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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale di Civitavecchia Sezione Civile Il Tribunale di Civitavecchia, Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 804 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
(C.F. ) nato a [...] il 27 Parte_1 C.F._1 maggio 1984 e domiciliato in Fiumicino (RM) alla Via della Cima di Cristallo n. 74, rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti dall'Avv. Dario Galletti (C.F. ), presso il quale è elettivamente C.F._2 domiciliato in Roma al Viale Giulio Agricola n. 61 (pec
) Email_1
Ricorrente Contro
(C.F. ) nato a Focsani in [...] il CP_1 C.F._3
01.03.1979, residente in [...] Resistente contumace Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con ricorso depositato in data 29.3.24 e ritualmente notificato il sig. conveniva in giudizio il sig. per sentirlo Parte_1 CP_1 condannare: al rilascio immediato dell'immobile sito in Fiumicino (RM) Via Portico Placidiano n. 35, interno 6, terzo piano;
al pagamento della somma di € 1.596,94 a titolo di rimborso degli oneri condominiali dovuti e non corrisposti fino al 31.12.2023, nonché al pagamento dei successivi oneri condominiali e di a scadere fino all'effettivo rilascio CP_2 dell'immobile; al pagamento della somma di € 3.264,00, ovvero della minore o maggiore somma, da liquidarsi anche in via equitativa, a titolo di risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile dal 04.04.2023 al deposito del ricorso;
al pagamento dell'ulteriore somma mensile pari ad € 272,00, ovvero la minore o maggiore somma per ciascuno dei mesi successivi al deposito del ricorso e fino all'effettivo rilascio dell'immobile. Premetteva il ricorrente che con atto a rogito del Notaio in Roma, Dott.
, rep. 15430 racc. 8096 del 20.07.2004, registrato al 13987, Persona_1 serie II del 22.07.2004 e trascritto ai registri immobiliari, il sig. Pt_1
aveva acquistato l'immobile sito in Fiumicino (RM) alla Via
[...]
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Portico Placidiano n. 35, posto al piano secondo con annesso terrazzo di copertura, posto al piano terzo, composto da 5 vani e mezzo catastali;
che il terrazzo di copertura, posto al terzo piano occupato da uno stenditoio, riconvertito ad appartamento, era collegato al piano sottostante tramite la scala condominiale ed era dotato di una porta di accesso autonoma, distinta con l'interno 6, che lo rendeva un immobile indipendente rispetto al sottostante appartamento;
che nel marzo 2021, il sig. aveva Pt_1 concesso in comodato d'uso orale al sig. nato a [...] in CP_1
Romania il 01.03.1979, il terzo piano dell'immobile predetto a condizione del rimborso delle spese condominiali e del pagamento delle utenze di luce, gas, tassa rifiuti;
che con lettera del 27 febbraio 2023 ne aveva richiesto il rilascio per proprie necessità entro trenta giorni senza esito;
che il resistente aveva anche interrotto il pagamento degli oneri condominiali e delle spese per la nettezza urbana, maturando debiti per circa € 1.594,96. Rappresentava il ricorrente di avere anche esperito, con esito negativo, la procedura di mediazione n. 124/2023, dinanzi alla Camera per la Mediazione e la Conciliazione dell'Ordine Forense di Civitavecchia, come da verbale del 06.07.2023. Il resistente rimaneva contumace. La causa veniva istruita con documenti e prova testimoniale e il 6.11.2025 assunta in decisione. La domanda è risultata fondata e va accolta per quanto di ragione. La prospettazione del ricorrente in ordine alla stipula di un contratto di comodato precario e gratuito (art.1810 c.c.) con il resistente ha trovato conferma nelle dichiarazioni della teste escussa. In ogni caso anche e proprio assumendo la inesistenza di altro titolo valido legittimante la detenzione del bene da parte del resistente – e che era onere del convenuto dimostrare - l'occupazione sarebbe sine titulo. Pertanto la richiesta di rilascio dell'immobile formalizzata dal legittimo titolare sia in via stragiudiziale che giudiziale è fondata e deve essere accolta. In ordine alla pretesa risarcitoria si osserva quanto segue. In ordine al danno emergente da “mancato godimento del bene per ritardata consegna” in conseguenza del mancato utilizzo del bene dallo spirare del termine per il rilascio indicato nella missiva del 27.02.2023 fino all'effettiva riconsegna dell'immobile, la domanda e la liquidazione proposta computata sulla base degli indici O.M.I. (euro 6.8/mq) va respinta. La prevalente giurisprudenza di legittimità (cfr., ex multis, Cass. n. 14222/2012 e n. 20823/2015) ha stabilito che, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, l'esistenza di un danno in re ipsa subito dal proprietario, sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, la quale non può operare ove risulti positivamente accertato che il
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dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione. Da ultimo, la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 39 del 07.10.2021, ha affermato che “il danno da occupazione “sine titulo”, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto (Sez. 3, n. 13071, 25/5/2018)”; né, prosegue la Corte, è sufficiente aver
“riportato in maniera del tutto indicativa il valore del canone di locazione, senza mai dimostrare di aver perso occasioni favorevoli per locare l'immobile, ovvero di aver sofferto altri pregiudizi patrimoniali”., Anche di recente la suprema corte - SS.UU Civile Sent. n. 33645/2022 - ha chiarito, in ordine al c.d. “danno in re ipsa” – che tale appunto non è – che
“In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. Per quanto sopra la domanda risarcitoria della ricorrente va respinta in difetto di allegazione (e conseguente dimostrazione) – cui non può supplire il ricorso all'equità - della intenzione di mettere “a reddito” l'immobile: intenzione peraltro contraddetta dal fatto che all'odierno convenuto il godimento del bene sia stato concesso senza corrispettivo. Come precisato dalla S.C. – Cass. civ. sez. III Ord. Sez. 3, 28 luglio 2025 n. 21607 la liquidazione equitativa presuppone che l'esistenza del danno (l'an debeatur) sia stata provata in modo certo e inequivocabile. Il potere del giudice interviene solo in un secondo momento, quando si tratta di quantificare il danno (il quantum debeatur) e tale operazione risulti impossibile o estremamente difficile. Il secondo requisito fondamentale è che l'impossibilità di provare l'esatto ammontare del danno sia oggettiva e incolpevole. Non può derivare dalla pigrizia o dalla negligenza della parte che avrebbe l'onere di fornire la prova. L'art. 1226 c.c. (rubricato “Valutazione equitativa del danno”) stabilisce, infatti, che “se il danno non può essere provato nel suo preciso
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ammontare, è liquidato dal giudice con valutazione equitativa”. A tale previsione la giurisprudenza costante e la dottrina hanno attribuito natura “sussidiaria” (o integrativa) e “non sostitutiva”, corroborata anche dalla genesi storica della norma (nella Relazione ministeriale alla Maestà del Re Imperatore, al libro delle obbligazioni, Cap. XV, § 38, si afferma che la liquidazione equitativa è consentita dall'art. 1226 c.c. solo per il danno “di cui è sicura l'esistenza” ).
Questo principio costituisce da oltre cinquant'anni jus receptum nella giurisprudenza di legittimità, a partire da, Sez. 3, Sentenza n. 1536 del 19/06/1962, secondo cui “la valutazione equitativa del danno presuppone che questo, pur non potendo essere provato nel suo preciso ammontare, sia certo nella sua esistenza ontologica” e a seguire (Sez. 2, Sentenza n. 181 del 22/01/1974; Sez. 1, Sentenza n. 3418 del 23/10/1968; Sez. 3, Sentenza n. 3977 del 03/07/1982; Sez. 1, Sentenza n. 7896 del 30/05/2002; Cass. Sez. 6, 17/11/2020, n. 26051). Ne consegue che in tanto il giudice di merito può avvalersi del potere equitativo di liquidazione del danno, in quanto abbia previamente accertato che un danno esista, indicando le ragioni del proprio convincimento. Nel caso specifico, è mancata la allegazione e prova concreta del pregiudizio economico subito con riferimento alla mancata restituzione del bene. Nessuna allegazione se l'immobile fosse destinato alla vendita o alla locazione, né in ordine al tentativo di ricavarne reddito e di pregressi utilizzi a tale scopo. Di fronte a tale carenza sull'esistenza stessa di un lucro cessante, il ricorso all'equità è da ritenersi illegittimo. A diverse conclusioni deve pervenirsi per il danno emergente che parte ricorrente ha dimostrato di avere subito essendosi dovuta sobbarcare del pagamento degli oneri condominiali e della tariffa rifiuti non rimborsata dal sig. (documenti 7 e 8), pari a complessivi € 1.594,96. CP_1
Il resistente va, quindi, condannato al pagamento della indicata somma sulla quale decorrono gli interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo. Le spese di lite, come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza.

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da ei confronti di , così decide: Parte_1 CP_1 accoglie la domanda per quanto di ragione e condanna CP_1 al rilascio immediato in favore del ricorrente dell'immobile sito in Fiumicino (RM) Via Portico Placidiano n. 35, interno 6, terzo piano;
condanna il resistente al pagamento in favore del ricorrente della somma di € 1.594,96 oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo;
condanna il resistente all refusione in favore del ricorrente delle spese
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di che liquida in euro 2.000,00 per compensi ed euro 125,00 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Civitavecchia 23/11/2025 Il giudice
dott.ssa Roberta Nardone
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