REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alessandro Paone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., nella causa civile in primo grado iscritta al n.
228 del R.G. 2021, avente ad oggetto: Altri istituti e leggi speciali, promossa da
(C.F. ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1
presso l'avv. Giovanni Zagarese, dal quale è rappresentato e difeso, come da mandato in calce all'atto di citazione. –ATTORE–
CONTRO
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliata presso l'avv. Antonio Russo, dal quale è rappresentata e difesa, come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
–CONVENUTA–
All'udienza ex art. 281-sexies c.p.c. del 15.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., le parti hanno precisato le proprie conclusioni, riportandosi a quelle già rassegnate in atti, e discusso la causa.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta con la concisa esposizione dello svolgimento del processo e con una motivazione consistente nella succinta enunciazione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi, così come previsto dagli artt. 132, n. 4 c.p.c.
e 118 disp. att. c.p.c., nel testo introdotto, rispettivamente, dagli artt. 45 e 52 della legge n. 69 del 18 giugno 2009.
1. ha citato in giudizio , deducendo: a) di aver Parte_1 Controparte_1
1 presentato, in data 19.02.2020, per mezzo dell'Agenzia RI Immobiliare di
RI AV, corrente in Corigliano – Rossano, ex area urbana di Rossano, via
Sibari n. 12, proposta di acquisto dell'abitazione in Corigliano - Rossano, ex area urbana di Rossano, Piazza Bernardino Le Fosse, in catasto al fg. 45, p.lla
292, sub 19, cat. A/3, classe 4, vani 6,5, rendita 201,42, di proprietà di CP_1
ivi indicando, quale prezzo, l'importo di € 140.000,00, di cui € 3.000,00
[...]
a mezzo assegno postale consegnato alla predetta agenzia immobiliare al momento della presentazione della proposta, e, quale termine per la stipula del rogito notarile, quello del 20.05.2020; b) che tale proposta veniva accettata da in data 02.03.2020; c) che, a seguito del ritiro, in data Controparte_1
05.03.2020, della proposta di acquisto accettata, si sarebbe perfezionato, tra i contraenti, un contratto preliminare di vendita;
c) che, in data 08.08.2020, le parti si presentavano dinanzi al Notaio per la stipula del Persona_1
contratto definitivo e che, in tale sede, si rifiutava di Controparte_1
sottoscrivere l'atto in ragione dell'eccessivo carico fiscale che sarebbe derivato dallo stesso;
d) che, stante il grave inadempimento in cui sarebbe incorsa
, sussisterebbero i presupposti per dichiarare la risoluzione del Controparte_1
contratto preliminare ai sensi dell'art. 1453 c.c., con conseguente restituzione dell'importo di € 3.000,00, corrisposto a mezzo assegno postale al momento della presentazione della proposta;
e) di avere inoltre diritto al risarcimento dei danni, quantificati complessivamente in € 13.974,00, di cui € 5.000,00 per la provvigione corrisposta all'agenzia ammobiliare, € 500,00 per la perizia tecnico
– estimativa redatta dall'ing. in data 13.07.2020, € 474,00 per Persona_2
le spese sostenute per l'abbandono della domanda di mutuo e, infine, € 8.000,00, quale differenza tra l'effettivo valore del bene indicato nella predetta perizia (€
148.000,00) e il prezzo convenuto nel contratto preliminare (€ 140.000,00).
L'attore ha quindi concluso, chiedendo testualmente quanto segue: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale Adito, in accoglimento della formulata domanda e disattesa
2 ogni diversa e contraria istanza, eccezione, difesa: 1) accertare e dichiarare
l'inadempimento contrattuale posto in essere dalla sig.ra e Controparte_1
l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare inter partes per le ragioni di cui in narrativa;
2) condannare la sig.ra al risarcimento del Controparte_1
danno complessivamente arrecato al sig. nell'ammontare di € Parte_1
13.974,00 per come specificato in narrativa oltre al pagamento della somma di
€ 3.000,00 convenuta quale caparra portata dall'assegno di pari importo rilasciato dal presso l'Agenzia RI e di poi non bancato dalla sig.ra Pt_1
- Con vittoria di spese e competenze di giudizio”. CP_1
2. si è costituita in giudizio, sostenendo l'infondatezza delle Controparte_1
avverse argomentazioni e rassegnando le seguenti testuali conclusioni: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata sin da ora ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, - nel merito: rigettare la domanda attorea proposta in quanto infondata in fatto e in diritto, e non provata. In ipotesi di dichiarazione della risoluzione contrattuale, disporre la compensazione delle spese del presente giudizio. Con vittoria di spese ed onorari, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore”.
3. All'udienza ex art. 281-sexies c.p.c. del 15.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., le parti hanno precisato le conclusioni, riportandosi a quelle già rassegnate in atti, e discusso la causa.
4. Tanto premesso in fatto, passando ora alla trattazione del merito, risulta documentalmente provato e, peraltro, appare incontestato tra le parti, che l'attore e la convenuta abbiano stipulato un contratto preliminare di compravendita e che quest'ultima, dinanzi al notaio rogante, si sia rifiutata di sottoscrivere il contratto definitivo, poiché venuta a conoscenza del pregiudizio economico (in termini di revoca delle agevolazioni fiscali, sanzioni e tasse sull'eventuale plusvalenza) cui sarebbe andata incontro alienando l'immobile, adibito a prima casa, dopo soli due anni dall'acquisto dello stesso.
3 È quindi innegabile che, nel caso di specie, ricorrano i presupposti, ai sensi dell'art. 1453 c.c., per la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare di cui trattasi per grave inadempimento della promittente venditrice, la quale, rifiutandosi, senza adeguata giustificazione, di sottoscrivere il contratto definitivo, si è così sottratta all'obbligo primario discendente dalla stipula del contratto preliminare.
Non rileva, in senso contrario alla conclusione che precede, la circostanza che la convenuta abbia acquisito, solo dinanzi al notaio, consapevolezza circa le conseguenze di natura fiscale derivanti dalla vendita dell'immobile, tenuto conto che, come è noto, l'ignoranza della legge non è scusabile, salvo che sia incolpevole e inevitabile.
5. Ciò posto, non può tuttavia essere accolta la domanda con cui l'attore ha chiesto la condanna della convenuta alla restituzione dell'importo di € 3.000,00, corrisposto, a mezzo assegno postale, contestualmente alla presentazione della proposta di acquisto.
Si evidenzia, sul punto, che, come ammesso in citazione, l'assegno in questione non è mai stato presentato per l'incasso, ragion per cui l'attore non può certamente chiedere alla convenuta la restituzione di una somma che quest'ultima non ha mai incamerato, ma dovrà semplicemente rivolgersi all'istituto di credito affinchè proceda all'annullamento del titolo.
6. Quanto, invece, alla domanda risarcitoria, occorre distinguere tra le varie voci di danno indicate dall'attore.
6.1. In primo luogo, non può riconoscersi il danno emergente di € 5.000,00 per la provvigione asseritamente corrisposta all'agenzia immobiliare.
A comprova di tale danno, infatti, l'attore ha prodotto una fattura pro-forma, che, tuttavia, non è idonea a dimostrare l'effettivo esborso della somma ivi riportata, trattandosi, come è noto, di un documento privo di valore fiscale, economico e giuridico, che anticipa la fattura vera e propria al solo fine di
4 informare preventivamente il cliente del possibile valore di determinate prestazioni di beni o servizi.
6.2. Neppure appare risarcibile il danno emergente di € 500,00 per la redazione, da parte dell'ing. , di perizia volta ad individuare il valore di Persona_2
mercato dell'immobile oggetto del contratto preliminare.
Ed invero, in disparte la circostanza che nella fattura emessa dall'ing. Per_2
appare indicato il minor importo di € 314,00, non v'è alcun dubbio che tale esborso non possa essere considerato quale conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, non riscontrandosi alcuna valida ragione che giustifichi la condotta dell'attore, il quale, dopo aver sottoscritto il contratto preliminare al prezzo di € 140.000,00 ed essersi quindi obbligato alla stipula del contratto definitivo a tale prezzo, ha comunque incaricato un professionista per la stima del bene.
Trattasi, in altri termini, di spesa non necessaria nella prospettiva di addivenire alla conclusione del contratto definitivo - alla cui stipula l'attore si era già obbligato in sede di contratto preliminare - e, quindi, non risarcibile.
6.3. Nessun dubbio, invece, in merito alla risarcibilità del danno emergente di €
474,00, adeguatamente provato attraverso la produzione di documentazione bancaria, a titolo di spese sostenute per l'abbandono della domanda di mutuo presentata al fine di conseguire la liquidità necessaria per il pagamento del prezzo.
6.4. Da ultimo, quanto all'importo di € 8.000,00, richiesto dall'attore a titolo di lucro cessante, si richiama il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui
l'inadempimento è diventato definitivo (…) ed il prezzo pattuito, oltre alla
5 rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio” (in tal senso, Cass. Civ., Sez. II, ordinanza n. 18498 del 30.06.2021).
Orbene, nella fattispecie che ci occupa, il contratto preliminare risale al marzo
2020, mentre l'inadempimento è divenuto definitivo nell'agosto 2020, allorquando la promittente venditrice ha rifiutato la stipula del contratto definitivo.
Alla luce del brevissimo lasso di tempo (poco più di cinque mesi) intercorso tra la sottoscrizione del contratto preliminare e l'inadempimento della promittente venditrice, appare dunque inverosimile che il valore del bene si sia incrementato nella misura (€ 8.000,00) indicata dall'attore.
Comunque, la perizia allegata all'atto di citazione non risulta idonea a fornire la prova del maggior valore commerciale del bene al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, considerato che, come è comunemente noto, la consulenza di parte costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio, a maggior ragione laddove, come nel caso di specie, il professionista che ha redatto l'elaborato non sia chiamato a testimoniare per confermare le conclusioni cui è ivi giunto.
Peraltro, a prescindere da ciò, è appena il caso di osservare che alla predetta perizia non sono allegati gli annunci immobiliari dai quali il consulente di parte ha tratto i valori cui comparare quello dell'immobile oggetto del preliminare, il che esclude che si possa verificare in questa sede l'attendibilità o meno della stima.
7. In definitiva, sulla base delle argomentazioni che precedono, va dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di vendita, con condanna della convenuta al risarcimento, in favore dell'attore, a titolo di danno emergente, dell'importo di €
474,00, oltre rivalutazione monetaria dal momento dell'inadempimento e interessi al tasso legale sulla somma originaria via via rivalutata anno per anno.
8. In ossequio al principio della soccombenza, la convenuta va condannata alla
6 rifusione, in favore dell'attore, delle spese di lite, che, in considerazione dell'oggetto della causa (risoluzione del contratto preliminare) e della semplicità delle questioni di fatto e di diritto affrontate in sentenza, si liquidano, come in dispositivo, sulla base dei parametri minimi relativi ai giudizi di cognizione innanzi al Tribunale di valore indeterminabile e di bassa complessità.


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alessandro Paone, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda, dichiara la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c., del contratto preliminare di vendita perfezionatosi in data
05.03.2020 tra , quale promissario acquirente, e , Parte_1 Controparte_1
quale promittente venditrice, per grave inadempimento di e, per Controparte_1
l'effetto, condanna al pagamento, in favore di , Controparte_1 Parte_1
dell'importo di € 474,00, oltre rivalutazione monetaria dal 08.08.2020 e interessi al tasso legale sulla somma originaria via via rivalutata anno per anno.
2) condanna alla rifusione, in favore di , delle Controparte_1 Parte_1
spese di lite, che si liquidano in € 3.809,00, oltre r.s.g. 15%, c.p.a. e i.v.a.
Così deciso in Castrovillari, il 16.12.2025
Il Giudice
dott. Alessandro Paone
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