N. R.G. 62549/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 62549/2017 promossa da:

elettivamente domiciliati in Roma, via delle Parte_1 Aleutine n. 124, presso lo studio dell'avv. GAGLIASSI ANDREA, che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

ATTORI contro

elettivamente domiciliato in Roma, viale Aldo Controparte_1 Ballarin n. 112, presso lo studio dell'avv. GABRIELE DANIELE e dell'avv. TABACCHI MONICA, che lo rappresentano e difendono, in virtù di procura in atti;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note redatte in luogo del verbale in riferimento all'udienza del 20 luglio 2020.
pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano in Parte_1 Parte_1 giudizio esponendo che essi, tra loro fratelli, sin dalla nascita Controparte_1 avevano sempre vissuto nella proprietà di famiglia denominata “Villa Simeons”, sita in Roma, località Giustiniana, via di Santa Cornelia n. 50, costituita da un consistente complesso immobiliare comprendente corpi di fabbrica, terreni, seminativi e bosco ceduo;
che nel 1981, quando ancora gli odierni attori erano bambini, il padre lasciava la casa coniugale e si Controparte_1 trasferiva in Grecia, dove rimaneva per circa dieci anni costituendo un nucleo familiare, per poi trasferirsi definitivamente nel Regno Unito, dove aveva costituito un altro nucleo familiare e dove tuttora viveva, tornando in Italia soltanto sporadicamente nel corso degli anni;
che in data 11 settembre 1985 decedeva in Roma , nonna paterna degli attuali attori, nonché Persona_1 madre di proprietaria dell'intero complesso immobiliare, la quale, con testamento CP_1 pubblico, aveva lasciato in eredità al figlio maggiore “la casa in cui ha sempre vissuto con la Per_2 terrazza ed il terreno che salendo dall'ingresso di via S. Cornelia n. 50 è situata alla destra della strada privata comune fino alla pergola prospiciente la fontana che deve considerarsi inclusa”, al figlio minore “la casa grande con il terreno boschivo che, salendo dall'ingresso di Via S. Per_3 Cornelia n. 50 è posto alla sinistra della strada comune di accesso e termina all'altezza del grande albero di eucalipto” ed al figlio padre degli attori ed odierno convenuto, “la restante proprietà CP_1 di Via S. Cornelia n. 50, comprendendo in essa la piccola casa, la piscina ed il terreno cheè posto al di la della pergola e dell'eucalipto sito ad entrambi i lati della strada comune fino al confine”; che in data 10 ottobre 1988 gli eredi chiedevano alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1 la trascrizione in loro favore del testamento pubblico di cui sopra, con la conseguenza che il convenuto diveniva proprietario esclusivo delle proprietà immobiliari di cui al Foglio 57 part. 324-326; che gli esponenti, raggiunta la maggiore età, in data 25 settembre 1991 e in data 19 novembre Pt_1 Pt_1 1992, continuavano ad abitare ed a possedere il complesso immobiliare uti dominus, pacificamente e non clandestinamente;
che nella loro veste di possessori uti dominus gli attori, nel corso degli anni, ognuno per i rispettivi possessi, avevano apportato modifiche e migliorie alle unità immobiliari, avevano curato gli spazi verdi, avevano pagato le utenze ed avevano, in generale, compiuto tutte le attività di conservazione dei beni posseduti, sia ordinarie che straordinarie;
che in data 1° marzo 1995 l'attore presentava domanda di concessione edilizia in sanatoria per il cambio di Parte_1 destinazione d'uso dell'immobile da lui posseduto, da civile abitazione a locale di ristorazione a conduzione familiare;
che anche l'altro fratello , in data 31 luglio 1995, presentava Parte_1 domanda di condono per abusi edilizi commessi nell'anno 1966 dai nonni paterni;
che nel tempo gli attori si erano sempre comportati come proprietari dei rispettivi lotti, ed in particolare, Pt_1
aveva sempre posseduto la particella n. 326 e quelle confinanti, mentre aveva
[...] Parte_1 posseduto la particella 324 e quelle confinanti, ed entrambi avevano posseduto in comune le strade, i viali di camminamento interni e gli spazi boschivi, corrispondenti alle particelle di cui era formalmente proprietario il padre degli attori;
che il possesso degli attori si era protratto da oltre venti anni e perdurava ancora oggi, mentre in tutti questi anni il padre formale proprietario, non si CP_1 era mai occupato in alcun modo della sua proprietà ed aveva continuato a vivere all'estero, dimostrando di non avere alcun interesse per i suoi beni in Italia;
che, quindi, erano maturati i presupposti per l'usucapione dei beni per cui era causa.
Concludevano, pertanto, chiedendo che venisse dichiarato l'intervenuto acquisto in capo agli attori della proprietà dei suddetti beni per usucapione e, precisamente, per degli immobili e Parte_1 dei terreni identificati e censiti nel Catasto del Comune di Roma al foglio 57, particelle 84, 326, 327, 1013, 1014 per intervenuta usucapione ultraventennale e per degli immobili e dei Parte_1
pagina 2 di 5 terreni identificati e censiti nel Catasto del Comune di Roma al foglio 57, particelle 324, 325, 1666 per intervenuta usucapione ultraventennale e per entrambi gli attori, le aree in possesso utilizzate in comune, quali strade, viali di camminamento interni e spazi boschivi identificato al foglio 57, part.lle 100,806, 807 e 811, al foglio 62, part.lle 1663, 1664, 1665, 1667 e 2073, con vittoria delle spese di lite.
Il convenuto , costituitosi in giudizio, eccepiva, in via pregiudiziale, Controparte_1 l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento della mediazione obbligatoria;
nel merito, contestava la sussistenza dei presupposti per dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione dei beni controversi, considerato che gli attori si trovavano nella mera detenzione del bene, concessa per tolleranza del proprietario in uso gratuito ai figli, posto che la relazione con il bene non si è esplicata in opposizione al proprietario;
che, oltretutto, l'esponente aveva continuato a risiedere ininterrottamente in via di Santa Cornelia n. 50, nel complesso immobiliare di sua proprietà, dall'8 ottobre 1987 fino al suo effettivo trasferimento nel Regno Unito avvenuto nell'anno 2005; che, in ogni caso, l'esponente non aveva mai abbandonato i propri beni, né si era disinteressato della loro cura neanche nel periodo in cui risiedeva all'estero; che esso esponente, contrariamente a quanto sostenuto ex adverso, aveva costantemente esercitato le su prerogative di proprietario, vigilando ed autorizzando, quando necessario, le attività svolte all'interno della sua proprietà; che l'esercizio di tali poteri era continuato anche dopo il suo trasferimento nel Regno Unito, con viaggi e sopralluoghi presso l'immobile e con la richiesta periodica ai figli di aggiornamento sulle attività che venivano svolte all'interno della sua proprietà.
Concludeva, quindi, chiedendo il rigetto della domanda, con vittoria delle spese di lite.
Con provvedimento emesso nel verbale di udienza del 6 giugno 2018, il g.i. disponeva l'espletamento del procedimento obbligatorio di mediazione.
Quindi, rigettate le istanze istruttorie formulate dalle parti, la causa, sulle conclusioni precisate nelle note redatte in luogo del verbale di udienza, previa sostituzione del giudice istruttore disposta con decreto del Presidente del Tribunale in data 13 novembre 2025 e successivo provvedimento di assegnazione in data 17 novembre 2025, veniva trattenuta in decisione.
La domanda è infondata e non merita, pertanto, di trovare accoglimento.
Ed invero, assume rilievo dirimente la considerazione che gli attori non hanno né allegato né offerto di provare fatti idonei ad integrare la configurabilità dell'interversione del possesso, presupposto imprescindibile per la decorrenza del termine idoneo per l'usucapione.
Risulta, invero, pacifica la circostanza, dedotta nell'atto introduttivo, che gli attori hanno sempre abitato negli immobili oggetto della domanda sin dalla nascita ed hanno continuato ad abitarvi anche successivamente, una volta divenuti maggiorenni, anche dopo l'avvenuto trasferimento all'estero del padre, odierno convenuto.
Si evince, inoltre, dall'atto introduttivo che, allorché divenuto erede dei beni in CP_1 contesa a seguito di disposizione testamentaria della madre, in data 10 ottobre 1988 ha richiesto insieme ai fratelli la trascrizione in suo favore, per la parte ad esso relativa, del testamento pubblico,
e , nati rispettivamente il 25 settembre 1973 ed il 19 novembre 1974, Parte_1 Parte_1 non erano ancora maggiorenni, avendo l'uno quindici e l'altro quattordici anni.
pagina 3 di 5 Dalla stessa prospettazione degli attori, risulta, dunque, evidente che il loro padre, odierno convenuto, nell'esercitare un atto proprio del proprietario quale quello di richiedere la trascrizione in proprio favore dei beni ereditati, ha consentito che i figli, peraltro ancora minorenni, continuassero ad abitare nella casa e nei luoghi in cui avevano sempre vissuto sin dalla nascita.
Ed invero, come noto, la presunzione del possesso in colui che esercita un potere di fatto non opera, a norma dell'art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene non consegua ad un atto volontario di apprensione, ma derivi, come nella specie, da un iniziale atto o fatto del proprietario possessore.
Inoltre, quando la disponibilità della cosa persiste in assenza di contraria volontà del proprietario, la posizione del detentore è qualificabile come detenzione semplice o precaria, determinandosi una situazione di tolleranza da parte del proprietario possessore che non dà luogo alla trasformazione della detenzione in possesso;
analogamente può dirsi riguardo all'attività di colui il quale, dopo il venir meno del rapporto che giustificava l'anteriore disponibilità, continua a disporre della cosa.
Occorre, quindi, per la trasformazione della detenzione in possesso un mutamento del titolo che non può aver luogo mediante un atto di volizione interna, ma deve risultare dal compimento di idonee attività materiali di opposizione al proprietario possessore, quale, ad esempio, l'arbitrario rifiuto alla restituzione del bene, tali da rendere manifesto in modo inequivoco al possessore il mutamento del suo animus.
Tanto premesso, deve rilevarsi che, in assenza di una specifica prova, non offerta dalla parte attrice, della volontà manifestata al proprietario di trasformare la detenzione in possesso, non appare in alcun modo idoneo ad integrare la configurabilità dell'interversione del possesso il comportamento dedotto dagli attori consistente nell'aver apportato modifiche e migliorie alle unità immobiliari, nell'aver curato gli spazi verdi, nell'aver pagato le utenze e nell'avere, in generale, compiuto tutte le attività di conservazione dei beni posseduti, sia ordinarie che straordinarie, posto che tali comportamenti, alcuni dei quali connessi strettamente al fatto di utilizzare il bene, come il pagamento delle utenze, la cura degli spazi verdi e la manutenzione ordinaria, potrebbero anche avere la valenza di un bilanciamento rispetto all' uso gratuito del bene, mentre la presentazione da parte di della domanda Parte_1 di concessione edilizia in sanatoria per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile da lui posseduto da civile abitazione a locale di ristorazione a conduzione familiare, ove non autorizzata, integra piuttosto un comportamento che di per sé denuncia un abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene.
Né, del resto, può invocarsi, nella specie, il principio secondo cui la lunga durata dell'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale può integrare un elemento presuntivo nel senso dell'esclusione della situazione di tolleranza e della sussistenza di un vero e proprio possesso, posto che detta presumptio hominis è inoperante quando la tolleranza si colleghi, come nella specie, ad un rapporto di parentela tra i soggetti interessati, essendo evidente che lo stretto legame familiare consente al dominus di esimersi dalla necessità di rivendicare periodicamente la piena titolarità della res nei confronti del parente beneficiario del godimento della res medesima.
Ne discende che "il protrarsi nel tempo di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale può integrare un elemento presuntivo di esclusione della tolleranza solo nei rapporti labili e mutevoli (quali quelli di amicizia o di buon vicinato), ma non nei casi di vincoli di stretta parentela, nei quali è plausibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo" (cfr. Cass. N. 8194/2001 e n. 16371/2015).
pagina 4 di 5 Alla luce di quanto argomentato, non risulta configurabile in capo agli attori, un possesso idoneo all'usucapione, con la conseguenza che la domanda, siccome infondata, deve essere rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e respinta, così provvede:

1. rigetta la domanda come sopra proposta;

2. condanna e al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 Parte_1
che liquida in €. 6.500,00 per compensi, oltre IVA e CPA e Controparte_1 rimborso forfettario delle spese generali come per legge.
Così deciso in Roma, il 15 dicembre 2025.
Il Giudice
dott.ssa Maria Letizia Tricoli
pagina 5 di 5