REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE composta da dott. Donatella Aru Presidente dott. Emanuela Cugusi Consigliere dott. Enzo Luchi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 34 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2024, promossa da
(c.f. ), residente a Parte_1 C.F._1
Milano, (c.f. ), residente a [...], Parte_2 C.F._2
(c.f. ), residente a [...]Parte_3 C.F._3
sul Naviglio, e ), residente a Parte_4 CodiceFiscale_4
Pieve Santo Stefano, elettivamente domiciliari a Milano presso gli avvocati
IO Di TI del Foro di Milano, PP UE del Foro di Genova e
AR PI del Foro di Lodi, che li rappresentano e difendono per procura in atti, appellanti contro

pagina 1 di 16 (c.f. ), residente Controparte_1 C.F._5
a Carbonia e ivi elettivamente domiciliato presso l'avv. Giaime Peddoni che lo rappresenta e difende per procura in atti, appellato
La causa è stata decisa sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli appellanti: voglia la Corte d'appello, contrariis reiectis, in riforma totale della sentenza n. 1533/2023 pubblicata il 26.06.2023
- RG n. 5447/2016 rep n 1543/2023 del 27.06.2023 emessa dal Tribunale di
Cagliari, Dott.ssa Elisabetta Murru, ad oggi non notificata:
In via principale: Dichiarare risolti i contratti di prestazione professionale stipulati dagli attori con il convenuto, per colpa e/o responsabilità di questi e, comunque, per i motivi di cui a premessa;
conseguentemente condannare il convenuto alla restituzione delle somme a lui versate dagli attori;

- Condannare quindi il convenuto al risarcimento dei danni causati agli attori, pari alle somme da questi versate alla Centro Immobiliare;

- E, quindi, condannare il al pagamento delle seguenti somme: per Pt_5
il Sig. euro 95.000,00 corrisposti al preliminare più euro 5.400,00 Pt_1
corrisposti al convenuto tramite assegno;
per un totale di euro 100.400,00;
Parte
- Per il Sig. euro 22.000,00 a preliminare più complessivi euro
22.000,00 corrisposti alla Centro Immobiliare tramite assegno e bonifico più euro 2.600,00 corrisposti al convenuto tramite assegno;
per totali euro
46.600,00;
- Per il Sig. euro 56.000,00 a preliminare più euro 600,00 corrisposti Pt_3
pagina 2 di 16 alla Centro Immobiliare tramite bonifico più euro 2.700,00 corrisposti al convenuto tramite assegno per totali euro 59.300,00;
- Per il Sig. euro 75.000,00 a preliminare più euro 75.600,00 Pt_4
corrisposti a Centro Immobiliare tramite bonifici per un totale di euro
150.600,00;
- E così per un totale complessivo di euro 356.300,00 o la diversa somma che parrà di giustizia, oltre interessi, rivalutazione, dalle singole scadenze al saldo;

In via preliminare e processuale: rimettere la causa sul ruolo onde esperire la prova per testi chiesta e non ammessa anche in ordine alla nullità di protezione relativa alla fideiussione e, più specificatamente: Si chiede prova per testi sui seguenti capitoli:
Parte 1. DCV che presentaste ai Sig.ri e la Sig.ra Pt_1 Pt_3 Pt_4
, da voi conosciuta, quale amministratrice della Centro Immobiliare Srl Pt_6
in quanto i suddetti erano interessati ad acquisire immobili in Sardegna e la
Centro Immobiliare ne stava costruendo in Sant'Antioco, Località Sa Barra;

Parte 2. DCV che la Sig.ra propose ai Sigri e CP_2 Pt_1 Pt_3
l'acquisto di immobili che la sua società stava costruendo;
Pt_4


3. DCV che avendo manifestato i suddetti Signori interesse all'acquisto degli immobili al punto da avere raggiunto un accordo verbale sul medesimo, la Sig.ra disse che sarebbe stato opportuno far redigere i preliminari Pt_6
dal notaio che seguiva da sempre la Centro Immobiliare SRL, motivo per il
Parte quale i Sig.ri e dichiararono che incaricasse Pt_1 Pt_3 Pt_4
pure il notaio di sua fiducia di redigere i preliminari relativi agli immobili che
i suddetti desideravano comprare;

pagina 3 di 16 Parte 4. DCV che in data 19.02.2007 i Sigri e si Pt_1 Pt_3 Pt_4
presentarono dal notaio per poter sottoscrivere i contratti Controparte_1
preliminari di compravendita aventi ognuno ad oggetto immobile edificando da loro scelto;



5. DCV che in detta occasione il notaio portò loro i preliminari spiegando averli preparati lui stesso;



6. DCV che in detta occasione la Sig.ra disse che la fideiussione di Pt_6
cui all'art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005 non era ancora pronta, ma che sarebbe stata quanto prima inviata ai promittenti l'acquisto;


7. DCV che il notaio disse che si potevano lo stesso sottoscrivere i CP_1
contratti posto che la fideiussione sarebbe stata poi mandata dalla parte promittente la vendita;



8. DCV che eravate presenti alla riunione del 19.02.07 in quanto avevate accompagnato i promittenti l'acquisto;


9. DCV che, successivamente, più volte, il Sig. ha telefonato alla Pt_1
Parte Sig.ra per sollecitare, anche a nome dei Sig.ri e Pt_6 Pt_3 Pt_4
l'invio della suddetta fideiussione e che ogni volta la Sig.ra rispondeva Pt_6
scusandosi non essere ancora pronta ma che lo sarebbe stata entro poco e sarebbe poi stata inviata;

10. DCV che la fideiussione non è mai stata inviata;

In ogni caso: spese legali di entrambi i gradi di giudizio rifuse.
Nell'interesse dell'appellato: voglia la Corte d'appello adita, contrariis reiectis:

1. rigettare ogni avversa domanda siccome infondata in fatto e in diritto confermando la sentenza di primo grado;

pagina 4 di 16 2. valutare la sussistenza dei presupposti per la condanna degli appellanti ai sensi dell'art. 96, terzo comma, c.p.c.

3. col favore delle spese processuali e degli accessori di legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
convennero, dinanzi al Tribunale di Cagliari (proc.n. 5447/2016 R.G.),
[...]
il notaio , esponendo che: Controparte_1
• avvalendosi della sua prestazione professionale, avevano stipulato, quali promissari acquirenti, cinque contratti preliminari con la Centro
Immobiliare s.r.l. (due e uno ciascuno gli altri tre attori), per Pt_1
l'acquisto di cinque villette bifamiliari da costruire su un terreno della promittente venditrice;

• questa era, però, fallita prima di ultimare l'edificazione e prima che fossero stipulati i contratti definitivi;

• avevano fatto domanda di insinuazione nel passivo fallimentare in via privilegiata ma erano stati ammessi solo in chirografo, poiché, malgrado la loro opposizione allo stato passivo, il Tribunale fallimentare aveva ritenuto la nullità dei contratti preliminari per indeterminatezza dell'oggetto, con conseguente esclusione del richiesto privilegio ex artt.
72, settimo comma, L.F. e 1775 bis c.c.;
• tale nullità dipendeva da responsabilità del professionista che aveva fornito una descrizione generica e carente degli immobili da costruire nei preliminari.
Gli attori, dunque, domandarono la risoluzione dei contratti di prestazione d'opera professionale stipulati da ciascuno di loro per inadempimento del pagina 5 di 16 notaio, con ripetizione di quanto a lui versato e condanna al risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento pari alle somme corrisposte alla Centro
Immobiliare in acconto sui prezzi delle future vendite.
Il convenuto resistette, eccependo che:
• nei contratti preliminari, stipulati nella forma della scrittura privata, la descrizione degli immobili era stata predisposta dalla parte promittente venditrice mediante schede tecniche da essa appositamente fornite;

• siffatta descrizione consentiva l'esatta individuazione degli immobili di futura edificazione mediante l'utilizzo di tutti i dati disponibili al momento della stipulazione dei contratti preliminari, i quali, pertanto, erano validi;

• la mancata ammissione in privilegio dipendeva verosimilmente da carenze nella allegazione e/o nella prova delle ragioni dei promissari acquirenti dinanzi al Tribunale fallimentare;

• gli attori ben avrebbero potuto evitare i lamentati danni se avessero escusso le polizze fideiussorie ex art. 2 d. lgs. n. 122/2005, consegnate loro dalla promittente venditrice;

• erano stati ammessi al passivo fallimentare ed era indimostrato che non avrebbero recuperato le somme anticipate alla promittente venditrice.
2. Con la sentenza n. 1533, pubblicata il 26 giugno 2023, il Tribunale rigettò le domande attrici.
Pur avendo accertato che il notaio avesse Controparte_1
effettivamente predisposto i contratti preliminari, il primo giudice ritenne che pagina 6 di 16 la descrizione degli immobili fosse sufficientemente determinata ai sensi dell'art. 1346 c.c., grazie alla presenza di:
o dati catastali;

o confini;

o planimetrie con evidenziazione grafica (colorazione gialla);
o descrizione tecnica dell'immobile e del lotto.
Quanto alla decisione del Tribunale fallimentare, il primo giudice ne escluse la rilevanza nel presente giudizio, atteso che il convenuto non vi aveva partecipato e ipotizzò che la nullità dei contratti preliminari dichiarata in sede fallimentare fosse derivata da carenze documentali nella produzione degli atti da parte degli attori.
Il Tribunale ritenne, poi, l'inammissibilità della deduzione tardiva circa la mancata consegna della fideiussione, trattandosi di questione introdotta solo nelle memorie istruttorie, a fronte dell'indicazione espressa nei contratti preliminari di avvenuta ricezione della fideiussione, con indicazione del numero e dell'emittente della polizza.
Esclusa l'applicabilità dell'art. 76 l. 89/2023 (rimborso delle somme versate e il risarcimento del danno in caso di nullità dell'atto imputabile al notaio) sull'assunto della sua entrata in vigore successivamente alla stipula dei contratti oggetto di causa, il Tribunale sottolineò la mancanza di diligenza degli attori nella produzione dei documenti, atteso che non avevano neanche dimostrato adeguatamente quale documentazione avessero effettivamente prodotto in sede fallimentare.
3. Contro la pronuncia, gli attori soccombenti hanno proposto impugnazione, affidata a quattro motivi di appello.
pagina 7 di 16 3.1 Con un primo motivo, gli appellanti hanno denunciato l'errata valutazione delle prove e hanno argomentato la nullità dei contratti preliminari per genericità della documentazione contenuta negli allegati.
Nel censurare la valutazione del Tribunale, gli appellanti hanno osservato come:
• l'allegato A) sia un semplice elaborato di progetto relativo alle dimensioni del futuro immobile che non ne consente però
l'identificazione nello spazio;

• allo stesso modo l'allegato B) contenga una mera descrizione di metratura e materiali, ma non elementi per la individuazione del bene nello spazio;

• l'allegato C) consista in un semplice disegno che non integra né una mappa toponomastica né un estratto di mappa catastale, con conseguente impossibilità di ubicazione dell'unità abitativa;

• l'allegato D) contenga solo il capitolato dei materiali e delle lavorazioni.
3.2 Con un secondo motivo, gli appellanti hanno censurato l'addebito del primo giudice circa la mancata corretta e integrale produzione degli allegati ai preliminari dinanzi al Tribunale fallimentare, ribadendo la nullità degli atti per insufficienza degli allegati.
3.3 Con un terzo motivo, gli appellanti hanno invocato la responsabilità del notaio, rilevando l'error in iudicando e vizio di errata e omessa pronuncia da parte del primo giudice, per aver ritenuto l'inapplicabilità degli arrt. 76 e 118 della l. 89/1913, sul presupposto della sua entrata in vigore successivamente ai fatti di causa.
pagina 8 di 16 3.4 Con un quarto motivo, gli appellanti hanno censurato l'errore del
Tribunale consistente nella ritenuta tardività dell'eccezione di nullità per mancata consegna del contratto di fideiussione.
In particolare, gli appellanti hanno lamentato di avere eccepito con la seconda memoria 183 c.p.c. che la nullità del contratto era derivata dalla mancata consegna delle fideiussioni e di aver richiesto di provare che il notaio, pur non avendola consegnata, avesse dato atto di averlo fatto.
Gli appellanti hanno diffusamente argomentato in ordine alla rilevabilità officiosa delle nullità negoziali, in particolare quelle di protezione, qual è quella, ex art. 2 l. 122/2005, di mancata consegna della fideiussione al momento della stipula del preliminare di immobili da costruire.
*
4. L'appellato ha resistito, contrastando le doglianze degli appellanti e difendendo il ragionamento giuridico a base della decisione del primo giudice.
* * *
5. I primi due motivi di gravame, da trattarsi congiuntamente per la loro evidente connessione logico-giuridica, sono infondati e devono essere rigettati.
In primo luogo, va osservato come non sia in contestazione il principio, ormai pacifico nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui nel contratto preliminare di compravendita immobiliare l'oggetto del contratto è sufficientemente determinato o determinabile, ai sensi dell'art. 1346 c.c., quando, pur in mancanza di una precisa indicazione catastale, sia possibile desumere l'identità del bene da elementi contenuti nel contratto stesso, anche mediante il riferimento a dati esterni, purché oggettivamente e pagina 9 di 16 inequivocabilmente individuabili (Cass., ord. 23 gennaio 2020, n. 1626).
Nel caso di specie, come già correttamente rilevato dal primo giudice, i contratti preliminari stipulati dagli appellanti contengono una descrizione dell'immobile oggetto di futura compravendita che soddisfa i requisiti di determinabilità richiesti dalla norma citata. In particolare, ciascun contratto reca:
• i dati catastali dei terreni (foglio 23, mappali 746 e 768) su cui sarebbero sorte le unità abitative e i confini;

• l'indicazione del lotto di edificazione (lotto n. 4 della lottizzazione “La
Ginestra”);
• il riferimento alla concessione edilizia n. 78 del 28 marzo 2006, pratica edilizia n. 18/2006, che consente l'identificazione del fabbricato da edificarsi, tenuto conto anche della documentazione progettuale evidentemente da allegarsi alla pratica edilizia ai fini della sua approvazione;

• la descrizione della porzione di fabbricato bifamiliare da edificarsi, con specificazione della sua posizione (ad esempio, posta a sinistra per chi osserva il fabbricato dalla lottizzazione Monte La Noce);
• la planimetria con evidenziazione grafica della singola unità promessa in vendita (colorazione gialla);
• la descrizione tecnica dell'immobile e delle sue caratteristiche costruttive.
Considerati nel loro complesso, tali elementi consentono di ritenere pienamente soddisfatto il requisito della determinabilità dell'oggetto contrattuale, secondo i criteri sopra richiamati.
pagina 10 di 16 Quanto alla doglianza relativa alla presunta genericità degli allegati (A, B,
C, D), essa si rivela infondata alla luce della documentazione in atti.
Le copie conformi dei contratti preliminari prodotte dal convenuto recano, infatti, tutti gli allegati richiamati, ciascuno dei quali è contrassegnato dal numero di raccolta notarile e contiene elementi grafici e descrittivi idonei a individuare l'unità immobiliare promessa in vendita.
In particolare, l'allegato A reca le piante dei tre livelli dell'immobile con evidenziazione grafica della porzione di fabbricato oggetto del contratto;

l'allegato C riporta la planimetria della lottizzazione con indicazione del lotto di riferimento;
gli allegati B e D contengono rispettivamente la descrizione tecnica e il capitolato delle opere.
Né rileva che tali disegni non coincidano con planimetrie catastali, perché:
- trattandosi di immobili da costruire non sarebbe stato possibile procedere alla redazione di una planimetria catastale che presuppone un bene fisico già esistente;

- il requisito della determinabilità riguarda solo il profilo della identificabilità della res destinata a venire a esistenza e non la sua precisa e definitiva ubicazione sul terreno.
La circostanza, poi, che in sede fallimentare i contratti siano stati ritenuti nulli per indeterminatezza dell'oggetto non può assumere rilievo dirimente nel presente giudizio.
Gli accertamenti che avvengono in sede esecutiva (individuale o concorsuale) hanno natura meramente endoesecutiva;
conseguentemente, quanto ritenuto dal giudice delegato e dal tribunale fallimentare in sede di opposizione allo stato passivo non ha determinato alcun giudicato, ferma la sua pagina 11 di 16 rilevanza come mezzo di prova nell'ambito di altri procedimenti.
In questa prospettiva, le modalità con cui gli attori possano avere prodotto i documenti nel primo giudizio -al di là della valutazione espressa dal Tribunale
e della rilevanza probatoria assegnata loro in primo grado- non riveste alcun rilievo ai fini della individuazione delle singole unità immobiliari, giacché
l'accertamento circa la sussistenza del requisito di cui all'art. 1346 c.c. deve avvenire sulla base degli elementi fattuali riscontrabili in questo giudizio.
In definitiva, i primi due motivi di appello devono essere rigettati, con conferma della sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso la nullità dei contratti preliminari per indeterminatezza dell'oggetto e ha ritenuto insussistente la responsabilità professionale del notaio convenuto.

6. Il terzo motivo è infondato.
A ragione gli appellanti hanno censurato l'errore della sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto l'inapplicabilità alla fattispecie dell'art. 76 della legge notarile (R.D. 89/1913), sull'erroneo presupposto che la disposizione fosse entrata in vigore nell'anno 2013.
Precisato come il primo giudice, in realtà, abbia correttamente individuato, riportandone il contenuto testuale, la disposizione in questione, salvo escluderne (per un evidente infortunio) l'applicabilità al caso di specie, occorre considerare come tale errore materiale non abbia assunto rilievo decisivo ai fini della decisione.
L'art. 76 della legge notarile, nel testo applicabile, stabilisce che se l'atto è nullo per causa imputabile al notaio, questi non ha diritto ad alcun compenso ed è tenuto al risarcimento del danno.
La norma, che ribadisce riguardo al notaio quanto sicuramente ricavabile pagina 12 di 16 dalle norme generali del codice civile in tema di responsabilità contrattuale, si limita a disciplinare le conseguenze economiche e risarcitorie derivanti dalla nullità dell'atto rogato, ove tale nullità sia causalmente riconducibile alla condotta del notaio.
Ne consegue che l'applicazione della norma presuppone, in ogni caso,
l'accertamento della nullità dell'atto rogato, nullità che -per quanto argomentato al paragrafo che precede- nella fattispecie in esame non ricorre.
7. Il quarto motivo di appello è inammissibile.
Gli appellanti hanno censurato la sentenza di primo grado per avere ritenuto tardiva l'eccezione di nullità dei contratti preliminari derivante dalla mancata consegna della fideiussione prevista dall'art. 2 d.lgs. n. 122/2005, sostenendo che tale nullità sarebbe rilevabile d'ufficio in quanto trattasi di nullità di protezione.
La censura non coglie la ratio decidendi della pronuncia impugnata.
Il Tribunale ha escluso la possibilità di rilevare d'ufficio la nullità dei contratti preliminari per difetto di consegna della fideiussione, in quanto negli stessi i promissari acquirenti avevano espressamente dichiarato di aver ricevuto la garanzia fideiussoria, con indicazione puntuale del numero della polizza, della data di rilascio e dell'emittente (art. 2).
Contenuta nel corpo dell'atto, tale dichiarazione costituisce elemento ostativo alla rilevabilità officiosa della nullità, poiché esclude in radice il presupposto fattuale della mancata consegna.
Ne consegue che, per contestare l'efficacia della clausola di avvenuta consegna, gli appellanti avrebbero dovuto eccepire tempestivamente la sua simulazione o falsità, allegando specificamente che la dichiarazione contenuta pagina 13 di 16 nell'atto non corrispondeva alla realtà dei fatti.
Tale allegazione, tuttavia, non è stata formulata nell'atto introduttivo né in udienza né nella prima memoria ex art. 183, primo comma, c.p.c., ma è stata introdotta solo in sede istruttoria, quando il thema decidendum era ormai cristallizzato.
In assenza di una tempestiva deduzione di simulazione, la clausola di avvenuta consegna della fideiussione deve ritenersi vincolante per le parti e preclude ogni indagine ulteriore sul punto.
Da ciò discende l'irrilevanza della prova testimoniale dedotta dagli appellanti, volta a dimostrare che la fideiussione non fu effettivamente consegnata. Trattandosi di prova diretta a sovvertire il contenuto di una dichiarazione negoziale non contestata nei modi e nei tempi di legge, essa risulta priva di rilevanza ai fini della decisione.
8. In considerazione del criterio della soccombenza, gli appellanti devono essere condannati, in solido tra loro, alla rifusione in favore dell'appellato delle spese processuali, che si liquidano come in dispositivo.
I compensi sono liquidati ai valori mesi per le fasi studio, introduttiva e di decisione, sullo scaglione 52.001-260.000,00, con le maggiorazioni per il numero delle parti aventi la medesima posizione processuale.
Non sussistono, invece, i presupposti per la condanna degli appellanti ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Al di là di una generica doglianza circa l'utilizzo strumentale del processo,
l'appellata non ha svolto attività assertiva in ordine ai presupposti della responsabilità.
La mera proposizione di una eccezione (o la proposizione di pagina 14 di 16 un'impugnazione) che possa risultare infondata non può di per sé far scattare la sanzione, giacché nel nostro sistema la proposizione di una domanda o di una eccezione infondata non integra di per sé violazione del grado minimo di diligenza.
Si deve evitare di confondere l'infondatezza con la temerarietà, giacché diversamente si arriverebbe a comprimere, per ciò solo, il diritto di difesa (di cui è espressione il potere di impugnazione), sanzionando chi abbia partecipato al contraddittorio per l'essere, infine, l'esito a lui non favorevole.
La difesa esercitata, invece, è la sostanza del processo, onde il suo abuso non può che essere una assoluta e in quanto tale peculiare eccezione, la cui sussistenza deve fondarsi su un'intensa e specifica individuazione degli elementi integranti l'abuso, a evitare che, con una motivazione apparente, si fondi una decisione priva di concretezza di argomentazione (arg. da Cass., 20 luglio 2023, n. 21667).
*
Sussistono, invece, i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater d.p.r.
115/2002, per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore importo pari a quello del contributo unificato dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'appello, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
1. rigetta l'appello proposto da Parte_1 Pt_2
e contro la sentenza n.
[...] Parte_3 Parte_4
1533/2023 del Tribunale di Cagliari;

2. condanna gli appellanti, in solido, alla rifusione in favore pagina 15 di 16 dell'appellato delle spese processuali, che liquida in euro 9.991,00 per compensi e in euro 6.294,60 per maggiorazione per il numero delle parti aventi stessa posizione processuale, ex art. 4, secondo e quarto comma, d.m. 55/2014, oltre spese generali, oltre c.p.a. e i.v.a.;
3. dà atto che sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater d.p.r. 115/2002, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello del contributo unificato dovuto per l'impugnazione.
Cagliari, 29 ottobre 2025
Il Presidente
Il consigliere estensore dott. Donatella Aru dott. Enzo Luchi
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