CORTE DI APPELLO DI ROMA Sezione V civile
R.G. 785/2020
All'udienza collegiale del giorno 20/11/2025 ore 12:10
Dott.ssa AR ZI Sera Presidente
Dott.ssa Fiorella Gozzer Relatore
Dott.ssa Raffaella Filoni Giudice
Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv./Avv.ti BELLOTTI SERGIO;
presente
Appellato/i
CP_1
Avv./Avv.ti ; presente CP_2
***
Le parti si riportano ai rispettivi scritti difensivi e ne richiedono l'accoglimento, contestando ogni avverso dedotto.
La Corte decide la causa con sentenza di cui darà lettura in udienza all'esito della camera di consiglio, che costituisce parte integrante del presente verbale.
L'ASSISTENTE GIUDIZIARIO
Dott.ssa Melita Assunta Furnari
LA PRESIDENTE
Dott.ssa AR ZI FI REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE V CIVILE La Corte
dr.ssa ARZI FI Presidente
dr.ssa Fiorella Gozzer Consigliera rel.
dr.ssa Raffaella Filoni Consigliera nella composizione collegiale e fra le parti di cui al verbale d'udienza che precede, ha emesso la seguente SENTENZA ex artt. 281 sexies c.p.c. nella causa civile di secondo grado iscritta al numero 785/2020 OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 1588/2019 emessa dal Tribunale di Velletri
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO Il Tribunale di Velletri con sentenza n. 1588/19, ha accolto la domanda proposta da che aveva agito in giudizio nei confronti di , per CP_1 Parte_1 sentir accertare la responsabilità del convenuto in ordine alle infiltrazioni d'acqua verificatesi all'interno dell'immobile di sua proprietà; ha dichiarato Parte_1 unico responsabile delle infiltrazioni d'acqua verificatesi all'interno dell'immobile di proprietà dell'attrice sito in Ardea, via Penelope 13 e ha Parte_2 condannato il convenuto al pagamento della somma di € 6.943,76 necessaria per il ripristino dello stato dei luoghi danneggiati a seguito delle intervenute infiltrazioni;
ha posto le spese, di lite e di ctu, a carico della parte convenuta.
ha proposto appello e ha chiesto “accertare e dichiarare che Parte_1
“…delle cause ed il relativo nesso di causalità delle infiltrazioni all'interno dell'appartamento e nel locale porticato della accertate dalla precedente CTU CP_1 in sede di accertamento tecnico preventivo - manca la prova richiesta in giudizio, avendo il CTU indicato solo un giudizio probabilistico di tale cause e del relativo nesso causale ma senza analizzare compiutamente gli altri fattori di possibili cause e/o concause che pure lo stesso indica nella propria relazione peritale e che, per l'effetto, la ”domanda proposta da eve essere rigettata, con condanna della stessa CP_1 al pagamento delle spese processuali”. In via subordinata, nella non creduta ipotesi in cui l'adita Corte di Appello non dovesse ritenere integralmente accoglibili i motivi di impugnazione ante esposti, si sollecita la riforma della sentenza appellata e la relativa rideterminazione dei costi a carico dell'odierno appellante, così come indicato dalla CTU disposta in sede di accertamento tecnico preventivo, nonché la relativa emissione di una sentenza che espressamente accerti che “In riforma della impugnata sentenza, i costi per il ripristino dello stato dei luoghi interessati dalle infiltrazioni oggetto di accertamento e giudizio devono essere così ripartiti tra le parti:
“I costi per il ripristino dello stato dei luoghi interessati dalle infiltrazioni oggetto di accertamento e giudizio devono essere così ripartiti tra le parti: quanto alla scartavetratura, stuccatura, rasatura, tinteggiatura, oltre alla protezione del mobilio dei locali interni di proprietà della (ambiente pranzo soggiorno), CP_1 essi vanno posti esclusivamente a carico del Sig. e sono indicati in complessivi Pt_1
€ 320,30 (somma data dalle voci sub. 1, 2 e 3 della CTU); quanto al risanamento delle parti di intonaco e parapetti, (porticato e strutture portanti esterne), sono indicati in complessivi € 5.442,21 (somma data dalle voci sub 4-10 della CTU) essi vanno poste a carico di tutti i proprietari dei quattro edifici – seppure oltre al RE questi non siano stati chiamati in giudizio da parte attrice - che costituiscono il condominio al quale entrambe le parti appartengono, nella misura del 12,5% cadauno, in quanto miglioria delle parti comuni e oggetto di manutenzione di tali parti;
quanto alle copertine esistenti sull'immobile del sig. , nulla è dovuto a favore di parte attrice per le Pt_1 lavorazioni di sostituzione, che riguardano una parte esclusiva dell'immobile del RE e che, come tali, non formano oggetto di richiesta risarcitoria e non possono costituire oggetto di domanda per danni subiti e relativa statuizione risarcitoria ma che, al fine di eliminarne le conseguenze anche per le parti comuni dell'edificio, devono essere effettuate dal sig. , a proprio esclusivo onere, con relativo Pt_1 posizionamento di copertine di maggiore larghezza che presentino i gocciolatoi da entrambi i lati e che sporgano dalla larghezza del parapetto di circa 5 cm per lato, sia all'esterno che all'interno (come espressamente indicato dal CTU in sede di ATP), previa eliminazione delle opere esistenti che impediscono tali lavorazioni e, in particolare, previo spostamento della vecchia canna fumaria, di proprietà della Sig.ra che poggia su un lato del parapetto interessato dai lavori”,Con espressa CP_1 istanza di restituzione delle somme liquidate con la gravata sentenza e pagate da parte appellante.“.
ha contestato la fondatezza del gravame, di cui ha chiesto il rigetto, CP_1 con conferma della sentenza ed il favore delle spese di giudizio.
a fondamento della domanda (cfr. atto di citazione) premesso che era CP_1 proprietaria dell'immobile sito in Ardea, via Penelope n. 13, , che Parte_2
l'immobile era sottostante a quello di proprietà di , ha dedotto che, sin Parte_1 dall'anno 2015, aveva riscontrato copiose infiltrazioni d'acqua, sia all'interno dell'appartamento, sia all'esterno nel porticato e che, stante la mancata possibilità di risolvere la questione, aveva incardinato il procedimento per accertamento tecnico preventivo, nel quale era stata ammessa una ctu. Nonostante l'elaborato peritale avesse accertato lo stato dei luoghi, confermando l'esistenza delle infiltrazioni ed individuando sia le cause, che le responsabilità, non era stato però possibile trovare una soluzione bonaria, talchè era stato necessario introdurre il presente giudizio al fine di vedersi riconosciuto un equo risarcimento del danno. Espletata la consulenza tecnica, al fine di quantificare la somma necessaria per il ripristino, il giudizio è stato definito con la sentenza gravata. Il Tribunale ha accolto la domanda così motivando “L'esistenza delle infiltrazioni all'interno dell'appartamento e nel locale porticato della sono state già CP_1 accertate dalla precedente CTU in sede di accertamento tecnico preventivo, così come le cause e il nesso di causalità. La consulenza di ufficio dell'Arch. disposta nel corso del presente procedimento, Per_1 alle cui conclusioni si ritiene di poter aderire essendo la stessa immune da vizi, ha quantificato in € 6.943,76, come da quesito posto, le spese necessarie per il ripristino dello stato dei luoghi, danneggiati a seguito delle intervenute infiltrazioni. Per tale motivo deve essere dichiarato unico responsabile delle Parte_1 infiltrazioni d'acqua verificatesi all'interno dell'immobile di proprietà dell'attrice sito in Ardea Via Penelope 13 e per l'effetto deve essere condannato al Parte_2 pagamento della somma di € 6.943,76 necessaria per il ripristino dello stato dei luoghi danneggiati a seguito delle intervenute infiltrazioni.”.
La parte appellante ha criticato la sentenza esponendo i seguenti motivi. A suo dire, contrariamente a quanto affermato dal Giudice, il Consulente nominato in sede di ATP “pur avendo rilevato e documentato l'esistenza delle infiltrazioni all'interno dell'appartamento e nel locale porticato della come riporta la CP_1 sentenza de qua, non è riuscito a dare contezza delle cause e del relativo nesso di causalità di tali infiltrazioni, se non in termini di un'approssimativa probabilità. “. In particolare, per quanto riguardava le infiltrazioni riscontrate nel soggiorno, nel bagno, in cucina, il CTU indicava quali cause di tali danni “vecchie macchie di umidità
e di deterioramento della tinteggiatura”, senza indicare una datazione temporale, con ciò rendendo viziata l'individuazione delle relative responsabilità. Mentre con riguardo alle infiltrazioni individuate all'esterno sotto il portico, il CTU espressamente affermava che “esse sono da ricondursi a più fattori, solo in parte allo scolo delle acque piovane delle copertine del parapetto del signor ”. Pt_1
Il Giudice, non aveva poi analizzato e valutato le concause di cui aveva riferito il Ctu, né aveva correttamente qualificato la natura delle copertine dei balconi interessanti il terrazzo, attribuendone proprietà e relativo onere di rifacimento al solo RE e non anche al proprietario del sottostante appartamento, ai sensi dell'art. 1125 c.c.. Orbene, nella Consulenza tecnica espletata dal Geom. in sede di Parte_3 accertamento tecnico preventivo, si legge, innanzitutto, con riguardo allo stato dei luoghi, “l'immobile è porzione di villino plurifamiliare, costituito da appartamenti indipendenti alcuni posti al piano terra ed altri al primo piano, con piccoli giardini al piano terra. La proprietà è sita in Comune di Ardea, via Penelope numero CP_1
13, costituita da un appartamento con soggiorno, 2 camere e angolo cottura, portico giardino. La proprietà è posta al primo piano, soprastante Parte_1
l'appartamento della signora si accede con una scala dal giardino, è composto CP_1 da soggiorno, due camere, angolo cottura e terrazzo a copertura del portico sottostante di proprietà Dal sopralluogo si è accertato che nell'appartamento CP_1 della signora ul soffitto sono presenti vecchie macchie di umidità con parte CP_1 della tinteggiatura ammalorata, si sono riscontrate nel soggiorno, nel bagno, in cucina. Da una verifica più attenta si è riscontrato che le stesse sono asciutte, nonostante nei giorni precedenti il sopralluogo vi siano state abbondanti piogge in zona, ciò è stato confermato dalla stessa signora che ha espressamente CP_1 dichiarato che le stesse sono asciutte da diverso tempo. Molto probabilmente le cause risalgono a fatti accidentali avvenute negli anni precedenti. Dalla verifica del piano superiore sembra che i motivi che possono aver causato danni fatti siano da attribuire ad una perdita del bagno del signor , Pt_1
e/o al rifacimento della pavimentazione del terrazzo dello stesso. Si è riscontrato che la soglia della finestra del salone, dalla quale si accede al terrazzo del signor , è posizionata allo stesso livello del pavimento e questo, in caso di Pt_1 possibile ostruzione accidentale dei bocchettoni può causare l'ingresso di acqua nell'appartamento con conseguente danneggiamento al piano sottostante. All'esterno, sotto il portico, si sono riscontrate varie macchie di acqua sia sul solaio che sulle travi e pilastri nella proprietà molte zone risultano ancora umide CP_1 gocciolanti.”. Con riguardo alle cause ed in risposta al secondo quesito, ha evidenziato “le cause di infiltrazioni all'interno dell'appartamento della signora ono da ricondursi a CP_1 fatti accidentali e apparentemente non ripetute nel tempo, mentre quelle sul solaio del portico sulle strutture portanti, (travi e pilastri), sono presenti e ad oggi provocano scolo ed infiltrazioni. Inoltre, il signor ha eseguito lavori di Pt_1 creazione di un piccolo sgabuzzino sul terrazzo per un'altezza corrispondente al parapetto, coprendo tale manufatto con una pietra sempre in travertino (stessa pietra delle soglie del parapetto sostituite), che lasciano infiltrare acqua piovana dalle giunture. I bocchettoni, seppur modificati (il Sig. afferma che al momento dell'acquisto Pt_1 erano già modificati) al momento non sembrano responsabili di infiltrazioni. Le infiltrazioni all'interno dell'appartamento sono riconducibili a fatti accidentali e/o a perdita del bagno che sembrano siano state riparate, mentre quelli sotto il portico sono da ricondurre parte allo scolo delle acque piovane dalle copertine che viene assorbita dall'intonaco del parapetto ed in parte dall'intonaco che assorbe altra acqua piovana, che per gravità scende e viene assorbita dal solaio e dalle travi che sono mancanti di gocciolatoio, tali infiltrazioni provocano danni agli intonaci che deteriorando scoprono i ferri di armatura che con la salsedine acqua arrugginiscono.”. In risposta al terzo quesito, circa le cause delle infiltrazioni, ha poi concluso che “Sono da ricondursi a più fattori, in primo luogo le copertine del parapetto del Sig. CP_1
(voleva dire piuttosto ) sono state sostituite in passato (il Sig. dice di Pt_1 CP_1 averle già trovate al momento dell'acquisto), con altre di materiale diverso ma principalmente di larghezza non sufficiente e con gocciolatoi che non sporgono dall'intonaco del parapetto.”. In risposta al quarto quesito, quanto al ripristino, “Al fine del ripristino dei danni subiti all'interno della proprietà necessita effettuare la nuova tinteggiatura CP_1 previa scartavetratura, stuccatura, rasatura, oltre alla protezione del mobilio. Mentre per la rimozione delle cause delle infiltrazioni sul portico necessita posizionare nuove copertine di maggior larghezza che presentino i gocciolatoi da entrambi i lati e che sporgono dalla larghezza del parapetto circa 5 cm per lato sia all'esterno che all'interno. Tale costo è di spettanza della proprietà . L'intonaco Pt_1 del parapetto andrebbe demolito e ricostruito con materiali più idonei al luogo, ovvero più resistenti all'acqua ed alla salsedine, inoltre nel rifacimento occorrerebbe tener presente la realizzazione di un gocciolatoio sotto al solaio, il ripristino dei paraspigoli nei pilastri e la demolizione degli intonaci ammalorati nel solaio del portico ed il ripristino della tinteggiatura. I soli costi di demolizione e rifacimento dell'intonaco del parapetto esterno del terrazzo possono essere divisi tra i due proprietari del piano terra e primo, in quanto miglioria delle parti comuni, mentre il resto rimane a carico dell'appartamento del piano superiore, del Sig. ”. Pt_1
Come detto, la parte attrice nell'instaurare il giudizio ha domandato di CP_1 essere risarcita dei danni subiti. Danni che, alla stregua delle evidenze tecniche, sono stati espressamente individuati, sia all'interno della proprietà e descritti nella necessita di effettuare la tinteggiatura previa scartavetratura, stuccatura, rasatura, oltre alla protezione del mobilio, che all'esterno, ovvero al portico, ed indicati nel ripristino dei paraspigoli nei pilastri oltre che la demolizione degli intonaci ammalorati nel solaio del portico ed il ripristino della tinteggiatura. Corretta è dunque la censura che la domanda come proposta di risarcimento dei danni, non può avere ad oggetto anche la rimozione delle cause delle infiltrazioni e dunque il rifacimento di nuove copertine con gocciolatoi da entrambi i lati, né la demolizione e la ricostruzione dell'intonaco del parapetto (con materiali più resistenti all'acqua ed alla salsedine, con gocciolatoio sotto al solaio), trattandosi piuttosto di lavori che andrebbero eseguiti, e dunque non risarciti. Da ciò, in assenza di alcuna domanda così svolta, ovvero di richiesta di ordine di esecuzione di lavori è privo di interesse accertare su chi dovessero gravare, se i primi, per come dallo stesso ritenuto, a carico del RE, o i secondi, secondo l'attribuzione fatta dal ctu, su entrambe le parti, o su tutti i condomini comproprietari (non parti del giudizio) trattandosi di cose comuni come asserito dall'odierno appellante. Ora, stante che, così come accertato dal perito nominato in sede di procedimento di ATP, le macchie di umidità all'interno sono attribuibili ad una perdita del bagno del signor , e/o al rifacimento della pavimentazione del terrazzo dello stesso, Pt_1 dunque, ad un danno imputabile al solo convenuto appellante, consegue che onerato a risarcire il danno è quest'ultimo. Né appare rilevante quanto asserito che è mancata la prova della datazione temporale delle macchie, sia perché onerato di ciò, a fronte dell'esistenza delle stesse, era l'appellante, sia perchè comunque quale custode avrebbe dovuto adottare tutte le misure necessarie per non arrecare un pregiudizio. Quanto ai danni al portico, ovvero ripristino dei paraspigoli nei pilastri oltre che la demolizione degli intonaci ammalorati nel solaio del portico ed il ripristino della tinteggiatura, tenuto al risarcimento è l'appellante, in quanto la causa è stata descritta come riconducibile alle copertine del parapetto sostituite in passato con altre di materiale diverso ma principalmente di larghezza non sufficiente e con gocciolatoi che non sporgono dall'intonaco del parapetto ed i balconi. Dunque inerenti (i danni) a cose da non potersi ritenere beni comuni perché facendo parte dei balconi appartengono in via esclusiva al proprietario dell'immobile (“In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole…” Cass. 6624/2012). Con riguardo alla quantificazione del risarcimento va richiamata la consulenza espletata in primo grado. L'Architetto nella relazione ha però indicato la somma Testimone_1 complessiva di € 6.943,76, per le singole lavorazioni comprendendo tra esse anche la rimozione delle copertine esistenti e le copertine con gocciolatoio, oltre che il risanamento delle parti di intonaco dei parapetti. Consegue pertanto che dall'importo indicato va detratta la somma destinata alle lavorazioni descritte, non attinte dalla domanda. A tale fine utilizzando gli importi riportati nell'allegato computo metrico (All. D alla relazione del ctu) e procedendo altresì ad una liquidazione anche in equitativa esplicitando, nel rispetto del principio affermato dal Giudice di legittimità (Cass. 21607/2025), che ciò si rende necessario tenuto conto del calcolo complessivo per le rimanenti voci di danni fatto dalla consulente, va posto a carico del RE l'importo di € 320,00 (per la raschiatura di vecchie tinteggiature, rasatura e scartavetratura e tinteggiatura dell'interno). Inoltre, va riconosciuta la somma di € 1.836,00 per i lavori al portico e ai pilastri, corrispondente alla misura di un terzo dell'importo residuo complessivo (€ 6.943,76- € 320- € 981,34 - € 131,97 per spese e lavori per le copertine
- € 5.510,45 questo ridotto in considerazione dell'esclusione dei lavori indicati sul parapetto). Consegue, per le ragioni descritte che la sentenza va in parte riformata e la parte appellante va condannata al pagamento, a titolo di risarcimento dei danni, della somma complessiva di € 2.156,00 (€ 1836,00+ 320), con interessi legali dalla costituzione in mora. Atteso l'esito complessivo del giudizio, comunque di accoglimento parziale dell'appello, le spese del doppio grado di giudizio, che si liquidano come da dispositivo, nei valori minimi in relazione alla corrispondente complessità della controversia, alla sua natura e valore, alle questioni trattate, esclusa, per l'odierno giudizio, la fase istruttoria non svolta (cfr. Cass. Civ. n. 10206/21), possono essere compensate di due terzi e poste per la restante misura in capo alla parte appellante, in virtù del principio di soccombenza.

P.Q.M.


La Corte definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello, in parziale riforma della sentenza, ogni altra contraria istanza disattesa, così provvede: condanna la parte appellante al pagamento della somma di € 2.156,00 con interessi dalla costituzione in mora;
liquida le spese di lite per il primo grado in complessivi euro 1.278,00 e per il presente grado in complessivi € 962,00 e, compensandole nella misura di due terzi, condanna la parte appellante al pagamento della restante misura in favore della parte appellata, oltre accessori di legge e spese generali nella misura forfettaria del 15%. Roma, così deciso nella camera di consiglio del 20 novembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Fiorella Gozzer Dr.ssa AR ZI FI