n. 12629/2024 r.g.a.c.
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, ha deliberato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 12629/2024 RGAC e vertente
TRA
, e elettivamente domiciliati in Parte_1 Parte_2 Parte_3
Napoli alla Via Barone 6 presso l'avv. Antonia Monteasi, dalla quale sono rappresentati e difesi come da procura allegata telematicamente all'atto di opposizione
OPPONENTI
E
, in persona dell'amministratore p.t., Controparte_1
elettivamente domiciliato in Napoli alla Via Santa Maria a Cubito 550 presso l'avv. pagina 1 di 5 Michele Gallozzi, dal quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta
OPPOSTO
Oggetto: Opposizione a delibera condominiale
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'opposizione è fondata e va accolta.
e hanno convenuto nel Parte_1 Parte_2 Parte_3
presente giudizio il , chiedendo di annullare Controparte_1 Controparte_1
la deliberazione adottata dall'assemblea del opposto in data 22/1/2024 sui CP_1
punti 1, 2 e 4 all'Ordine del Giorno perché approvati senza la maggioranza prescritta dall'art. 1136.5 cc, con vittoria delle spese di lite;
si è costituito il ON opposto chiedendo di rigettare l'opposizione dichiarando valida ed efficace la deliberazione impugnata, con vittoria delle spese di lite con distrazione;
ora la causa va decisa.
Con la deliberazione impugnata sono state prese le seguenti decisioni: al punto 1 dell'OdG è stata ratificata la precedente deliberazione del 31/5/2023 con la quale era stato approvato il preventivo/offerta di “relativo ai lavori a farsi al Controparte_2
fabbricato, sia per le facciate condominiali che per il terrazzo di copertura, per un importo complessivo pari ad € 115.000,00 escluso IVA”; al punto 2 è stato previsto “il fondo cassa per le spese straordinarie da corrispondere alla impresa sulla scorta dei SAL per € 12.000,00 …”; al punto 4 è stato approvato il contenuto del capitolato tecnico già redatto dall'ing. . Persona_1
Con un unico motivo d'opposizione, si deduce che la deliberazione impugnata concerna lavori straordinari, e che la maggioranza di 453 millesimi con cui è stata approvata sia inferiore a quella prescritta per tale oggetto dall'art. 1136 cc, e tale maggioranza pagina 2 di 5 mancherebbe anche per quanto riguarda l'approvazione del capitolato;
inoltre, la deliberazione andrebbe annullata non essendo stato indicato il criterio per ripartire la spesa.
Costituendosi, il opposto ha dedotto che “i lavori appaltati dal , CP_1 CP_1
consistenti in interventi afferenti la manutenzione e la mera conservazione della facciata
(rectius tinteggiatura, rifacimento dell'intonaco, tec..), involgono evidentemente lavori di natura ordinaria, che non impongono, per la validità del quorum costitutivo e deliberativo, come erroneamente asserito dalla controparte, l'applicazione delle maggioranze di cui al comma 4 dell'art. 1136 c.c., e pertanto la delibera approvata non potrà che essere dichiarata legittima, valida, efficace”.
Non si conoscono esattamente i lavori per i quali, con la deliberazione impugnata, ratificando una deliberazione precedente (del 31/5/2023), è stata approvata l'offerta/preventivo di una impresa per eseguirli -ed inoltre è stato costituito il fondo per le spese straordinarie, ed è stato approvato il relativo capitolato tecnico;
si sa solo che detti lavori riguardano le facciate perimetrali e il terrazzo di copertura, per un importo di
€ 115.000 oltre Iva. Il fatto che l'assemblea istituì il fondo per spese definite da essa stessa straordinarie, fa presumere che le opere di cui si discute costituiscano interventi di manutenzione straordinaria – e sarebbe stato il a dover fornire elementi di CP_1
prova tali da smentire quanto si deduce chiaramente dalla costituzione del fondo;
ma tali elementi non sono stati forniti. Lo stesso verbale del 31/5/2023 fa riferimento ad un precedente verbale del 19/4/2023, che però non è stato prodotto, nonché a computi metrici che neppure sono stati prodotti: sarebbe stato facile, per il ON, depositare tali documenti nel presente giudizio, per dimostrare che i lavori cui si riferiscono il preventivo/offerta, il fondo speciale ed il capitolato tecnico approvati il
22/1/2024, nonostante l'istituzione del “fondo cassa per le spese straordinarie”, rappresentassero in realtà atti di manutenzione ordinaria.
Posto quanto sopra, l'art. 1136.4 cc prevede che determinati tipi di deliberazioni debbano essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza pagina 3 di 5 degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio: tra le deliberazioni da approvare con tale maggioranza, per quanto qui interessa, vi sono quelle che concernono riparazioni straordinarie di notevole entità. Se è certo, quindi, che i lavori in questione hanno natura straordinaria, bisogna valutare anche se debbano considerarsi di “notevole entità”. Come affermato da Cass. 26733/2008: “In tema di assemblea di condominio,
l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini.”. Come si vede, il principale criterio da considerare è quello dell'ammontare complessivo dell'esborso, che in questo caso è di € 115.000: un valore sicuramente di notevole entità, perché corrisponde in assoluto al possibile costo di un bilocale nella zona periferica di una grande città. Anche la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini, risulta di notevole entità: i condomini in tutto sono 12, quindi non si tratta di un grande condominio;
Parte_3
e hanno 107/1000, mentre ha 89/1000,
[...] Persona_2 Parte_1
per cui la spesa che ricade su di loro ammonta rispettivamente ad € 12305 e ad € 10235,
e quest'ultima cifra, la più bassa, corrisponde a circa 5 volte lo stipendio mensile di un impiegato: da qui la notevole entità. Si può considerare anche il valore dell'intero edificio: i in data 29/11/2011, acquistarono la loro unità Parte_4
immobiliare per € 152.000; poiché quella unità immobiliare vale i 107/1000 dell'intero edificio, si può stimare il valore dell'intero edificio in € 1.420.560 – dunque € 115.000 è pari circa all'8% del valore dell'intero edificio nel 2011. Pur considerando che dal 2011 ad oggi il valore dell'intero edificio si sia accresciuto, si vede che i lavori in questione rappresentano una quota rilevante del valore dell'intero edificio: anche sotto questo profilo, vanno considerati di notevole entità.
pagina 4 di 5 Per quanto detto, poiché all'assemblea del 22/1/2024 parteciparono condomini che rappresentavano i 453/1000, quindi meno della metà del valore dell'edificio, le deliberazioni impugnate risultano essere state adottate senza la maggioranza prescritta dall'art. 1136.4 cc, e vanno annullate.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, assegnando alla causa un valore pari all'importo dei lavori approvati colla deliberazione impugnata, ma applicando i parametri minimi, vista la semplicità del giudizio.
Con deliberazione del 31/5/2023 l'assemblea ha nuovamente approvato dei lavori straordinari, ma tale deliberazione è stata annullata da questo Tribunale con sentenza del
28/8/2025.


PQM


Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 12629/2024 rgac vertente tra: + 2, opponenti;
ON , Parte_1 CP_1 Controparte_1
opposto; così provvede:
1) Annulla le deliberazioni impugnate;

2) Condanna il ON opposto a rimborsare all'opponente le spese del giudizio, che liquida in € 264 per esborsi ed € 7.100 per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa.
Così deciso in Portici in data 25/9/2025 Il giudice unico pagina 5 di 5