Repubblica I taliana in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
SU NI Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 7702 R.G.A.C. dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 22/10/2025 e vertente
TRA
, nata a [...] il [...] ed ivi residente (C.F. Parte_1
) rappresentata e difesa dall'Avv. Carlo PERROZZI (C.F. C.F._1
) con domicilio digitale giusta C.F._2 Email_1
procura in atti.
Appellante
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato Controparte_1 C.F._3
in Milano Largo I. Schuster n.1 presso lo studio dell'Avv. Paolo Moretti( C.F.
) che lo rappresenta e difende giusta procura in atti. C.F._4
Appellata Oggetto: appello avverso la sentenza n.18643/2021 emessa dal Tribunale di Roma pubblicata in data 25.11.2021
Conclusioni
Per l'appellante: “Voglia l'On.le Corte di Appello, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa e previo espletamento degli incombenti di rito: - riformare integralmente la sentenza nr. 18643/2021 emessa dal Tribunale di Roma, Sezione VI civile nella persona del Dr. Daniele D'Angelo in data 25.11.2021 in pari momento pubblicata, nel giudizio al rg.2311/2020, notificata in data 2.12.2021 e conseguentemente accogliere la domanda proposta da e così provvedere: Parte_1
- dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato tra e Parte_1 CP_1
in data 15.7.2018, ai sensi dell'art. 1578, co. 1 c.c., per inadempimento del
[...]
proprietario, in ogni caso per fatto e colpa al medesimo ascrivibili. condannare il convenuto al risarcimento dei danni patiti da , per danno emergente e lucro Parte_1
cessante nei seguenti importi: - €120.000,00 per il canone annuale di affitto;
-
€55.000,00 per i sei mesi di deposito versati in anticipo;
- €15.000,00 per i lavori effettuati dall'ing. ed i traslochi;
- €250.000 per i danni patiti dalla ricorrente. CP_2
Complessivamente dunque €440.000, o in quegli altri, maggiori o minori che verranno ritenuti di giustizia oltre interessi e rivalutazione monetaria. Disattendere tutte le eccezioni istanze e conclusioni sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi esposti nel presente atto. Con vittoria delle spese e competenze tutte di lite relative ad entrambi i gradi di giudizio.
Per l'appellato “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma, reietta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, previo ogni più opportuno provvedimento del caso, così giudicare: ‐ dichiarare l'inammissibilità totale - ovvero, in subordine, parziale - dell'atto di appello per violazione delle previsioni imperative di cui all'art. 434 c.p.c.; ‐ rigettare integralmente l'appello proposto dalla sig.ra
e, in ogni caso, respingere le domande tutte dell'appellante, perché Parte_1
infondate in fatto e in diritto, confermando integralmente la sentenza impugnata;
‐ emettere tutte le statuizioni e declaratorie comunque connesse o dipendenti dall'accoglimento delle domande dell'appellato. Ritenuta la temerarietà dell'azione promossa dalla sig.ra la malafede processuale Per_1
dell'appellante, condannare quest'ultima al risarcimento dei danni per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c., da liquidarsi anche in via equitativa nella misura che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, ivi compreso il rimborso forfettario spese generali, di entrambi i gradi di giudizio. “
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente controversia trae origine dal contratto di locazione stipulato dall'appellante con il il 15.06.2018 e relativo alle due unità abitative CP_1
di proprietà di quest'ultimo site rispettivamente in Via Lancellotti n. 18, Palazzo
Lancellotti, piano secondo ed ultimo, int. 7 ed in Via dei Coronari n. 189 int. 6.
Con tale contratto, stipulato per la durata di quattro anni (dal 15.07.2018 al
14.07.2022), le parti hanno pattuito un canone annuo pari ad € 102.00,00, da corrispondersi in quattro rate trimestrali anticipate di € 25.500,00 scadenti in giorno 5 di ciascun trimestre.
La conduttrice avrebbe preso possesso dell'immobile solo il successivo
20.09.2018 e nelle more il proprietario avrebbe dovuto eseguire gli interventi concordati. Insidiatasi nell'immobile, la Signora avrebbe riscontrato Pt_1
nell'immobile una serie di vizi e il mancato adempimento da parte del locatore delle opere da questi promesse. A partire dal mese di ottobre 2018, inoltre, si sarebbero verificate nell'immobile copiose infiltrazioni di acqua, puntualmente segnalate dalla conduttrice, dalle quali sarebbero derivate muffe, cariche batteriche e lieviti.
Le condizioni in cui versava l'immobile avrebbero costretto la conduttrice a recedere immediatamente dal contratto in ragione dell'inadempimento contrattuale del locatore.
Con la comparsa di costituzione e risposta in primo grado l'odierno appellato, si è difeso asserendo che, prima della stipula del contratto, la conduttrice avrebbe visitato più volte l'immobile – vincolato ai sensi del D. Lgs. N. 42/2004
– dichiarandolo confacente alle proprie aspettative. La conduttrice avrebbe poi esplicitamente rinunciato, con la stipula del contratto, alla garanzia per vizi in ragione dell'art. 14.1 e 14.2 del contratto stesso. L'esonero da responsabilità per vizi del locatore anche ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c., sarebbe stato poi confermato con il verbale di consegna dell'immobile del 16.07.2018. In merito al presunto inadempimento del locatore all'obbligo di realizzare alcune opere promesse, il ha negato che tali lavori siano stati oggetto di CP_1
accordo tra le parti: gli unici interventi concordati – e perfettamente eseguiti – sarebbero stati quelli relativi al condizionatore e allo scaldabagno. Per quanto riguarda le infiltrazioni, il resistente ha negato che la conduttrice abbia tempestivamente segnalato le relative problematiche, sostenendo che le prime segnalazioni in merito risalgono al 16.05.2019. Il locatore in conseguenza di detta segnalazione sarebbe intervenuto con assoluta prontezza, effettuando un sopralluogo con il geom. il 29.05.2019 e presentando il giorno CP_3
successivo presso il competente ufficio del Municipio di Roma la pratica di richiesta per lavori edili al fine di ottenere il permesso all'esecuzione degli interventi necessari tramite l'installazione di un ponteggio. I lavori non sarebbero stati eseguiti nei primi giorni disponibili per l'installazione dei ponteggi perché per quelle stesse date (30-31.07.2019) la conduttrice aveva inoltrato al Comune di Roma la richiesta di trasloco.
In relazione al disturbo depressivo maggiore che sarebbe stato ingenerato nella conduttrice dall'infestazione di insetti, l'odierno appellato ha contestato il nesso causale., e a sua volta ha chiesto in via riconvenzionale il risarcimento dei danni per lo stress psico-fisico subito in conseguenza della condotta della
. Pt_1
Il 09.06.2021 ha depositato verbale negativo di mediazione da cui si evince CP_1
la mancata partecipazione della Signora Pt_1 Il giudice di prime cure rigettava la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1578
c.c, perché le parti volontariamente avevano escluso detta risoluzione e dava atto anche dell'inapplicabilità alla fattispecie in esame dell'art. 1579 c.c. non ricorrendone i presupposti.
Inoltre, il giudice dichiarava che il deposito cauzionale versato dalla conduttrice andava restituito alla stessa e che la conduttrice doveva comunque pagare tutti i canoni di locazione atteso che il recesso non era giustificato e che, dopo il secondo anno, per espressa previsione contrattuale poteva essere data disdetta previa comunicazione a/r da inoltrarsi sei mesi prima. Venivano rigettate tutte le altre domande sia di parte appellante che di parte appellata.
Il Tribunale in primo grado, quindi, cosi decideva:
Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara inammissibile il preverbale depositato il 02.04.2021 da;
Parte_1
dichiara che il recesso, esercitato da con lettera raccomandata del Parte_1
05.07.2019, ha prodotto effetti a partire dal 15.01.2021 in ragione dell'art. 4 co.
1 della L. 392/1978 e dell'art. 3 del contratto di locazione;
accoglie la prima domanda riconvenzionale del convenuto e la domanda di restituzione del deposito cauzionale dell'attrice e, effettuata la compensazione come in motivazione, condanna al pagamento, in favore di Parte_1 [...]
della somma di € 8.177, 37 per il mese di gennaio 2020 e della CP_1
somma di € 8.500,00 per ciascuna mensilità di canone scaduta da febbraio
2020 a gennaio 2021, oltre interessi nella misura convenzionale da ogni singola scadenza sino al soddisfo;
rigetta la domanda di risarcimento del danno formulata da;
Parte_1
rigetta tutte le ulteriori domande riconvenzionali formulate da Controparte_1
rigetta la domanda, formulata da di condanna della Signora Controparte_1
ex art. 96; Pt_1 condanna alla refusione, in favore di delle spese Parte_1 Controparte_1
di lite, che si liquidano in € 4.015,00 per compensi ed € 602,25 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge;
condanna al pagamento, in favore dello Stato Italiano, di una somma pari Parte_1
al contributo unificato dovuto per il presente giudizio ex comma 4 bis, dell'art. 8, del
D. Lgs. 28/2010.
Avverso tale sentenza ha proposto appello Parte_1
Si è costituito l'appellato il quale ha eccepito l'inammissibilità Controparte_1
dell'appello quanto meno parziale, ed ha chiesto il rigetto dell'appello nel merito e la condanna di parte appellante ex art. 96 cp.c.
Con il primo motivo di appello l'appellante censura la sentenza di primo grado in quanto Il Giudice di prime cure ha dato rilevanza alle clausole contenute nel contratto di locazione art. 14 punti 1 e 2 ma non ha considerato la giurisprudenza della cassazione che non libera il locatore da responsabilità nè limita la sua responsabilità se i vizi della cosa locata sono tali da renderne impossibile il godimento.
Inoltre, sotto altro aspetto la sentenza viene censurata anche in ordine all'inapplicabilità, dichiarata dal Giudice di prime cure, alla fattispecie in esame dell'art. 1579 c.c. atteso che i vizi sono tali da rendere impossibile l'uso della cosa locata.
Le due censure possono essere trattate congiuntamente.
Il ragionamento logico-giuridico seguito dal Giudice di primo grado appare condivisibile da questa Corte.
L'art. 1578 c.c. dispone che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.” Il successivo art. 1579 c.c. dispone che “Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.”
Nel caso in esame non può trovare ingresso l'applicazione dell'art. 1578 c.c. in quanto le parti hanno escluso convenzionalmente l'applicazione dell'art. 1578-1581 c.c. al momento della stipula del contratto di locazione. In effetti è previsto all'art. 14.2 del contratto di locazione che: “Il Conduttore esonera irrevocabilmente il Locatore dalla responsabilità per i vizi di cui agli art. 1578 e 1581 c.c.”. Quindi la richiesta di risoluzione del contratto, come anche evidenziato in primo grado, non può essere richiesta dall'appellante. Ma non può giungere in soccorso nel caso in esame neanche l'applicazione dell'art. 1579 c.c. in quanto non è stato dimostrato né che i vizi erano conosciuti dal locatore, né tanto meno è stato dimostrato che detti vizi erano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
Parte appellante in primo grado ha sostenuto che le infiltrazioni e le varie problematiche sarebbero iniziate dal mese di ottobre 2018 senza fornirne alcuna prova in merito, mentre il locatore, odierno appellato ha affermato in primo grado che la prima comunicazione relativa alle infiltrazioni è giunta in data 16.5.2019, circostanza questa non contestata.
Preme evidenziare in merito all'onere probatorio che esso non è stato assolto dalla parte appellante in primo grado.
Parte appellante non ha dimostrato che i vizi erano conosciuti dal locatore al momento della conclusione del contratto di locazione né ha dimostrato che detti vizi erano tali da rendere impossibile il godimento della cosa. Come ha evidenziato il Giudice di prime cure è stato dimostrato che parte appellata appena avvertita delle problematiche inerenti all'immobile si è subito attivata per la loro soluzione. Quindi la missiva con la quale la conduttrice risolveva il contratto per inadempimento del locatore non ha alcun pregio, se non quella di essere intesa come recesso dal contratto di locazione, facoltà questa che poteva essere esercitata dall'odierna appellante decorso il secondo anno di locazione e da effettuarsi con missiva A/r da inviarsi almeno 6 mesi prima (art. 3 contratto di locazione).
Con il terzo motivo di appello l'appellante lamenta che il Giudice di prime cure non ha ravvisato il nesso causale tra lo stato di salute psico fisico dell'appellante e le vicissitudini sofferte in costanza del rapporto locatizio.
Anche in merito a detto motivo di appello non sembra che la sentenza di primo grado si presti a censure di alcun tipo.
Dalla relazione tecnica depositata dalla medesima parte appellante si evince che le problematiche di cui è affetta la , sono preesistenti al rapporto locatizio come Pt_1
d'altronde anche riportato dalla mail del Sig. inviata al locatore. Per_2
Non è stato dimostrato in alcun modo il nesso causale né che la situazione si sia aggravata a seguito delle asserite problematiche dell'immobile. Tanto è vero che nella relazione medica di parte è riportato a pag. 16 diagnosi “ è possibile affermare che a seguito della situazione vissuta a Roma (che l'ha portata a subire uno stress intenso e continuo) la sig.ra ha sviluppato la patologia sopra descritta.” (il Dott. Si Parte_1
riferisce ad un disturbo depressivo maggiore di gravità moderata). Nessun nesso dalla perizia è dato rilevare con le problematiche dell'immobile sorte solo un mese prima della perizia.
Anche in questo caso nulla è stato provato da parte appellante. Come ribadito anche recentemente dalla Corte di Cassazione con la sentenza 13294/2025 “….il nesso di causalità non può essere oggetto di semplici presunzioni tratte da ipotesi tecniche teoricamente possibili, ma necessita di una concreta e specifica dimostrazione che può essere data anche in termini di probabilità sulla base della particolarità della fattispecie, essendo impossibile nella maggior parte dei casi ottenere la certezza dell'eziologia; è, tuttavia, necessario acquisire il dato della 'probabilità qualificata', da verificarsi attraverso ulteriori elementi, come ad esempio i dati epidemiologici, idonei a tradurre la conclusione probabilistica in certezza giudiziale“. Su questo primo aspetto, la sentenza della Cassazione si colloca nel solco della precedente, copiosa, giurisprudenza che, dopo aver oscillato tra una irrealistica pretesa della “quasi certezza” e una troppo generosa ammissione della mera “possibilità”, ha opportunamente trovato equilibrio nella richiesta che l'attore dimostri almeno la
“probabilità” dell'esistenza del nesso causale (tra le precedenti decisioni più significative della Cassazione: sentenza n. 16754/ 2023; Cass. Civ. S.U. n.
38343/2014).
Parte appellata richiede nelle conclusioni la condanna ex art 96 cpc per lite temeraria.
Si evidenzia che la liquidazione del danno da responsabilità processuale aggravata, ex art. 96 c.p.c., postula che la parte istante abbia quantomeno assolto l'onere di allegare gli elementi di fatto, desumibili dagli atti di causa, necessari a identificarne concretamente l'esistenza ed idonei a consentire al giudice la relativa liquidazione, anche se equitativa. (Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 15175 del 30 maggio
2023).
Le spese del presente grado di giudizio, liquidate secondo il DM 55/2014, seguono la soccombenza e sono poste a carico della parte appellante.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 18643/2021 emessa dal Tribunale di Roma, pubblicata il 25.11.2021, così provvede:

1- Rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2- Condanna parte appellante alla rifusione delle spese del grado di appello nei confronti di che liquida in € 8.200,00 oltre rimborso spese generali, Controparte_1
I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR
n. 115/2002. Così deciso in Roma, 22 ottobre 2025
Il consigliere estensore
SU NI
Il Presidente
Franco Petrolati