R.G.N. 1809/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Elena Mara Grazioli Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello
TRA
(C.F. ), con il Parte_1 C.F._1
patrocinio dell'Avv. RI LU (C.F. ) ed C.F._2
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano, VIA ALTINO, 4, giusta delega in atti;

(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Parte_2 C.F._3
RI LU (C.F. ) ed elettivamente domiciliata C.F._2
in Milano, VIA ALTINO, 4, giusta delega in atti;

-APPELLANTI CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1 C.F._4
Antonella Centrullo (CF , fax 02 89405200 – pec C.F._5
del foro di Milano presso il Email_1
pagina 1 di 9 cui studio in Milano, in via De Amicis n. 4, è elettivamente domiciliata, giusta delega in atti;

-APPELLATA- OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 3692/2025, pubblicata il 07/05/2025, in materia di “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo”.
CONCLUSIONI:
Per e Parte_1 Parte_2
In totale riforma della sentenza n. 3692/2025 del Tribunale di Milano del 7.5.2025 resa all'esito del procedimento ordinario rubricato al n. di R.G. 19612/2024, notificata in data 19.5.2025 e depositata in cancelleria in data 7.5.2025:
In via principale e nel merito:
Accertare e dichiarare che le signore e Controparte_2 Parte_2
nulla devono alla signora quale corrispettivo per il godimento Controparte_1
dell'immobile per cui è processo, e per l'effetto rigettare ogni domanda proposta in giudizio dalla signora Controparte_1
In via istruttoria:
Ammettere prova per interpello e testi sulle seguenti circostanze:

1. Vero che nel mese di dicembre 2022 il sig. comunicava alle Parte_3
signore e di sospendere il pagamento della indennità mensile Parte_1 Parte_2
dalle stesse sino ad allora versata quale corrispettivo per il godimento dell'immobile per cui è processo.
Con escussine del sig. via Padova, 320 – Milano, nella veste di Parte_3
testimone ovvero di parte sottoposta ad interrogatorio formale.
Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio.
Per : Controparte_1
rigetto dell'appello e conferma della sentenza impugnata.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 2 di 9 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida conveniva in giudizio, avanti il Tribunale di Controparte_1
Milano, e esponendo: Controparte_2 Controparte_1
- di avere concesso in locazione ad uso abitativo l'unità immobiliare sita in
Milano, via Pietro della Valle 11/A con contratto transitorio avente decorrenza dal 30/09/2022 e scadenza annuale;

- che la parte conduttrice si rendeva morosa nel pagamento del dovuto sin dal febbraio 2023;
- che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto la convalida dell'intimato sfratto con emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. in caso di opposizione, nonché a norma dell'art. 4 del contratto e degli artt. 1453 e 1456 c.c. dichiararsi la risoluzione del contratto con emissione a carico delle intimate dell'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva dell'importo di euro 9.616,15 oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.
Si costituivano in giudizio le parti intimate, opponendosi alla convalida, deducendo:
- che il rapporto locativo era iniziato nel lontano 2017, allorquando era stato sottoscritto un contratto di locazione ad uso abitativo per esigenze transitorie con decorrenza dal 1.7.2017 e scadenza il 1.7.2018;
- che il riferimento a tali esigenze transitorie non corrispondeva al vero posto che l'immobile era stato destinato ad abitazione della signora che Parte_2
vi risiedeva insieme alla figlia minore;

- che il contratto di locazione posto a base dell'intimazione era inesistente, in quanto mai sottoscritto;

- che disconoscevano altresì la sottoscrizione ai sensi dell'art. 214 c.p.c, chiedendo accertarsene la durata legale ex art. 13 L.431/1998.
Con provvedimento del 24/05/2024 il Tribunale ordinava ex art. 665 c.p.c. il rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 24/06/2024 e pagina 3 di 9 disponendo la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Con sentenza n. 3692/2025, pubblicata in data 7.5.2025 il Tribunale di Milano così disponeva:
“1) Accerta che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data
30/09/2022 tra e Controparte_1 [...]
avente ad oggetto l'immobile sito in Milano Controparte_3
via Pietro della Valle 11/A ha durata quadriennale ex art. 2 c.1 l. 431/1998 e prima scadenza al 29/09/2026;
2) dichiara risolto per inadempimento imputabile a
[...]
il contratto di locazione ad uso abitativo Parte_4
stipulato in data 30/09/2022 tra e Controparte_1 [...]
avente ad oggetto l'immobile sito in Milano Controparte_3
via Pietro della Valle 11/A;
3) nulla in punto di rilascio;

4) condanna e , in Parte_1 Parte_2
solido tra loro, al pagamento in favore di dell'importo di € Controparte_1
9,626,15 per canoni di locazione ed accessori dovuti sino all'aprile 2024, oltre ai canoni maturati a far data dall'ottobre 2018 e sino al definitivo rilascio del bene locato, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;

5) condanna e , in Parte_1 Parte_2
solido tra loro, alla rifusione in favore di delle spese di lite, Controparte_1
che si liquidano in € 626,65 per spese esenti (di cui € 214,50 per la mediazione) ed € 4451,00 per compensi professionali (di cui € 1500,00 per la fase sommaria ed e € 441,00 per la mediazione), oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
In sintesi, il Tribunale, con la sentenza impugnata, ha ritenuto, sulla base delle conversazioni WhatsApp prodotte dalla ricorrente, che le firme apposte sul contratto di locazione del 2022 non sono state apposte di pugno dagli intimati, ma pagina 4 di 9 che gli stessi hanno autorizzato il locatore a falsificarle e che, pertanto, il
“disconoscimento della sottoscrizione costituisce un venire contra factum proprium, assolutamente contrario al principio di correttezza e buona fede che rende del tutto dilatoria l'eccezione di disconoscimento della sottoscrizione e superflua la verificazione della scrittura, poiché – come prima rilevato- risulta provato alio modo che il contratto posto a base dell'intimazione non solo era noto ai conduttori, ma ha costituito anche oggetto di accordo tra le parti”.
Ha poi ricondotto il contratto di locazione stipulato inter-partes in data 30/09/2022
“alla durata legale di cui all'art. 2 l. 431/1998” con prima scadenza al 29/09/2026
e successiva scadenza al 29/06/2030 “per effetto della nullità parziale di cui al
c.3 dell'art. 13 della medesima legge, ma tale riconduzione non incide né sull'entità del canone (per effetto della non inclusione dell'ipotesi di nullità parziale di cui al c.2 ai casi di nullità di cui al c.4 espressamente richiamato dal successivo comma 6), né sulla valutazione dell'inadempimento dei conduttori”.
Ha escluso, inoltre, che fosse stato provato l'accordo di sospensione del canone e, accertata la morosità, ha dichiarato risolto il contratto per inadempimento delle conduttrici, condannandole al pagamento dei canoni arretrati.
Nulla in punto di rilascio, essendo già avvenuto lo sloggio in data 22/10/2024.
Avverso detta sentenza hanno interposto appello e Controparte_2
chiedendo l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe trascritte. Parte_2
Si è costituita . Controparte_1
All'udienza del 3 dicembre 2025, l'appellata ha fatto presente che, costituendosi in giudizio, ha erroneamente depositato una comparsa riferita ad altro procedimento, chiedendo conseguentemente di essere rimessa in termini ai fini dell'ammissibilità della comparsa corretta, inserita nel fascicolo telematico in data di ieri. In via subordinata, ha altresì domandato un rinvio dell'udienza al fine di procedere al deposito dell'atto corretto.
La Corte, esperito infruttuosamente il tentativo di conciliazione, ha invitato le parti alla discussione.
pagina 5 di 9 La difesa delle appellanti ha concluso per l'accoglimento dell'appello; mentre la difesa dell'appellata per il suo rigetto.
All'esito, la Corte ha pronunciato sentenza ai sensi dell'art. 437 c.p.c., dando lettura del dispositivo allegato al verbale d'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE Preliminarmente osserva la Corte che la richiesta di rimessione in termini non può essere accolta.
La parte appellata non ha, infatti, né allegato, né dimostrato l'esistenza di un errore scusabile o di un impedimento oggettivo e imprevedibile tale da integrare la fattispecie richiesta dall'art. 153, comma 2 c.p.c.
L'erroneo deposito di una comparsa riferita ad altro procedimento configura, infatti, una mera disattenzione della parte, non riconducibile a un fatto non imputabile.
Per le medesime ragioni non poteva essere accolta neppure l'istanza subordinata di rinvio, non essendo configurabile un pregiudizio al diritto di difesa tale da giustificare un differimento dell'udienza, considerato che il vizio deriva da una condotta esclusivamente imputabile alla parte.
Ne consegue che la comparsa corretta, depositata tardivamente, deve essere dichiarata inammissibile.
Ciò detto, e hanno interposto appello, Parte_1 Parte_2
deducendo:

1. l'erroneità della sentenza per aver ritenuto provato il contratto “alio modo” nonostante l'accertata falsità delle firme;

2. l'infondatezza e illogicità dell'affermazione secondo cui le conduttrici avrebbero autorizzato il locatore a falsificare le firme, circostanza mai provata;

3. che il contratto era insanabilmente nullo, in quanto privo della forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che il locatore non avrebbe dovuto ricorrere al rito speciale, bensì al rito ordinario;

pagina 6 di 9 4. l'erroneità della decisione nella parte in cui il Tribunale non ha ammesso la prova orale volta a dimostrare l'accordo di sospensione del pagamento del canone.
Chiedono, quindi, che venga accertato che nulla sia da loro dovuto.
Ritiene la Corte che l'appello non possa essere accolto.
Quanto ai primi due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati, stante la stretta connessione, il tribunale ha correttamente accertato che le sottoscrizioni apposte sul contratto di locazione non provenivano di pugno dalle conduttrici, ma ha ritenuto che esse fossero state apposte con la loro autorizzazione, traendone la conseguenza che il contratto fosse comunque “noto e condiviso” dalle parti e, quindi, provato “alio modo”.
Ad avviso della Corte ciò che rileva è che dagli elementi di fatto acquisiti e non contestati emerge che le conduttrici erano perfettamente consapevoli dell'esistenza e del contenuto del contratto: esse, infatti, hanno occupato l'immobile, corrisposto per un periodo i canoni e mantenuto la detenzione dell'immobile fino allo sloggio.
Il contratto scritto, peraltro regolarmente registrato, risulta dunque direttamente riferibili alle conduttrici stesse.
La conclusione raggiunta dal Tribunale, circa la validità ed efficacia del rapporto locatizio, risulta, pertanto, condivisibile.
Alla luce di tali conclusioni deve ritenersi infondato anche il terzo motivo con cui le appellanti lamentano che, essendo contestata la validità del contratto, il locatore non avrebbe potuto procedere con il rito speciale di convalida di sfratto per morosità, ma avrebbe dovuto agire con il rito ordinario di cognizione.
Il locatore ben poteva procedere con il rito speciale;
peraltro, essendoci stata opposizione allo sfratto, il giudizio si è trasformato automaticamente in ordinario e il Tribunale ha deciso la controversia con sentenza.
Con l'ultimo motivo, le appellanti lamentano la mancata ammissione da parte del
Tribunale della prova orale dedotta e qui riproposta richiesta per dimostrare pagina 7 di 9 l'esistenza di un accordo verbale tra le parti volto a sospendere il pagamento dei canoni di locazione.
Il motivo non può essere accolto.
Correttamente il Tribunale l'ha ritenuta inammissibile, stante la sua genericità e la conseguente irrilevanza ai fini del decidere.
La circostanza che la parte intendeva provare non risultava, infatti, specificamente individuata nei suoi elementi essenziali (tempi e modalità), né è stato e men che meno prodotto alcun elemento documentale idoneo a costituire principio di prova scritta dell'asserito accordo.
Per i motivi su esposti l'appello deve essere rigettato e la sentenza appellata confermata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico della parte appellante ed in favore della parte appellata.
Esse si liquidano, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività defensionale svolta e dei parametri previsti dal D.M. n. 147/2022, reputandosi equo assumere quale parametro quello dell'importo minimo per tutte le fasi, in complessivi euro 2.906,00 di cui euro 567,00 per la fase di studio, euro 461,00 per la fase introduttiva, euro 922,00 per la fase di trattazione ed euro 956,00 per la fase decisionale, oltre rimborso spese generali, Iva e c.p.a. come per legge.
Sussistono da ultimo i presupposti per il versamento da parte appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 24 dicembre 2012.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2
contro avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. Controparte_1
3692/2025, pubblicata il 07/05/2025, così provvede:
1) Rigetta l'appello; pagina 8 di 9 2) condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M.
147/2022 in complessivi € 2.906,00, oltre 15 % per spese generali, I.V.A.
e C.P.A. come per legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 3/12/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Elena Mara Grazioli Dott. Roberto Aponte
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