REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del Dott. Lagioia Giuseppe, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta nel registro generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine
17285 dell'anno 2019
TRA
(C.F.: ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Bari presso lo studio dell'Avv. DIPASQUALE GIUSEPPE, rappresentato e difeso dall'Avv. DI CEGLIE GENNARO
- ATTORE -
CONTRO
, elettivamente domiciliato in Bari presso lo studio dell'Avv. CP_1
LL TO, che lo rappresenta e difende
- CONVENUTO -
Fissato termine per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, la causa passava in decisione sulle conclusioni dei procuratori delle parti precisate all'udienza del 15 aprile 2025.
- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO -
Con atto di citazione in rinnovazione notificato in data 26 ottobre 2020,
esponeva di aver formulato in data 18 settembre 2017, per il tramite Parte_1 dell'agenzia immobiliare General Service di una proposta di acquisto Controparte_2 dell'immobile in Fasano, località Savelletri, alla via Mincio n. 5, di proprietà di CP_1
e per il prezzo di euro 155.000,00. Aggiungeva che in pari
[...] Parte_2 data, accettata l'offerta dal , versava a titolo di caparra confirmatoria, la somma di CP_1 euro 5.000,00, concordando le parti il versamento del saldo e la data di stipula del contratto definitivo per il successivo 31 novembre 2017.
A causa di sopravvenuti impegni di lavoro, proseguiva l'attore, per il tramite dell'anzidetta agenzia, comunicava al promittente venditore, la temporanea impossibilità alla stipula nel termine pattuito, rassicurandolo di essere ancora interessato alla conclusione dell'affare. Sennonché all'inizio dell'aprile 2018, contatta l'agenzia per concordare la data del rogito, apprendeva che il aveva trasferito a terzi la proprietà dell'immobile in parola e, CP_1 pertanto, il successivo 22 giugno 2018 comunicava il recesso del contratto preliminare e chiedeva la restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 c.c..
Tanto premesso, deducendo che il termine per la stipula dell'atto pubblico di compravendita, fissato al 31 novembre 2017, non era stato espressamente qualificato come essenziale a norma dell'art. 1457 c.c., e che la parte promittente venditrice, scaduto l'anzidetto termine, non gli aveva mai comunicato la diffida ad adempire ex art. 1454 c.c., sicché al momento del trasferimento del bene a terzi il vincolo contrattuale era ancora esistente, chiedeva acché accertata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare in parola per inadempimento della controparte, fosse dichiarato legittimo l'esercizio da parte sua del diritto di recesso e, conseguentemente, condannato il al pagamento in suo CP_1 favore della somma di euro 10.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre agli interessi legali dalla domanda. In via subordinata chiedeva la restituzione della somma indebitamente pagata a titolo di caparra e indebitamente trattenuta dal medesimo a seguito della vendita, maggiorato degli interessi legali e della rivalutazione CP_1 monetaria, con conseguente estinzione degli effetti del contratto preliminare. Il tutto con vittoria delle spese di lite.
Il convenuto si costituiva, oltre il termine di cui all'art. 166 c.p.c., sostenendo che sottoscritta la proposta di acquisto – prontamente accettata – e versata la caparra, il in data 13 novembre 2017 contattava l'agente immobiliare per chiedere una Parte_1 proroga della stipula dal 31/11/2017 al 31/01/2018, proroga che veniva accordata a condizione che entro la data del 31/11/2017 fosse versata un'ulteriore caparra/acconto di euro 20.000,00. Approssimandosi detta ultima scadenza in data 29/11/2017 l'agenzia immobiliare informava il che il non aveva ricevuto alcun bonifico e che, Parte_1 CP_1 ove questo non fosse pervenuto nel termine indicato la proposta doveva ritenersi risolta per inadempimento, con ricollocazione dell'immobile sul mercato. Sicché, proseguiva il convenuto, stante il silenzio dell'altra parte a distanza di quattro mesi dalla scadenza del termine per la stipula vendeva l'immobile in questione, peraltro ad un prezzo inferiore di euro 6.000,00 rispetto a quello precedentemente concordato, subendo un danno patrimoniale a causa del comportamento inadempiente della controparte. Chiedeva
Pag. 2 di 6 pertanto la reiezione dell'avversa domanda e, per l'effetto, accertata l'intervenuta risoluzione della proposta d'acquisto del 18 settembre 2017 per esclusivo inadempimento del , fosse dichiarato che nulla fosse a questi dovuto, ovvero in via subordinata, Parte_1 compensato il danno subito con la caparra confirmatoria. Vinte le spese di lite.
La causa istruita con la sola prova documentale, all'udienza del 15 aprile 2025, veniva riservata per la decisione da questo Giudice ai sensi dell'art. 281 quinquies, primo comma, c.p.c. sulle conclusioni dei procuratori delle parti.
- MOTIVI DELLA DECISIONE -
La domanda è fondata e va accolta nei termini di cui appresso.
Dalle allegazioni in fatto sostanzialmente incontestate o comunque pienamente acclarate dalle produzioni documentali di causa, è emerso che in data 18 settembre 2017 le parti oggi in causa sottoscrivevano un atto denominato “proposta di acquisto-preliminare di compravendita” avente ad oggetto l'immobile in Fasano-Savelletri, alla via Mincio, n. 5, per il prezzo di euro 155.000,00, di cui euro 5.000,00 da corrispondersi a titolo di caparra e la rimanente parte da versarsi all'atto del rogito, da stipularsi entro e non oltre il 31 novembre
2017 (v. doc. 1 fasc. parte attrice).
Nell'anzidetto atto si precisava che “la sottoscrizione per accettazione di questa proposta da parte della Proprietà determinerà la conclusione di un contratto preliminare di vendita …” e che “il contratto preliminare dovrà intendersi concluso, oltre che a seguito della ricezione da parte del Proponente di copia della presente proposta completa della sottoscrizione per accettazione del Venditore, anche nell'ipotesi di una trasmissione a mezzo fax al numero ...” (v. sub 2 e sub 7 ibidem).
Pacifica tra le parti è sia la richiesta da parte dell'attore della proroga del termine per la stipula del definitivo, sia la vendita a terzi dell'immobile de quo da parte del convenuto il 28 marzo 2018, ossia in data successiva al termine stesso, sia, ancora, il recesso con raccomandata a.r. del 22 giugno 2018 del promissario acquirente dal contratto preliminare con richiesta di pagamento del doppio della caparra (v. doc. 3 fasc. parte attrice).
Occorre allora intanto verificare se il termine fissato al 31 novembre 2017 fosse essenziale, perché solo in tal caso, determinandosi la risoluzione automatica del contratto per inadempimento ai sensi dell'art. 1457 c.c., corretto dovrebbe ritenersi il trasferimento da parte del convenuto dell'immobile a a terzi.
Pag. 3 di 6 Ebbene va subito osservato che non vi è alcun elemento in atti che consenta di ritenere che, nell'ottica del sinallagma, le parti avessero dotato il termine pattuito della essenzialità, ai sensi dell'art.1457 c.c., né il promettente venditore ha chiesto di dimostrare la perdita di utilità economica che avrebbe potuto conseguire dalla prestazione tardiva (v. ex multis Cass. 5509/2002), il che porta a ritenere l'espressione “entro e non oltre” ivi indicata (v. lett. e, sub 3, in doc. cit.), una mera locuzione di stile, non indicativa di per sé della improrogabilità del termine stesso.
Ne deriva dunque che il decorso del termine non essenziale, di per sé solo considerato, non dava luogo alla risoluzione automatica del contratto per inadempimento ai sensi dell'art. 1457 c.c. e, conseguentemente, censurabile deve senz'altro ritenersi il comportamento tenuto dal promittente venditore, trasferendo l'immobile ad un soggetto terzo.
Il convenuto all'atto della costituzione richiama uno scambio di messaggi mail e pec intercorso con l'agente immobiliare, da cui dovrebbe evincersi una richiesta di proroga per la stipula del definitivo da parte dell'odierno attore, e la comunicazione dell'agente immobiliare dell'accettazione da parte del della proroga, condizionata al versamento CP_1 entro il 31/11/2017 dell'ulteriore somma di euro 20.000,00, con l'avvertenza che in mancanza la proposta doveva ritenersi risolta per inadempimento del promissario acquirente. Per cui non avendo, il ricevuto l'ulteriore importo e ritenendo risolto il CP_1 contratto preliminare, procedeva il successivo 28 marzo 2028 alla vendita a terzi dell'immobile.
Ora, intanto dette comunicazioni sono state prontamente contestate nel contenuto e nella ricezione da parte dell'attore e agli atti non vi è la ricevuta di avvenuta consegna della pec. Aggiungasi che quant'anche vi fosse stata una comunicazione in tal senso, detta comunicazione non potrebbe, come pure pare sostenere il convenuto, ritenersi diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. atteso che, oltre a non provenire direttamente dall'interessato – bensì dall'agente che si limita a riferire le intenzione di quest'ultimo – all'epoca della sua formulazione – 14 novembre 2017, v. “accettazione proroga ” in fasc. parte convenuta – CP_1 il termine per la stipula del definitivo non era ancora scaduto e, pertanto, la controparte non poteva ancora essere ritenuta inadempiente;
con detta comunicazione, peraltro,
l'agente si limita a comunicare al che “il venditore … accetta lo spostamento della data Parte_1 ultima di stipula del rogito …. dietro versamento di ulteriore caparra … Dopo il 31/01/2018 la parte
Pag. 4 di 6 venditrice non sarà disposta ad ulteriori proroghe…” (v. doc. cit.) è, dunque, da ritenersi priva dei requisiti essenziali per la sua validità ai sensi dell'anzidetta disposizione di legge.
Per contro, valida ed efficace deve ritenersi il recesso operato dal promissario acquirente con la raccomandata a.r. del 22 giugno 2018.
Al riguardo deve pure osservarsi che in punto di diritto il recesso di cui all'art. 1385 c.c. è uno strumento speciale, di tipo stragiudiziale, di risoluzione del contratto, sicché la disciplina dettata dal secondo comma del citato articolo, relativa all'ipotesi di recesso per inadempimento in presenza di prestazione della caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne discende che, al fine di verificare la sussistenza dei presupposti per il legittimo esercizio del recesso dal contratto della parte che si dichiara non inadempiente nonché per l'accertamento del suo diritto alla ritenzione o restituzione del doppio della caparra, deve verificarsi la sussistenza della gravità
e dell'imputabilità all'altra parte dell'inadempimento dedotto (v. ex plurimis Cass. n.
18266/2011).
Orbene, alla luce del contesto fattuale sopra evidenziato, non appare ragionevolmente revocabile in dubbio la configurabilità a carico del di un complessivo contegno CP_1 inadempiente, caratterizzato da gravità e imputabilità, tale cioè da legittimare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385, secondo comma, il recesso del promissario acquirente dal preliminare del 18 settembre 2017.
Accertato pertanto l'inadempimento qualificato della parte convenuta, sorge senz'altro il diritto dell'attore di ottenere il pagamento del doppio della caparra versata al momento della sottoscrizione del contratto, secondo il dettato dell'art. 1385, secondo comma, c.c., il che porta conclusivamente alla condanna di al pagamento in CP_1 favore di della somma di euro 10.000,00, oltre interessi legali dalla Parte_1 domanda, a titolo di restituzione del doppio della caparra.
Le spese di lite seguono la soccombenza della parte convenuta e vanno liquidate, come in dispositivo, ai sensi dell'art. 5, sesto comma, D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. n.
147/2022, in base allo scaglione valoriale compreso tra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00.


P.Q.M.


Pag. 5 di 6 definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1 confronti di , così provvede: CP_1
1) dichiara il legittimo recesso dell'attore dal contratto preliminare del 18 settembre
2017, per inadempimento del convenuto e, per l'effetto, condanna al CP_1 pagamento, in favore di della somma di euro 10.000,00, oltre Parte_1 agli interessi legali dalla domanda, a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria;

2) condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attore, che liquida in euro 1.985,00, di cui euro 284,00 per esborsi, oltre al rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli altri accessori come per legge.
Così deciso in Bari, il 3 novembre 2025
IL G.O.T.
Dott. Giuseppe Lagioia
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