REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 34505 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente tra
ATTRICE Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Luigi Amato
e
CONVENUTO Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro Tetti
MOTIVI DELLA DECISIONE
– nella sua qualità di condòmina – ha impugnato avanti a questo Parte_1
Tribunale le delibere in data 3.5.2023 con cui l'assemblea in seconda convocazione del convenuto: CP_1
1) approvava il bilancio consuntivo 2022 e relativo riparto (punto 1 o.d.g.); 2) approvava il bilancio consuntivo “saldo conguagli lavori ascensori” e relativo riparto (punto 2 o.d.g.);
3) confermava nella carica l'amministratore uscente e nominava i consiglieri condominiali (punto 3 o.d.g.);
4) approvava il bilancio preventivo 2023 e relativo riparto (punto 4 o.d.g.);
5) intimava alla condomina attrice la rimozione del motore condizionatore dagli spazi comuni nel termine di dieci giorni – dando contestuale mandato all'amministratore per le relative azioni giudiziarie in caso d'inottemperanza – stabiliva di “formalizzare domanda di accesso agli atti
presso gli uffici competenti per il recupero della documentazione presentata
in occasione dei lavori presso l'interno A2 al fine di verificare
l'interessamento di parti comuni” e richiedeva che “la porta realizzata sul
primo pianerottolo della scala A venga uniformata alle altre” (punto 5
o.d.g.);
6) stabiliva di disdettare il servizio di pulizia con la ditta già esercente e di conferire un incarico semestrale – alle medesime condizioni – ad altra ditta
(punto 6 o.d.g.);
7) confermava il precedente orario di apertura del portone d'ingresso principale, approvava l'acquisto di rastrelliere per biciclette ed il ripristino/sostituzione di uno sportello del gas adiacente al locale condominiale (punto 7 o.d.g.); 8) confermava “la scelta della modalità in presenza presso i locali
condominiali per le future assemblee”.
Ha in sintesi dedotto – con indistinto riguardo a tutte le delibere (adottate a
maggioranza ed in sua assenza) – i seguenti vizi procedimentali:
a) la prima convocazione assembleare è risultata fittizia;

b) l'assemblea non ha verificato che tutti i condomini fossero stati regolarmente convocati;

c) non è stato raggiunto il quorum deliberativo previsto dalla legge (art. 1136 cod.
civ.).
Ha poi dedotto:
con specifico riguardo alla delibera sub 1,
d) che il bilancio (consuntivo 2022) è stato erroneamente redatto in base al principio di “competenza” e non a quello di “cassa”;
e) che la mancata restituzione ai condòmini del relativo avanzo di cassa – destinato a fondo per futuri lavori di natura straordinaria – necessitava del consenso di tutti i condomini;

f) che il bilancio non riporta – nell'attivo – gli importi liquidati dalla compagnia assicuratrice del condominio per danni da infiltrazioni d'acqua verificatisi nell'appartamento dell'attrice negli anni 2018/2020 e – nel passivo – il relativo credito risarcitorio di quest'ultima;
con specifico riguardo alle delibere sub 3, g) che la conferma dell'amministratore – in violazione dell'art. 1129, comma 14,
cod. civ. – non è stata supportata da un preventivo che specificasse il suo compenso;

con specifico riguardo alle delibere sub 5,
h) che la “domanda di accesso agli atti” riguarda l'esecuzione di lavori in un appartamento di proprietà individuale ed esorbita dunque dalle attribuzioni assembleari (“impossibilità giuridica” dell'oggetto);
i) che la pretesa “uniformazione” della porta d'ingresso – riguardante l'appartamento dell'attrice – non era argomento previsto nell'ordine del giorno;

con specifico riguardo alle delibere sub 7 e sub 8,
l) che anche l'acquisto delle rastrelliere e la conferma “della modalità in
presenza presso i locali condominiali per le future assemblee” non erano argomenti previsti nell'ordine del giorno.
Ha pertanto concluso chiedendo la conseguente declaratoria di nullità – ovvero l'annullamento – di tutte le delibere così impugnate.
Il – nel costituirsi – ha preliminarmente eccepito la cessata materia del CP_1
contendere per effetto della sopraggiunta delibera in data 19.9.2023 – con cui sono state annullate quelle oggetto d'impugnazione – ed ha poi contestato nel merito la fondatezza della domanda.
Depositate dalle parti le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. – senza il successivo espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 16.12.2025. Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
Entrambe le parti – nelle note scritte finali contenenti la precisazione delle conclusioni
– hanno ugualmente chiesto che venga dichiarata cessata la materia del contendere per effetto della sopraggiunta delibera del 19.9.2023 (con cui sono state spontaneamente
annullate quelle oggetto della presente impugnazione).
Resta dunque solo da valutare – ai fini della soccombenza virtuale – l'originaria fondatezza o meno della domanda (avendo entrambe le parti insistito – anche nelle conclusioni finali – per il rimborso delle spese processuali).
L'impugnazione – in tale prospettiva – risulta fondata con esclusivo riferimento alla specifica censura sub g) afferente alla sola delibera sul punto 3 (conferma
dell'amministratore).
Anche parte convenuta aveva riconosciuto – in comparsa di risposta (pag. 9) – che tale delibera era affetta da nullità per violazione di quanto imposto in proposito dall'art. 1129, comma 14, cod. civ. (stante la pacifica mancanza del preventivo – necessario per espressa previsione testuale della norma anche in occasione del rinnovo nella carica –
contenente la specifica dell'“importo dovuto a titolo di compenso per l'attività
svolta”).
Né risulta – dal verbale assembleare – che l'amministratore non avesse inteso comunque mutare le originarie condizioni economiche proposte in occasione della sua prima nomina.
La conferma – oltretutto – nemmeno era supportata dalla maggioranza millesimale
qualificata (metà del valore dell'edificio) imposta sul punto dall'art. 1136, quarto comma, cod. civ. (risultando – dal verbale – rappresentati solo 467 millesimi
complessivi).
L'impugnazione non risulta fondata – invece – con riguardo a tutte le altre delibere.
Infatti:
a) l'avviso prodotto dal convenuto (doc. 3) attesta che l'assemblea è stata regolarmente fissata in prima convocazione – per il 2.5.2023 – non risultando che alcun condomino abbia inteso presenziare alla stessa (e non essendo
necessaria l'avvenuta redazione di un autonomo verbale attestante la mancata
riunione: fra le altre, cfr. Cass. 1996/3862 e Cass. 24132/2009);
b) l'attrice – pur assente in assemblea – non ha personalmente dedotto la sua mancata convocazione e non era legittimata ad eccepire quella di altri imprecisati condomini;

c) sussistevano – conseguentemente – i quorum deliberativi previsti per l'assemblea in seconda convocazione dall'art. 1136 cod. civ. (con la sola esclusione della già richiamata maggioranza millesimale imposta per la conferma dell'amministratore di cui sopra).
d) il bilancio era stato legittimamente redatto secondo il criterio misto evidenziato dal convenuto (sul punto, da ultimo, cfr. Cass. 16.9.2025, n. 25446);
e) la costituzione di un fondo cassa – per futuri lavori straordinari – rientrava nel potere discrezionale dell'assemblea e ben poteva essere approvata a maggioranza, non essendo necessaria l'unanimità dei consensi (sul punto, cfr.
Cass. 5.9.2024, n. 23893); f) la questione inerente agli importi liquidati dalla compagnia assicuratrice – per i danni da infiltrazione nell'appartamento dell'attrice – risulta superata e priva di concreta rilevanza dopo che quest'ultima ha comunque ricevuto dall'amministratore – com'è pacifico – il relativo indennizzo (cfr. pag. 8 della comparsa di risposta e prima memoria dell'attrice ex art. 171 ter c.p.c., con relativo allegato);
h) la “domanda di accesso agli atti” riguardava la possibile incidenza pregiudizievole dei lavori – pur eseguiti in proprietà individuali – sui beni comuni di tutti i condomini (trattandosi – come tale – di un'iniziativa già
compresa fra le possibili attribuzioni officiose dell'amministratore ex art. 1130,
n. 4, cod. civ.);
i/l) non sussisteva – infine – un reale interesse alla caducazione di una delibera contenente una mera “sollecitazione” dell'organo assembleare nei confronti dell'attrice inidonea a provocarle un immediato pregiudizio concreto (richiesta
“che la porta realizzata sul primo pianerottolo venga uniformata alle altre”) –
potendo anche in questo caso l'amministratore eventualmente agire a tutela del decoro architettonico dell'edificio a prescindere da tale delibera (ex art. 1130, n. 4,
cod. civ.) – così come di una delibera avente una sola funzione organizzativa sulle modalità di svolgimento delle future riunioni assembleari (in piena conformità a quelle già stabilite per il passato) e di altra delibera (avente ad oggetto l'acquisto di una semplice rastrelliera per biciclette) comportante un risibile impegno di spesa
pro quota. Deve in conclusione ritenersi che la limitata fondatezza dell'impugnazione – con esclusivo riguardo alla delibera di conferma dell'amministratore – impedisca senz'altro una condanna dell'attrice al rimborso delle spese processuali e – tuttavia – ne giustifichi un'integrale compensazione fra le parti per virtuale soccombenza reciproca
(cfr. Cass. 20888/2018: “La nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92, comma 2,
c.p.c.), si verifica – anche in relazione al principio di causalità – nelle ipotesi in cui vi
è una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate e che siano state cumulate nel medesimo processo fra le stesse parti, ovvero venga accolta parzialmente l'unica
domanda proposta, sia essa articolata in un unico capo o in più capi, dei quali siano
stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri”).

P.Q.M.


dichiara cessata la materia del contendere;

compensa le spese processuali.
17.12.2025. IL GIUDICE