REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Cosenza, seconda sezione civile, nella persona del giudice monocratico, dott.
Antonio Giovanni Provazza, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 4150/2017 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Eugenio Parte_1 C.F._1
Bisceglia;
attore
Contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Maurizio Controparte_1 C.F._2
Granieri; convenuto
OGGETTO : Divisione.
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
L'attore, premesso di essere comproprietario nella misura del 50% assieme al fratello, odierno convenuto, degli immobili ubicati nel Comune di Spezzano della Sila (n. 14) e nel Comune di
Celico (n. 2), elencati e dettagliatamente indicati nell'atto di citazione, per averli ricevuti alcuni per donazione ed altri per disposizione testamentaria redatta dal padre, chiedeva Persona_1 disporsi la divisione giudiziale e l'assegnazione dei beni secondo il progetto da disporsi nel corso del giudizio.
Parte convenuta aderiva alla domanda, chiedendo, tuttavia, che la p.lla 382 venisse assegnata in suo favore interamente, poiché adiacente alla 383, estranea alla presente controversia, su cui insisteva un fabbricato in parte utilizzato per la propria attività di ristorazione.
pagina 1 di 9

Con la prima memoria ex art 183, c.p.c., l'attore contestava l'assunto posto a base della richiesta di assegnazione in via esclusiva della p.lla 382, essendo tale attività di fatto gestita da entrambe le parti, chiedendo condannarsi il convenuto al pagamento di una indennità di occupazione per l'utilizzazione in via esclusiva dell'unità adibita a ristorante e del soprastante appartamento, in ragione dei diritti in comproprietà pervenuti per successione testamentaria.
Disposta la CTU e dopo diverse integrazioni veniva sottoposto alle parti il progetto divisionale, disatteso dal convenuto in ragione della sopravenuta vicenda negoziale che aveva coinvolto la p.lla
383.
Disposte nuove integrazioni, in ragione del mutato mappale, la causa veniva assunta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190.cp.c., come da provvedimento comunicato alle parti in data 6.12.2024
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Deve preliminarmente evidenziarsi che rispetto ai terreni riportati al f. 40, p.lle. 60 e 61, ubicati nel Comune di Celico vi è concorde rinuncia alla divisione, in ragione della contestazione con altri soggetti pretermessi nel presente giudizio, e che con riguardo alle p.lle. 111, 179,531, 541, 549 e
527, Fg. 26, ubicate nel Comune di Spezzano della Sila sono state pacificamente escluse poiché assoggettate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
L'attore, con le note autorizzate del 12.04.23, in ragione del sopravvenuto atto negoziale traslativo del 13.03.2023, con cui l' a rogito cedeva la proprietà della ex p.lla 383 al CP_2 Per_2
convenuto (area di sedime), e delle intervenute modifiche catastali del 30.09.2022, chiedeva di includere nella massa da dividere anche la p.lla 610 (ex 383), poiché i diritti sul fabbricato insistente su detta area (all'epoca del testamento) di proprietà dell'Ente A.R.S.A.C. erano già stati oggetti di disposizione testamentaria in favore di entrambi i germani e dunque attratti alla Pt_1
massa ereditaria da dividersi.
La domanda, sul punto, deve dichiararsi inammissibile.
Infatti, secondo i principi affermati dalla S.C. costituisce domanda nuova la richiesta di estendere lo scioglimento della comunione a beni che erano stati espressamente esclusi dalla divisione, giacché siffatta richiesta non si risolve in una diversa modalità di realizzazione della divisione ma, introducendo nuovi temi di indagine, costituisce una "mutatio"e non semplicemente una
"emendatio libelli"(cfr. in motivazione Cass. 13-12-2005 n. 27410).
pagina 2 di 9 La giurisprudenza citata dall'attore non afferma un principio di segno contrario, dovendosi sempre tenere fermo il rispetto delle preclusioni tipiche del normale giudizio di cognizione. Infatti, il principio dell'universalità della divisione, implicitamente sancito dall'art. 727 c.c., secondo cui la divisione deve condurre al definitivo e completo scioglimento della comunione sull'intero patrimonio comune, si scontra con le nome inderogabili sottese alla logica delle preclusioni processuali, sicché la richiesta di estensione della massa da dividere attraverso l'inclusione di beni originariamente esclusi non è consentita (cfr. in motivazione Cass., n.1065/2022).
Non può nemmeno accedersi alla suddetta domanda in ragione del fatto che il fabbricato (oggi p.lla 610) non fosse all'epoca dell'introduzione del giudizio accatastato, trattandosi di una circostanza che non era ostativa ad una divisione, per come ricavabile anche dalle difese di parte attrice negli scritti conclusivi, poiché potenzialmente accatastabile in quanto non abusivo, essendo pacifico e documentalmente riscontrata la sussistenza della Concessione edilizia n. 10 del
31.05.1984 in sanatoria (cfr. S.U. 25021/2019), peraltro con il pagamento degli oneri di urbanizzazione (cfr. lettera del 27.11.2017 a firma di indirizzata all' . Parte_1 CP_2
Per le ragioni di cui sopra, inoltre, non può estendersi l'odierno giudizio alla divisione della p.lla
326 del foglio 26, anch'essa omessa nell'atto di citazione
Pertanto, deve disporsi lo scioglimento della comunione dei seguenti terreni ubicati nel Comune di
Spezzano della Sila e descritti dal CTU (pagg. 4 e ss):
- Terreno di are 23.50. in Catasto al foglio 26 p.lla 91;
- Terreno di Ha 01.07.800 in Catasto al foglio 26 p.lla 99;
- Terreno di are 05.30. in Catasto al foglio 26 p.lla 292;
- Terreno di are 99.75. in Catasto al foglio 26 p.lla 526;
- Terreno di are 24.78. in Catasto al foglio 26 p.lle 611, 612, 613 (ex 382);
- Terreno di Ha 01.29.90. in Catasto al foglio 4 p.lla 19;
- Terreno di are 74.90. in Catasto al foglio 4 p.lla 24;
- Terreno di are 71.40. in Catasto al foglio 4 p.lla 120.
Tanto premesso, deve innanzitutto rilevarsi che le parti hanno concordato di procedere alla divisione delle suddette particelle (ad eccezione della ex 382) secondo lo schema elaborato dal
CTP di parte attrice (cfr. da ultimo la nota del 3.07.24), il che implica un successivo frazionamento, circostanza non ostativa ad una pronuncia di divisione (Cass. 30073/2017).
pagina 3 di 9 Tenuto conto della espressa volontà dell'attore circa l'assegnazione delle particelle in questione
(nota del 3.07.2024), rispetto alla quale ha prestato adesione il convenuto, ad eccezione della ex
382 (note del 23.10.2024), e tenuto conto del progetto divisionale sottoposto alle parti con provvedimento del 22.02.23, deve procedersi alla suddivisione dei terreni rispetto ai quali non vi è contestazione, salvo le precisazioni di seguito esposte.
Rispetto alle porzioni a- b- c della p.lla 91 (fg. 26) devono rideterminarsi le relative estensioni, poiché la somma delle stesse risulta superiore (2.365 mq,) rispetto a quella complessiva indicata dalla CTU (2.350 mq, terreno di are 23,50), dato fornito dall'attore e non specificamente contestato, di complessivi 15 mq, eccedenza che appare equo ripartirsi in maniera paritaria (7,5 mq) sulle porzioni indiate ai nn. 91 a) e 91 b).
Rispetto alle porzioni a- b della p.lla 99 (fg. 26) devono rideterminarsi le relative estensioni, poiché la somma delle stesse risulta inferiore (10.765 mq,) rispetto a quella complessiva indicata dalla CTU (10.780 mq, terreno di HA 1.07.800), dato fornito dall'attore e non specificamente contestato, di complessivi 15 mq, eccedenza che porta ad un aumento paritario (7,5 mq) delle porzioni indiate ai nn. 99 a) e 99 b).
La divisione comprende anche la p.lla 120, in precedenza esclusa dal progetto divisionale, essendo decorso, al momento della redazione della sentenza, il termine che impediva la divisione (cfr.
CTU, pag. 8, nella parte in cui si dava atto di un vincolo di indivisibilità con scadenza nel 2024).
Pertanto, tenuto conto della concorde volontà delle parti, all'attore si assegnano: porzione (da adesso “p.”) a) p.lla 19 (mq 6.495) – p. a) p.lla 24 (mq 2.995) - p. b) p.lla 120
(3.930 mq) del foglio 4; p. a) p.lla 91 (mq 1.392,5) – p. a) p.lla 99 (mq 5.172,5) - p. b) p.lla 526
(mq 4.900) del foglio 26; invece al convenuto si assegnano:
p. b) p.lla 19 (mq 6.495) – p. b) p.lla 24 (mq 4.495) – p. a) p.lla 120 (3.210 mq) del foglio 4; porzioni b) (mq 796,5) e c) (105 mq) p.lla 91- p. b) p.lla 99 (mq 5.607,5) – p. b) p.lla 526 (mq
5.075) del foglio 26.
Ai soli fini figurativi si adotta la linea di divisione verticale e orizzontale prospettata dal CTP di parte attrice negli elaborati prodotti con le note del 3.07.2024.
Quanto ai valori da attribuirsi alle singole particelle devono richiamarsi le valutazioni espresse dal
CTU, compiute attraverso una analisi comparativa di terreni con caratteristiche similari a quelli pagina 4 di 9 oggetto di stima e posti nelle vicinanze degli stessi, rispetto alle quali non sono stati opposti dalle parti altri specifici elementi eventualmente meritevoli di utilizzazione e ritenuti più attendibili.
In ordine alla p.lla 613 le contestazioni delle parti riguardano il valore da attribuire alla stessa, quanto, invece, all'intera p.lla ex 382 (oggi 611, 612 e 613) il contrasto attiene all'assegnazione, tenuto conto che la soluzione adottata in sede di progetto divisionale è stata contestata dalla parte convenuta in ragione delle intervenute vicende negoziali (sopra richiamate) afferenti la p.lla 610
(ex 383), esclusa dal presente giudizio.
Quanto alla stima del valore (613) l'originaria valutazione del ctu (sull'intera ex 382), che muoveva dalla classificazione dell'area in oggetto come terreno agricolo, non può essere condivisa, pacifico essendo tra le parti che una porzione consistente di essa (complessivi mq.
1712,10) è funzionale al ristorante che insiste sulla p.lla 610.
Trattasi infatti dell'area cortilizia antistante e del contiguo parcheggio.
Ciò comporta che debba utilizzarsi il valore unitario per mq. del fabbricato adibito a ristorante, ossia € 476,00/mq (€ 167.480,60; mq 351.85 x 700 €/mq x 0.80 x 0.85), contestualmente applicando dei criteri di omogeneizzazione ai fini della determinazione della superficie commerciale dell'area.
A tale ultimo riguardo i consulenti di entrambe le parti, nel contestare la valutazione da ultimo operata dal ctu, hanno proposto l'adozione di un criterio di stima tratto dal D.P.R. 138/98.
In particolare, il consulente di parte convenuta ha richiamato il criterio stabilito dalla tabella C, mentre il consulente di parte attrice ha invocato il criterio stabilito nella medesima tabella per le unità T (negozi ed attività assimilabili, T1).
Precisato che il richiamato D.P.R., che detta criteri funzionali alle stime rilevanti a fini fiscali, offre unicamente un parametro di massima, non vincolante nei rapporti tra privati, reputa il
Tribunale che il criterio proposto dal consulente di parte convenuta non sia pertinente, in quanto riguardante i cortili delle unità R e P (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo provato e locali destinati a funzioni complementari), e che quello prospettato dal consulente di parte attrice conduca ad un risultato incongruo, ove solo si consideri che il valore dell'area in oggetto (€
162.991,92) sarebbe solo di poco inferiore a quello del locale adibito a ristorante (€ 167.480,60), al lordo dell'ulteriore abbattimento inizialmente operato dal ctu del 15%.
pagina 5 di 9 Peraltro non sono state indicate forme di utilizzazione dell'area esterna in atto e in potenza afferente l'intera superficie o la quasi totalità di essa che impongano diverse e ulteriori valutazioni.
Del resto, la stessa parte attrice all'udienza del 18.10.23, nel contestare l'attribuzione del valore agricolo, ha chiesto stimarsi l'area in € 70 x mq., con conseguente attribuzione del valore complessivo di € 119.847,00, mentre in sede di memoria di replica (pag. 9) alla conclusionale avversaria uno dei criteri utilizzati conduce ad un risultato inferiore (88.926,32, al lordo della rivalutazione e non considerando gli ulteriori importi derivanti dalle costruzioni).
Si reputa pertanto più aderente alle caratteristiche dell'area, della zona su cui insiste e delle reali potenziali del mercato immobiliare, la stima operata dal ctu, che, applicando percentuali di omogeneizzazione del 7% e del 5%, in ragione dello stato e dell'uso, conduce all'attribuzione di un valore complessivo di € 48.175,96.
Tale determinazione appare maggiormente aderente anche in considerazione dei miglioramenti ivi apportati.
L'ulteriore abbattimento del 15%, invece, non può essere applicato, considerato che tale indice veniva utilizzato dall'Ausiliario in considerazione del fatto che l'area di sedime su cui sorge il fabbricato (610) era all'epoca della stima di proprietà di terzi nonché in ragione di alcune difformità urbanistiche rispetto ai progetti autorizzati, circostanze che allo stato non appaiono più attuali, tenuto conto delle vicende negoziali che hanno riguardo la p.lla 610.
Il debito erariale non accede alla valutazione del terreno e sulla sua commerciabilità.
Deve disattendersi la valutazione di incremento di valore proposta per via della presenza del gazebo con sottostante cantina ed al magazzino- locale autoclave, tenuto conto delle valutazioni espresse dal CTU che ha considerato tali strutture non autorizzate dall'amministrazione (pag. 7 – 8 rel.), non rientrando nel permesso a costruire n. 23/2005 (valutazioni alle osservazioni pag. 7).
Non si può, infine, tenere conto del cedimento del muro di contenimento, considerato che il convenuto neanche deduce specificamente che esso ricada sull'area in oggetto (ex 382), ma nel descrivere l'ubicazione si è limitato ad affermare che lo stesso insiste nella zona adiacente il ristorante, deduzione compatibile con la presenza dello stesso sulla p.lla 610 estranea la giudizio.
Non si condivide, poi, l'applicazione del coefficiente di rivalutazione proposto dall'Ausiliario, considerato che in tema di divisione la stima di beni immobili per la formazione delle quote va compiuta con riferimento al valore venale da essi posseduto al tempo della divisione, coincidente,
pagina 6 di 9 nel caso di divisione giudiziale, con il momento di proposizione della domanda, in difetto di allegazioni circa la sussistenza di ragioni di significativo mutamento del valore dei beni intervenuto "medio tempore" che renda necessario l'adeguamento di quello stabilito al tempo della stima (Cass., n. 29733/17; Cass. n. 21632/10).
Sulle p.lle 611 e 612 (ex 382), poi, insistono due piccole porzioni di 13,00 mq e 3,00 mq, rispettivamente parte dei bagni e parte dell'ingresso del ristorante (610).
Il valore complessivo di dette due particelle è stato determinato dal ctu in € 1.523,20, importo ottenuto sulla base del calcolo dallo stesso illustrato (pag. 9, integrazione del 28.09.23), in ragione dell'incidenza (20%) delle costruzioni (il cui valore si è ricavato da quello attribuito al ristorante) sull'area di sedime.
Ciò detto in punto di valutazione delle partt. 611,612 e 613 (ex 382) e considerata pacifica la circostanza che la maggiore porzione della 613, pari a 1712,10 mq, è funzionale al ristorante (part
610), poiché in parte utilizzata quale corte antistante e come parcheggio, così come le costruzioni in parte ricadenti sulla 611 e 612, appare opportuno assegnare le suddette particelle interamente al convenuto, in ragione della intervenuta compravendita della p.lla 610 su cui insiste la porzione di fabbricato destinato a tale attività.
Sul punto va ricordato, infatti, che in tema di scioglimento della comunione ereditaria (ma il principio può essere applicato anche all'ipotesi di scioglimento della comunione in generale) il criterio dell'assegnazione può basarsi su valutazioni prettamente discrezionali, le quali possono attenere non soltanto a ragioni oggettive, legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, ma anche a fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità (Cass., n. 3461 del
12/02/2013; n. 8833 del 28/04/2005).
Deve osservarsi, ancora, che l'assegnazione delle particelle in questione deve disporsi integralmente in favore del convenuto, poiché non appare utile procedere ad un frazionamento della 613, separando la residua parte (pari 749,90 mq), ovvero quella destinata a frutteto
(contrassegnata con il colore celeste, cfr. ultima integrazione CTU del 2.01.2024), dal resto dell'area (cortile e parcheggio), in ragione del fatto che la soluzione originariamente valutata muoveva dall'interesse manifestato da entrambe le parti di mantenere un'area in comune e precisamente quella corrispondente la corte antistante il fabbricato che insiste sulla p.lla 610 (ex
383).
pagina 7 di 9 La vicenda negoziale intervenuta in corso di giudizio priva di giustificazione un frazionamento della p.lla 613, poiché non si riscontra alcuna utilità nel prevedere l'assegnazione dell'area corrispondente al frutteto all'attore né tale specifica ipotesi è stata considerata dalle parti.
Ne consegue pertanto, che anche la p.lla 292, pari a 530 mq. deve assegnarsi al convenuto per le suddette motivazioni, essendo ubicata in contiguità con la 613.
Il valore della porzione destinata a frutteto (parte della 613) e della p.lla 292 devono calcolarsi tenendo conto della destinazione catastale agricola (€3,50xmq), per come riconosciuto anche dalle parti.
Quanto alla non incidenza dei manufatti ivi presenti valgono le considerazioni espresse dal ctu in punto di non regolarità urbanistica.
Sulla base delle su esposte ragioni, la massa da dividere ammonta ad € 422.073,51, la quota ideale ad € 211.036,75 e che per raggiungere tale valore si assegnerà all'attore un conguaglio a carico del convenuto nelle misura di seguito indicata.
Le quote, pertanto, sono le seguenti:
QUOTA A (sig. composta da: Parte_1
- FOGLIO 4 p. a) p.lla 19 (€. 129.900,00; 6.495x20€/mq), p. a) p.lla 24 (€ 7.487,5; mq

2.995x2,50€/mq) e p. b) p.lla 120 (€ 9.825,00; 3.930x2,50€/mq);
- FOGLIO 26 p. a) p.lla 91(€ 3.899,00; mq 1.392,5x2,80€/mq) p. a); p. b) p.lla 99 (€14.483;mq
5.172,5x2,80€/mq); p. a) p.lla 526 (€ 17.150; mq 4.900x3,50€/mq), per un totale di € 182.744,50;
- credito (+) di € 28.292,25 con pagamento a carico del convenuto;

QUOTA B (sig. composta da: Controparte_1
- FOGLIO 4 p. b) p.lla 19 (129.900,00; 6.495x20€/mq), p. b) p.lla 24 (€ 11.237,5; mq

4.495X2.50€/mq) e p. a) p.lla 120 (8.025,00;mq3.210x2,50€/mq);
- FOGLIO 26 porzioni b) (€ 2.230,2; mq 796,5x2,80€/mq) e c) (€ 294,00;105x2,80€/mq) part 91);
p. a) p.lla 99 (€ 15.701; mq 5.607,5x2,80€/mq), p. b) p.lla 526 (€ 17.762,5; mq 5.075x3,50€/mq);
p.lle 611, 612 e 613 (€ 52.323,81; mq omogeneizzati 101,21x476€/m; mq 749,90 x 3,50€/m; mq
16x95,20€/mq); p.lla 292 (€ 1855,00; mq530x3,50€/mq) per un totale di 239.329,01;
- debito da conguaglio (-) € 28.292,25 in favore dell'attore.
Non si può tenere conto delle proposte espresse in sede di scritti conclusi in mancanza di piena adesione alle stesse da entrambe le parti.
pagina 8 di 9 Infine, deve disattendersi la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione avanzata dall'attore per come introdotta nei termini di cui alla memoria ex art 183 c.p.c., trattandosi di una nuova domanda che si aggiunge a quella di divisone, da ritenersi, pertanto, inammissibile (Cass.
12310/2015), eccezione formulata dal convenuto negli scritti successivi (cfr. seconda memoria ex art. 183 c.p.c.).
La chiesta indennità, infatti, implica una domanda nuova per mutamento della causa petendi e petitum, fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima, con l'effetto di introdurre un tema di indagine non sottoposto precedentemente nella domanda originaria, incentrata esclusivamente sulla mera divisione, andandosi, peraltro, ad aggiungersi alla prima.
Peraltro, non appare neppure connessa alla vicenda sostanziale per come originariamente delineata dalle parti, e, dunque, dedotta in giudizio, considerato che le argomentazioni del convenuto rispetto all'uso del fabbricato su cui insiste il ristornante e l'appartamento soprastante erano volte unicamente a giustificare l'assegnazione esclusiva della p.lla ex 382.
Tenuto conto dell'interesse delle parti alla divisione e delle ragioni della decisione si compensano integralmente le spese di lite;
per le medesime ragioni le spese della CTU, liquidate con separato decreto, vengono poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria e diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
- dichiara la divisione giudiziale nei termini di cui in motivazione, assegnando:
al sig. la QUOTA A come indicata in parte motiva;
Parte_1
al sig. la QUOTA B come indicata in parte motiva, con obbligo di conguaglio Controparte_1 pari ad € 28.292,25;
- dichiara inammissibile la domanda relativa all'indennità di occupazione;

- compensa integralmente le spese di lite;

- pone a carico di entrambe le parti, nei termini di cui in motivazione, le spese della CTU liquidate con separato decreto.
Cosenza, 21.06.2025
Il Giudice
Antonio Giovanni Provazza
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