R.G. 185/2022

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in composizione monocratica nella persona della Giudice
ES IM, pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 185/2022
PROMOSSA DA
(cf. ), rappresentata e difesa dall'avv. Euprepio Curto, Parte_1 C.F._1 presso il cui studio in LA alla via Via Municipio, 11 è elettivamente domiciliata parte opponente
CONTRO
(cf. ) e (cf. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. FA NO, presso il cui studio in C.F._3
LA NT alla via F. Giancola n. 7 sono elettivamente domiciliati parte opposta

Conclusioni: come risultanti dal precedente verbale dell'odierna udienza del 18.12.2025

FATTO E DIRITTO
1. Il presente giudizio ha a oggetto l'opposizione presentata da , titolare della Parte_1 ditta Sara's Cafè di Schirone Sara, avverso il decreto ingiuntivo n. 1249/2021, notificato il
22.12.2021, con cui il Tribunale di Brindisi, su ricorso di e Controparte_1 CP_2
dichiaratisi creditori dei canoni di locazione non pagati per le mensilità di gennaio,
[...] febbraio, marzo, aprile, maggio 2021, oltre ai canoni a scadere, in forza di contratto di locazione commerciale concluso il 02.08.2017 con la conduttrice e avente a oggetto Parte_1
l'immobile sito in LA NT (BR), alla via Barbaro Forleo n. 58, ha ingiunto l'immediato pagamento della somma di € 3.500 per canoni di locazione scaduti, oltre i canoni a scadere fino al rilascio dell'immobile, interessi di mora, e le spese del procedimento monitorio e
Pag. 1 a 6 quelle di sfratto, liquidate in complessivi € 1.452 di cui € 76,00 per esborsi e € 1376,00 per compensi.
1.1 Con ricorso depositato il 19.01.2022, ha proposto opposizione ex art. Parte_1
645 c.p.c., chiedendo la sospensione dell'efficacia esecutiva ai sensi dell'art. 649 c.p.c. e, nel merito, l'integrale revoca del decreto ingiuntivo opposto deducendone la nullità, improcedibilità,
e in ogni caso, la totale infondatezza della pretesa creditoria, spiegando, altresì, domanda riconvenzionale, con vittoria di spese di lite.
In particolare, la conduttrice opponente ha dedotto:
- l'erronea quantificazione dei canoni, sostenendo di aver già corrisposto parte delle mensilità contestate (l'avvenuto versamento dei canoni relativi alle mensilità di gennaio 2021, novembre 2021 e dicembre 2021 per un totale di € 1.500);
- l'esistenza di gravi carenze manutentive dell'immobile imputabili ai locatori (impianto elettrico, umidità, mura deteriorate, sostituzione del climatizzatore), già comunicate con raccomandata del 24.11.2020;
- la legittimità dei ritardi nel pagamento dei canoni, giustificati in parte dall'emergenza pandemica;

- l'asserita violazione procedurale, sostenendo che il tribunale avrebbe dovuto procedere al mutamento del rito, anziché concedere la convalida dello sfratto per morosità.
In via riconvenzionale, ha chiesto:
- accertare le omissioni manutentive da parte dei locatori, relative a lavori di manutenzione straordinaria mai eseguiti e che provvedano all'esecuzione dei lavori;

- il riconoscimento dei danni subiti a causa di tali omissioni manutentive, con particolare riferimento ai beni strumentali dell'attività commerciale;

- la riduzione del canone di locazione per il periodo pandemico, con vittoria di spese di lite.
2. Si sono costituiti in giudizio e contestando Controparte_1 Controparte_2 integralmente l'opposizione proposta da deducendone l'inammissibilità per Parte_1 genericità e, comunque, l'infondatezza nel merito.
Gli opposti hanno, preliminarmente, osservato che la conduttrice è stata ripetutamente morosa nel pagamento del canone di locazione, fissato in € 500,00 mensili e da corrispondersi entro i primi cinque giorni di ciascun mese, come da accordi contrattuali.
Hanno, poi, specificato che, a causa della perdurante morosità della conduttrice, hanno adito il Tribunale ottenendo tanto l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità il 10
Pag. 2 a 6 dicembre 2021, quanto il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 1249/2021, opposto nel presente giudizio, il 15 dicembre 2021.
Hanno aggiunto che, notificato l'atto di precetto ed eseguito, infruttuosamente, un pignoramento presso terzi, si è proceduto all'esecuzione coattiva dell'obbligo di rilascio dell'immobile: durante gli accessi dell'ufficiale giudiziario, di febbraio, marzo e aprile 2022, la conduttrice ha formulato promesse di pagamento e, per tale ragione, gli opposti hanno comunicato la sospensione temporanea della procedura esecutiva al fine di consentire alla conduttrice di ottenere un finanziamento. Tuttavia, stante il mancato rispetto delle promesse formulate, si è proceduto al rilascio coattivo dell'immobile, avvenuto infine il 18 maggio 2022.
Con riferimento al rito, hanno contestato la doglianza relativa al mancato mutamento del rito
(richiamando legittimità dell'ordinanza di convalida dello sfratto emessa dal Tribunale di
Brindisi), evidenziando che al momento della sua adozione la morosità della conduttrice era pacificamente accertata e che nessuna opposizione specifica idonea a impedirla è stata proposta.
Nel merito, gli opposti hanno, altresì, contestato la fondatezza delle doglianze dell'opponente relative a presunte gravi carenze manutentive, documentando interventi sostenuti a proprie spese per un importo complessivo di € 500,00, comprendenti il ripristino dell'impianto elettrico, la sostituzione del salvavita trifase e la riparazione della soglia d'ingresso, danneggiata dalla conduttrice.
In ordine alla domanda riconvenzionale, gli opposti hanno sostenuto la sua infondatezza, ritenendo che i presunti danni siano inesistenti o, comunque, non riconducibili alla loro responsabilità. In particolare, le infiltrazioni lamentate sarebbero riconducibili a fenomeni di condensa aggravati dalla scarsa aerazione dei locali e dalla presenza di una struttura in legno realizzata dalla conduttrice stessa, all'interno della quale erano collocate due slot machine e un cambiamonete.
e hanno concluso chiedendo il rigetto Controparte_1 Controparte_2 dell'opposizione, la conferma del decreto ingiuntivo n. 1249/2021, il rigetto della domanda riconvenzionale e delle istanze istruttorie, nonché la condanna dell'opponente al pagamento delle spese di lite in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
3. Con ordinanza del 21.02.2023 è stata rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva del decreto ingiuntivo n. 1249/2021, difettando i requisiti del fumus bonis iuris e del periculum in mora e osservando che il conduttore non può sospendere unilateralmente il pagamento dei canoni locativi.
3.1 Il giudizio è stato istruito documentalmente e, all'udienza del 12.05.2023, gli opposti hanno dichiarato di accettare il pagamento rateale da parte dell'opponente e di rinunciare al
Pag. 3 a 6 pagamento degli ulteriori canoni maturati dall'emissione del decreto ingiuntivo fino all'effettivo rilascio dell'immobile, avvenuto il 18/05/2022.
È stata, quindi, formulata una proposta conciliativa ex art 185bis c.p.c, disponendo che l'opponente versasse agli opposti la somma di € 2.700.
3.2 A seguito del mancato accordo e di ulteriori, infruttuosi, rinvii finalizzati alla conciliazione della lite, la causa è stata rinviata per discussione orale o decisione.
All'esito dell'odierna udienza, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni con cui le parti hanno ribadito quelle già rassegnate negli atti introduttivi, il giudizio viene definito con la presente sentenza, di cui si dà integrale lettura all'esito della camera di consiglio, depositandola telematicamente in coda al verbale d'udienza.
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4. L'opposizione proposta da è infondata per le ragioni di seguito esposte. Parte_1
4.1 Preliminarmente, in ordine alle eccezioni procedurali sollevate in merito al mutamento del rito, si osserva che la convalida dello sfratto per morosità, emessa in data 10.12.2021, è da ritenersi pienamente legittima.
Al momento della convalida, infatti, la morosità della conduttrice risultava pacificamente accertata, poiché quest'ultima ha arbitrariamente sospeso il pagamento dei canoni a partire dal mese di gennaio 2021, senza fornire alcuna valida giustificazione.
Ne consegue che l'eccezione procedurale sollevata dall'opponente non può essere accolta.
4.2 Quanto alla pretesa principale relativa al pagamento dei canoni di locazione, emerge in maniera chiara e incontrovertibile che l'opponente non ha corrisposto gli importi dovuti per le mensilità comprese tra gennaio 2021 e la data di rilascio dell'immobile, avvenuta il 18 maggio
2022. Tale circostanza trova conferma nelle dichiarazioni rese dalla conduttrice nei verbali di udienza, dalle quali risulta, da un lato, l'assenza di prova del pagamento dei canoni e, dall'altro,
l'intenzione di cercare una soluzione bonaria alla controversia, pur dichiarando di non disporre delle somme necessarie per farvi fronte.
Si osserva, inoltre, che la conduttrice ha affermato di aver effettuato il pagamento di tre mensilità nel periodo intercorrente tra gennaio 2021 e il rilascio dell'immobile, senza tuttavia allegare alcuna ricevuta a dimostrazione di quanto dichiarato.
Ne consegue che non sussistono dubbi circa la morosità dell'opponente, che giustifica pienamente l'emissione del decreto ingiuntivo opposto e la conferma dello stesso in questa sede.
5. Per quanto concerne la domanda riconvenzionale proposta da la stessa Parte_1 non risulta adeguatamente provata.
Pag. 4 a 6 L'opponente ha lamentato i danni subiti a causa di carenze manutentive addebitate ai locatori, senza però specificarne la natura e senza fornire documentazione o elementi idonei a comprovare le presunte criticità: in particolare, ha prodotto soltanto alcune fotografie che mostrano genericamente parti del locale con presunte imperfezioni, senza alcun dettaglio tecnico o prova dell'effettivo danno.
Da tali riproduzioni fotografiche non risulta possibile, infatti, identificare in modo chiaro né
l'entità dei danni, né il nesso causale con la presunta condotta omissiva dei locatori, né tanto meno una condizione tale da giustificare la riduzione o il mancato pagamento del canone.
Le immagini allegate mostrano esclusivamente porzioni di pavimento, battiscopa o pareti, senza fornire alcuna evidenza di un danno tale da compromettere l'uso dell'immobile attribuibile ai locatori.
Al contrario, gli opposti hanno fornito documentazione della propria attività manutentiva, allegando la fattura del 18.02.2021, dalla quale risulta che, a loro spese, sono stati effettuati lavori di riparazione all'interno dell'immobile locato, in particolare il ripristino dell'impianto elettrico del banco bar, la sostituzione del salvavita trifase e la riparazione della soglia d'ingresso danneggiata, secondo quanto da loro riferito, dalla conduttrice.
Hanno chiarito, altresì, con argomentazione razionale, che i presunti danni da umidità sono riconducibili non a loro responsabilità ma a responsabilità della conduttrice che, per un verso, non ha adeguatamente arieggiato i locali e che, per altro verso, ha realizzato sua sponte la struttura in legno.
Né possono assumere rilevanza le PEC allegate in atti dalla conduttrice nelle quali vengono segnalate presunte criticità addebitabili all'immobile: in particolare, nell'ultima PEC del
24.03.2021, la conduttrice ha segnalato la presenza di una macchia di umidità nell'immobile e contestualmente ha richiesto una riduzione del canone a causa della pandemia da Covid-19.
A tale comunicazione, già di per sé scarna, non ha fatto seguito, neppure in questo giudizio, alcuna quantificazione dei presunti danni lamentati e alcuna indicazione dettagliata sugli effetti economici subiti o sul calo del fatturato derivante dalla pandemia.
Pertanto, tale allegazione non fornisce elementi idonei a giustificare alcuna riduzione del canone.
5.1 Alla luce di quanto sopra, emerge che:
- le doglianze relative a presunte carenze manutentive dell'immobile non risultano supportate da adeguata prova documentale;

- le richieste di riduzione del canone a causa della pandemia non sono supportate da alcuna indicazione concreta sul calo del fatturato o sull'impatto economico subito.
Pag. 5 a 6 Al contrario, le allegazioni dei locatori circa l'esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria risultano documentate e attendibili.
Ne consegue che non sussistono i presupposti per accogliere la domanda riconvenzionale.
6. In definitiva, risulta accertato che l'opponente non ha adempiuto agli obblighi di pagamento dei canoni di locazione, risultando quindi morosa, e non ha fornito elementi probatori sufficienti a giustificare alcuna riduzione o compensazione dei medesimi a fronte della domanda riconvenzionale.
7. Alla stregua di tali considerazioni, l'opposizione va rigettata con la conferma del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo n. 1249/2021 emesso dal Tribunale di Brindisi il
15.12.2021, del pari, va rigettata la domanda riconvenzionale.
8. Segue, quindi, la condanna dell'opponente soccombente, ex art. 91 c.p.c., al pagamento delle spese di lite.
Queste vanno liquidate, come da dispositivo, sulla base dei parametri medi previsti dal D.M. n.
55/2014 e aggiornati al D.M. 147/2022, per lo scaglione da € 1.101 a € 5.200, in considerazione del valore della causa, come previsto dall'art. 5, comma 1, dallo stesso D.M. n. 55/2014.


P. Q. M.


Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 1249/2021, già esecutivo;

2. rigetta la domanda riconvenzionale proposta da;
Parte_1

3. condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 CP_1
e in solido, che liquida in € 2.552,00 oltre rimborso
[...] Controparte_2 forfettario del 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge, da distrarsi in favore dell'avv.
FA NO dichiaratosi antistatario.
Brindisi, 18.12.2025
La Giudice
ES IM
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della funzionaria addetta all'Ufficio per il processo, dott.ssa Laura Sammarco.
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