REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2881 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 25.06.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente tra

(C.F. ), nella qualità di erede di Parte_1 C.F._1
(C.F. , Persona_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. Marcella Agazzi (C.F. ) per C.F._3 procura in atti – APPELLANTE e

– APPELLATO Controparte_1
CONTUMACE–
OGGETTO: azione rivendicazione

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

I fatti di causa possono essere così riassunti: Il ha citato in giudizio , per sentir accertare la natura CP_1 Persona_1 condominale, ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c., di un piccolo spazio, sito sotto la scala A dell'edificio condominiale, antistante l'apertura che dà accesso alla scala seminterrata che porta al piano scantinato, interrato, di proprietà della stessa, e, per l'effetto, ordinare la cessazione di ogni turbativa e di asportare immediatamente tutti i beni, ivi presenti, di sua proprietà, oltre alla condanna al risarcimento del danno derivante dall'occupazione illegittima. Ha premesso che la è proprietaria di alcune unità immobiliari nell'edificio Per_1 condominiale, tra cui l'intero piano scantinato composto da n. 4 vani ed una scala seminterrata, per acquisto fattone in virtù di testamento da parte del sig. ; Persona_2 che la stessa, di recente, assumendo di esserne proprietaria, aveva occupato, con dei materiali, un andito che costituisce naturale prosecuzione dell'androne condominiale;
che tale andito è situato sotto la scala A dell'edificio condominiale, antistante l'apertura
- ove fino a qualche tempo prima era presente una porta tagliafuoco - che dà accesso alla scala seminterrata che porta al piano scantinato interrato di proprietà della convenuta;
che il aveva contestato la proprietà esclusiva della CP_1 Per_1 per l'assenza di qualsiasi titolo ed operando la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.. La convenuta si è costituita in giudizio, eccependo la carenza di legittimazione attiva del , trattandosi di un'azione reale diretta ad individuare o ad estendere la CP_1 sfera del dominio acquisito pro quota da ciascun condomino, non di un'azione a tutela di un diritto comune già acquisito, con la conseguenza che legittimati ad agire sono i singoli condomini e non l'amministratore. Nel merito, ha contestato la fondatezza della domanda, chiedendo di accertare la proprietà esclusiva dell'andito, per successione testamentaria, e, in caso di rigetto, l'intervenuto acquisto per usucapione, avendo iniziato ad esercitare un possesso utile, ai sensi dell'art. 1159 cc, ben prima delle disposizioni testamentarie in suo favore.
All'esito dell'istruttoria, con ctu e prova per testi, il Tribunale ha accertato la natura condominiale, ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c, dell'andito in contestazione e, per l'effetto, ha condannato la convenuta ad astenersi da ogni turbativa al pacifico godimento della proprietà del e ad asportare immediatamente tutti i beni CP_1 ivi presenti di sua proprietà; ha rigettato le domande riconvenzionali e condannato alla refusione delle spese di lite, comprese quelle di c.t.u.. Persona_1
La decisione si fonda sulle seguenti considerazioni: La legittimazione attiva dell'amministratore si fonda su un costante orientamento della giurisprudenza di legittimità (v. Cass. 2570/2016; 40/2015; 3044/2009; 5147/2003), per aver il condominio deliberato all'unanimità dei presenti e con le maggioranze di cui all'art. 1136 co. 2° c.c. Nel merito, la non ha dimostrato la proprietà esclusiva del piccolo spazio Per_1 controverso: ha dichiarato di essere divenuta proprietaria per successione testamentaria, tuttavia, dalle richiamate disposizioni di ultima volontà risulta soltanto l'attribuzione di un cortile e di uno scantinato, così come pervenuti al dante causa, in base alla nota di trascrizione per successione materna;
l'andito non è riportato nemmeno nella nota di trascrizione dell'accettazione dell'eredità, né a diverse conclusioni è giunto il ctu dopo aver svolto l'incarico conferitogli. Dall'analisi dei documenti e dalla puntuale descrizione dei confini, emerge che a sono Persona_1 pervenuti, in forza della successione, solo il cortile interno del condominio di Via Sistina n.118, così come conformato al tempo, escluso il vano ascensore (v. planimetria catastale da fraz. del 25/06/1974), e l'intero locale scantinato. Tra i confini sono infatti riportati in maniera inequivocabile sia l'androne dell'edificio al civico 118 che il vano scala interna (v. elaborato grafico n. 4 del c.t.u.). Ancora, nella documentazione, non vi è alcuna distinzione tra l'andito occupato dalla convenuta e il vano scala ed, ad ulteriore conferma vi è il fatto che, all'ingresso della scala, che dava accesso allo scantinato, era presente fino a poco tempo prima una porta tagliafuoco che separava e distingueva, in maniera chiara ed inequivocabile, l'andito per cui è causa dai locali cantine ovvero l'intero scantinato, di proprietà della (si vedano le immagini Per_1
9, 10, 11 di cui alla c.t.u. e in particolare l'elaborato grafico n. 6, ove viene raffigurata la posizione che aveva la porta tagliafuoco, individuata in base ai cardini rinvenuti nella muratura). Il regolamento condominiale indica come proprietà privata la scala seminterrata, annessa ai locali scantinati ai quali dà accesso, e non lo spazio antistante ad essa, oggetto di controversia. Tale spazio può essere definito come sottoscala, giuridicamente definito andito, posto alla base della scala che porta al primo piano dello stabile, e, come tale, rientra nell'elenco degli spazi comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.; pur volendolo considerare come pianerottolo, perché antistante i locali seminterrati di proprietà esclusiva della convenuta, rientrerebbe sempre tra i beni comuni in quanto parte integrante della scala sotto cui si trova, senza che possa assumere CP_2 alcun rilievo, in assenza di qualsiasi titolo, la funzione di accesso di un'unica unità immobiliare, il locale scantinato di proprietà della (Cass. 4419/2013). A Per_1 riprova della natura condominiale dell'andito, sono state ritenute rilevanti anche le seguenti osservazioni della ctu “in detto andito è presente un accesso (Immagine N° 12) al pozzetto di fine corsa dell'ascensore condominiale utilizzato probabilmente per compiere interventi di tipo manutentivo sul motore dello stesso. Sui muri perimetrali di detto andito, sono presenti peraltro, da quanto accertato in sede di sopralluogo, sia una scatola di derivazione elettrica (Immagine N° 13) che una scatola relativa all'impianto citofonico (Immagine N° 14); è presente, peraltro, uno sportello Acea (Immagine N° 15) ispezionabile mediante accesso diretto…”. Quanto alla domanda di usucapione, non è stato dimostrato l'esercizio di un possesso ventennale idoneo all'acquisto a titolo originario, in particolare, l'esercizio di un possesso esclusivo di un bene condominiale. I testimoni hanno riferito di un libero accesso e, quanto alla presenza di un cancelletto, che avrebbe escluso l'ingresso agli altri condomini, il teste , inserviente del condominio da soli 9 Testimone_1 anni, della presenza di un cancelletto che apriva e richiudeva e poi non più presente;
i figli della convenuta di un lucchetto, le cui chiavi erano nella disponibilità della madre fin dagli anni '60, ma non hanno chiarito come potevano avvenire gli accessi, da parte del personale del o di tecnici da questo incaricati, se il cancelletto fosse CP_1 stato chiuso. Gli accessi periodici erano necessari dal momento che da lì si arrivare al pozzetto dell'ascensore, che permette l'esecuzione dei necessari controlli all'impianto, nonché una scatola di derivazione elettrica, una scatola relativa all'impianto citofonico ed uno sportello . Se il cancello fosse stato effettivamente chiuso gli accessi CP_3 sarebbero stati impediti. Le testimonianze dei figli della convenuta sono state poi ritenute inattendibili, in base ad una valutazione più ampia delle dichiarazioni rese. In ultimo, solo con la comparsa conclusionale - e, dunque, tardivamente –a parte attrice ha depositato un'ordinanza possessoria, e, in ogni caso, da essa non si ricava la prova di un possesso ultraventennale, con i requisiti richiesti. La domanda di risarcimento danni difetta di prova.
ha proposto quattro motivi di appello. Persona_1
Le censure vengono esaminate tutte congiuntamente intrecciandosi gli elementi di prova della proprietà a titolo derivativo e, in subordine, per intervenuto acquisto, per usucapione, del bene in contestazione. Quanto all'interpretazione del testamento, ovvero del titolo che dimostrerebbe la proprietà privata dell'andito in contestazione, l'appellante lamenta un'adesione acritica alle valutazioni del consulente tecnico d'ufficio, del tutto in contrasto con la volontà del dante causa, che, ancora in vita, le avrebbe concesso l'uso dei suoi beni compreso lo spazio conteso. Sostiene che l'andito, in contestazione, costituisce un tutt'uno inscindibile con i beni ereditati, il cortile interno e lo scantinato e, proprio per la sua natura pertinenziale, è privo di autonoma identificazione catastale. Sottolinea, inoltre, che, all'epoca in cui fu redatto il testamento, il condominio ancora non esisteva e l'andito era, come lo è tuttora, legato in maniera funzionale alla cantina: circostanza che non sarebbe stata mai smentita dal condominio, non avendo contestato l'utilizzo esclusivo, fino all'anno 2014. Ad ulteriore conferma, ripropone l'esistenza di un cancelletto, che sarebbe stato da essa sostituto, nell'anno 2014, con uno più grande e lamenta l'omessa acquisizione, da parte del ctu, della documentazione fiscale, da cui risulterebbe il pagamento delle tasse anche sullo spazio oggetto di controversia. Ora, a prescindere dalle regole ermeneutiche invocate e ritenute violate, balza evidente l'inammissibilità della censura che sostanzialmente non tiene conto della motivazione esposta in sentenza. Il tribunale ha interpretato il testamento, partendo dal dato letterale, per poi porlo in relazione con i documenti ufficiali strettamente connessi ad esso, l'acquisto dei beni, per successione materna e l'accettazione dell'eredità da parte della , oltre i dati Per_1 catastali, comprese le planimetrie ed i confini dei beni assegnati in eredità, e il regolamento condominiale;
ha accertato l'esistenza, nel passato, di una porta a chiusura della proprietà privata della , che non comprendeva lo spazio in contestazione, Per_1 ed ha poi valutato la natura e la funzione di esso , tenendo conto della presunzione sancita dall'art. 1117 cc, del collegamento con la scala condominiale e della presenza in loco di scatole di accesso ad impianti in uso al condominio;
ciò posto, ha escluso che il lascito testamentario potesse comprendere anche lo spazio in contestazione e, prima ancora, che fosse di proprietà privata dell'attrice. Le critiche dell'appellante non sono nemmeno in astratto idonee a contrastare il ragionamento logico giuridico del tribunale, risolvendosi in una mera reiterazione di circostanze non decisive o solo enunciate: l'assenza di un'autonoma identificazione catastale non assume alcun rilievo, a fronte di una articolata riscostruzione dello stato dei luoghi, in base a rilievi e documenti, anche incrociati tra loro, e rafforzata da una presunzione di legge, in assenza di qualsiasi titolo in capo alla generico è il riferimento ad un, non Per_1 meglio precisato, precedente e diverso stato dei luoghi, all'epoca del testamento, ed ad un preteso comportamento consenziente del all'uso in via esclusiva di tale CP_1 spazio;
del resto, la prova per testi, come si esporrà meglio in seguito, non ha consentito di accertare, in modo univoco la perdurante presenza di un cancelletto e, dunque, l'esercizio dello ius excludendi, da parte che, quale condomina, ha, Per_1 comunque, diritto di utilizzare il bene comune insieme agli altri condomini;
diversamente, in tale andito, risultano collocate la scatola di derivazione elettrica, la scatola per impianto citofonico, lo sportello Acea ed il pozzetto fine corsa ascensore, tutti essenziali per una corretta gestione dell'edificio condominiale. Va poi aggiunto che il richiamo all'ordinanza possessoria, quale prova dell'esistenza di un cancelletto, è del tutto inconferente, anche a prescindere dai profili processuali della tardività della produzione e della possibilità di costituire un giudicato esterno, trattandosi di un accertamento della situazione di fatto dell'epoca, in base a presupposti diversi da quelli qui in esame. Il tribunale, del resto, ha puntualmente sottolineato questo aspetto, che non risulta contestato. Le considerazioni svolte sono già sufficienti per escludere la proprietà privata. In ogni caso, un'ulteriore conferma è data dall'art. 4, comma II lettera e), del regolamento, ove si legge “non sono invece di proprietà comune … e) la scala seminterrata, che risulta annessa ai locali scantinati ai quali dà accesso”. Il piano scantinato è di proprietà della convenuta ed è preceduto da una rampa di scale che parte dall'andito in contestazione, a sua volta, al centro di due rampe, tra cui, in salita, partendo dal basso, vi è quella condominiale. L'andito, dunque, costituisce, insieme alla rampa condominiale che lo precede, la modalità di accesso alla proprietà privata seminterrata, e resta condominiale, in mancanza di un titolo diverso e sulla scorta di tutte le considerazioni già svolte. La contestazione della natura contrattuale e della validità del regolamento non è decisiva, dal momento che la norma regolamentare costituisce solo un ulteriore riscontro, ed è anche priva di pregio, risultando il regolamento sottoscritto dai condomini e dalla stessa . Per_1
Concludendo non vi è prova della proprietà esclusiva, né dell'intervenuto acquisto per usucapione, poggiando quest'ultimo sull'ordinanza possessoria, di cui si è detto, e su una diversa valutazione della prova per testi anch'essa non decisiva. Chi agisce per accertare l'intervenuto acquisto della proprietà su un bene a titolo originario ha l'onere di dimostrare i requisiti del possesso secondo la regola generale sull'onere probatorio fissata dall'art. 2697 C.C. (cfr. C. 12984/2002); dunque, deve dare la prova di un comportamento continuo e non interrotto inequivocabilmente diretto ad esercitare, sul bene, un potere corrispondente a quello del proprietario (cfr. C. 11000/2001) o del titolare di un diritto reale, manifestato, per tutto il tempo previsto dalla legge, con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare ( Cass .civ. sent. n.18392/2006). Giova precisare in diritto che in tema di usucapione, l'esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone al giudice nazionale l'impiego di un particolare rigore nell'apprezzamento, anche sul piano probatorio, della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo (Cass. n. 20539 del 30/08/2017) seppure l'assolvimento dell'onere probatorio gravante su chi invoca l'acquisto a titolo originario della proprietà resta soggetto alla regola della "preponderanza dell'evidenza"
o "del più probabile che non" propria del processo civile e non a quella della prova "oltre il ragionevole dubbio" propria del processo penale, stante l'equivalenza dei valori in gioco tra le due parti contendenti nel processo civile e la diversità di quelli in gioco tra accusa e difesa inin quello penale” ( cfr. Cass. n. 3487 del 06/02/2019). Nella fattispecie, la prova è ancora più rigorosa, trattandosi di un bene condominiale, di cui l'usucapiente ha la disponibilità, in qualità di condomina. Di conseguenza, appare dirimente l'accertamento di un possessivo esclusivo, con la manifesta esclusione degli altri condomini, che, nel caso, avrebbero potuto accedervi per utilizzare le scatole degli impianti condominiali collocate nell'andito in contestazione. Non vi è, invece, prova certa della data collocazione di un cancelletto o altro, in tempi remoti, né che fosse chiuso con chiavi nell'esclusiva disponibilità dell'appellante: l'ordinanza possessoria è riferita ad una situazione recente e manca qualsiasi riferimento temporale al tempo di collocazione di un vecchio cancelletto chiuso a chiave;
né emerge nulla di specifico al riguardo, nella corrispondenza, allegata agli atti, ove si lamenta piuttosto uno stato di degrado nell'area; un eventuale riconoscimento della proprietà privata, da parte dell'amministratore, non può essere opposto ai singoli condomini, ed, in una delle missive, si riferisce espressamente che alcuni condòmini rivendicano la natura condominiale dello spazio. L'appellante non contesta la necessità di periodici accessi, da parte del , alla scatola di derivazione elettrica, alla CP_1 scatola per impianto citofonico, allo sportello ed al pozzetto fine corsa ascensore, CP_3 presenti in loco;
soprattutto non spiega come sarebbe stato possibile l'accesso, in presenza di un cancello di chiusura dell'andito, così come la circostanza non è stata chiarita dal figlio che, deponendo come teste, su specifica domanda, Testimone_2 si è limitato a precisare di essere all'oscuro dello stato dei luoghi dall'anno 1985, quando è andato a vivere altrove. Va poi, per completezza, aggiunto che la deposizione dei figli, gli unici che hanno deposto in favore della madre e, peraltro, nati a cavallo degli anni '50 inizio anni '60, va letta con particolare rigore, considerato lo stretto vincolo affettivo che li lega all'attrice: del resto, uno dei due sta proseguendo il giudizio dopo il decesso della madre. In conclusione, manca la prova rigorosa richiesta e la sentenza va integralmente confermata.
Nulla per spese, stante la contumacia di controparte, ma al rigetto integrale dell'appello segue l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di versare un'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato.

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando rigetta l'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 18578/2019; Nulla per spese;
dichiara l'appellante, nella qualità di erede di , tenuto Parte_1 Persona_1 al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 12.11.2025
Il Presidente relatore