REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
QUINTA SEZIONE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa RI ZI RT, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 24536/2024, all'esito della discussione orale svoltasi all'udienza del giorno 15 luglio 2025 ha pronunziato, ai sensi dell'art. 281 sexies, co. 3, c.p.c., la seguente
SENTENZA
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 queste ultime in qualità di eredi di (C.F.: ), Persona_1 C.F._4 rappresentate e difese dagli avv.ti Simona Malvagna e ed elettivamente Parte_1 domiciliate presso il loro studio in Roma, Viale Carso n. 1, come da procura in atti.
RICORRENTI
E
355-357 ROMA (C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'Amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Michele D'Ilario ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Archimede n.143, come da procura in atti
CONVENUTO RESISTENTE
Avente ad oggetto: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti e, precisamente, pagina 1 di 7 PARTE RICORRENTE: “Voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione rigettata, per i motivi sopra esposti:
- accertare e dichiarare l'invalidità (nullità o annullabilità) della delibera assembleare del 26.03.2024 assunta dal sito in Roma, in via Fiume Giallo 357, CP_1 relativamente ai punti 1,2,3,4 (limitatamente alla dicitura: “Per l'acqua, vale la necessità di adeguamento come da normativa vigente”) e 5 dell'ordine del giorno, per i motivi esposti in narrativa;

- si richiede, altresì, la condanna del Condominio alla refusione, in favore degli attori, della indennità versata dai medesimi per l'avvio della mediazione obbligatoria, pari a € 136,64, come da fattura che si depositerà non appena disponibile;

- con condanna del Condominio convenuto alla refusione delle spese di giustizia, oltre spese generali e CPA.”
PARTE RESISTENTE: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adìto, respinta ogni contraria istanza, eccezione o deduzione rigettare l'impugnazione per i suesposti motivi. Con ogni più ampia riserva nel merito ed istruttoria, anche in subordine alla posizione che nel giudizio assumerà la controparte. Con vittoria di spese e compensi legali.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c le ricorrenti in epigrafe, nella loro qualità di condomine, hanno impugnato la delibera assembleare del 26 marzo 2024 poiché ritenuta invalida. Hanno esposto che in data 26 marzo 2024 si teneva, in seconda convocazione, l'assemblea del , Roma (alla quale sono Parte_4 risultate assenti) per discutere e deliberare sui seguenti punti all'o.d.g.:
“1. Esame ed approvazione bilancio consuntivo 2023 e relativo riparto.


2. Approvazione bilancio preventivo 2024 e relativo riparto.


3. Nomina Amministratore.


4. Lavori sul cancello di ingresso motorizzato: nuova protezione scorrimento: stanziamento fondo per affrontare i costi dell'adeguamento alla normativa macchine;
adeguamento alla normativa acque.


5. Eventuale revisione delle decisioni prese alla riunione del 23.10.23”.
e che l'assemblea così deliberava:
“L'Assemblea con riguardo alla disinfestazione dagli insetti volanti, richiede interventi due volte al mese per avere effetti reali. Con riferimento agli striscianti si richiede intervento su tutti i pozzetti e la sigillatura dei tombini per evitare fuoriuscite di insetti. È necessario comunicare le date per consentire, meglio evitare, fuoriuscite di insetti […] “Punto 1): l'assemblea, all'unanimità, approva il bilancio 2023; Punto 2):
l'Assemblea, all'unanimità, approva il bilancio 2024. Punto 3) L'Assemblea, all'unanimità, rinnova il pagina 2 di 7 mandato a di come da offerta che si allega a verbale. Controparte_2 Persona_2
Punto 4) Considerato l'obbligo di adeguamento, l'Assemblea delibera, per il momento, il mandato ad un ingegnere per le prove necessarie a stabilire cosa occorre per l'adeguamento alla normativa macchine. Per
l'acqua, vale la necessità di adeguamento come da normativa vigente. Punto 5) Assente la maggioranza,
l'assemblea non può operare modifiche alle delibere del 2.10.2023. Di conseguenza chiede di dare seguito alla tettoia con un fondo di una sola rata. Meglio, riguardo l'indagine sui muri, sempre considerata la esecutività della delibera, nulla osta al mandato allo strutturista per l'indagine necessaria per la sicurezza, come da nota allegata al verbale. Nulla altro il Presidente dichiara conclusa la riunione”.
A motivo dell'impugnazione proposta hanno dedotto:

1. nullità della delibera di cui al punto 3 all'o.d.g. in merito alla conferma dell'amministratore in carica per mancata indicazione dei compensi e per mancata attestazione degli obblighi di formazione professionale periodica;

2. nullità della delibera di cui al punto 4 all'o.d.g. relativamente alla decisione sull'adeguamento alla normativa vigente dell'impianto di irrigazione delle acque condominiali poiché ritenuta generica ed indeterminata;

3. nullità della decisione assunta al punto 5 all'o.d.g. (lavori tettoia ed indagine sui muri comuni) in quanto anch'essa ritenuta generica ed indeterminata e poiché reiterava il contenuto di un precedente deliberato (delibera del 2.10.2023) già oggetto di separata impugnazione ed ancora sub iudice;

4. annullabilità della delibera di approvazione del consuntivo 2023 e piano di riparto nonché del preventivo e riparto gestione ordinaria 2024 (punti 1 e 2 all'o.d.g.) poiché il consuntivo non rispecchia i requisiti prescritti dall'art. 1130 bis c.c. di intellegibilità e chiarezza, (i) per aver annotato i pagamenti per competenza e non per cassa, (ii) per non aver indicato i nominativi dei fornitori e gli estremi delle relative fatture, (iii) per aver indicato nello stato patrimoniale debiti verso terzi per euro 12.419,08, senza specificare l'oggetto e la natura del debito, (iv), per aver illegittimamente ripartito tra i condomini la spesa di euro 440,00 per “riparazione mattonelle muro esterno cancello 26.05.23” e di ulteriori euro 440,00 per
“riparazione muro esterno 2.10.23” anziché attribuirli ai condomini responsabili del danno provocato alle parti comuni e senza aver attivato la polizza del fabbricato;
inoltre, nel preventivo di spesa approvato sarebbe illegittima la voce riguardante i compensi dell'amministratore i quali risulterebbero aumentati (passando da euro 2.000,00 ad euro 3.500,00) senza che via sia stata alcuna preventiva delibera di approvazione di tale aumento. Si è costituito in giudizio il Roma Controparte_3 impugnando e contestando le domande proposte nonché i motivi di impugnazione e chiedendone il rigetto. pagina 3 di 7 Concessi alle parti i termini per precisare la domanda ed indicare i mezzi di prova, ai sensi dell'art. 281 duodecies c.p.c., la causa, documentale, è stata rinviata per l'udienza del 15 luglio 2025 ai sensi dell'art. 281sexies, ultimo comma, c.p.c., con assegnazione di un termine anticipato per note conclusive. All'esito della discussione orale e delle conclusioni precisate dalle parti, la causa è stata trattenuta in decisione.
****************** Ciò premesso, si osserva quanto segue. Le ricorrenti hanno chiesto in primo luogo la nullità della delibera, con la quale al punto 3 l'assemblea ha deciso di riconfermare l'amministratore in carica, in quanto l'offerta (o preventivo dei compensi) non è stata allegata né alla lettera di convocazione, né al verbale di assemblea e, inoltre, poiché l'amministratore nominato non ha fornito l'attestazione di ottemperanza agli obblighi di formazione professionale periodica prescritti dall'art. 71-bis, disp. att., c.c. lettera g, di cui al DM 140/2014. Il Condominio, a sua volta, si è difeso allegando l'attestato di aggiornamento professionale (cfr. doc. n. 2, all. alla comparsa di costituzione) e precisando che l'offerta presentata dall'amministratore ed allegata al verbale è la stessa già presentata ai codomini per le gestioni precedenti ed approvata di volta in volta con i preventivi di spesa dai quali risulta il compenso dell'amministratore. La censura sul punto è fondata. In argomento si osserva che l'articolo 1129, comma 14, c.c. prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. La ratio della norma è quella di impedire all'amministratore di richiedere compensi aggiuntivi non predeterminati al momento del conferimento dell'incarico evitando così “spiacevoli sorprese” ai condomini. Richiamando un recente indirizzo giurisprudenziale che si ritiene di condividere "la delibera tramite cui si nomina l'amministratore senza specificare il compenso risulta nulla, a meno che non siano richiamate e allegate, alla medesima, le comunicazioni inviate ai condòmini con l'indicazione dell'importo da corrispondere. La nomina dell'amministratore, a seguito della riforma del 2012, si struttura quale scambio di proposta e accettazione, così come si desume dai commi 2 e 14 dell'articolo 1129 del c.c., come pure dall'articolo 1130 del Cc, il quale dispone che la nomina deve essere annotata in apposito registro e, più in generale, la delibera di nomina e il correlato contratto di amministrazione devono avere forma scritta” (cfr. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12927 del 22/04/2022). Pertanto, il testo novellato dell'art. 1129, comma 14 c.c., nel disporre espressamente che “l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena pagina 4 di 7 di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”, disciplina un'ipotesi di nullità testuale, vale a dire, stabilita dalla legge, sicché la specificazione dell'importo deve ritenersi necessaria anche nel caso di rinnovo dell'incarico e non può ritenersi implicita (così recentemente, Cass. n. 14424/2025). Inoltre, come chiarito nella medesima pronuncia, “al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto” (cfr. Cass. n. 12927/2022 cit.). Ora, nella specie, dall'esame della documentazione depositata da entrambe le parti, risulta che nel verbale di nomina del 26.3.2024 è stato espressamente menzionato il preventivo sotto la voce “come da offerta che si allega a verbale”. Le ricorrenti hanno però lamentato che tale documento, seppur richiamato, non sarebbe stato né allegato al verbale di assemblea né all'avviso di convocazione né tanto meno è stato loro trasmesso quale allegato alla copia del menzionato verbale, contestandone, così, la stessa esistenza. Era, pertanto, onere del convenuto dimostrare che effettivamente tale CP_1 documento era stato allegato al verbale di assemblea (e, dunque, che questo fosse stato effettivamente predisposto dall'amministratore) mediante la semplice produzione in giudizio. Viceversa, il , a fronte di tale eccezione, si è limitato a sostenere la CP_1 tesi per cui per validare il rinnovo della carica sarebbe stato sufficiente il richiamo alla spesa deliberata a titolo di “compenso amministratore” indicata nei vari preventivi di volta in volta approvati dall'assemblea. Tale tesi per le ragioni già espresse non può essere accolta. Invero, come già precedentemente evidenziato, affinché possa dirsi rispettato il predetto precetto normativo non è sufficiente che la voce risulti nella rendicontazione o nel preventivo di spesa occorrendo che tale specificazione provenga da un documento approvato dall'assemblea che riporti in modo dettagliato le singole voci del compenso o richiami espressamente un preventivo allegato da sottoporre all'esame dell'assemblea così da rendere i singoli condomini edotti sui singoli costi che dovranno essere sostenuti per il mandato gestorio conferito.
“È perciò nulla per contrarietà all'art. 1129, comma 14, c.c. altresì la deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'atto dell'accettazione della pagina 5 di 7 nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita. L'approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea preclude ai condomini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto il profilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità e dell'efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nel conto derivano” (cit. Cass. n. 14424/2025). Pertanto, la delibera al punto 3 all'o.d.g. va dichiarata nulla. Non altrettanto può dirsi per i vizi denunciati dalle ricorrenti con riferimento ai punti ai punti 4 e 5 dell'o.d.g. posto che nessuna vera e propria delibera, suscettibile di impugnazione, può ritenersi assunta dall'assemblea. Invero, entrambe le decisioni possono ritenersi di natura programmatica e, in quanto tali, non idonee a produrre effetti nella sfera giuridica e patrimoniale dei condomini. La Suprema Corte si è espressa sul punto chiarendo che “l'eventuale adozione da parte dell'assemblea dei condomini di una delibera su contenuti generici e programmatici… non comporta l'annullabilità della stessa delibera, trattandosi di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni altro punto all'ordine del giorno” (cfr. Cass 10865/2016). Le cosiddette delibere programmatiche o preparatorie devono essere, infatti, distinte da quelle propriamente a contenuto decisorio e l'interesse ad impugnare sorge soltanto in relazione a queste ultime e non già alle prime che non sono propriamente impegnative per il condominio, non assumendo carattere vincolante né definitivo. (“l'interesse all'impugnazione di una delibera dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., postula, peraltro, che la stessa delibera appaia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio” - cit. Cass. 6128/2017). A riprova della natura non decisoria di quanto assunto dall'assemblea è, del resto, la circostanza che su tali questioni l'assemblea non ha espresso alcun voto. Ne consegue che la domanda di annullamento della delibera ai punti 4 e 5 dell'o.d.g. va rigetta, non sussistendo, per le ragioni esposte, i presupposti per l'annullamento e/o declaratoria di nullità. Quanto, infine alle censure mosse ai bilanci approvati ai punti 1 e 2 all'o.d.g., le ricorrenti, al di là dei richiami ai principi generali da osservare per la predisposizione del consuntivo (trasparenza e chiarezza prescritti dall'art. 1130 bis c.c. nonché il criterio di cassa rispetto a quello di competenza,) non sono state in grado di evidenziare quali specifici vizi presenterebbero il consuntivo 2023 ed il preventivo 2024. Tali non possono considerarsi, la mancata specifica indicazione dei nominativi dei fornitori o degli estremi dettagliati delle relative fatture (ben potendo la condomina chiedere pagina 6 di 7 l'esibizione di tali documenti annotati nel registro di contabilità) o la mancata specificazione “dell'oggetto e della motivazione del debito” riferita alla voce “debiti verso terzi” indicata nello stato patrimoniale. Altrettanto può affermarsi per la censura in merito alla ripartizione della spesa di euro 440,00 per la riparazione di alcune mattonelle del muro esterno condominiale posto che, in assenza di prova del soggetto responsabile (che l'attrice ha mancato di fornire), altro non rimane che ripartire la spesa tra tutti i condomini secondo la tabella di proprietà. Le doglianze, dunque, sono generiche ma soprattutto mancano dell'espressa indicazione del pregiudizio che sarebbe derivato alle ricorrenti con l'approvazione dei deliberati impugnati. Pertanto, la domanda di annullamento del consuntivo e del preventivo (quest'ultimo, tra l'altro, costituente una mera previsione di spesa), di cui ai punti 1 e 2 dell'o.d.g., oltre ad essere generica manca soprattutto dell'interesse ad agire, presupposto indefettibile di ogni azione come anche della richiesta di annullamento dei deliberati condominiali. Ne consegue il rigetto della relativa domanda. Quanto al governo delle spese di lite, il rigetto di parte delle domande proposte ne giustifica la compensazione tra le parti.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- dichiara nulla la delibera resa dall'assemblea del Controparte_4
in data 26 marzo 2024 al punto 3 all'o.d.g.;
[...]
- rigetta per il resto l'impugnazione proposta (punti 1, 2, 4 e 5 dell'o.d.g.); Spese compensate.
Così deciso in Roma il 19 luglio 2025
Il Giudice

RI ZI RT

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