N. R.G. 881/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda Civile, composta da
Dott. Giuseppe Serao Presidente Relatore
Dott. Daniela Fedele Consigliere
Dott. Lucia Cannella Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n.° 881/2023 R.G. posta in decisione all'udienza collegiale del
19.11.2025 e promossa d a c.f. , residente in [...], Parte_1 C.F._1
rappresentato, assistito e difeso dall'avv. Werner Manzillo, del foro di Brescia, c.f.
, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Gussago C.F._2
(BS), V.lo Canale, 13, per comunicazioni e notificazioni fax 030.6591632, pec come da procura allegata. Email_1
APPELLANTE
c o n t r o cod.fisc. e Parte_2 C.F._3 [...] cod. fisc. , entrambi correnti in Brescia Parte_3 C.F._4
via Gramsci n. 24 ed entrambi con l'avv. Antonio Belpietro.
APPELLATI-APPELLANTI INCIDENTALI
In punto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Brescia Seconda Sezione Civile,
pubblicata in data 1.3.2023 con il n.°471/2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Brescia, contrariis reiectis:
- in via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la
provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti
nell'appello e nei successivi atti;

- in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti il proposto appello
e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza del Tribunale Civile di Brescia,
Giudice Unico dott.ssa Elena Fondrieschi, n. 471/2023, pubblicata il 01/03/2023,
Repert. n. 1385/2023 del 01/03/2023, non notificata, resa nella causa RG n.
13747/2014, accogliere tutte le conclusioni già avanzate nel giudizio di primo grado
che qui si riportano: “in via preliminare, accertare e dichiarare la carenza di
legittimazione passiva del Convenuto in ordine alle domande di garanzia e di
risarcimento spiegate dagli Attori in atto di citazione;
- nel merito,
respingere le domande attoree in quanto totalmente generiche ed infondate in fatto ed
in diritto per i motivi e le eccezioni – anche di decadenza e di prescrizione – esposti in
atti; - in ogni caso, spese e compensi di lite rifusi, tenendo conto anche della
soccombenza di parte attrice quanto al sequestro (rigettato) di cui al sub procedimento RG 13747/2014-1;
- in via istruttoria, ammettere le prove dedotte e non ammesse come da memoria ex art.
183 c. 6 n. 2, con rigetto di ogni prova ex adverso richiesta giusta memoria ex art. 183
c. 6 n. 3 di parte ed in caso rinnovare la CTU con sostituzione del Consulente Pt_1
d'Ufficio e affidamento della consulenza ad altro tecnico, per i motivi di cui all'istanza
dep. 19.3.208 e alle osservazioni di parte depositate durante alle operazioni peritali" e
conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dagli appellati
dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
- Rigettare inoltre espressamente l'appello incidentale spiegato dagli Appellati Sigg.ri
in quanto infondato in fatto e in diritto per i motivi già brevemente Controparte_1
indicati nelle note di trattazione scritta per l'udienza di comparizione del 17.01.2024 e
da approfondirsi nei successivi atti.
- Rigettare la domanda ex art. 96 c.p.c. in quanto pretestuosa ed infondata.
Con restituzione delle spese di CTU e vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso
forfettario per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i
gradi di giudizio.
In via istruttoria come da atto di appello.”
Per parte appellata-appellante incidentale:
“voglia la Corte d'Appello di Brescia, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione
disattesa:
in via principale: rigettare con la miglior formula la impugnazione proposta
dall'appellante, in quanto infondata in fatto ed in diritto;

in via incidentale: parzialmente riformando la Sentenza n. 471/2023 pronunciata il 28.02.2023 dal Tribunale di Brescia, condannare l'appellante a Parte_1
rifondere ai signori e i danni tutti derivati dalle Parte_2 Parte_3
incongruenze e non conformità di cui alla narrativa dell'atto di citazione in primo
grado, nella misura accertata dal CTU in € 136.415,49, di cui a) in parziale riforma
della sentenza appellata € 100.000,00 pari al prezzo sborsato per la compravendita, o
in subordine nella misura che sarà ritenuta dal Giudice secondo equità, anche in
ragione del minor valore del bene, e b) ulteriori € 36.415,49 per ristoro dei costi
sostenuti da parte dei sigg.ri per la sanzione amministrativa irrogata Parte_2
dal Comune di Brescia, oltre a rivalutazione dalla data della domanda ed interessi dagli
esborsi al saldo.
In ogni caso: Spese ed onorari del grado rifusi, IVA e CPA per legge.
Pronunciando altresì condanna dell'appellante al risarcimento del danno da lite
temeraria ex art. 96 c.p.c. in favore degli appellati.
In via istruttoria: non ammettere i mezzi istruttori dedotti dall'appellante, in
quanto superflui ed irrilevanti”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 15.7.2014, e Parte_2 Pt_3
acquirenti di un appartamento al 2° piano di un fabbricato sito in Brescia via Fornaci n.°
4/f, convenivano in giudizio, avanti il Tribunale di Brescia, , in qualità Parte_1
di procuratore speciale del venditore e di titolare dell'impresa individuale esecutrice dei lavori di ristrutturazione chiedendone la condanna al risarcimento dei danni derivanti dalle irregolarità urbanistiche ed edilizie accertate dal Comune di Brescia.
In particolare, gli attori deducevano: - di aver acquistato l'immobile da con atto del 12.6.2006 rep. 85883 Controparte_2
notaio (doc. 1); Per_1
- che nel predetto atto, il venditore era rappresentato dal procuratore speciale
[...]
la cui impresa edile aveva curato la ristrutturazione del fabbricato all'interno Pt_1
del quale si trovava l'unità immobiliare acquistata ed oggetto del giudizio;

- che in data 13.2.2009 il Comune di Brescia comunicava agli attori l'avvio del procedimento per l'adozione di ordinanza di demolizione e di ripristino, a seguito dell'accertamento di violazioni urbanistiche ed edilizie (doc. 2);
- di aver chiesto ed ottenuto, in luogo dell'ordine di demolizione, l'applicazione di una sanzione pecuniaria di € 65.016,59 (doc. 3), pagata in parte dagli attori (€ 36.415,49) ed in parte dal geom. (€ 28.601,10) in forza di accordo intercorso (doc. 5); CP_3
- di aver acquistato in buona fede l'immobile ignorando le irregolarità e di averle scoperte solo a seguito della notifica dell'avviso di apertura del procedimento amministrativo;

- che le difformità riscontrate hanno “esposto gli attori all'esborso della sanzione amministrativa e hanno reso il bene inidoneo alla vendita, con conseguente grave danno economico”.
costituitosi in giudizio eccepiva il proprio difetto di legittimazione Parte_1
passiva in favore degli eredi del venditore sul presupposto che il contratto CP_2
concluso dal rappresentante in nome e per conto del rappresentato produce direttamente effetti nei confronti di quest'ultimo e del geom. cui solo spettava, quale CP_3
progettista e direttore lavori, vigilare sulla corretta esecuzione dei lavori ed espletare le pratiche amministrative presso il Comune. Nel merito, eccepiva la decadenza e/o prescrizione dell'azione atteso che nessuna contestazione era mai stata sollevata prima del presente giudizio rilevando l'assoluta genericità e carenza probatoria della domanda di risarcimento danni.
Veniva disposta C.T.U. a cura del geom. , mentre in data 12.3.2019, parte Persona_2
attrice depositava ricorso per sequestro conservativo che veniva respinto.
Con sentenza n.° 471/2023 il Tribunale condannava parte convenuta a corrispondere a parte attrice, l'importo di € 36.415,49, oltre rivalutazione ed interessi come in parte motiva;
condannava parte convenuta a rifondere a parte attrice, le spese di lite liquidate come in parte motiva;
dichiarava compensate le spese di lite del sub-procedimento cautelare;
poneva le spese di C.T.U., definitivamente, a carico di parte convenuta.
La sentenza veniva gravata da , a cui resistevano Parte_1 Parte_2
e che proponevano appello incidentale.
[...] Parte_3
All'udienza ex art. 352 c.p.c. del 18.11.2025, la causa veniva trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Appello principale di Pt_1
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza impugnata, laddove, era stata rigetta l'eccezione di prescrizione e/o di decadenza.
Secondo l'appellante, le opere risalgono al 2004-2005, l'acquisto è del 2006 ed il verbale di accertamento dell'abuso da parte del Comune, è del febbraio 2009, mentre la citazione
è solo del luglio 2014.
Pertanto, erano decorsi, sia l'anno dalla vendita quanto alle azioni contro il venditore per gli eventuali vizi, sia i cinque anni dalla contestazione per quanto attiene alla sanzione amministrativa comminata dal Comune di Brescia. Il motivo è infondato.
Ad avviso della Corte, trattandosi di responsabilità da atto illecito come esattamente ritenuto dal Tribunale, non vi sono termini di decadenza e la prescrizione ordinaria quinquennale decorre dalla scoperta e, cioè, al 13.2.2009, data della comunicazione di avvio del procedimento amministrativo essendo stata celata la difformità urbanistica con la mendace dichiarazione in atto, peraltro, a cura di Pt_1
Con il secondo motivo sostiene la propria “mancanza di colpa” per colpa esclusiva del geom. progettista e si duole della ricostruzione dei fatti operata dalla sentenza CP_3
impugnata, che individuando nel il costruttore del fabbricato, gli avrebbe Pt_1
attribuito “la colpa di non avere vigilato sui lavori e di non essersi accorto che la
sopraelevazione difettava del relativo permesso, escludendo che il progettista e
direttore dei lavori potesse essere ritenuto l'unico colpevole”.
Afferma che il avrebbe “fornito prova della esclusiva responsabilità degli Pt_1
addebiti in capo al solo geom. tecnico incaricato dal venditore Sig. CP_4
CP_2
Il motivo è infondato.
Questo Collegio rileva come sia incontestato che sia stato l'assuntore dell'opera Pt_1
di ricostruzione del fabbricato di cui fa parte l'unità ; era, pertanto, Parte_2
sua competenza come assuntore, verificare l'avvenuto deposito prima di dare corso ai lavori di demolizione e sopralzo, nonché, verificare lo stato delle autorizzazioni prima di rendere la dichiarazione di conformità in atto di vendita, nella quale ha dichiarato che
“per la sua ristrutturazione è stato rilasciato dal comune di Brescia Permesso di Costruire
in data 30 giugno 2005 n. 247 Stat. n. 51577/04 Boll. n. 51577/04 P.G.” e “che allo stesso non sono state apportate successive modifiche per le quali si sia resa necessaria la richiesta di concessione o altro provvedimento di sanatoria ai sensi delle relative disposizioni di legge”.
Alla data della dichiarazione, cioè, al 12.6.2006, data dell'atto di compravendita, l'unità
al secondo piano, era già stata realizzata perché in atto viene compravenduto un bene presente.
In ogni caso con carattere di decisiva assorbenza era stato destinatario dei Pt_1
provvedimenti emessi dall'ente territoriale in sede di controllo.
Con il terzo motivo l'appellante contesta la risarcibilità del danno relativo alla sanzione amministrativa.
Lamenta un'errata applicazione delle norme che regolano il regresso, perché secondo il Tribunale ha motivato erroneamente che “Trattandosi di credito risarcitorio, Pt_1
su tale somma spettano rivalutazione dalla data di messa in mora con la notifica
dell'atto introduttivo del giudizio (15.7.2014) alla presente pronuncia, ed interessi
legali dalla presente pronuncia sino al saldo”.
Il motivo è parzialmente fondato in quanto vertendosi in materia di risarcimento del danno e non di regresso, di fronte ad un debito di valuta e non di valore, qual'e quello in questione, spettano soltanto gli interessi legali dal 15.7.2014 e, cioè, dalla citazione e fino al saldo effettivo, ma non anche la rivalutazione monetaria, come indicato dal
Tribunale.
Appello incidentale di . Parte_2
Secondo gli appellanti , la sentenza è erronea ed ingiusta nel capo in Parte_2
cui, pur riconoscendo la responsabilità di per le gravi difformità sulla cui base ha Pt_1 pronunciato la condanna al risarcimento nella misura della sanzione pagata, non riconosce nulla quale risarcimento per l'ulteriore danno connesso al minore valore del bene compravenduto e derivante dalla mancanza delle qualità essenziali connesse con l'assoluta mancanza di provvedimento autorizzativo e di agibilità ed abitabilità, nonché,
dalla costruzione a distanza inferiore a quella legale dalla parete finestrata della proprietà confinante.
Tale motivo è infondato perché la domanda è generica e priva di prova rigorosa del danno.
Il Tribunale ha già correttamente escluso tale voce di danno, rilevando che: a) dalla
C.T.U. è emerso che le difformità sono “tutte eliminabili e/o rimediabili”; b)
[...]
non hanno provato di aver tentato di praticare le soluzioni suggerite per la Parte_2
regolarizzazione; c) è incontestato che l'immobile sia stato locato e che sia “produttivo
di utilità economica”.
In considerazione dell'esito complessivo della causa che vede soccombente l'appellante principale questi, va condannato alla rifusione delle spese dei due gradi nei Pt_1
confronti di parte appellata che si liquidano come da dispositivo.
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1-quater del DPR n.°
115/2002 a carico dell'appellante incidentale e Parte_2 [...]
Parte_3


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e sull'appello incidentale proposto Parte_1
da e Parte_2 Parte_3 avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Brescia il 1.3.2023 con il n.°471/2023
disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede:
- in parziale accoglimento dell'appello principale precisa che non è dovuta la rivalutazione monetaria sulla somma di € 36.415,49, ma solo gli interessi legali dal
14.7.2014 al saldo effettivo;

- rigetta l'appello incidentale e per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna a rifondere a e Pt_1 Parte_2 Parte_3
le spese del primo grado che liquida in complessivi € 7.616,00 (di cui € 1.701,00 per la fase di studio della controversia, € 1.204,00 per la fase introduttiva del giudizio, €
1.806,00 per la fase di trattazione ed € 2.905,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario I.V.A. e C.P.A., come per legge, nonché, del presente giudizio che liquida in complessivi € 6.946,00 (di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, €
1.418,00 per la fase introduttiva del giudizio ed € 3.470,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario I.V.A. e C.P.A., come per legge,
- dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n.° 115/2002 a carico della parte appellante incidentale.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2025.

IL PRESIDENTE EST.
Dott. Giuseppe Serao