R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. Giuseppe Serao Presidente
Dott. Daniela Fedele Consigliere
Dott. Mariangela Bonati Consigliere aus. rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 528/2023 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data e posta in decisione all'udienza collegiale del 09/07/2025
d a
ING QUALE SOCIETÀ INCORPORANTE ING LEASE OGGETTO: Parte_1
(ITALIA) rappresentata e difesa dall'avv. AZZINI AUGUSTO e dall'avv. Vendita di cose immobili Pt_2
ZAGLIO ANDREA, elettivamente domiciliata in P.ZZA DELLA LOGGIA 5 25121
BRESCIA presso il loro studio
APPELLANTE
c o n t r o
GIÀ CP_1 Controparte_2
APPELLATA-CONTUMACE
In punto: appello a sentenza n. 2832/2022 del Tribunale di Brescia seconda sezione in data 20/11/2022 pagina 1 di 11 CONCLUSIONI
Dell'appellante: Nel merito: riformare parzialmente la Sentenza impugnata con
riferimento ai capi indicati in parte narrativa e, per l'effetto, accogliere le
conclusioni formulate dalla Concedente nel corso del giudizio di primo grado, qui di
seguito richiamate:
In via principale e nel merito: previo accertamento dell'intervenuta risoluzione – per
esclusivo fatto e colpa della società promissaria acquirente – del contratto
preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto tra le parti in data 20
dicembre 2013, e successive integrazioni, voglia l'Ill.mo Tribunale di Brescia:
1) ordinare alla società (C.F./P.I. ), con sede a Milano Controparte_2 P.IVA_1
in Corso Lodi n. 50, in persona dell'amministratore unico (C.F. Controparte_3
), di riconsegnare immediatamente a favore della società C.F._1
ricorrente, libero da persone e cose, l'immobile adibito a destinazione industriale
sito nel Comune di Pieve Emanuele (MI), via Riccardo Lombardi n. 3, e censito al
NCEU al Foglio 11, Mappale 7, Subalterno 102, Categoria C/3, Rendita € 1.099,28;
2) condannare la società (C.F./P.I. ), con sede a Controparte_2 P.IVA_1
Milano in Corso Lodi n. 50, in persona dell'amministratore unico Controparte_3
(C.F. ), a rifondere alla società ricorrente il danno subito in C.F._1
virtù della risoluzione del contratto e dell'occupazione dell'immobile di sua
proprietà, quantificato nella moltiplicazione dell'importo di € 2.481,05 + IVA (pari
all'importo del canone di leasing corrisposto dalla precedente utilizzatrice in leasing
dell'immobile oggetto del contratto per cui è causa) per il numero di mesi di
occupazione dell'immobile a far data dal 20 dicembre 2013 e fino all'effettiva
riconsegna, o comunque della maggior o minor somma ritenuta di giustizia. pagina 2 di 11 in ogni caso: vittoria di spese, diritti ed onorari integralmente rifusi, anche del
primo grado di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 04/02/2015 (ora Controparte_4
incorporata in ) conveniva in giudizio (ora CP_5 Controparte_2 CP_1
per sentirla condannare, previo accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare del 20/12/2013, alla restituzione immediata dell'immobile e al risarcimento del danno da occupazione senza titolo, da quantificarsi in ragione di € 2.481,05 oltre IVA mensili (pari al canone del leasing già pattuito con la precedente utilizzatrice) a far tempo dal 20/12/ 2013 e fino alla riconsegna.
Esponeva la ricorrente che:
tra le parti veniva sottoscritto in data 20/12/2013 contratto preliminare di compravendita per l'immobile a destinazione industriale (censito al NCEU al Foglio
11, Mappale 7, Subalterno 102, Categoria C/3) sito nel Comune di Pieve Emanuele
(MI), via Riccardo Lombardi n. 3;
ad veniva trasferito il possesso dell'immobile contestualmente alla Controparte_2
sottoscrizione del citato contratto;

il termine per il rogito, originariamente previsto per il 30/04/2014, veniva prima prorogato al 30/06/2014. (doc. 2/bis) ed in seguito al crollo completo di una porzione di muro perimetrale, rinviato al 31/07/2014 ed infine al 31/12/2024 (docc. 3-9);
a tale ultima scadenza il contratto definitivo non veniva stipulato, non avendo la pagina 3 di 11 promissaria acquirente provveduto a fissare idoneo appuntamento presso il notaio di sua fiducia;

in ragione di ciò il contratto preliminare, per inadempimento della promissaria acquirente, si era automaticamente risolto “così come consentito dall'art. 1456 c.c. e
come espressamente stabilito dalla clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 delle
condizioni di contratto”.
Si costituiva la resistente che contestava l'avversa ricostruzione dei fatti, dichiarava di voler recedere dal contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, chiedendo in via riconvenzionale la sua condanna al pagamento di €
41.000,00, pari al doppio della caparra ricevuta ed al risarcimento del danno per importo non inferiore a € 16.500,00 o nella misura da determinare anche in via equitativa.
Deduceva che:
la ricorrente era ben consapevole, al momento della stipula del preliminare, che l'immobile era privo di conformità urbanistica (per modifiche non autorizzate alla distribuzione di spazi interni-doc. 8 convenuto) e che ciò aveva infatti portato a concordare il primo rinvio del rogito (30/04/2014);
in seguito al crollo, il 10/02/2014, del muro perimetrale veniva concordato un nuovo termine per il rogito al 31/12/2014, onde consentire il compimento delle attività
oggetto dei reciproci impegni;

tuttavia non aveva onorato gli impegni assunti (elencati ai punti da 1 a 6 CP_4
della lettera 04/08/2014) e conseguentemente non veniva legittimamente fissata pagina 4 di 11 alcuna data per il definitivo;

in data 19/02/2015 (doc. 7) aveva respinto l'addebito di inadempimento e la pretesa risoluzione di diritto della ricorrente, contestando al contrario la sua inadempienza per “colpevole ritardo” agli obblighi assunti (realizzazione struttura muraria del bagno e degli impianti sulla parete crollata, regolarizzazione difformità urbanistiche-
catastali, mancato certificato di agibilità, ecc).
Mutato il rito la causa era istruita mediante assunzione di testi e con l'amissione di ctu sul valore locativo o di occupazione dell'immobile.
Con la sentenza gravata il tribunale:
dichiarava la legittimità del recesso di (già , ai sensi CP_1 Controparte_2
dell'art. 1385, 2° comma, c.c., dal contratto preliminare di compravendita in oggetto,
condannando il promittente venditore (già a CP_5 Controparte_4
pagare in favore di la somma di € 41.000,00, pari al doppio della caparra CP_1
confirmatoria ricevuta;

condannava al rilascio immediato in favore di CP_1 CP_5
dell'immobile in oggetto con condanna di l pagamento a favore di CP_1 CP_5
della somma di € 85.100, per indebita occupazione (nel periodo dal 23/05/2015
[...]
al 21/07/2021);
dichiarava ex art. 1243 c.c. la parziale compensazione dei reciproci crediti con condanna di al pagamento della somma residua (€ 44.100,00, oltre agli CP_1
interessi legali dalla pronuncia al saldo), e delle spese di lite, previa compensazione della metà delle medesime.
pagina 5 di 11 Riteneva il giudice che i due contraenti concordavano sullo scioglimento degli effetti del contratto preliminare 20/12/2013, pur eccependo contrapposte ragioni di inadempimento e che pertanto andava condannata alla restituzione CP_2
dell'immobile.
Quanto alle reciproche contestazioni di inadempimento rilevava che:
la dichiarazione di di avvalersi della risoluzione automatica del contratto, CP_5
in mancanza di precedente dichiarazione in tal senso, andava datata alla notifica del ricorso introduttivo (depositato il 04/02/2015);
con l'accodo integrativo del 04/08/2014 (docc-8-9) venivano pattuite a carico di
[...]
varie attività necessarie tra l'altro per il rilascio del certificato agibilità CP_4
(ripristino muro perimetrale crollato, realizzazione strutture murarie del bagno e relativi impianti idraulico e elettrico), che non era contestato non fossero in parte state realizzate (come confermato anche nella relazione del CTU geom. ; Per_1
come altresì espressamente concordato nel citato accordo integrativo tutte le indicate opere andavano realizzate entro il termine (31/12/2014) fissato per il rogito, in mancanza “il contratto preliminare del 20.12.2013 doveva intendersi risolto di
diritto per fatto e colpa della parte inadempiente”;
non sussisteva quindi l'inadempimento del promissario acquirente per la mancata convocazione al rogito;

la promissaria venditrice non aveva poi tempestivamente e specificamente allegato
(entro il termine ex art. 183 comma 5 o con la memoria 183 coma 6 n. 1 c.p.c.)
l'inadempimento di anche perché la documentazione prodotta CP_2
pagina 6 di 11 (docc.4,5,23, 25) non provava un fatto impeditivo della generalità delle opere e attività che avrebbe dovuto ultimare;
CP_4
infondata quindi era la domanda di Ing Leaase di accertamento ex art. 1456 c.c. della risoluzione del contratto preliminare, per inadempimento della controparte;

per il periodo successivo al legittimo recesso (comparsa di costituzione 22/05/2015)
il mancato rilascio dell'immobile era ingiustificato e obbligava al CP_2
pagamento del risarcimento per indebita occupazione parametrato al valore locatizio secondo la stima del ctu incaricato (€ 13.800,00 l'anno).
Avverso la sentenza proponeva appello per la sua riforma parziale CP_5
reiterando le domande svolte in primo grado.
imaneva contumace. CP_1
All'udienza collegiale del 09/07/2025 la causa era trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza ove il giudice condannava pagare alla proprietaria, per indebita occupazione dell'immobile unicamente CP_1
la somma di € 85.100,00 (calcolata dal momento del legittimo recesso 23/05/2015
all'udienza di pc del 21/07/2021).
Del tutto ingiustificato, a suo avviso, risulta l'aver limitato il pagamento dell'indennità di occupazione alla data di precisazione delle conclusioni e non alla data di effettivo rilascio del bene avvenuto solo il 25/01/2023, ossia un anno e mezzo dopo la citata udienza.
Insiste quindi in riforma del terzo capo della sentenza che l'appellata sia condannata pagina 7 di 11 al pagamento dell'indennità di occupazione sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile (25/01/2023) pertanto al pagamento di ulteriori euro 20.700,00.
Con il secondo motivo l'appellante ritiene che erroneamente il giudice non abbia ritenuto provato l'inadempimento di (ora , nonostante CP_2 CP_1
l'occupazione prolungata dell'immobile.
Ritiene di aver fornito prova liberatoria ex art. 1218 c.c. dell'impossibilità, CP_5
per fatto e colpa della controparte, dell'esecuzione delle prestazioni a cui era tenuta in base all'accodo integrativo del 04/08/2014 (docc-8-9).
In particolare sostiene di non aver potuto procedere all'esecuzione delle opere a suo carico in quanto sulla parete da demolire era presente un quadro elettrico che avrebbe dovuto essere rimosso dall'elettricista fornito da CP_1
***
Il primo motivo va rigettato.
L'appellante, con il predetto motivo, avanza la pretesa di un'ulteriore somma per indennità di occupazione (€ 20.700) calcolata dall'udienza di pc (21/07/2021)
all'effettiva riconsegna dell'immobile avvenuta in data 25/01/2023.
Va tuttavia evidenziato che in sede di pc di primo grado (21/07/2021) l'appellante ometteva di notiziare il giudicante in ordine all'avvenuta cessione da parte sua dell'immobile ad altro soggetto (Reno Lease avvenuta in data 09/07/2019) ed insisteva al contrario per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate in atti ovvero per la condanna di alla riconsegna del bene in suo favore (poi CP_2
accolta in sentenza).
pagina 8 di 11 (società incorporante con pec del 26/07/2021 (depositata CP_1 CP_2
unitamente alla conclusionale) dichiarava che l'immobile era libero da persone e cose, offriva la riconsegna delle chiavi e chiedeva di concordare la data di restituzione.
A tale missiva replicava con pec del 29/07/2021 affermando di aver ceduto CP_5
l'immobile a Reno alla quale doveva quindi essere inoltrata la richiesta. CP_6
Il rifiuto di accettare la riconsegna dell'immobile non può considerarsi giustificato,
dato che ai sensi dell'art. 111 cpc , se il diritto controverso viene ceduto nel corso del processo, questo prosegue tra le parti originarie, tantopiù se di tale cessione (nel caso di specie avvenuta il 09/07/2019, ovvero ben 2 anni prima dell'udienza di pc) non viene dalla parte cedente data alcuna comunicazione in atti.
La mancata ed ingiustificata accettazione della riconsegna da parte di , CP_5
nonostante la richiesta di contenuto contrario formalizzata in sede di pc, depone per il rigetto della domanda di corresponsione della indennità di occupazione per l'ulteriore periodo.
Anche il secondo motivo va rigettato.
In base all'accordo integrativo (04/08/2014-doc.8) citato doveva: CP_5
i) realizzare la struttura muraria del bagno e i relativi impianti sia idraulici che
elettrici, a norma di legge;

ii) addivenire, a propria cura e spese, alla regolarizzazione a norma di legge delle
difformità urbanistico catastali, attività prodromica alla stipula dell'atto notarile,
all'uopo incaricando un tecnico di propria fiducia;

pagina 9 di 11 iii) procurare il certificato di agibilità dell'immobile, norma di legge, necessario per
la stipula dell'atto notarile;

iv) rimuovere tutte le macerie all'interno dell'immobile;
v) rimborsare le spese sostenute da per gli interventi a suo carico…; CP_2
vi) rilasciare idonea dichiarazione che la parete muraria divisoria crollata era stata
ricostruita a norma di legge.
Come già correttamente evidenziato dal giudice di primo grado l'appellante non allegava tempestivamente e specificamente (entro il termine ex art. 183 comma 5 o con la memoria 183 coma 6 n. 1 c.p.c.) il presunto inadempimento di CP_2
tantopiù che comunque la documentazione prodotta (tardivamente solo con la 3 mem ex art. 183 cpc) e la mancata rimozione di un quadro elettrico da una parete non costituiva di per sé ostacolo all'esecuzione della totalità delle opere e attività che
[...]
si ea obbligata ad ultimare prima del termine fissato per il definitivo CP_4
(31/12/2014).
Alla luce di quanto sopra l'appello va rigettato.
Nulla sulle spese data la mancata costituzione nel presente grado di giudizio della società appellata.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia –Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione avverso la sentenza n. 2832/2022 del Tribunale di
Brescia seconda sezione in data 20/11/2022 così dispone:
rigetta l'appello; pagina 10 di 11 dichiara l'appellante tenuta al versamento di un importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 11 settembre 2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST.
Mariangela Bonati IL PRESIDENTE
Giuseppe Serao
pagina 11 di 11