TRIBUNALE DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott. Stefano
Costarella, all'esito della discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. svoltasi all'udienza del 4/11/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3793 R.G.A.C. dell'anno 2024, vertente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) entrambi rappresentati e difesi dagli avv.ti Vincenzo Puccio e C.F._2 [...]
[...]
[...
(C.F. ) in liquidazione Controparte_1 C.F._3 giudiziale, in persona del Curatore p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Rotundo
-Convenuto/Intimato-
Oggetto: risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso non abitativo.
Conclusioni delle parti: come da verbale d'udienza del 4/11/2025 e dai precedenti atti di causa.
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, i signori e hanno adito l'intestato Pt_1 Parte_3
Tribunale per ivi sentir accertare la risoluzione, per inadempimento della conduttrice, del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato con in data 16.11.2023 e, per l'effetto, hanno chiesto Controparte_1 la condanna di quest'ultima alla restituzione dell'immobile, oltre al pagamento dei canoni non versati ed ulteriori somme per il mancato preavviso di disdetta del contratto.
A fondamento della domanda, hanno dedotto di essere proprietari di un immobile sito in Botricello (CZ), Via
Nazionale n. 405, identificato al catasto del Comune di Botricello al foglio n. 5, particella 314, sub 5, cat. C/1, concesso in locazione ad uso commerciale alla signora con contratto registrato presso l'Agenzia delle CP_1
Entrate in data 16.11.2023 - a far data dal 01.12.2013 e per la durata di sei anni - dietro versamento di un canone mensile di € 900,00.
Hanno, altresì, precisato di avere, nella medesima data, stipulato con l'odierna convenuta un contratto di affitto d'azienda per atto del notaio , contrassegnato al n. di rep. 164.910, n. raccolta 37.778, Persona_1 registrato a Catanzaro il 22.11.2023, con il quale l'affittuaria si è obbligata al pagamento in favore di Pt_1
Pag. 1 a 13 dal 01.12.2023 e per la durata di 3 anni, di un canone di € 900,00; per cui ella si è impegnata a versare ai locatori un canone mensile complessivo di € 1.800,00.
Hanno riferito gli intimanti che, dopo soli 3 mesi dalla sottoscrizione dei suddetti accordi, con missiva del

6.2.2024 la signora rappresentando le difficoltà economiche della propria azienda, ha chiesto la CP_1 rimodulazione di entrambi i canoni mensili, riduzione che le è stata accordata limitatamente al canone di locazione immobiliare, passando da un importo di € 900,00 ad € 650,00 mensili, ma per il periodo dal
01.2.2024 al 31.12.2024, e con l'espresso avvertimento che, dal primo gennaio 2025, l'importo da corrispondere sarebbe stato quello originariamente previsto nel contratto di locazione.
Gli attori hanno, quindi, lamentato che, nonostante la concessione di tale agevolazione, la conduttrice ha disatteso il pagamento delle mensilità di maggio e giugno 2024, omettendo di corrispondere la somma di €
1.300,00 e che, pur dopo numerosi solleciti e diffide ad adempiere, l'intimata, ad oggi, detiene ancora l'immobile senza esserne legittimata e non versando alcunché.
Sulla scorta di tali motivazioni, risultato vano ogni tentativo di risoluzione bonaria della controversia hanno, quindi, azionato il presente giudizio chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) Sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità; 2) In caso di opposizione, pronunciare ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c.; 3) Emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a suo carico, della somma di euro 1.300,00 per canoni scaduti e da scadere fino all'effettivo rilascio oltre interessi, spese e competenze professionali;
4) dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione commerciale di cui in premessa per il grave inadempimento perpetrato dal conduttore, con condanna del medesimo al rilascio e con ogni riserva in ordine a tutti i danni subiti e subendi. Con condanna alle spese, competenze ed onorari della presente procedura”.
2. Si è costituita chiedendo il rigetto dell'avversa domanda. Controparte_1
In particolare, ha dedotto di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione oggetto di intimazione di sfratto a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal soffitto dell'immobile, che non le hanno consentito di godere del normale uso al quale esso era destinato, né di poter svolgere la propria attività di lavorazione delle carni, a causa dell'insalubrità degli ambienti, con gravi ripercussioni nella propria sfera economica.
Ha evidenziato che tale situazione è da addebitarsi alla responsabilità esclusiva del locatore che, sebbene sollecitato ad effettuare i necessari lavori per eliminare il problema, non ha in alcun modo provveduto, per cui ella ha giustificatamente sospeso l'adempimento della propria prestazione, avvalendosi dell'istituto di cui all'art.1460 c.c.
Ha, inoltre, spiegato domanda riconvenzionale chiedendo il ripristino del bene locato mediante l'esecuzione dei lavori necessari a renderlo agibile e la condanna del locatore al risarcimento dei danni subiti per non aver potuto esercitare la propria attività.
Ha, quindi, concluso chiedendo all'intestato Tribunale di volersi: “- rigettare l'intimata convalida dello sfratto per morosità, atteso il legittimo ricorso, da parte dell'intimata, all'eccezione prevista dall'art. 1460 c.c.; - Pag. 2 a 13 rigettare, per le medesime motivazioni, l'eventuale richiesta ex art. 665, II, c.p.c. che la parte locatrice dovesse formulare;
- disporre il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., con ogni consequenziale provvedimento in ordine all'esperimento della mediazione obbligatoria ex art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010; All'esito della fase di merito:
- dichiarare che la sig.ra si è legittimamente avvalsa dell'eccezione di Controparte_1 inadempimento previ-sta dall'art. 1460 c.c. e, conseguentemente - dichiarare che la sig.ra Controparte_1
nulla deve alla parte locatrice, a titolo di pagamento dei canoni mensili, per le motivazioni suesposte;

[...]
In via riconvenzionale - condannare la parte locatrice a ripristinare lo stato dei luoghi con idonei interventi manutentivi, secondo quanto in-dicato nella consulenza allegata e a riconsegnare, entro trenta giorni, il bene locato perfettamente agibile e idoneo all'uso, fissando, ex art. 615 bis c.p.c., una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento;
- condannare la parte locatrice al risarcimento dei danni pro-vocati, sia sotto il profilo del danno emergente, sia del lucro cessante, nella misura che verrà provata e meglio specificata entro il termine che verrà fissato ex art. 426 c.p.c.; liquidare le spese di lite a totale carico della parte intimante, secondo soccombenza”.
3. Con provvedimento reso all'udienza del 01.8.2024, constatata la natura delle eccezioni sollevate dall'intimata e la proposizione della domanda riconvenzionale nei termini suindicati, non è stato convalidato l'intimato sfratto ed è stata respinta a domanda di emissione dell'ordinanza non impugnabile di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.
È stato, altresì, disposto il mutamento del rito, assegnando alle parti un primo termine per il deposito di memorie integrative (fino al 20 gennaio 2025) ed un secondo termine (sino al 20 febbraio 2025) volto a garantire l'utile svolgimento del contraddittorio sulla domanda riconvenzionale, invitando le parti, al contempo, ad attivare la procedura di mediazione ex art. 5, co. 1 e 4, del d.lgs n. 28/2010.
4. A seguito di mutamento del rito, la signora in data 18 gennaio 2025, ha depositato la CP_1 memoria integrativa nella quale, dopo aver dato atto di aver riconsegnato l'immobile ai legittimi proprietari l'11.11.2024, ha reiterato le proprie richieste, precisando la domanda nei seguenti termini: “- rigettare
l'intimata convalida dello sfratto per morosità, atteso il legittimo ricorso, da parte dell'intimata, all'eccezione prevista dall'art. 1460 c.c.; - dichiarare che la sig.ra si è legittimamente avvalsa Controparte_1 dell'eccezione di inadempimento prevista dall'art. 1460 c.c. e, conseguentemente, -dichiarare che la sig.ra
nulla deve alla parte locatrice, a titolo di pagamento dei canoni mensili, per le Controparte_1 motivazioni esposte;
In via riconvenzionale condannare la parte locatrice al risarcimento dei danni provocati, sia sotto il profilo del danno emergente, sia del lucro cessante, nella misura equamente determinata dal giudice che verrà provata nel corso del giudizio. Condannare altresì la parte locatrice alla corresponsione dell'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto per le motivazioni suesposte. Liquidare le spese di lite a totale carico delle parti intimanti ex art. 93 cpc”.
5. Con la memoria integrativa del 20 gennaio 2025, e hanno Parte_1 Parte_2 ulteriormente impugnato e contestato tutto quanto dedotto nell'atto di opposizione con domanda riconvenzionale presentato dalla sig.ra siccome infondato in fatto e diritto. Controparte_1
Pag. 3 a 13 Hanno ribadito che la conduttrice non ha mai comunicato loro l'esistenza di infiltrazioni all'interno della macelleria locata, né ha mai richiesto alcun intervento di manutenzione, per cui non può essergli addebitata alcuna condotta inadempiente.
Hanno, quindi, rassegnato le seguenti conclusioni: “1)Rigettare la proposta opposizione e domanda riconvenzionale siccome del tutto infondata in fatto e diritto;
2)Accertare e dichiarare il gravissimo inadempimento del conduttore per l'ingiustificato mancato pagamento dei canoni Controparte_1 locatizi intimati per le mensilità di Maggio, Giugno e Luglio 2024 e per le successive mensilità sino a quella di Novembre 2024, data nella quale il locale veniva riconsegnato ai ricorrenti e, indi, Parte_4 dichiarare l'intervenuta risoluzione;
3)Per l'effetto, condannare la sig.ra al Controparte_1 pagamento di tutte le mensilità non corrisposte;
4)Condannare parte resistente a corrispondere le indennità per il mancato preavviso di disdetta pari a sei mensilità;5)Condannare parte resistente al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa;
6)Condannare parte resistente alla rifusione delle spese di mediazione sostenute pari ad € 200,32 e liquidazione dei compensi per la stessa;
7) Con condanna alle spese, competenze ed onorari del presente giudizio e della procedura di intimazione”.
6. In data 20.2.2025, gli intimanti hanno depositato la seconda memoria reiterando le medesime conclusioni. Nessuna memoria risulta, invece, depositata da Controparte_1 CP_1
7. Nelle more del giudizio, con comparsa depositata telematicamente in data 24/10/2025, si è costituita la Curatela dell'impresa individuale dell'intimata ( , Controparte_1 esponendo, con sentenza n. 29/2025, veniva dichiarata la liquidazione giudiziale dell'impresa stessa e riportandosi integralmente alle difese già spiegate dall'intimata.
8. La causa istruita oralmente, con l'escussione del teste ammesso, e documentalmente, è stata discussa dai difensori delle parti all'udienza del 4/11/2025 e, all'esito della camera di consiglio, viene decisa come segue.
9. Tanto premesso, va preliminarmente rilevato che le parti, in data 11.11.2024, hanno stipulato un accordo scritto con il quale hanno espressamente manifestato la comune volontà di addivenire alla risoluzione anticipata del contratto di locazione dell'immobile sito in Botricello (CZ), Via Nazionale n. 405, identificato al catasto del Comune di Botricello al foglio n. 5, particella 314, sub. 5, cat. C/1, ed al contestuale rilascio dello stesso da parte di ferme restando le ulteriori reciproche pretese oggetto del presente Controparte_1 giudizio in corso (cfr. verbale di riconsegna immobile - doc. 11 del fascicolo di parte intimante).
Ne consegue che, in relazione al rilascio dell'immobile, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere.
Infatti, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, “la pronuncia di cessazione della materia del contendere postula che sopravvengano nel corso del giudizio fatti tali da determinare la totale eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti e, con ciò, il venir meno dell'interesse ad agire ed a contraddire e della conseguente necessità di una pronuncia del giudice sull'oggetto della controversia;
sicché, con riguardo alla posizione di
Pag. 4 a 13 chi ha agito in giudizio, è necessario che la situazione sopravvenuta soddisfi in modo pieno ed irretrattabile il diritto esercitato, così da non residuare alcuna utilità alla pronuncia di merito” (Cass. Civ., Sez. Lav., 20 marzo 2009, n. 6909).
10. Ciò nondimeno, la cessazione della materia del contendere in relazione al rilascio dell'immobile non esonera, però, anche al fine della regolamentazione delle spese di lite, dal vaglio delle ulteriori questioni sollevate dalle parti relative alla intervenuta risoluzione del contratto, al pagamento dei canoni di locazione arretrati ed alla domanda riconvenzione proposta dall'intimata.
11. Quanto alla richiesta di dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto medesimo, occorre rilevare che, sulla base dell'interpretazione dei comportamenti e degli accordi intercorsi tra le parti, appare incontestato che queste ultime abbiano consensualmente provveduto alla sua risoluzione prima della naturale scadenza.
Ed invero, secondo le previsioni di cui all'art. 1372 c.c., il contratto ha forza di legge tra le parti e, in quanto frutto dell'espressione dell'autonomia negoziale dei privati, non può che essere sciolto per mutuo consenso o per le cause ammesse dalla legge.
E, infatti, nella più vasta categoria degli eventi risolutivi del contratto si colloca anche lo scioglimento del rapporto per mutuo consenso, tanto è vero che gli interessati sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente negozio e, quindi, di sciogliere il vincolo contrattuale, anche indipendentemente da eventuali fatti o circostanze sopravvenute, impeditive o modificative dell'attuazione dell'originario regolamento di interessi.
Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha, infatti, affermato che, con il "mutuo consenso", le parti volontariamente concludono un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria, con contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario (cfr. Cass., 30/08/2005, n. 17503; Cass., 31/10/2019, n. 27999); pertanto, dopo lo scioglimento, non possono invocare cause di risoluzione per inadempimento relative al contratto risolto, giacché ogni pretesa od eccezione può essere fondata esclusivamente sul contratto solutorio e non su quello estinto.
Tale principio di diritto è pienamente applicabile anche ai contratti di locazione commerciale, per cui le parti possono decidere in qualsiasi momento, di comune accordo, di porre fine al rapporto di locazione prima della sua scadenza naturale, senza che ciò pregiudichi i diritti e le pretese già maturate nel periodo di esecuzione del contratto originario.
Ciò detto, nella fattispecie in esame, con la sottoscrizione del verbale datato 11.11.2024, le parti hanno convenzionalmente stabilito: “la sig.ra si rendeva disponibile a risolvere Controparte_1 anticipatamente il suddetto contratto di locazione commerciale con la riconsegna dell'immobile, solo previa restituzione del deposito cauzionale effettuato alla stipula del contratto, con ogni riserva in ordine alla prosecuzione del giudizio in corso;
che i sigg.ri si rendevano disponibili ad accettare Parte_5 detta proposta con ogni riserva in ordine al giudizio in corso, ivi compresa la restituzione del deposito cauzionale”.
Pag. 5 a 13 Pertanto: “la sig.ra , nella sua qualità di conduttrice, provvede a riconsegnare Controparte_1
l'immobile meglio identificato in premessa ai sigg.ri e , Parte_1 Parte_2 nella loro qualità di locatori, comprensivo delle relative pertinenze ed accessori e le relative chiavi. I locatori riconoscono che l'immobile si trova in condizioni normali, fatta eccezione per due piastrelle danneggiato all'ingresso della macelleria”.
Le parti hanno, altresì, verbalizzato l'avvenuta restituzione alla conduttrice del deposito cauzionale nella misura di € 1.800,00 secondo le modalità ivi specificate, dichiarando che “con tale atto le parti attestano di risolvere definitivamente il rapporto di locazione intercorso”
Pertanto, alla luce dell'inequivocabile manifestazione di volontà comune di sciogliere il contratto, il rapporto di locazione intervenuto tra i signori e la signora deve intendersi Parte_4 Controparte_1 risolto per mutuo consenso con decorrenza dall'11.11.2024.
12. Quanto, poi, alla richiesta di condanna dell'intimata al pagamento dei canoni mensili arretrati, a partire dal mese di maggio 2024 e fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, avvenuta nel mese di novembre
2024, la domanda è meritevole di accoglimento.
Secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. n. 15659/2011; nonché, Cass. n. 20288/2011: “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca”).
Nel caso in esame, parte intimante ha assolto l'onere probatorio su di essa incombente, provando il titolo delle proprie pretese (il contratto) ed allegando l'inadempimento altrui.
La controparte non ha negato tale circostanza, ma ha dichiarato di essersi legittimamente avvalsa dell'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c., giustificata dal grave inadempimento contrattuale dei locatori, i quali, nonostante, fossero stati edotti delle cattive condizioni in cui versava l'immobile, non si sono mai attivati per eliminare il problema e rendere il locale idoneo all'uso al quale era destinato.
12.1. Orbene, l'art. 1460 c.c. stabilisce espressamente che nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
Pag. 6 a 13 Trattasi di una norma codicistica che disciplina un fondamentale strumento di autotutela nei contratti a prestazioni corrispettive, applicabile, secondo l'evoluzione giurisprudenziale degli ultimi anni, anche ai contratti di locazione.
Ed infatti, in passato, si tendeva a negare al conduttore la facoltà di sospendere o ridurre unilateralmente il canone di locazione, anche a fronte di un inadempimento del locatore, ritenendo che tale azione compromettesse in modo arbitrario ed illegittimo l'equilibrio sinallagmatico del contratto e configurasse un inadempimento del conduttore stesso, per cui quest'ultimo poteva avvalersi solo dei rimedi specifici previsti dall'art. 1578 c.c. in caso di vizi della cosa locata, ovvero della possibilità di chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.
La giurisprudenza più recente ha, invece, ritenuto che l'articolo 1578 c.c. non costituisce una norma speciale che esclude l'applicazione della regola generale dell'art. 1460 c.c., ragion per cui il conduttore, a determinate condizioni, può legittimamente sospendere o ridurre il pagamento del canone nei confronti del locatore quando questi abbia violato il principio di buona fede contrattuale. (cfr. Cass. Civ., Sez. 3, n. 16918 del 25.6.2019).
Tale eccezione può, infatti, essere sollevata non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (cfr. in tal senso Tribunale Milano, 07/04/2022, n. 3074).
Per come ribadito anche dai giudici di legittimità, in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che la exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (cfr. Cass. civ., sez. III - 17/04/2024, n. 10361).
Nel caso di specie, dall'esame della documentazione in atti, è chiaramente emerso che la signora è CP_1 entrata nel possesso dell'immobile locato in data 01.12.2023 e lo ha rilasciato l'11.11.2024, per cui, indipendentemente dal momento in cui è cessata la propria attività d'impresa, ella è tenuta al versamento dei canoni di locazione per tutto il tempo in cui è rimasta nella detenzione del bene e fino al momento in cui lo ha rimesso nella piena e concreta disponibilità dei legittimi proprietari.
Inoltre, per come correttamente rilevato dagli intimanti, la conduttrice non ha mai manifestato la volontà di rilasciare anticipatamente l'immobile perché non idoneo ai propri bisogni, non ha mai fatto cenno a problematiche di infiltrazioni o di altro genere del locale, né ha richiesto l'intervento del locatore, limitandosi
Pag. 7 a 13 a domandare una revisione dei canoni di locazione a causa delle difficoltà economiche in cui versava la propria attività.
Tanto risulta, in particolare, dalla missiva che ella ha inviato al locatore in data 6.2.2024, nella quale, a causa dell'andamento economico dell'azienda, ha chiesto espressamente di “voler rivedere le condizioni contrattuale con lei sottoscritte al fine di poter assolvere mensilmente gli impegni assunti. La proposta che vengo a formulare per cercare di superare questo periodo decisamente sconfortante sotto l'aspetto commerciale è di
€ 1.300,00 mensile, sia per il fitto d'azienda che per il fitto dell'immobile ad uso commerciale, sarete voi a stabilire a quale dei due contratti apporre la variazione” (cfr. all. 3 del fascicolo di parte intimante).
Con pec di risposta del 7.2.2024, i locatori si sono dichiarati disposti ad accogliere tale richiesta, in via del tutto eccezionale, ma per il periodo che va dal 1° febbraio 2024 al 31 dicembre 2024, precisando che dal 1° gennaio 2025, i corrispettivi da corrispondere sarebbero tornati ad essere quelli originariamente concordati, per un importo complessivo di € 1.800,00 (cfr. all. 4 del fascicolo di parte intimante).
Né alcuna comunicazione di eventuali problematiche dell'edificio si rinvengono della comunicazione di risposta che l'intimata ha inoltrato in data 8 febbraio 2024, ove testualmente si legge: “Egr. Sig. , Pt_1 noto con piacere che Lei abbia compreso perfettamente la richiesta da me inoltrata, visto l'andamento economico dell'attività ricevuta in Affitto, ed abbia accettato la proposta di riduzione dei due contratti. Io spero fortemente che nei mesi futuri l'attività riesca a raggiungere valori Economici importanti, tali da garantire la continuità nell'espletamento della stessa, sia per la sottoscritta e sia per Lei, affinché io possa soddisfare e mantenere gli impegni assunti nel mese di novembre 2023” (cfr. all. 5 del fascicolo di parte intimante).
Tuttavia, dalla pec del 19.6.2024 che i locatori hanno inoltrato alla signora si evince che, nonostante CP_1
l'intervenuta riduzione dei canoni, l'intimata non ha provveduto ad effettuare il pagamento delle mensilità di maggio e giugno 2024, per cui è stata diffidata a voler eseguire la prestazione nel termine perentorio di 7 giorni dal ricevimento di tale comunicazione (cfr. all. 6 del fascicolo di parte intimante).
Con pec del 20.6.2024 è stata inoltrata dal legale di fiducia della signora la seguente nota di riscontro: CP_1
“La mia rappresentata pur rammaricata dalla nota di diffida, atteso che le difficoltà economiche erano state già palesate ai proprietari, prende atto della stessa e reitera richiesta di soprassedere all'azione di risoluzione del contratto atteso che l'avvicinarsi della stagione estiva fa presumere una ripresa del mercato e conseguentemente la disponibilità finanziaria per proseguire con regolarità nel rapporto contrattuale” (cfr. all. n. 7 del fascicolo di parte intimante).
Dopo una successiva diffida ad adempiere datata 24.6.2024, i signori , visto il perdurante Parte_6 inadempimento della conduttrice, si sono determinati ad instaurare il presente giudizio.
Orbene, dalla ricostruzione cronologica del fatto, non emerge alcuna responsabilità contrattuale dei locatori, né un loro comportamento contrario ai doveri di buona fede per omessa manutenzione dell'immobile per cui
Pag. 8 a 13 è causa. Risulta per tabulas, infatti, che la signora non ha mai palesato il problema di eventuali CP_1 infiltrazioni all'interno del locale, né ha richiesto il loro intervento per ripristinare lo stato dei luoghi.
Tantomeno, l'intimata ha dimostrato che tali problematiche fossero già note ai locatori o presenti nell'immobile al momento della stipula del contratto, anzi, per come risulta dall'art. 7 del contratto medesimo,
“la parte conduttrice dichiara di aver esaminato i locali concessi in locazione di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività”.
Alla luce di tali circostanze, non è ravvisabile alcun inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte con il contratto per cui è causa, di talché la conduttrice non può invocare, a propria discolpa, una responsabilità contrattuale della controparte, dovendosi, invece, ravvisare nell'omesso pagamento dei canoni di locazione, una sua negligenza nell'adempimento.
Del resto, la conduttrice non ha dimostrato di non aver potuto godere dell'immobile a causa dei “vizi” lamentati ma, al contrario, ha continuato a occuparlo fino al mese di novembre 2024, ragion per cui l'eccezione di inadempimento deve essere rigettata e, conseguentemente, deve essere accertata e dichiarata la dovutezza dei canoni compresi tra maggio 2024 e novembre 2024.
Considerato, quindi, che le parti avevano concordato la riduzione del canone di locazione nella misura di €
650,00 mensili per il periodo febbraio/dicembre 2024 e che la conduttrice non ha versato le somme dovute da maggio 2024 a novembre 2024 (si ricorda che in data 11.11.2024 è stato rilasciato l'immobile), quest'ultima deve essere condannata a versare in favore dei signori e la somma di € 4.550,00, oltre Pt_1 Parte_2 interessi al saggio legale dalla maturazione di ogni singola voce e fino al soddisfo.
13. Alcuna ulteriore somma può essere, invece, riconosciuta ai locatori, a titolo di indennità di mancato preavviso di disdetta, dal momento che lo scioglimento del vincolo contrattuale non deriva da un atto unilaterale del conduttore, ma è il frutto di una concorde volontà negoziale delle parti che hanno stabilito di estinguere le obbligazioni originarie, inclusa quella relativa al preavviso del conduttore.
14. Tantomeno ai locatori può essere riconosciuto il risarcimento di non meglio precisati danni dei quali chiedono il ristoro in via equitativa, vista la genericità della domanda e l'assoluta carenza di elementi volti a delineare anche solo astrattamente gli eventuali pregiudizi economici che legittimerebbero una siffatta pretesa.
15. Quanto, invece, all'esame della domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1 deve rilevarsi che quest'ultima ha chiesto: il ripristino dello stato dei luoghi con idonei interventi manutentivi, il risarcimento dei danni provati dalla parte locatrice, sia sotto il profilo del danno emergente che del lucro cessante, nella misura equamente determinata dal giudice, nonché la condanna degli intimanti alla corresponsione dell'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
15.1. In ordine alla questione relativa al ripristino dello stato dei luoghi, alla luce dell'avvenuta risoluzione contrattuale intervenuta tra le parti, deve dichiararsi l'inammissibilità della domanda per sopravvenuta carenza
Pag. 9 a 13 di interesse ad agire dell'intimata, poiché anche l'eventuale accoglimento della stessa non produrrebbe, in capo alla stessa, alcuna utilità giuridicamente rilevante.
15.2. Deve essere, poi, respinta la domanda avente ad oggetto l'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
L'art. 34 legge n. 392/1978 prevede che, nel caso di locazioni immobiliari diverse da quelle ad uso abitativo, il conduttore ha diritto di percepire un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto per la perdita dell'avviamento commerciale, se la cessazione del rapporto sia stata determinata da un'iniziativa unilaterale del locatore, sempreché non sia stata dettata da una risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore.
Tale indennità ha una funzione riparatoria ed è dovuta al conduttore per ristorarlo dei pregiudizi patrimoniali che egli subisce a causa del comportamento del locatore. Quando, tuttavia, la cessazione del rapporto è frutto della volontà di entrambe le parti, come nel caso di specie, il diritto all'indennizzo viene meno, poiché lo scioglimento del vincolo contrattuale è riconducibile anche alla volontà inequivocabile del conduttore (cfr., in tal senso Trib. Napoli Nord, sentenza n. 271/2019).
15.3. Da ultimo, l'odierna convenuta ha chiesto il risarcimento dei danni subiti, sia sotto il profilo del danno emergente che del lucro cessante, causati dal mancato guadagno dovuto all'impossibilità di esercitare pienamente la propria attività commerciale.
Tale pretesa è sfornita di prova sia sotto il profilo dell'an che del quantum debeatur, dal momento che l'intimata non ha provato che la lamentata diminuzione degli introiti sia causalmente correlata con l'asserito diminuito godimento del bene.
Ed invero, non è neanche del tutto chiaro quale sia effettivamente il danno lamentato, atteso che nei propri atti difensivi la stessa ha più volte precisato che le infiltrazioni d'acqua provenienti dal soffitto riguardavano la zona utilizzata per la lavorazione delle carni, causando l'interruzione dell'attività aziendale e la successiva chiusura del punto vendita.
Tale circostanza non ha, però, trovato conforto nelle dichiarazioni rese dal teste , il quale, Testimone_1 escusso all'udienza del 08.7.2025, dopo aver dichiarato di essere stato alle dipendenze della signora CP_1 dalla primavera dell'anno 2024, ha più volte precisato: “la lavorazione delle carni è stata fatta sempre a
Catanzaro Lido, perché a Botricello non era possibile effettuare le lavorazioni, per le norme igienico- sanitarie. La carne veniva sempre lavorata a Catanzaro Lido” (cfr. verbale d'udienza del 08.7.2025).
Ha, poi, precisato che, quando è arrivato, vi era solo una piccola macchia di umidità sul banco delle lavorazioni delle carni che poi è peggiorata nel tempo, causando problemi, ma non ha riferito quali fossero nello specifico i disagi lamentati, anche perché egli ha sempre sostenuto che la lavorazione delle carni veniva effettuata altrove.
Pag. 10 a 13 Ha, inoltre, dichiarato: “(nella primavera del 2024, nda) non ricordo il giorno preciso, ma ho assistito di presenza ad un dialogo tra e in cui la Scandale chiedeva di prendere provvedimenti per Pt_1 CP_1 riparare le infiltrazioni. Non ricordo di preciso quale sia stata la risposta di ”, ma tale affermazione Pt_1 non trova conforto documentale nella corrispondenza già richiamata, ove mai l'intimata ha lamentato disagi legati alle condizioni dell'immobile.
A tali circostanze, deve aggiungersi anche che la signora ha formulato, nei propri scritti difensivi, CP_1 una richiesta risarcitoria del tutto generica e priva di qualsivoglia allegazione, omettendo di indicare quale sia stato il concreto pregiudizio subito e del quale ha chiesto il risarcimento - sia in termini di perdite economiche che di mancato guadagno – e non provando che la lavorazione delle carni avvenisse effettivamente nell'immobile locato e sia stata, successivamente, sposata in altri punti vendita a causa del degrado del bene, con conseguente aggravio di spese per il trasporto e lo svolgimento della propria attività commerciale.
Anche la consulenza tecnica ed il video allegati in atti, ai fini della prova del danno lamentato dall'attrice, sono irrilevanti, dal momento che provano certamente la sussistenza di una problematica di infiltrazioni all'interno della struttura, ma non dimostrano in che termini questa abbia causalmente inciso sullo svolgimento dell'attività aziendale della conduttrice, sia in termini di mancato guadagno che di perdite subite.
Inoltre, per come risulta dalla corrispondenza intercorsa con il locatore, l'intimata fin da subito ha evidenziato le gravi difficoltà economiche nelle quali versava la sua attività commerciale, per cui anche tale elemento, in assenza di prova contraria, induce a ritenere che la chiusura del punto vendita sia stata causata da fattori esterni alla vicenda per cui è causa.
Tale assunto sembra trovare conferma anche dalle visure camerali allegate dagli intimanti, dalle quali si evince che, alla data 18.12.2023, la era titolare di 4 punti vendita e precisamente: due macellerie site a CP_1
Catanzaro, in Via Poerio n. 33 e Via Magna Grecia snc, una a Cropani (CZ) in Viale Venezia e quella oggetto di causa a Botricello, Via S.S. 106 n. 405, mentre, dall'ultimo rilevamento del 17.10.2024, risulta ancora aperto il solo punto di Catanzaro sito in Via Magna Grecia.
15.4. Di conseguenza, la domanda riconvenzionale deve essere rigetta.
16. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, in base ai parametri di cui al D.M. 13 agosto 2022, n. 147, avendo riguardo alla tipologia di procedimento (convalida locatizia), allo scaglione di riferimento (individuato in quello per le controversie di valore compreso tra € 1.101,00 ed €
5.200,00) ed alle singole fasi del giudizio (studio, introduttiva, istruttoria/trattazione e decisoria), secondo i valori medi.
16.1. Quanto alla richiesta degli intimanti di rifusione delle spese di mediazione sostenute, pari ad € 200,32,
e di liquidazione dei compensi per la stessa, occorre rilevare quanto segue: “In tema di mediazione obbligatoria, le spese sostenute per l'espletamento del procedimento sono recuperabili come esborsi, ed il soccombente può certamente essere condannato al rimborso della relativa somma che la parte vittoriosa dimostri di aver sostenuto quale passaggio obbligato per l'accesso all'accertamento giudiziale della
Pag. 11 a 13 responsabilità del soccombente. Tuttavia, come tutte le spese stragiudiziali, a differenza da quelle giudiziali vere e proprie, esse hanno natura di "danno emergente" e la loro liquidazione, pur dovendo avvenire nel rispetto delle tariffe forensi, è soggetta agli oneri di domanda, allegazione e prova” (cfr. Corte appello
L'Aquila, 03/03/2025, n.262).
Gli intimanti hanno bensì dimostrato l'espletamento del procedimento di mediazione obbligatoria, producendo l'invito ad aderire alla mediazione depositato presso il relativo organismo in data 5.8.2024, il verbale negativo di mediazione del 27.9.2025, e la fattura n. 667 del 6.8.2024, comprovante le spese di mediazione.
Non hanno documentato, invece, l'avvenuto esborso, in favore del proprio difensore, dei compensi da questi maturati in relazione al procedimento stragiudiziale.
Di conseguenza, la conduttrice deve essere condannata al pagamento delle sole spese di attivazione della procedura di mediazione, nella misura di € 200,32, con rigetto di ogni ulteriore pretesa.
Le spese di mediazione obbligatoria, inoltre, sono assimilate alle spese processuali (cfr. Cassazione, ord. n.
32306/2023) e costituiscono un credito di valuta, per cui sono sulla somma di € 200,32 sono dovuti gli interessi moratori dalla domanda giudiziale con cui ne è stata chiesta la rifusione, che vale come atto di costituzione in mora, e fino al saldo.
Si reputa assorbita ogni ulteriore questione.


P.Q.M.


Il tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
1) dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio dell'immobile sito in Botricello (CZ) alla via Nazionale n. 405, identificato al catasto del Comune di Botricello al foglio n.
5, particella 314, sub. 5, cat. C/1;
2) accerta e dichiara l'inadempimento contrattuale di e, per l'effetto, Controparte_1 la dichiara tenuta e la condanna al pagamento, in favore dei signori , della somma di € Parte_4
4.550,00, a titolo di canoni di locazione, oltre interessi al saggio legale dalla maturazione di ogni singola voce fino al soddisfo;

3) rigetta nel resto le domande proposte dagli intimanti;

4) rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1
5) condanna alla rifusione, in favore degli intimanti delle spese di Controparte_1 mediazione, nella misura di € 202,32, oltre interessi dalla data della domanda giudiziale e fino all'effettivo soddisfo per come indicato in parte motiva;

Pag. 12 a 13 6) condanna alla rifusione, in favore degli intimanti, delle spese e Controparte_1 competenze di lite, che si liquidano in € 76,00 per esborsi ed € 1.591,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Si Comunichi.
Catanzaro, lì 4 novembre 2025 Il Giudice
dott. Stefano Costarella
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