Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Michele Caccese – consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento n. 677\2020 RG in materia di comunione e condominio (appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli 27.12.2019 n. 11415) vertente tra nato a [...] il [...], c.f. , e , nata a Parte_1 C.F._1 Parte_2
Napoli il 1.08.1954, c.f. con domicilio eletto in Napoli, Piazza Naziona- C.F._2
le 96, nello studio dell'avv. Lucio Marfè, c.f. , che li rappresenta e di- C.F._3
fende giusta procura in calce all'atto di appello, fax 081.0152159, domicilio digitale
[...]
appellanti Email_1
e
in Napoli, in persona dell'ammini- Controparte_1
stratore pro tempore, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dagli avv.ti Vincenzo Te- resi, c.f. Alessandra Teresi, c.f. , e Massimo Teresi, C.F._4 C.F._5
c.f. , con studio in Napoli, Via Foria 93, domicili digitali C.F._6 [...]
e Email_2 Email_3 [...]
appellato Email_4
Conclusioni
Come da note di trattazione scritta per l'udienza del 10.12.2024.
1 La vicenda processuale
Trattenuta la causa in decisione all'esito dell'udienza del 10.12.2024 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di sessanta giorni per le comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per le memorie di replica, la Corte osserva quanto segue.
1. I coniugi e , in comunione legale dei beni, convennero in Parte_1 Parte_2
giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli il Controparte_1
[...
in Napoli, esponendo che: sono pieni proprietari (in virtù di atto pubblico di acquisto per notaio del 12.02.2007 registrato il 28.02.2007 con allegata planimetria cata- Persona_1
stale) dell'unità immobiliare costituita da un posto auto della consistenza catastale di mq.
21, distinto con il n. 4, individuato da linee perimetrali gialle, confinante con posto auto n. 3
e con spazio di manovra per due lati, riportato in catasto “sez. AVV., foglio 8 p.lla 697 Sub.
105 Z. Cens. 6 cat. C/6 Classe 2 cons. 20 mq. Sup. Cat. 21 RC euro 95,03 Via Battistello Carac- ciolo n.ro 59 piano T interno 4”; il cespite fa parte del predetto , au- Controparte_1
tonomo e distinto dal;
il 22.07.2015 si era riu- Controparte_1
nita l'assemblea straordinaria dei condomini per deliberare sul seguente argomento (primo punto dell'ordine del giorno): “1) proposta di suddivisione degli spazi adibiti ad autorimessa con definizione delle superfici di proprietà privata conformemente agli atti di acquisto alla lu- ce dei nuovi aggiornamenti tecnici da parte degli ingegneri e ”; avevano CP_2 Per_2
partecipato all'assemblea 9 condomini su 11 e avevano così deliberato: “Sul capo primo all'ordine del giorno, a seguito dell'incontro avvenuto alle ore 17.00 con gli ing. , CP_3
forniti gli opportuni chiarimenti e dopo ampia discussione l'assemblea approva all'unanimità il rifacimento delle strisce delimitanti le singole proprietà, conformemente agli atti di acqui- sto, senza prendere in considerazione le strisce esistenti autonomamente apposte”.
I coniugi precisarono al riguardo che “la deliberazione assembleare (…) Parte_3
viola il diritto di proprietà del singolo condomino, sul quale incide, e come tale è radicalmente nulla, o quanto meno annullabile”. Infatti, “tutte le unità immobiliari costituenti il Condomi- nio (…) ossia gli undici posti macchina, oltre che la comune area di manovra, sono ben indivi- duate nei titoli di proprietà e nelle planimetrie esistenti” e “vi è piena corrispondenza tra l'at- tuale consistenza e quella di cui alle planimetrie catastali”. Al contrario, il progetto redatto dagli ingegneri e , consegnato ai singoli condomini e al quale si è data im- CP_2 CP_3
mediata attuazione dopo l'approvazione della delibera, evidenzia prima facie difformità ri-
2 spetto alle planimetrie catastali allegate ai singoli titoli di proprietà. Sicché vi sarebbe una duplice illegittimità: nella parte in cui singoli condomini siano privati di porzioni degli stalli di loro proprietà esclusiva (violazione dell'art. 1117 c.c. per avere l'assemblea deliberato su be- ni non condominiali) e nella parte in cui, al contrario, zone dell'area di manovra condominia- le siano imputate a proprietà esclusiva (come nel caso dello stallo 102), in violazione dell'art. 1102 c.c. (alterazione della destinazione d'uso di parti comuni, con impedimento agli altri condomini di farne parimenti uso). E comunque vi sarebbe violazione dell'art. 1108 c.c. per- ché la delibera pregiudica il godimento sia delle parti comuni che della proprietà esclusiva almeno di un singolo condomino.
Ciò premesso, gli attori e così conclusero: «(…) dichiarare nulla, o quanto Pt_1 Parte_2
meno annullare, la delibera assembleare impugnata; C) Per l'effetto ordinare il ripristino del- lo stato dei luoghi, così come esistente prima della delibera assembleare, con particolare ri- guardo al posto macchina sub 102; D) Condannare il al rimborso in favore degli CP_1
istanti della spesa sostenuta per il tentativo di mediazione obbligatoria, per € 54,90 oltre le competenze da liquidare al sottoscritto procuratore per l'attività svolta alla procedura stessa;
E) Vittoria di spese e competenze di giudizio (…), con distrazione al sottoscritto procuratore che ha anticipato le spese e non ha riscosso gli onorari».
2. Nel contraddittorio delle parti – essendosi il costituito per chiedere il rigetto CP_1
della domanda – il Tribunale di Napoli, con sentenza 27.12.2019 n. 11415, ha respinto la domanda, condannando gli attori alle spese di lite e di c.t.u..
In motivazione, per quanto ancora interessa, il Tribunale ha ritenuto di non condividere le conclusioni del c.t.u., ing. pur muovendo dal corretto rilievo dei dati fat- Persona_3
tuali e tecnici dal medesimo esposti. Il c.t.u. ha descritto lo stato dei luoghi e rappresentato, mediante rilievi fotografici, le diverse delimitazioni delle aree di proprietà dei condomini.
Quindi, ha esaminato l'atto di acquisto del bene da parte degli attori, concludendo che “le modifiche richieste dal non coincidono con quanto è accatastato, e che eventuali CP_1
variazioni dell'area, seppur non modificando in maniera sostanziale l'area e la funzionalità del posto auto, vanno a modificare la proprietà privata del Sig. ”. Pt_1
Il Tribunale dissente dalle conclusioni del c.t.u. per avere il tecnico errato nel tener conto dell'accatastamento eseguito nel 2012 dall'arch. per conto di (laddove l'acquisto Per_4 Pt_1
risaliva al 2007) e per avere omesso di considerare le differenze ontologiche fra le nozioni di
3 “consistenza” e di “superficie catastale” contenute negli atti identificativi dei posti auto.
Quanto al primo profilo, il ha depositato tutti gli atti di compravendita e ha al- CP_1
legato all'atto degli attori la dichiarazione di irreperibilità della relativa planimetria, con la quale l'Agenzia del Territorio, in data 5.03.2012, aveva chiesto a di presentare fotoco- Pt_1
pia della planimetria catastale originariamente depositata o di una nuova planimetria per CP_ consentirne l'acquisizione agli atti. Sicché non v'è prova che la planimetria trasmessa da
[...
all'Agenzia del Territorio e oggi esaminata dal c.t.u. sia quella originaria allegata all'atto di acquisto, tanto più ove si consideri che non risulta sottoscritta dai contraenti. A tacere del fatto che le risultanze catastali non costituiscono prova dei diritti di proprietà, potendo esse- re utilizzate in via sussidiaria, in mancanza di altri mezzi probatori (art. 950, 3° comma, c.c.).
Sotto il secondo profilo, l'atto di acquisto di e descrive un “posto mac- Pt_1 Parte_2
china della consistenza catastale di metri quadrati 21 (ventuno) distinto con il numero quat- tro…”, e poi indica una consistenza di 20 mq e una superficie catastale di 21, come confer- mato dal risultato dell'ispezione ipotecaria del 2.07.2014 in cui la consistenza viene indicata in 20 metri quadrati. Lo stesso bene era stato acquistato da (che poi lo Persona_5
avrebbe venduto a e ) con atto per notar del 5.10.2000, de- Pt_1 Parte_2 Persona_6
positato dal condominio, nel quale è indicata una superficie catastale di mq. 20.
Il c.t.u. precisa che la consistenza catastale "viene calcolata secondo il dettato del DPR
1142/49 - art. 44, 49, 50 - ed è data dalla superficie netta di tutti i locali che compongono
l'unità immobiliare, sia principali che accessori. Essa si differenzia dunque, dalla superficie ca- tastale, per la cui determinazione i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computa- ti per intero fino a uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm”. Sicché, secondo il Tribunale, la consistenza dell'immobile di proprietà degli attori è di mq. 20 e non già di mq. 21 onde la correttezza del progetto approvato con la delibera impugnata, che “non tange la proprietà degli stessi proprietari dell'area di parcheggio di mq 20 utili (consistenza catastale) e… dagli atti non emerge che tale progetto abbia inciso in qualche modo sulla proprietà degli attori o che intralci l'area di manovra”. Ne consegue, per il Tribunale, la validità della delibera.
3. I coniugi e hanno proposto appello e hanno rassegnato le seguenti Pt_1 Parte_2
conclusioni: «Dichiarare la nullità della sentenza di primo grado, in quanto pronunziata in violazione del disposto di cui all'art. 112 c.p.c., con adozione di tutti i provvedimenti conse-
4 guenti; In subordine, salvo gravame, nel merito si chiede che, accertata la fondatezza dei mo- tivi di appello, vengano accolte le conclusioni formulate nel giudizio di primo grado, ovvero:
Nel merito ed in ogni caso, dichiarare nulla, o quanto meno annullare, la delibera assemblea- re impugnata;
Per l'effetto ordinare il ripristino dello stato dei luoghi, così come esistente prima della delibera assembleare, con particolare riguardo al posto macchina sub 102; Con- dannare il Condominio al rimborso in favore degli istanti della spesa sostenuta per il tentati- vo di mediazione obbligatoria, per € 54,90 oltre le competenze da liquidare al sottoscritto procuratore per l'attività svolta alla procedura stessa;
Vittoria di spese e competenze di am- bo i gradi di giudizio, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA, con distrazione al sottoscritto procuratore che ha anticipato le spese e non ha riscosso gli onorari».
4. Si è costituito il Condominio e ha così concluso: «dichiararsi la inammissibilità dell'appel- lo proposto ex adverso ovvero pronunziarsi il suo rigetto nel merito perché infondato con la condanna degli appellanti al pagamento delle spese e compensi di lite (…)».
5.1. Con il primo motivo di gravame, gli appellanti censurano la sentenza impugnata per violazione dell'art. 112 c.p.c. (vizio di ultra o extra petizione). Essi coniugi non avrebbero mai avanzato domande relative alle dimensioni del posto auto, ma avrebbero semplicemente impugnato una delibera assembleare, perché essa – avendo a oggetto una “Proposta di sud- divisione degli spazi adibiti ad autorimessa con definizione delle superfici di proprietà priva- ta”; e approvando “il rifacimento delle strisce delimitanti le singole proprietà” secondo la suddetta proposta – è ritenuta nulla dagli appellanti, in quanto incidente sul diritto di pro- prietà dei singoli condomini in violazione degli artt. 1117, 1108 e 1102 c.c.. In altri termini,
l'oggetto non rientrerebbe nelle competenze dell'assemblea, perché incide sulle proprietà esclusive dei singoli condomini (Cass. SSUU n. 4806/05), giacché il locale garage consiste in undici proprietà diverse e non in una proprietà condominiale. In particolare, per quanto ri- guarda gli attori, la modifica del posto auto (quindi del diritto reale di proprietà), conseguen- te alla suddetta proposta, avrebbe determinato la modifica della “sagoma” del bene stesso, così come delineato dalle originarie strisce colorate, alle quali fa riferimento lo stesso ing.
. CP_3
5.2. Con il secondo motivo di gravame, gli appellanti lamentano l'omessa pronuncia sulla domanda di ripristino dello stato dei luoghi come esistente prima della delibera assembleare, con particolare riguardo al posto macchina sub 102, la cui modifica in aumento era già avve-
5 nuta a discapito delle parti comuni (area di manovra).
5.3. Con il terzo motivo di appello, i coniugi denunziano l'errata liquida- Parte_3
zione delle spese processuali a loro carico, basata erroneamente sullo scaglione delle cause di valore indeterminato, laddove il valore della causa, vertente su una piccola parte del po- sto auto degli attori, rientra nello scaglione da 1.101,00 a 5.200,00 euro.
Ragioni della decisione
6. Osserva la Corte che i coniugi hanno agito nei confronti del Parte_3 CP_5
nio per ottenere la declaratoria di nullità o l'annullamento della deliberazione assembleare del 22.07.2015, ritenuta invalida per avere inciso sulle proprietà esclusive dei condomini e segnatamente di quella degli attori (materia sottratta alla competenza dell'assemblea) e per avere di riflesso modificato l'area condominiale (spazi di manovra), incidendo così sulla sua fruizione paritaria da parte di tutti i condomini.
È lo stesso a illustrare l'antefatto della delibera. CP_1
All'esito della riunione del 17.09.2014, l'assemblea, sul rilievo che le strisce che delimitava- no gli undici posti auto, ricavati nel garage dall'originario unico proprietario , Persona_7
non erano più perfettamente visibili e si presentavano in alcuni punti rimaneggiate, così de- liberò (con il voto favorevole degli otto condomini presenti su undici complessivi): “L'assem- blea, constatata la carenza di visibilità delle strisce, decide all'unanimità di dare mandato all'amministratrice di nominare un tecnico per espletare tale incarico, al fine di verificare e garantire la corrispondenza delle strisce alle risultanze dei singoli atti notarili”.
Fu perciò dato incarico agli Ingegneri e di dare esecuzione a quanto sopra, CP_2 CP_3
per cui i predetti tecnici raccolsero e controllarono i vari atti di provenienza e le relative do- cumentazioni catastali ed eseguirono un rilievo dell'intera autorimessa e dei singoli spazi de- limitati dalle strisce bianche;
quindi redassero una relazione, con la quale così espressero i risultati del loro accertamento (si trascrive testualmente dalla comparsa di costituzione in appello del ): CP_1
1) posto auto n. 1 di proprietà di p.lla 102 superficie da atto notarile mq. Controparte_6
14,00, superficie occupata mq. 12,27;
2) posto auto n. 2 di proprietà di p.lla 103, superficie da atto notarile mq. Parte_4
14,00, superficie occupata mq 13,39;
3) posto auto n. 3 di proprietà di p.lla 104, superficie da atto notarile mq. Parte_5
6 17,00, superficie occupata mq 15,33;
4) posto auto n. 4 di proprietà di – p.lla 105, superfice da atto notarile Pt_1 Parte_2
mq. 20, superficie occupata mq. 20,93;
5) posto auto n. 5 di proprietà di p.lla 106, superficie da atto notarile mq Parte_6
22,00, superficie occupata mq. 20,36;
6) posto auto n. 6 di proprietà di p.lla 107, superficie da atto notarile mq Parte_7
16,00, superficie occupata mq. 14,55;
7) posto auto n. 7 di proprietà di , p.lla 108, superficie da atto notarile mq Persona_8
18,00, superficie occupata mq. 15,56;
8) posto auto n. 8 di proprietà di p.lla 109, superficie da atto notarile mq Controparte_7
18,00, superficie occupata mq. 16,83;
9) posto auto n. 9 di proprietà di – , p.lla 110, superficie da atto notarile Pt_8 Parte_9
mq 13,00, superficie occupata mq. 12,95;
10) posto auto n. 10 di proprietà di , p.lla 111, superficie da atto notarile Parte_10
mq 20,00; superficie occupata mq. 17,81;
11) posto auto n. 11 di proprietà di , p.lla 112, superficie da atto notarile Parte_11
mq 17,00; superficie occupata mq. 14,54.
“Dalla detta indagine” – aggiunge il Condominio – “emerse che tutti gli atti di acquisto ori- ginari, anche quello di tale , dante causa dei , precisava- Persona_5 Parte_3
no all'art. 1 che i singoli posti macchina erano delimitati da linee colorate in tinta perimetrale bianca;
quello dei , invece, riportava che il posto macchina oggetto dell'ac- Parte_3
quisto era 'attualmente delimitato da linee colorate in tinta perimetrale gialla'; risultò anco- ra che gli undici atti di trasferimenti originari recavano la indicazione dei mq. della sola su- perficie catastale mentre quello dei recava una doppia indicazione: quella Parte_3
della consistenza in mq. 20 e quella della superficie catastale in mq. 21”.
“Conclusero, quindi, i detti tecnici” – riferisce ancora il – “che 'tutti i posti au- CP_1
to', ad eccezione del posto n. 4, occupavano 'una superficie inferiore a quella riportata sugli atti di acquisto come superficie catastale'; aggiunsero infine che essi avevano provveduto al- la apposizione di chiodi sparati nella pavimentazione cementizia dell'autorimessa a rappre- sentare un'ipotesi progettuale che riporta tutte le superfici a quelle degli atti notarili”.
Dopo una riunione interlocutoria in data 22.04.2015 (presenti 9 condomini su 11, compresi
7 gli attori per delega), nella quale “i condomini, presa visione della proposta di suddivisione degli spazi adibiti ad autorimessa redatta dagli Ing. e decidono all'unanimi- CP_3 CP_2
tà di prevedere un incontro preventivo con gli ingegneri incaricati per la verifica e chiarimenti tecnici, al fine della redazione di un'eventuale nuova proposta da sottoporre alla prossima assemblea”, si giunse alla deliberazione del 22.07.2025 (qui impugnata da e Pt_1 CP_8
[
) con la quale viene approvato il progetto degli ingegneri e . CP_2 CP_3
7. Ritiene la Corte che sia sufficiente riferirsi alle deduzioni del – suffragate CP_1
dalla c.t.u. – per dichiarare, in accoglimento dell'originaria domanda dei condomini e Pt_1
e in totale riforma della sentenza di primo grado, la nullità della deliberazione Parte_2
impugnata per aver disposto su materia – l'estensione di superfici di proprietà esclusiva – non rientrante nelle attribuzioni dell'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c. [ex plurimis,
Cass. ord. 24.06.2025 n. 16893; Cass. ord.

2.03.2025 n. 5528]. Dal progetto Controparte_9
si desume infatti che dieci degli undici condomini detengono (in proprietà esclusiva) una su- perficie inferiore a quella risultante dagli atti di acquisto, cosicché la deliberazione assem- bleare si risolve in una inammissibile tutela delle loro proprietà esclusive, paradossalmente a discapito del , giacché il recupero di superficie (complessivamente ben maggiore CP_1
degli 89 centimetri quadrati in ipotesi usurpati da e ) va a erodere l'area Pt_1 Parte_2
comune (spazio di manovra), la cui tutela (a differenza di quella delle proprietà esclusive) è affidata proprio al . CP_1
In altri termini, la deliberazione impugnata, esorbitando dalle materie di competenza dell'assemblea (senza l'interezza dei millesimi), sopperisce illegittimamente – in assenza di una soluzione contrattuale [cfr. Cass. 21.07.2025 n. 20544] – al mancato esercizio di azioni petitorie individuali dei singoli proprietari esclusivi per il recupero delle porzioni di superficie in ipotesi a ciascuno mancanti. Dal canto loro, gli attori e subirebbero una Pt_1 Parte_2
riduzione della superficie, attualmente occupata a titolo di proprietà esclusiva, in una sede impropria, non contrattuale né giurisdizionale, nella quale diventano irrilevanti le considera- zioni sulle quali il Tribunale ha basato la sua decisione: la distinzione concettuale tra “consi- stenza” e “superficie”; il dubbio sulla corrispondenza tra l'atto di acquisto del 2007 e la pla- nimetria allegata nel 2012. Sono questioni – giova ripeterlo – sulle quali l'assemblea dei con- domini non poteva nemmeno entrare perché non di sua competenza.
La nullità della deliberazione impugnata comporta l'obbligo, a carico del , di ri- CP_1
8 pristinare la situazione di fatto anteriore alla delibera, rimuovendone gli effetti, salvo modifi- che sopravvenuta in base ad altro (legittimo) titolo.
8. L'accoglimento dei primi due motivi di appello determina l'assorbimento del terzo (sca- glione di valore ai fini della liquidazione delle spese), utile comunque (perché esprime la cor- retta valutazione degli appellanti) per la nuova regolamentazione delle spese di primo e se- condo grado a carico del secondo soccombenza (importi medi). CP_1
Per il primo grado sono liquidati compensi per complessivi € 2.430,00 di cui € 405,00 per fase di studio, € 405,00 per fase introduttiva, € 810,00 per fase istruttoria/trattazione ed €
810,00 per fase decisionale;
oltre esborsi e accessori.
Per l'appello, vengono liquidati i compensi per le fasi di studio (€ 536,00), introduttiva (€
536,00) e decisionale (€ 851,00), per complessivi € 1.923,00. Nulla viene liquidato per la fase istruttoria/trattazione, che in appello non ha avuto luogo. Questa Corte aderisce infatti all'o- rientamento di recente espresso da Cass. 19.09.2025 n. 25664: “In tema di liquidazione delle spese processuali secondo il d.m. n. 55 del 2014, il compenso per la fase istruttoria e/o di trattazione nel giudizio di primo grado è sempre dovuto, a prescindere dall'effettivo svolgi- mento di attività istruttoria in senso stretto, rilevando anche l'esame dei provvedimenti giu- diziali, degli scritti avversari e le ulteriori attività difensive riconducibili a tale fase. Diversa- mente, nel giudizio di appello, la liquidazione del compenso per la fase istruttoria e/o di trat- tazione è ammessa unicamente qualora siano effettivamente poste in essere, nel corso della prima udienza di trattazione, una o più delle specifiche attività previste dall'art. 350 c.p.c., ovvero sia fissata un'udienza a tal fine, non essendo sufficiente la mera produzione di docu- menti o l'articolazione di istanze istruttorie negli atti introduttivi o in quelli successivi”.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e nei confronti del Parte_1 Parte_2 Controparte_1
in Napoli, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli 27.12.2019
[...]
n. 11415, così provvede:
a) in accoglimento dell'appello e in totale riforma dell'impugnata sentenza, in accoglimento dell'originaria domanda di e , dichiara la nullità della delibera- Parte_1 Parte_2
zione assembleare del 22.07.2015 e di conseguenza ordina al il ripristino dello CP_1
stato dei luoghi anteriore all'esecuzione della delibera, ove non mutato ad altro successivo
9 titolo;

b) condanna il Napoli al paga- Controparte_10
mento, in favore di e , con distrazione in favore dell'avv. Lucio Parte_1 Parte_2
Marfè, dichiaratosi antistatario, delle spese processuali, che si liquidano:
-- per il primo grado, in € 54,90 per esborsi, € 2.430,00 per compensi ed € 364,50 per rim- borso forfetario di spese generali al 15%, oltre al rimborso del contributo unificato nei limiti di quanto dovuto ed effettivamente versato e quietanzato, oltre IVA e CPA;

-- per il presente grado, in € 1.923,00 per compensi ed € 288,45 per rimborso forfetario di spese generali al 15%, oltre al rimborso del contributo unificato nei limiti di quanto dovuto ed effettivamente versato e quietanzato, oltre IVA e CPA;

c) pone le spese di c.t.u. nei rapporti fra le parti – fermo l'obbligo solidale nei confronti del consulente – interamente a carico del , con obbligo di rimborso a chi le abbia in CP_1
tutto o in parte anticipate.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 18 novembre 2025
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
10