REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 4291 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2016, proposta da
, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta Parte_1 elettronica certificata degli avv.ti Carlo Massacci, Carlo Atzori e Monica Marras, che la rappresentano e difendono per procura speciale a margine del ricorso
ATTRICE
CONTRO
, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta CP_1 elettronica certificata dell'avv. Stefano Martis, che la rappresenta e difende per procura speciale a margine della comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per l'attrice:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adìto, contrariis reiectis:
A) accertare e dichiarare la responsabilità della signora in CP_1 ordine ai fatti descritti in premessa e conseguentemente condannarla al ristoro dei danni cagionati alla signora nella misura che si ritenga Parte_1 accertata in corso di causa o che sarà accertata in separato giudizio, con riserva di procedere ad analitica quantificazione dei danni in corso di giudizio, somme tutte rivalutate e maggiorate di interessi al saldo;

1 B) condannare la convenuta alla integrale rifusione dei compensi professionali e delle spese del giudizio, ivi incluse le spese di cui all'art. 13, comma 10, l. prof. for., maggiorate di accessori previdenziali e tributari come per legge, anche relativi al procedimento di accertamento tecnico preventivo, ivi comprese le spese sopportate per i compensi ai CTU”.
Per la convenuta:
“Voglia il Tribunale di Cagliari, contrariis rejectis: in via istruttoria e pregiudiziale, per tuziorismo e salvo gravame, insiste, previa modifica dell'ordinanza 15/10/2018, disporre la rimessione in istruttoria per
l'espletamento delle istanze istruttorie presentate dalla relative CP_1 alle sue indicazioni di prova non espletate e/o non ammesse e/o alle richieste non accolte di cui alla II° memoria ex art. 183, VI comma c.p.c. del 15/4/2017 ed alla
III° memoria ex art. 183, VI comma c.p.c. in materia di prova contraria diretta ed indiretta del 8/5/2017;
1) in via subordinata e salvo gravame, previa concessione di termine per il deposito di memorie conclusionali, memorie conclusionali di replica e nota delle spese e competenze di causa, rigettare la domanda attorea proposta da
[...]

Pt_1
2) in via riconvenzionale, condannare l'attrice a pagare in Parte_1 favore della convenuta ed attrice in riconvenzione la somma di CP_1 totali € 34.720,00, diconsi Euro trentaquattromilasettecentoventi,00, oltre interessi legali dalla data delle singole anticipazioni al saldo, per le ragioni di cui ai punti da 26) a 31) riportati in parte espositiva in comparsa di costituzione e risposte e riconvenzione;

3) in subordine e salvo gravame, sempre in via riconvenzionale, condannare
l'attrice a pagare in favore della convenuta ed attrice in Parte_1 riconvenzione quella somma veriore risultante in corso di CP_1 causa, sempre per le ragioni di cui ai punti da 26) a 31) riportati in parte espositiva in comparsa di costituzione e risposte e riconvenzione;

4) in ogni caso, con vittoria nelle spese e competenze di causa”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
2 Con ricorso depositato il 22 aprile 2016, ex art. 702-bis cod. proc. civ.,
, quale proprietaria dell'appartamento posto al piano terra dello Parte_1 stabile sito in Cagliari, via Santa Restituta n. 13, ha convenuto in giudizio CP_1
quale proprietaria dell'appartamento posto al primo piano dello stesso
[...] edificio, per sentir accertare la responsabilità di quest'ultima per gli allagamenti e le infiltrazioni occorsi nell'immobile sottostante e per sentir condannare la convenuta al risarcimento dei danni cagionati all'attrice, nella misura da accertare in corso di causa, deducendo la rimozione del tetto, nel mese di settembre 2006, e il verificarsi di fenomeni infiltrativi nel successivo periodo fino alla conclusione dei lavori di ripristino, nel mese di giugno 2013, con danneggiamento dell'immobile di proprietà dell'attrice e delle parti comuni dell'edificio e conseguente inagibilità ed indisponibilità durante lo stesso periodo.
Si è costituita in giudizio , contestando la fondatezza della CP_1 pretesa sull'an e sul quantum, eccependo la prescrizione decennale e la preesistenza e non attribuibilità alla convenuta dei danni lamentati e concludendo per il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, per la condanna dell'altra parte al pagamento della somma corrispondente alla metà delle spese anticipate dalla convenuta nel comune interesse per le parti dell'edificio demolite e ricostruite, oltre agli interessi.
Il processo, mutato il rito, è proseguito nelle forme ordinarie.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti e prova per testi, nonché acquisizione del fascicolo relativo al procedimento di accertamento tecnico preventivo.
All'udienza del 4 dicembre 2024, sostituita da note di trattazione scritta, la causa è stata tenuta in decisione sulle conclusioni sopra trascritte, con la concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica;
rimessa in trattazione, con ordinanza del 21 maggio 2025, per materiale indisponibilità del fascicolo della parte attrice, non inserito nel fascicolo d'ufficio, nonostante l'annotazione di cancelleria dell'avvenuta restituzione, all'udienza del 17 settembre 2025, previo rinvenimento del fascicolo smarrito, la causa è stata tenuta di nuovo in decisione sulle conclusioni sopra trascritte, senza
3 ulteriori termini.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. L'attrice ha esposto quanto segue: che la convenuta, nel mese di settembre 2006, avviava opere di ristrutturazione e sopraelevazione del proprio appartamento e, in quella occasione, provvedeva alla rimozione del tetto, omettendo di predisporre le cautele idonee ad evitare che lo stabile restasse esposto agli agenti atmosferici;
che il sovrastante appartamento, privo di copertura, la notte del 1° ottobre 2006, a seguito a precipitazioni di rilevante intensità, veniva interessato da un allagamento e l'acqua piovana, caduta copiosa sul pavimento, penetrava attraverso il solaio nel sottostante appartamento, danneggiandone i soffitti, i muri, gli infissi e l'impianto elettrico;
che nonostante la denuncia dell'evento dannoso alla proprietaria del sovrastante appartamento lo stesso rimaneva esposto agli agenti atmosferici a lungo, con aggravamento dei danni prodotti al sottostante appartamento ed alle parti comuni dell'edificio; che, in seguito, la vicina ripristinava il tetto, anche se non con l'originaria copertura a doppia falda, ma con una piana;
che l'appartamento di proprietà dell'attrice, nel mese di ottobre 2009, subiva un nuovo e devastante allagamento, in quanto la copertura piana, realizzata ex novo, aveva una pendenza contraria rispetto ai canali di scolo delle acque meteoriche e l'acqua piovana si riversava nel cavedio, allagava il sovrastante appartamento e, di nuovo, penetrava in quello sottostante;
che il pozzetto di raccolta delle acque ubicato nel cavedio, poi, non riusciva a smaltire le acque piovane, essendo intasato da materiali di costruzione precipitati dalla proprietà superiore, così da allagare il medesimo cavedio, con la conseguente penetrazione nel sottostante appartamento anche dal pavimento, attraverso la portafinestra;
che il Comune di Cagliari, con ordinanza del 21 aprile
2009, ordinava la demolizione della copertura piana e il ripristino della situazione originaria;
che, nel persistere degli allagamenti e dell'inerzia della convenuta,
l'attrice chiedeva i provvedimenti opportuni ad ovviare al pericolo e questo
Tribunale, con ordinanza del 21 luglio 2011, integrata in sede di reclamo con ordinanza del 13 ottobre 2011, ordinava la demolizione del tetto ed il ripristino
4 dello stesso a falde inclinate e l'esecuzione delle ulteriori opere necessarie per eliminare le infiltrazioni;
che, nella persistente inerzia della convenuta, l'attrice agiva per l'attuazione dei provvedimenti suddetti e i lavori venivano portati a compimento nel mese di giugno 2013, con la conseguente definitiva cessazione dei fenomeni infiltrativi;
che dagli allagamenti e dalle infiltrazioni derivavano gravi danni alla proprietà dell'attrice ed alle parti comuni dell'edificio, accertati mediante consulenza tecnica in via preventiva;
che il suo immobile, inoltre, rimaneva inagibile per sette anni, dal mese di ottobre 2006 al mese di ottobre
2013, con la conseguente indisponibilità, benché esso fosse stato sempre locato e solo per puro caso si trovasse sfitto all'epoca del primo evento dannoso;
che emergeva la responsabilità della convenuta, proprietaria e custode del sovrastante appartamento.

1.2. La convenuta ha esposto in replica quanto segue: che le reali cause dei danni lamentati, occorsi ben prima della data indicata e, quindi, prescritti nel termine decennale, erano altre e tutte addebitabili all'attrice; che l'immobile era ammalorato e privo di manutenzione, per cui l'intervento sul tetto non poteva essere la causa determinante;
che nel piano terra, inoltre, l'attrice realizzava un bagno, di dubbia regolarità, esteso verso l'esterno, nel cavedio, adibito allo smaltimento delle acque piovane, attraverso un pozzetto, e tale costruzione era una delle concause delle infiltrazioni;
che i danni lamentati erano preesistenti e non attribuibili alla convenuta, anche perché, già dall'anno 2002, i proprietari della palazzina a fianco a quella dell'attrice constatavano importanti infiltrazioni provenienti dal suo appartamento e lei stessa provvedeva al ripristino di fogne e condotte;
che le infiltrazioni attribuite dall'attrice alla convenuta provenivano, in tutto o in gran parte, dal basso;
che il consulente tecnico della convenuta nel procedimento di accertamento tecnico preventivo correttamente individuava la causa del problema nel “fenomeno da risalita”; che era infondata allora la pretesa di farne accertare in capo alla convenuta la responsabilità; che i danni lamentati, in realtà, preesistevano alla rimozione del vecchio tetto e sia il tetto sia i pluviali condominiali erano fatiscenti e mancanti in alcune estese componenti;
che l'attrice, da sempre, rifiutava di partecipare alle spese di ripristino dei medesimi;

5 che l'attrice era tenuta a corrispondere la quota del 50%, rispetto a quanto anticipato dalla convenuta nel comune interesse per gli interventi urgenti di demolizione e rifacimento del tetto e di ripristino delle strutture sottostanti e del cavedio, per la complessiva somma di Euro 34.720,00, perché la comproprietaria traeva vantaggio dalle parti demolite e ricostruite.

2. L'eccezione preliminare di prescrizione del diritto al risarcimento è manifestamente infondata: a parte che il diritto al risarcimento del danno da fatto illecito si prescrive nel termine quinquennale (art. 2947, comma 1, cod. civ.), sia che si riconduca lo scoperchiamento del tetto con ritardo nel ripristino ad un illecito istantaneo con effetti permanenti, nel qual caso la prescrizione inizia a decorrere con la prima manifestazione del danno, sia che lo si riporti ad un illecito permanente, nel qual caso la prescrizione ricomincia a decorrere ogni giorno successivo a quello in cui il danno si è manifestato per la prima volta fino alla cessazione della condotta dannosa (cfr. Cass. n. 3314 del 2020, sulla distinzione tra le figure e sul regime di decorrenza), è del tutto inconferente, nel caso in esame, il tentativo di fissare il decorso della prescrizione in riferimento alla comparsa di danni ai muri che la stessa convenuta ricollega a cause diverse ed anteriori, anziché al fatto illecito alla medesima attribuito, costitutivo del diritto fatto valere;
anche nel caso peggiore, volendo far decorrere il termine dal primo allagamento nel mese di ottobre 2006, anziché dalla ricostruzione del tetto con opportune cautele nel mese di giugno 2013, la prescrizione veniva interrotta dall'intimazione a risarcire i danni in data 2 settembre 2011 e dall'invito alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita in data 5 marzo 2015, a mezzo di lettere raccomandate, non recapitate per assenza della destinataria e restituite per compiuta giacenza, prima dell'introduzione del giudizio.

3. La domanda di risarcimento è fondata.

3.1. Per giurisprudenza costante, la responsabilità del custode, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sussiste sia quando il danno sia stato arrecato dalla cosa in virtù del suo intrinseco dinamismo, sia quando sia stato arrecato dalla cosa in conseguenza di un processo dannoso in essa fatto insorgere da una condotta umana (Cass. n. 21977 del 2022, in riferimento ai danni da infiltrazioni di acqua
6 piovana nell'immobile sottostante a quello interessato da lavori di ristrutturazione). Inoltre, in tema di danno da cosa in custodia e condominio negli edifici, posto che il lastrico solare svolge anche funzione di copertura del fabbricato, non v'è dubbio che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare dell'edificio, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini, obbligati a provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo, secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1126 cod. civ. (Cass. sez. un. n. 3672 del 1997), salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno (Cass. sez. un. n.
9449 del 2016), cioè il concorso di responsabilità è escluso se i danni derivano da fatto imputabile soltanto a uno dei condomini, proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare (Cass. nn. 642 del 2003 e 3676 del 2006). A maggior ragione, posto che il tetto è destinato a copertura del fabbricato, ad escludere la responsabilità del per le infiltrazioni d'acqua provenienti dall'ultimo piano dell'edificio, CP_2 può esservi il fatto che il proprietario eserciti illegittimamente il diritto di sopraelevazione a lui attribuito dall'art. 1127 cod. civ., trasformando il tetto preesistente senza salvaguardarne la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture (cfr. Cass. n. 14107 del 2012; conf. n. 2126 del 2021).

3.2. Nella specie, l'attrice ha agito per il risarcimento dei danni causati al suo appartamento ed alle parti comuni dell'edificio dagli allagamenti e dalle infiltrazioni provenienti dall'appartamento al piano superiore, di proprietà della convenuta;
quest'ultima, nel resistere, ha contestato la responsabilità a lei ascritta per gli eventi dannosi, riconducendoli a fatti addebitabili all'altra parte ed a degrado del tetto e dei pluviali, nello stato anteriore alla rimozione.

3.3. Ciò premesso, non è controverso il rapporto di custodia, rispetto all'ultimo piano dell'edificio ed al tetto, risultanti dal titolo d'acquisto entrambi di proprietà esclusiva della convenuta, laddove è controverso il prodursi delle infiltrazioni al piano inferiore, appartenente all'attrice, ed occorre accertare, dunque, il nesso eziologico e le conseguenze dannose per poter affermare l'invocata responsabilità ed escludere l'eventuale concorso della danneggiata.
7 3.4. Secondo quanto emerge dalle scritture private registrate il 3 aprile 1995, il 29 ottobre 1999 e il 12 dicembre 2000, l'appartamento al piano terra (rectius, al piano rialzato) del maggior fabbricato sito in Cagliari via Restituta n. 13, formava oggetto di una pluralità di contratti di locazione ad uso abitativo stipulati nel corso del tempo da , verso il canone mensile convenuto in Lire 500.000 Parte_1 ed in Lire 550.000; peraltro, come dimostrato dal verbale di riconsegna sottoscritto dall'ultimo inquilino il 9 dicembre 2005, l'immobile rimaneva ininterrottamente locato fino a quella data.

3.5. Secondo quanto emerge dai due rapporti d'intervento redatti dai Vigili del fuoco rispettivamente il 1° ottobre 2006 e il 23 ottobre 2009, dapprima, all'interno dell'appartamento di proprietà di in quel momento Parte_1 disabitato, si presentavano nel solaio vistose chiazze da “infiltrazioni d'acqua”, oltre a segni di allagamento e residui di fango lasciati dal passaggio d'acqua,
“causat[i] da[lla] mancanza di copertura d[e]l piano sovrastante”, in quel momento soggetto a restauro, e successivamente, a distanza di tre anni, nello stesso stabile, si rinveniva il medesimo appartamento “allagato”, in quanto “il pozzetto di recupero delle acque piovane era intasato”, tanto che l'acqua, passando sotto la portafinestra, entrava all'interno dell'abitazione, e si constatava che anche “la copertura dell'appartamento sovrastante […] era allagata”, in quanto “la pendenza”, invece di far defluire l'acqua verso lo scarico della terrazza, la “riversava all'interno del cavedio”, facendola finire nel cortiletto dell'abitazione della Coeva al primo intervento è la relazione di Pt_1 inconveniente igienico resa il 7 novembre 2006, a cura dell'Azienda sanitaria locale di Cagliari, a seguito di sopralluogo, da cui si evince la formazione di muffe, tali da rendere il suo appartamento “malsano”. Coeva al secondo intervento è la relazione resa il 2 dicembre 2009, con cui la stessa Azienda, a seguito di altro sopralluogo, questa volta nell'appartamento della CP_1 attestava la presenza di lesioni per infiltrazioni determinate dal “ristagno di acque meteoriche nel lastrico solare”, per via della “non perfetta evacuazione […] dai pluviali”.

3.6. Secondo quanto emerge dai provvedimenti amministrativi e
8 giurisdizionali emessi a carico di , le infiltrazioni in questione CP_1 coincidono temporalmente con le modifiche da lei apportate al tetto dell'edificio: con ordinanza del 21 aprile 2009, il Dirigente del Servizio di edilizia privata del
Comune di Cagliari, avendo accertato la costruzione in assenza di titolo edilizio, da parte della di un “nuovo solaio di copertura del fabbricato”, a CP_1 maggiore altezza dal piano di calpestio e con tipologia piana in luogo della struttura precedente a doppia falda inclinata, ordinava alla proprietaria la demolizione delle opere abusive ed il ripristino della situazione originaria;
con ordinanza del 21 luglio 2011, avendo accertato come “caus[e] delle infiltrazioni” la “mancanza del preesistente tetto” e la “nuova copertura piana”, questo
Tribunale accoglieva la denuncia di danno temuto della ed ordinava alla Pt_1 la demolizione della copertura esistente e, ai fini della rimessione in CP_1 pristino, la ricostruzione della copertura precedente, con la stessa altezza e la stessa forma, nonché imponeva la realizzazione di un cordolo idoneo a far defluire le acque meteoriche verso i bocchettoni di scarico del tetto;
con ordinanza del 13 ottobre 2011, questo Tribunale accoglieva il reclamo della ed integrava il Pt_1 provvedimento cautelare con l'ordine alla anche di arretramento della CP_1 parete prospiciente il cavedio, eretta al piano primo, di ripristino dei canali di scolo e dei pluviali discendenti verso il pozzetto di raccolta nel cavedio e di chiusura di ogni passaggio delle acque piovane.

3.7. Secondo quanto emerge dalle riproduzioni fotografiche, i soffitti e i muri interni dell'appartamento sottostante a quello interessato dai lavori di ristrutturazione presentavano diffusamente macchie e distacchi di intonaco, compatibili con fenomeni infiltrativi, in data posteriore al primo allagamento.

3.8. Secondo quanto emerge dalle prove testimoniali, ammesse ad assunte in rilevante numero ed anche oltre le esigenze istruttorie, per quanto importa ai fini del decidere, i soffitti, le pareti e i pavimenti erano asciutti ed intonacati e gli infissi interni e l'impianto elettrico erano funzionanti nei giorni precedenti al primo allagamento, all'interno dell'appartamento della come dichiarato da Pt_1
, all'epoca dipendente dell'Agenzia Aurora Immobiliare s.r.l., il Testimone_1 quale vi si recava per farlo visitare ai clienti, finché aveva trovato l'immobile
9 “devastato”; anche in precedenza, nei muri dello stesso appartamento, si vedeva
“umidità di risalita” e, in generale, “umidità […] diffusa”, proveniente sia dal basso che dall'alto, come dichiarato da la quale aveva modo di Testimone_2 visitarlo nel mese di aprile o maggio 2006, essendo interessata all'acquisto, e pure
“muffa”, presente nella parte inferiore dei muri ed anche a mezza altezza, come dichiarato da , la quale visitava l'immobile nell'anno 2006, essendo Testimone_3 anche lei interessata all'acquisto, laddove dall'edificio nel suo complesso si propagavano a quello confinante “infiltrazioni”, lungo il lato in comune, come dichiarato da il quale era divenuto proprietario della Controparte_3 palazzina adiacente nell'anno 2000.

3.9. A questo punto, è necessario procedere alla verifica della esistenza ed entità delle infiltrazioni, delle cause del fenomeno infiltrativo, nonché delle spese necessarie per la rimessione in pristino dell'appartamento danneggiato e delle parti comuni, sulla scorta delle relazioni redatte dal consulente tecnico nominato d'ufficio, ing. nel procedimento di accertamento tecnico Persona_1 preventivo (n. 2812/2008), nel procedimento cautelare di natura nunciatoria (n.
1522/2010), nel procedimento di reclamo (n. 6688/2011) e nel procedimento di attuazione (n. 1522-1/2010), nelle quali l'ausiliare ha dato conto delle indagini via via compiute con procedimento accurato ed esaustivo, riferendone gli esiti con motivazione esauriente ed esente da vizi logici, da cui non v'è motivo di discostarsi, e corredando le risposte fornite ai quesiti con la descrizione e riproduzione planimetrica e fotografica dello stato dei luoghi, nonché con la valutazione delle censure delle parti.

3.10. Secondo quanto emerge dai rilievi e dalle stime, relativamente allo stato dei luoghi, l'ausiliare ha constatato: quanto alle parti comuni, nell'ingresso condiviso dalle due unità immobiliari ad uso abitativo, segni di infiltrazioni sia nelle pareti che nei soffitti con esfoliazione degli intonaci e polverizzazione delle pitture, segni di colonizzazioni biologiche nel pavimento e nei battiscopa, nonché danneggiamento del portone sulla via pubblica con ammaloramento del legno per prolungato contatto con l'acqua; quanto all'appartamento al piano terra, in tutti i vani dell'abitazione, macchie di umidità con fenomeni analoghi a quelli già
10 riscontrati nelle pareti e nei soffitti, nonché danneggiamento degli infissi interni sempre per ristagno. Ad avviso dell'ausiliare, “le cause dei danni […] sono da ascriversi […] ad ingenti infiltrazioni d'acqua provenienti dai locali dell'unità immobiliare ubicata al primo piano dello stesso stabile”, in conseguenza degli afflussi e ristagni verificatisi nel corso dei lavori di ristrutturazione, in particolare durante il rifacimento del tetto, allorché l'appartamento sovrastante restava del tutto privo di copertura, oltre che mancante di completa tamponatura verso il cavedio. Ai fini della eliminazione dei danni, l'ausiliare ha proposto la riparazione dei locali interessati dalle infiltrazioni mediante rifacimento delle parti di intonaco ammalorato, ritinteggiatura delle pareti e dei soffitti, trattamento dei pavimenti per la rimozione delle muffe e dei depositi, restauro degli infissi nelle parti in legno ammalorate, nonché ripristino degli elementi danneggiati dell'impianto elettrico.
Nel determinare i lavori di ripristino, l'ausiliare ne ha stimato le spese necessarie mediante computo metrico estimativo, unito alle relazioni ed aggiornato, secondo ricerche di mercato, per la porzione di proprietà esclusiva nell'importo di Euro
6.983,50, come rivisto, e per le parti comuni nell'importo di Euro 1.655,00, in totale Euro 8.638,50, esclusa IVA, pari a Euro 9.502,35, inclusa IVA (10%).
Chiamato a determinare anche il valore locativo dell'appartamento allagato,
l'ausiliare lo ha stimato nella misura mensile di Euro 344,00, corrispondente a poco meno del valore unitario ricavato dalla media delle rilevazioni delle quotazioni immobiliari, all'epoca del primo allagamento, tra un minimo di 7,00 ed un massimo di 9,5 Euro/mq, moltiplicato per la superficie commerciale dell'appartamento stesso, pari ad appena 43 mq. Come specificato, fin da allora, la situazione di degrado rendeva gli ambienti insalubri e l'intero appartamento
“inagibile”, precisamente a partire dal mese di ottobre 2006. L'esecuzione delle opere prescritte dai provvedimenti cautelari sulla copertura e sulle strutture connesse, con garanzia di adeguato isolamento dagli agenti atmosferici, è stata verificata in sede attuativa alcuni anni più tardi, precisamente nel mese di giugno
2013.

3.11. Non vi sono ragioni per disattendere le valutazioni di carattere tecnico e le conclusioni a cui è giunto il consulente tecnico d'ufficio, a seguito della
11 risposta alle osservazioni delle parti, a maggior ragione perché la consulenza di tipo percipiente per la verifica di aspetti tecnici, come quella disposta in materia di costruzioni edilizie, ha valore di prova, anche se rimessa al prudente apprezzamento come fonte di convincimento, e non valore di mero parere, fondandosi su dirette percezioni e precise misure dell'ausiliare e, in questo caso, pure su atti pubblici delle competenti autorità amministrative, ed alle plurime relazioni di consulenza non sono state mai mosse precise critiche da parte della convenuta, al di là di un'iperbole nella prima difesa svolta in questa sede
(“contestatissima relazione”), bensì sempre e solo notazioni fuorvianti, dirette a negare l'evidenza ed a ribaltare le cause delle infiltrazioni e della conseguente inagibilità dell'appartamento al piano inferiore, alle quali, oltretutto, l'ausiliare ha risposto spiegando che “i fenomeni di risalita […], tipici degli edifici in centro storico, sono […] marginali rispetto alle infiltrazioni dirette causate dalle acque piovane”; nessuna specifica contestazione è sorta, peraltro, sul computo dei lavori di rimessione in pristino, né sul valore locativo.

3.12. Alla stregua dei risultati istruttori, valutati nel complesso, la pluralità di eventi dannosi susseguitisi nel tempo, con allagamenti ed infiltrazioni a più riprese, a partire dall'improvvida scelta della rimozione della copertura originaria fino all'ottemperanza ai provvedimenti interinali con l'integrale ripristino del tetto a falde inclinate, delle gronde e dei canali, deve ritenersi imputabile alla convenuta, proprietaria del piano superiore dell'edificio, e soltanto alla medesima, come conseguenza immediata e diretta del fatto di aver innalzato la costruzione ed al contempo alterato la destinazione protettiva della copertura, con scolo incontrollato delle acque piovane dal suo appartamento verso quello sottostante, così da integrare il presupposto meramente oggettivo per il sorgere della responsabilità per i danni derivanti dalle cose in custodia ed escludere alcuna circostanza anche solo lontanamente riconducibile alla nozione di caso fortuito;
sotto quest'ultimo profilo, la risalita di umidità dal terreno per capillarità, cioè il fenomeno eccepito dalla convenuta, quale ipotesi alternativa, non aveva nemmeno una probabilità minima di ammalorare i soffitti, visibilmente investiti dal deflusso verticale delle acque meteoriche, ma avrebbe potuto incidere soltanto sulle
12 porzioni inferiori delle murature, in prossimità del pavimento.

3.13. Accertata la lesione, il diritto violato va reintegrato, come richiesto, mediante risarcimento per equivalente, ai fini della riparazione dei danni.

3.14. Per quanto attiene al ripristino dello stato dei luoghi, la riparazione è posta per intero a carico della danneggiante e le spese necessarie per i relativi lavori sono state determinate nel loro preciso ammontare dal consulente, complessivamente Euro 9.502,35.

3.15. Per quanto attiene al mancato godimento, è giustificata la pretesa della proprietaria dell'appartamento allagato di conseguire la riparazione anche delle conseguenze dannose derivanti della temporanea perdita – assai prolungata e ritardata anche per la scelta della danneggiante di opporsi alle azioni giudiziali, anziché intraprendere con tempestività la ricostruzione del tetto nella sua conformazione originaria – della materiale disponibilità di quanto formava oggetto del diritto dominicale, cioè la porzione di proprietà esclusiva, ed il preciso ammontare del pregiudizio è determinabile equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo (cfr. Cass. n. 21835 del 2020 e n. 10477 del 2024, ante
e post Cass. sez. un. n. 33645 del 2022), in riferimento alla consistenza dell'unità immobiliare in questione, pari a Euro 344,00, da moltiplicarsi per ciascuna mensilità compresa nel periodo di inagibilità, pacificamente protrattosi dal mese di ottobre 2006 fino al mese di ottobre 2013, cioè fino alla riparazione degli ambienti interni, a distanza di mesi 84, complessivamente Euro 28.896,00.

3.16. I danni ammontano in totale a Euro 38.398,35.

3.17. All'importo del risarcimento dovuto, infine, trattandosi di debito di valore, si aggiungono gli interessi legali maturati sulla somma rivalutata anno per anno, a decorrere dalla cessazione del fatto illecito, di carattere permanente, risalente al mese di giugno 2013.

3.18. Sulla somma così liquidata, pari a Euro 53.025,57, sono dovuti gli interessi legali dalla data della decisione al saldo.

4. La domanda di pagamento delle spese di ripristino del tetto e delle parti comuni dell'edificio, proposta in riconvenzione, è manifestamente infondata, a prescindere dal requisito di urgenza, trattandosi di oneri conseguenti tutti ad una
13 iniziativa individuale, illegittima ed illecita di una delle due condomine, come tale lesiva della proprietà altrui ed in alcun modo giustificativa del vantato diritto al rimborso.

5. Conclusivamente, la domanda principale va accolta e la riconvenzionale respinta.

6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base al criterio del decisum, e della complessiva attività svolta, per il procedimento di accertamento tecnico preventivo in relazione alle fasi di studio, introduttiva ed istruttoria e per il giudizio di merito in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al
D.M. n. 127 del 2004, tabelle A e B (parametri previgenti), settimo scaglione, e al
D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2 (parametri in vigore), quinto scaglione, con l'aggiunta delle spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie la domanda principale e condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di Euro 53.025,57, a titolo di risarcimento dei danni da cosa in custodia, già compresi gli interessi legali maturati sulla somma medesima rivalutata anno per anno, a decorrere dal fatto illecito, oltre agli interessi legali dalla data della decisione al saldo;

2) rigetta la domanda riconvenzionale;

3) condanna la convenuta al rimborso, in favore dell'attrice, delle spese di lite, che liquida per il procedimento di accertamento tecnico preventivo in Euro 1.555,50, a titolo di onorari e diritti, ed in Euro 222,01, a titolo di esborsi, e per il giudizio di merito in Euro 14.103,00, a titolo di compensi, ed in Euro 346,00, a titolo di esborsi, in ogni caso oltre a spese generali, per il primo procedimento nella misura del 12,50% e per il secondo procedimento nella misura del 15%, ed accessori di legge, ponendo a carico della soccombente, altresì, le spese della consulenza
14 tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.
Così deciso in Cagliari, il 15 dicembre 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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