discussione orale, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti come in atti.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. depositato in data 23.5.2018, i coniugi e convenivano in giudizio, dinanzi al Controparte_1 CP_2
Tribunale di Catania, e chiedendo: Parte_1 Parte_2
1) in via principale, accertarsi la validità delle due scritture private di divisione stipulate tra le parti in data 1.12.2014, contrassegnate con i nn.1 e 2, aventi ad oggetto gli immobili urbani in comproprietà tra le parti siti in Bronte, via Palermo, P.zza Aldo Moro e via Verrazzano, accertarsi l'autenticità delle sottoscrizioni apposte alle dette scritture al fine di renderle opponibili erga omnes
e ordinarsi al Conservatore di procedere alla trascrizione, nonché accertarsi l'efficacia ex tunc dell'effetto traslativo degli atti divisionali, confermando l'assegnazione dei beni ivi pattuita;

2) in subordine, accertare la validità delle predette scritture private, accertandosi l'autenticità delle sottoscrizioni, e disporre l'assegnazione degli immobili come indicato in dette scritture.
Si costituivano i resistenti non opponendosi alla autentica giudiziale delle firme, che riconoscevano, deducendo di non averne mai contestato l'autenticità.
Deducevano, quindi, che: nelle more tra la notifica del ricorso e la prima udienza, le parti avevano stipulato un atto pubblico di divisione dinanzi al
Notaio, il 10.08.2018, avente ad oggetto la maggior parte dei cespiti immobiliari in comproprietà tra le parti;
che il ritardo nella stipula dell'atto era dipeso, oltre che dal comportamento degli attore, dalla necessità di sanare, anche con interventi edilizi, le irregolarità urbanistiche e catastali presenti negli immobili da dividere, che il notaio incaricato per la divisione aveva rielvato;
che non poteva procedersi alla divisione degli altri immobili perché irregolari.
Chiedevano quindi rigettarsi le domande di controparte, in parte, perché improcedibili per cessazione della materia del contendere e, in parte, perché inammissibili.
Sentenza appellata 2 Il Tribunale, con la sentenza impugnata, statuiva nei seguenti termini:
1) dava atto che nel corso del giudizio, le parti avevano stipulato, oltre all'atto notarile di divisione del 10.8.2018 (che non aveva riguardato gli immobili di via Palermo in Bronte), un ulteriore atto notarile, del
26.02.2021, che aveva avuto ad oggetto alcuni degli immobili di via
Palermo, in catasto al foglio 79, part. 1511, sub. 36, 37, 38 e 39, previa regolarizzazione urbanistica e catastale avvenuta in corso di causa;
2) dichiarava pertanto la carenza di interesse in relazione alla domanda relativa alla scrittura privata dell'1.12.2014 n. 2; 3) dava atto altresì della carenza di interesse alla divisione dell'immobile di via Palermo, al catasto
Foglio 79, part. 1511 sub 10 (avendo le parti dichiarato di volerne rinviare la divisione al cessare della locazione con terzi, prorogata sino al 2029);
4) quanto ai restanti immobili ancora in comunione, a) dichiarava la nullità parziale della scrittura di divisione dell'1.12.2014 n. 1 perché, dalla CTU espletata in corso di causa e dalle stesse difese delle parti, era emersa la non conformità urbanistica e catastale, e la conseguente non divisibilità, dei detti beni, b) dichiarava inammissibile la domanda attorea di divisione sul rilievo che si trattasse di domanda nuova proposta tardivamente;
5) rigettava la domanda riconvenzionale di divisione proposta da e 6) compensava le Parte_1 Parte_2 spese e poneva le spese di CTU a carico di entrambe le parti in solido.
Avverso tale sentenza hanno proposto appello i coniugi Parte_1
e (originari convenuti), sulla scorta di tre motivi di gravame. Parte_2
Si sono costituiti gli appellati che hanno chiesto il rigetto dell'appello.
***
Con il primo motivo, gli appellanti criticano la sentenza sostenendo che ha errato il primo giudice a dichiarare la parziale nullità della scrittura di divisione dell'1.12.2014 n. 1 (relativa, per quel che ancora interessa, agli immobili indivisi), in quanto avente ad oggetto immobili non conformi dal punto di vista urbanistico e catastale.
3 Deducono gli appellanti che la scrittura in parola, diversamente da quanto asserito dagli attori in prime cure, non ha effetti traslativi ma meramente obbligatori, in quanto prodromica alla stipula di un atto pubblico.
Chiedono quindi dichiararsi che la scrittura in questione è valida, seppur abbia ad oggetto immobili da regolarizzare urbanisticamente e catastalmente
(regolarizzazione, peraltro, intervenuta, a loro dire, nelle more del giudizio).
Il motivo è fondato.
Da un complessivo esame della scrittura privata dell'1.12.2014, si evince infatti che la stessa in realtà integra un contratto preliminare di divisione, con effetti non traslativi bensì meramente obbligatori.
E invero, benchè le parti nell'atto utilizzino (impropriamente) l'espressione “si assegnano e fanno propria, …, la piena proprietà..”, la previsione espressa, nel contesto dello stesso atto (art. 4), di un termine per la stipula dell'atto di divisione (il 28.2.2015) depone inequivocabilmente per la necessità di un successivo (e formale) contratto definitivo e, dunque, per l'efficacia meramente obbligatoria dell'atto posto in essere.
Da ciò consegue che l'atto in questione non è soggetto alla sanzione della nullità prevista, ex art. 40 L. n. 47 del 1985, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria che, per giurisprudenza ormai consolidata della Cassazione, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi, e non anche a quelli con efficacia obbligatoria (quale il preliminare di vendita o il preliminare di divisione), e ciò non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre
1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare (v. da ultimo, Cassazione civile sez. II -
26/05/2025, n. 13959; v. anche Cass. 9.8.2024, n. 22656; Cass. 7521/2022).
Pertanto, in riforma dell'appellata sentenza, deve annullarsi la declaratoria di nullità parziale della scrittura privata inter partes dell'1.12.2014 n. 1.
4 Con il secondo motivo di gravame, gli appellanti deducono che ha errato il giudice di prime cure a rigettare una domanda riconvenzionale di divisione dei convenuti, così da giustificare la disposta compensazione delle spese di lite, quando, in realtà, tale domanda non era stata proposta.
Il motivo è fondato.
E invero, dalla complessiva lettura della lunga memoria di risposta depositata in primo grado dai coniugi risulta (per quel che qui ancora Parte_3 interessa) che gli stessi, con una tecnica espositiva non proprio chiara, senza opporsi all'autenticazione delle scritture, hanno preliminarmente eccepito la parziale cessazione della materia del contendere, imputando agli attori la responsabilità del ritardo nella esecuzione delle scritture provate dell'1.12.2014.
Hanno quindi contestato le modalità divisionali richieste dagli attori col ricorso introduttivo in quanto non conformi alle previsioni degli accordi divisori contenuti nelle scritture azionate.
Hanno infine concluso per la declaratoria di parziale cessazione della materia del contendere e per il rigetto delle restanti domande, segnatamente quella di trascrizione della divisione.
Non risulta in effetti che i convenuti abbiano anche avanzato una domanda riconvenzionale di divisione, come ritenuto dal primo giudice.
In realtà, l'espressione contenuta nelle conclusioni, introdotta dalla locuzione avverbiale concessiva “in ogni caso” (“In ogni caso procedere alla vendita del sub 35 o alla divisione dei beni di via Palermo ancora da frazionare (Sub 10,
32,33,34 e 35) e che non sono stati divisi con l'atto pubblico del notaio Per_1 del 10.8.2018, tenendo esclusivamente conto delle modalità di frazionamento indicate nella scrittura privata più volte citata dell'1.12.2014 e di quanto dianzi argomentato”), benchè non proprio univoca, laddove letta congiuntamente alle deduzioni difensive che la precedono, va interpretata non come una domanda ma come una mera eccezione riconvenzionale subordinata.
Va ritenuto infatti che con essa i convenuti, dopo aver chiesto il rigetto delle domande attoree, hanno contestato, per l'eventualità dell'accoglimento di tali domande, l'applicazione delle modalità indicate dagli attori nel ricorso
5 introduttivo, eccependone la diversità rispetto a quelle pattuite dalle parti nelle scritture private dell'1.12.2014.
Sussiste dunque il vizio di extra petizione della sentenza in esame denunziato con l'atto di appello, nella parte in cui il primo giudice ha erroneamente pronunciato il rigetto di una domanda riconvenzionale di divisione che non risultava proposta dai convenuti.
Il relativo capo va pertanto annullato.
Ciononostante, ritiene il Collegio che tale annullamento non possa condurre ad una riforma della sentenza de qua, sul punto del regolamento delle spese processuali, nel senso auspicato dagli appellanti.
Questi ultimi, infatti, con il terzo motivo di censura, criticano la compensazione delle spese disposta dal primo giudice.
Ritiene al riguardo la Corte che l'intero svolgimento dell'iter processuale, e l'esito dello stesso, giustifichino invece una tale compensazione, che va confermata per il primo grado e disposta anche per il presente, per un duplice ordine di ragioni.
Anzitutto, non può considerarsi temeraria – contrariamente a quanto asserito dagli appellanti- la proposizione, a distanza di ben quattro anni dagli accordi intervenuti per la divisione dei beni comuni, un'azione volta all'autentica giudiziale delle scritture private che li contenevano e, in buona sostanza, all'attuazione della divisione del compendio immobiliare comune. Che le domande proposte non fossero neppure del tutto infondate emerge dalla circostanza che, nelle more del giudizio, le parti siano addivenute, una volta sanati gli abusi, ad accordi stragiudiziali per la divisione (con parziale cessazione della materia del contendere). Del resto, la regolarità edilizia dei fabbricati, costituendo una condizione dell'azione, può anche intervenire in corso di causa.
Deve inoltre aversi riguardo all'elevata litigiosità dimostrata da entrambe le parti per l'intero giudizio nonostante la divisione risponda ad un interesse comune di tutti i condividenti.
Alla luce di quanto sopra ricorrono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di lite. Le spese della CTU vanno, infine, poste (confermandosi anche
6 in questo la decisione del primo giudice) a carico di entrambe le parti, in quanto espletata nell'interesse di tutti i condividenti.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello proposto da e avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1 Parte_2
Catania, Terza Sezione civile, n. 4621/2023 pubblicata il 10.11.2023, e in riforma della predetta sentenza, così decide:
-annulla la declaratoria di nullità parziale della scrittura privata inter partes dell'1.12.2014 n. 1;
-annulla il capo di rigetto della domanda riconvenzionale di divisione avanzata da e Parte_1 Parte_2
- conferma per il resto la sentenza;

-compensa per intero le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio e pone le spese di CTU a carico di entrambe le parti in solido.
Così deciso in Catania il 13 novembre 2025, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Maria Stella Arena dott. Giovanni Dipietro

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