REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE

Il Giudice monocratico nella persona del dr. Salvatore Scalera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 11772 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017
TRA
e , difesi dall'Avv. Mariano di Monaco;
Parte_1 Parte_2 attori
CONTRO
Controparte_1 convenuto contumace
Oggetto: diritti reali.
Conclusioni: come da scritti difensivi e verbale di udienza
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, e hanno convenuto Parte_1 Parte_2 in giudizio per chiederne la condanna a: Controparte_1
- ripristino dello status quo ante previo accertamento della illegittimità degli interventi edilizi realizzati in violazione delle norme urbanistiche nonché dell'art. 840 c.c.;
- ripristino dello status quo ante previo accertamento e regolazione dei confini, nonché accertamento della abusiva occupazione da parte del convenuto del viottolo che conduce a via Sambuco, oltre alla messa in sicurezza delle tubature idriche e fognarie ed al risarcimento del danno;

- all'eliminazione di due vedute illegittimamente create sul lato collina al primo piano del fabbricato di proprietà del convenuto, ed al restringimento della terza veduta, con ripristino della soglia di accesso ad almeno un metro e mezzo dal piano di calpestio del fondo confinante;

- abbattimento del terrazzo al primo piano realizzato sul viottolo di proprietà attrice.
Hanno altresì chiesto l'accertamento e la declaratoria di assenza di qualsivoglia diritto di servitù e diritto reale in capo al convenuto sui beni di proprietà attrice, con condanna del convenuto al rispristino dello stato dei luoghi ed in particolare del passaggio che permette l'accesso su via Sambuco (secondo ingresso a valle), con installazione del cancello in ferro ivi esistente e posto alla fine del viottolo, oltre al risarcimento del danno biologico.
Rappresentavano gli istanti di essere proprietari di un fabbricato con annesso giardino sito in Maddaloni alla via Sambuco n. 79, confinante a sud con la proprietà di Controparte_1 che all'epoca dell'acquisto risultava essere costituita da un'unica unità abitativa articolata su diversi livelli, con accesso da via Sambuco e suddivisa in alcuni vani terranei posti sulla destra del cortile stesso (lato nord), di cui il terzo a destra sovrapposto ad un altro vano con accesso dalla collina retrostante il fabbricato sul lato nord, mentre gli altri due erano coperti con solai spioventi aventi accesso dal retro -lato collina-. Specificavano che nella parte discendente verso via Sambuco la citata proprietà attrice era attraversata da un viottolo, confinante ad ovest -a destra per chi scende e a sinistra per chi sale da via Sambuco- con la proprietà del convenuto, sul quale era stato installato un cancello in ferro, le cui chiavi erano da sempre state nella esclusiva disponibilità degli istanti e dei loro danti causa, che immetteva dapprima nel cortile di proprietà di , e poi, percorrendo all'incirca Controparte_1 sette metri, attraverso un altro cancello sempre in uso agli istanti, direttamente alla pubblica via. Evidenziavano altresì che nel mese di novembre 2001 il convenuto aveva iniziato una serie di lavori di ristrutturazione dell'immobile di sua proprietà -per i quali in data 6.12.2001 era stata ratificata presso il comando di Polizia Municipale del comune di Maddaloni una denuncia per l'esecuzione di lavori edilizi in assenza di autorizzazione- durante i quali si era reso responsabile di una serie di azioni illegittime: “…ebbe ad invadere a nord, lato collina, la proprietà degli istanti, attraverso il viottolo, e, sena alcun permesso, eliminò il cancello, appoggio tegole e tavole da ponte sul terreno degli attori, danneggiò parte del terrazzamento
e della scarpata, sbancò il terreno, eliminò i gradini che consentivano la discesa dalla proprietà degli attori al detto viottolo, livellò parte del fondo, creando così confusione di possesso ed accorpamento dei confini sia lungo il viottolo che sulla collina;
lo stesso poi sbancò il cortile e eliminò sia il cancello esistente su via Sambuco sia il cancello esistente a monte del viottolo, manomise la condotta idrica che da via Sambuco portava l'acqua alla proprietà degli istanti, mediante una fontana ubicata proprio alla fine del detto viottolo…”. Contestavano inoltre che il convenuto nel corso delle opere di ristrutturazione aveva completamente abbattuto il fabbricato per poi ricostruirlo ex novo in violazione della normativa urbanistica, occupando il viottolo di proprietà attrice realizzandovi un vano completamente abusivo, rimuovendo la condotta d'acqua esistente ed immettendo la tubatura delle acque reflue e della pluviale in un pozzetto ubicato nella proprietà degli attori.
Hanno infine rilevato che la mancata chiusura del cantiere da parte del convenuto nonché
l'eliminazione dei due cancelli, hanno ingenerato negli istanti un senso di terrore, essendo rimasti vittima di furti e di reiterati episodi di clandestina introduzione nella loro proprietà da parte di terzi estranei, malintenzionati e animali randagi, con conseguente peggioramento della qualità della vita.
Con ordinanza del 15.11.18 il giudice ha dichiarato la contumacia di , il quale Controparte_1 seppur ritualmente citato non si è costituito in giudizio.
La causa, istruita documentalmente e con l'espletamento di prova orale e ctu, è stata presa in decisione all'udienza del 10.6.2025, con concessione dei termini ex art 190 c.p.c.
≈ ≈ ≈
La domanda va parzialmente accolta per le motivazioni di seguito esposte.
Premesso che l'accertamento della illegittimità di un intervento edilizio per violazione delle norme urbanistiche non rientra nelle competenze del giudice ordinario, ma dell'autorità amministrativa, va rigettata la domanda formulata dagli istanti di accertamento di illegittimità degli interventi edilizi posti in essere dal convenuto in violazione dell'art. 840 c.c., relativamente alla parte in cui gli istanti hanno contestato la ricostruzione del fabbricato ad una altezza inferiore rispetto al precedente stabile, attesa l'inconferibilità delle contestate opere edilizie con il disposto della citata norma che prevede la possibilità del proprietario del suolo di poter effettuare qualsiasi escavazione che non rechi danno al vicino. Nel caso in esame parte istante non ha né dedotto né dimostrato interventi di escavazione né tantomeno danni provenienti dal fondo del vicino a seguito di tali operazioni. Circostanza quest'ultima confermata dallo stesso consulente laddove dichiara “…La detta incertezza deriva dalla circostanza che, lo scrivente non è in grado di poter verificare se l'attuale quota del terreno di proprietà attorea ha subito delle variazioni o meno…” (pag. 61 elaborato peritale) e “…Per quanto attiene le opere di sbancamento denunciate da parte attrice, lo scrivente, a seguito degli accertamenti effettuati, ha potuto rilevare un taglio verticale del terrapieno tanto che, tra il pendio così creato e le pareti del fabbricato di parte convenuta, vi è una sorta di trincea, Foto 60…” (pag. 50 elaborato peritale) nonché “… In riferimento a tale opera, lo scrivente non si trova nella condizione di poter, con certezza e serenità, affermare a che epoca riferisca l'esecuzione di tale taglio di pendio ed evidentemente il soggetto che ne ha realizzato le opere, né in atti vi è documentazione fotografica storica utile ad una valutazione per confronto…” (pag. 50 e 51 elaborato)
Quanto alla dedotta occupazione abusiva del viottolo, previa realizzazione di un vano da parte del convenuto, nel corso dell'istruttoria è emerso che quest'ultimo oltre ad aver modificato il precedete stato dei luoghi, realizzando un vano chiuso da una porta, si è anche impossessato di una parte di proprietà attrice. A tale conclusione si giunge considerando sia la documentazione depositata in atti della produzione di parte attrice (cfr.: atto cessione dei diritti per notaio del 8.2.2003, rep. N. 153.451 e racc. 23.517; Perizia Persona_1 tecnica di parte Arch. ; Rilievi fotografici stato dei luoghi prima e dopo gli interventi Per_2
e gli abusi posti in essere dal convenuto) sia dal lavoro svolto dal consulente nominato dal
Tribunale il quale dopo aver attentamente consultato reperti fotografici, atti notarili e planimetrie catastali ha dichiarato “…Come risulta agevole notare, lo stato attuale dei luoghi risulta pacificamente mutato rispetto a quanto è stato possibile accertare dalla documentazione fotografica ritualmente versata in atti (…) si rileva una modifica dello stato dei luoghi, come sopra detto, nel senso che, ad oggi, quello che era rappresentato da un passaggio protetto da cancello, ad oggi risulta essere stato trasformato posando in opera una porta di accesso ad un vano apparentemente chiuso (…) Oltre ciò, si rileva che, tali opere insistono su una quota di proprietà, rilevata considerando la mappa catastale relativa alla particella 2758, di proprietà di parte attrice…” (pagg. 43 e 44 elaborato peritale).
A ciò si aggiunga che con l'occupazione del viottolo, il convenuto oltre ad aver costruito un vano ha realizzato sopra di esso anche un terrazzo, circostanza provata con il deposito di reperti fotografici, nonché confermata dal ctu (pag. 43 elaborato peritale laddove si legge
“…Come risulta agevole notare, lo stato attuale dei luoghi risulta pacificamente mutato rispetto a quanto è stato possibile accertare dalla documentazione fotografica ritualmente versata in atti. All'atto del sopralluogo effettuato dallo scrivente, la striscia di terreno che occupa, all'epoca rappresentante un passaggio coperto che parte attrice afferma essere un viottolo che consentiva di giungere alla via pubblica denominata Via Sambuco, ad oggi risulta costituito da un ambiente chiuso a monte, per quanto è stato possibile rilevare in quanto la parte convenuta risulta, come detto, contumace nel presente giudizio, con sovrastante terrazzo…”) e dai testimoni e , le quali rispettivamente escusse Tes_1 Controparte_2 all'udienza del 18.11.19 e del 15.7.20 interrogate sulla occupazione del viottolo ed alla costruzione del terrazzo sullo stesso hanno dichiarato, la prima “…si è tutto vero. Sottolineo che il viottolo, originariamente a cielo aperto attualmente è coperto dagli abusi perpretati dal ”, mentre la seconda “…Sì, è tutto vero. Preciso che nel realizzare il terrazzo dal Pt_3 lato di via Sambuco il ha occupato parte dell'area una volta facente parte del CP_1 viottolo…”. Tale comportamento risulta essere stato posto in essere in violazione del disposto dell'art. 840 c.c. che disciplina il diritto del proprietario di opporsi alla realizzazione di opere da parte di terzi nello spazio sovrastante il fondo di proprietà.
Ne consegue, in considerazione della illegittimità delle opere realizzate dal convenuto, la condanna di quest'ultimo al ripristino dello status quo ante con abbattimento del vano e del terrazzo realizzato sul viottolo di proprietà attrice.
Parte attrice ha inoltre dedotto che ha manomesso la condotta idrica e Controparte_1 realizzato illegittimamente sul fondo di proprietà attrice una tubatura di scarico delle acque piovane e di quelle reflue.
Quanto alla prima, non v'è prova di una effettiva manomissione atteso che da un confronto dei reperti fotografici prima e dopo la realizzazione dei lavori da parte del convenuto emerge che quest'ultimo si è solo limitato a sostituire la vecchia tubazione in acciaio con una in plastica, circostanza peraltro confermata dallo stesso consulente d'ufficio (cfr.: pag. 45 elaborato peritale laddove si legge “…una modifica della detta rete idrica, in quanto, dalla documentazione fotografica prodotta da parte attrice, si rileva che, l'originaria tubazione in acciaio, oggi, risulta essere stata modificata, con nuova tipologia di tubazione…”).
In merito alla seconda, come è possibile riscontrare dai reperti fotografici allegati da parte attrice, nonché dai rilievi effettuati dallo stesso ctu (pag. 47 elaborato laddove si legge
“…Oltre ciò, le acque ricadenti sulla copertura della terrazza sovrastante il <viottolo di passaggio="," risultano confluire dapprima in una grondaia, foto 56, per poi essere canalizzate con pluviale verso caditoia collegata verosimilmente ad un impianto fognario smaltimento, 57, il tutto, richiamando la premessa afferente i limiti dei confini proprietà, ricadente sulla particella attorea…<>”), il convenuto ha realizzato ex novo tubatura di scolo sia di acque piovane che di acque reflue che discendono nella proprietà degli istati.
Tale installazione risulta essere illegittima in assenza di uno specifico titolo costitutivo di servitù “ad hoc” (cfr.: atto cessione dei diritti per notaio del 8.2.2003, Persona_1 rep. N. 153.451 e racc. 23.517, da cui non si evince alcuna servitù passiva di scolo) come peraltro ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione secondo cui poiché, ai sensi degli articoli 908 e 913 del codice civile, salvo diverse ed espresse previsioni convenzionali, il fondo inferiore non può essere assoggettato allo scolo delle acque di qualsiasi genere, diverse da quelle che defluiscono dal fondo superiore secondo l'assetto naturale dei luoghi, lo stillicidio sia delle acque piovane sia, a maggior ragione, di quelle provenienti dall'esercizio di attività umane (come, ad esempio, dallo sciorinio di panni stesi mediante sporti sul fondo alieno) può essere legittimamente esercitato soltanto se trovi rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù “ad hoc” (Cassazione civile sez. II, 02/05/2024,
n.11827).
Ne consegue, accertata l'illegittimità della tubatura di scolo sia di acque piovane che di acque reflue, la condanna di alla rimozione della detta tubatura con ripristino Controparte_1 dello status quo ante.
In riferimento alle vedute create sul lato collina al primo piano del fabbricato di proprietà del convenuto, pur avendo l'istruttoria confermato l'effettiva esistenza di tre grosse vetrate con infissi e telaio che consentono un affaccio diretto del convenuto nella proprietà degli istanti
(cfr.: pag. 63 elaborato peritale;
reperti fotografici produzione parte attrice e dichiarazioni testimoniali rese da che escussa all'udienza del 15.7.20 in merito Controparte_2 alle foto che raffiguravano le porte-finestre create a confine con il viottolo di proprietà Tes_1
ha dichiarato “…Riconosco in queste foto l'attuale stato dei luoghi…”), la relativa
[...] richiesta di ripristino dello status quo ante va comunque rigettata in quanto non è stato possibile ricostruire il precedente stato dei luoghi, non avendo in merito l'attore fornito alcunché tipo di materiale probatorio (circostanza confermata dal ctu laddove a pag. 68 dell'elaborato peritale dichiara “…Resta, altresì, evidente che, non avendo lo scrivente a disposizione documentazione atta a verificare lo stato dei luoghi antecedente, non può esprimersi circa le eventuali modifiche di questi…”) , utile al giudice per poter effettivamente verificare se le tre vedute siano state aperte ex novo dal convenuto o fossero già esistenti nel vecchio fabbricato poi abbattuto, come era onere provare da parte attrice
Va inoltre rigettata la richiesta di accertamento di assenza di qualsivoglia diritto di servitù e diritto reale in capo al convenuto sui beni di proprietà attrice, non solo in quanto generica e non circostanziata ma altresì perché dalla istruttoria è emerso un effettivo diritto di passaggio di su “…viottolo che costeggia il fabbricato sui lati est e nord e Parte_4 che, partendo dal cancelletto posto in fondo al locale di ingresso, permette l'accesso al locale sovrapposto al terzo vano a destra del cortile tramite la porta posta sul lato della collina…” (cfr.: pag. 54 elaborato peritale). Invero il ctu riferisce in riferimento alla fascia di terreno “…posta tra la scarpata di proprietà di parte attrice e la parete finestrata dell'immobile di proprietà convenuta, si rileva, sempre facendo riferimento alle assunzioni fatte relativamente alla individuazione dei confini di proprietà, che questa risulta essere in ditta di parte attrice, ma, dalla lettura della nota di trascrizione afferente l'atto di acquisto dei beni a favore di parte convenuta, si rileva la presenza di una servitù di passaggio a favore della parte convenuta su beni di proprietà attorea…” (pag. 52 elaborato). Lo stesso consulente sempre a pag. 52 ed alle successive 53 e 54 dell'elaborato rileva che tale diritto viene in rilievo da una lettura della nota di trascrizione del titolo di acquisto della proprietà del convenuto nonché planimetrie catastali degli originari beni di proprietà convenuta, documenti estratti dalla Consulenza Tecnica di Parte attrice (“……omissis…=i beni del quadro d sono la seguente consistenza immobiliare posta nel comune di maddaloni (ce), in via sambuco n. 93:- porzione di fabbricato di vecchia costruzione, costituente un'unica unita abitativa articolata su differenti livelli, avente accesso da via sambuco tramite un piccolo vano di ingresso (1), al quale e affiancata sulla destra entrando una stanzetta con accesso autonomo anche dall'esterno (2) e con sottostante piccolo locale seminterrato;

a sinistra del piccolo vano di ingresso, salendo una piccola scala di pochi gradini, si giunge in un cortile di proprieta esclusiva (3), dal quale si accede a tre vani posti sulla destra del cortile stesso (lato nord), dei quali il terzo a destra (4) ha sovrapposto un altro vano
(5) con accesso dalla collina retrostante il fabbricato sul lato nord (6), mentre gli altri due sono coperti (7-8) con solai spioventi aventi accesso dal retro (lato collina); nel cortile esclusivo si trovano anche un cucinino (9) a fianco della piccola scala, un pozzo, una cisterna, una latrina ed un lavatoio;
il tutto confina con beni renga, con beni ferraro (gia proprieta formato), con via sambuco, con proprieta placido;
il tutto e censito nel catasto dei fabbricati del comune di maddaloni (ce) al foglio 9, con le p.lle:- 1168, via sambuco n. 93, p.1, cat. a/5, cl. 3, vani 1.5, r.c.?. 79.500 (euro 41,06) (il vanetto con sottostante seminterrato a destra entrando); - 1193, sub. 1, via sambuco n. 93, p. t-1, cat. a/5, cl. 5, vani 2.5, r.c.?. 182.500 (euro 94,25) (l'ingressino, il cortile con relative comodita, il terzo vano in fondo al cortile con sovrastante altro vano);- 1193, sub. 2, via sambuco n. 93, p. t, cat. a/5, cl. 6, vani 1, r.c.?. 86.000 (euro 44,42) (il secondo vano a destra del cortile); - 1193, sub. 3, via sambuco n. 93, p. t, cat. a/5, cl. 4, vani 1.5, r.c.?.
93.000 (euro 48,03) (il primo vano a destra del cortile con il cucinino). segue la vendita con tutti le servitu attive e passive, in particolare con la servitu attiva di passaggio sul viottolo che costeggia il fabbricato sui lati est e nord e che, partendo dal cancelletto posto in fondo al locale di ingresso, permette l'accesso al locale sovrapposto al terzo vano a destra del cortile tramite la porta posta sul lato della collina. =…omissis… …”).
Infine, va rigettata la domanda di risarcimento del danno formulata da parte attrice, in quanto generica, non avendo specificato la tipologia del danno stesso, e sprovvista di prova.
Le spese di lite e di ctu si considerano compensate in ragione della reciproca soccombenza delle parti, in considerazione delle numerose domande attoree non accolte.

P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando sulla controversia in epigrafe, ogni ulteriore istanza ed eccezione disattesa:

1. in parziale accoglimento della domanda, condanna di al ripristino dello Controparte_1 status quo ante con abbattimento del vano e del sovrastante terrazzo realizzato sul viottolo di proprietà attrice, ed alla rimozione della tubatura di scolo delle acque piovane e delle acque reflue realizzate nella proprietà attrice, come meglio individuate nella CTU;

2. rigetta tutte le altre domande;

3. spese di lite e di ctu compensate tra le parti.
Santa Maria Capua Vetere, 28.10.2025
il Giudice
dr. Salvatore Scalera