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REPUBBLICA ITALIANA
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
Il Giudice, in persona della dott.ssa Maria Lavinia Fanelli, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 4659/2024 del Ruolo
Generale degli Affari Civili,
TRA

(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Fiumicino, Via del Tempio della Fortuna n. 88, presso lo studio dell'avv. Piero Luca Macaluso e dell'avv. Luca Mastellaro, che lo rappresentano e difendono giusta procura in atti
RICORRENTE
Contro

(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliata in Roma, Via Mar Rosso n. 61, presso lo studio dell'Avv. Roberto Ferranti, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
RESISTENTE
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. adiva in giudizio Parte_1 [...] chiedendo l'accertamento e la declaratoria della risoluzione CP_1 del contratto di comodato del 5.8.2019 e registrato presso l'Agenzia delle
Entrate Roma 7 al n. 3061, serie 3, in data 6.8.2019, con condanna della alla restituzione degli immobili siti in Roma, Via Gian Carlo CP_1
Conestabile della Staffa n. 96 (censito al NCEU al foglio 1078, particella
496, sub 503, 504, 506 e 507) e alla corresponsione dell'indennità di occupazione senza titolo pari ad € 2.726,40 mensili (corrispondenti a 6 mensilità da agosto 2023 a gennaio 2024), per un totale di euro 16.358,40,
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.R.G. 4659/2024 2
oltre alle mensilità successive sino al rilascio, maggiorati di interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo.
Il ricorrente esponeva: di essere proprietario degli immobili ad uso residenziali siti in Roma (RM), alla Via Gian Carlo Conestabile della Staffa
n. 96, censiti al NCEU al foglio 1078, particella 496, sub 503, 504, 506 e
507, pari a complessivi mq 213;
- di essere stati concessi in comodato gratuito, senza termine di durata, in favore della resistente, con contratto stipulato il 5.08.2019;
- che mediante diffida del 27.6.2023 il comodante chiedeva la restituzione dei beni a far data dal 30.7.2023;
- che la non adempiva all'obbligo di restituzione entro la data CP_1 stabilita e pertanto il ricorrente tentava il procedimento di mediazione obbligatoria in data 8.11.2023, che si concludeva con esito negativo;

- di aver diritto al riconoscimento della somma mensile di € 2.726,40, ossia
€ 12,80 (quale valore di riferimento per la locazione al mq delle abitazioni di tipo ville e villini) x 213 mq a titolo di occupazione senza titolo.
Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle Controparte_1 domande attoree, riservandosi con eccezione riconvenzionale di agire in separato giudizio per la declaratoria della risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 30.9.2019 per inadempimento del Pt_1 all'obbligazione di regolarizzare la posizione catastale dell'immobile prima della stipula dell'atto definitivo di compravendita, il cui termine spirava il
30.4.2020, nonché per la richiesta di risarcimento degli ulteriori danni.
La resistente deduceva:
-che in data 30.9.2019 le parti stipulavano un contratto preliminare di compravendita registrato in data 9.10.2019 (Cron. 27367 - Serie 1T), con cui il in qualità di promettente venditore, s'impegnava a vendere Pt_1 alla l'immobile sito in Roma, Via Gian Carlo Conestabile della CP_1
Staffa, n. 96;
- che nel contratto preliminare veniva precisato, all'art. 3, che il locale garage (part. 496, sub 506-507) non era stato “riportato nell'indicazione dei dati catastali del predetto compendio immobiliare, né nella nota di trascrizione dello stesso” e che “la parte promittente venditrice si obbligava a far rettificare il decreto di trasferimento, relativamente all'indicazione dei dati catastali del predetto locale garage […] e a procedere alla trascrizione dello stesso […] entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo”, individuata nel 30.4.2020, come risultante all'art. 5 del predetto contratto;

- che nel preliminare si dava atto altresì che la odierna resistente aveva già provveduto al pagamento di €. 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria,
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oltre all'ulteriore importo di € 60.000,00 mentre il residuo dell'importo sarebbe stato versato all'atto del rogito del contratto definitivo di vendita;

- che nonostante il preliminare predetto contenesse esplicito riferimento ad un termine entro il quale si sarebbe dovuto stipulare il contratto definitivo
(ossia il 30.4.2020), il ricorrente non provvedeva a regolarizzare la situazione dei due box;

- che con ulteriore contratto del 23.11.2019, registrato in data 10.12.2019
(Cron. 4435, Serie 3), le parti raggiungevano un nuovo accordo circa il comodato gratuito del compendio immobiliare;

- che, nonostante il trascorrere del tempo, il intimava alla il Pt_1 CP_1 rilascio dell'immobile concesso in comodato;

- che con scrittura privata del 29.7.2021 le parti convenivano la proroga del comodato per altri 48 mesi, decorsi i quali “saranno versati al rogito alla
Parte Venditrice €. 97.000,00 in un'unica soluzione”.
All'udienza del 18.4.2024 il Giudice rinviava per la discussione ex art. 429
c.p.c.
Nel merito la domanda è infondata nei termini che seguono.
Preliminarmente l'odierno petitum risulta cristallizzato nella domanda attorea con la richiesta di risoluzione del contratto di comodato del 2019, posto che la eccezione riconvenzionale non postula alcuna decisione dell'odierno giudicante essendo espressione di una mera riserva di futuro giudizio da parte della resistente.
Inoltre la sig. già costituendosi (5.4.24) ha argomentato sulla CP_1 sussistenza di un contratto preliminare di compravendita sotteso al comodato e di due proroghe del comodato, senza che parte ricorrente abbia inteso replicare sul punto precisando la domanda nel primo scritto utile a difesa (note pct del 16.4.24- ove invece si è limitato genericamente l'inconferenza del richiamo di controparte ad ulteriori rapporti negoziali).
Ne deriva che il thema decidendum non poteva essere ampliato con le note finali per la decisione, ove ex novo il sig. ha dedotto sulla mancata Pt_1 ottemperanza agli obblighi di cui alla scrittura privata di proroga del 2021
(vd infra) e nella specie sulla morosità nel pagamento dei canoni, genericamente contestata senza indicazione del periodo temporale di inadempienza e del quantum.
Nel merito dunque parte ricorrente ha azionato la sua pretesa restitutoria in base ad un contratto di comodato del 5.8.2019 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 6.8.2019 (all. 1 ric).
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Tuttavia il rapporto tra le parti è pacificamente regolato da una complessità negoziale, ovvero da un contratto preliminare di vendita sotteso al comodato (all. 4 c.r.)- evidentemente stipulato per il possesso anticipato concesso dal promissario venditore nelle more della stipula del definitivo- cui seguite scritture private di proroga.
Inoltre è pacifico -in quanto incontestato- che la resistente in qualità di promissaria venditrice abbia versato parte del prezzo (art 5 del contratto) e che allo stato il contratto definitivo non sia stato stipulato in assenza di regolarizzazione del locale garage come indicato nel rogito (art 2 pag 4).
La responsabilità poi della mancata stipula del definitivo, con eventuale richiesta di inadempimento e restitutoria dele prezzo esula dalla presente controversia.
Ora con l'ultima scrittura privata del 29.7.21 le parti si sono accordate per un ulteriore concessione nel godimento della convenuta, dietro pagamento di un canone mensile (€1000,00) in conto prezzo acquisto (€97.000,00)
(all. 7 c.r.).
Ne deriva che l'originario comodato a titolo gratuito del 5.8.19, è stato superato dalla scrittura privata del 29.7.21 -non disconosciuta- la quale ha concesso al comodatario il possesso per ulteriori 48 mesi (luglio 2025).
La attuale richiesta di rilascio dunque così come avanzata non può essere accolta, stante l'accordo novativo di cui sopra, legittimante l'attuale possesso della resistente, senza che sia stata tempestivamente allegata e provata la morosità e dunque l'inadempimento a questo secondo accordo.
Per quanto sopra la domanda come formulata non può trovare accoglimento, salvo la riserva in altro giudizio di verificare la responsabilità per la mancata stipula del contratto definitivo e/o la effettiva morosità nei pagamenti nell'accordo del 29.7.21 con valutazione complessiva del dare- avere tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa:
- respinge la domanda;

- condanna per l'effetto a rifondere le spese di giudizio in Parte_1 favore di che si liquidano in €2.000,00 per Controparte_1 compensi, oltre accessori come per legge.
Roma, 28.3.25
Il giudice
Dott.ssa Maria Lavinia Fanelli
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