N. R.G. 2827/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI
SEZIONE II CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott. Bradamante, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2827 del Ruolo Generale dell'anno 2021 promossa da:
, nato a [...] il [...], quale titolare della ditta Cosinzos di Mu Parte_1
AL TO (p.i. ), corrente in Sassari e domiciliata in Alghero alla via P.IVA_1
Oristano 7, presso lo studio del difensore avv. Graziano Ruiu che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

attrice contro
(Austis, 12.05.1951, c.f. ), residente in [...] C.F._1
MA AL NN n. 59 il sottoscritto procuratore Avv. Enrico Falchi, presso il cui studio in Sassari via Roma n. 77 è elettivamente domiciliata e che la difende giusta procura in atti;

convenuta e
in Sassari, C.F. in persona Controparte_2 P.IVA_2
dell'Amministratore pro tempore Sig. elettivamente domiciliato in Sassari, CP_3
pagina 1 di 8 Viale Umberto I n. 90, presso lo studio dell'Avv. Piergiovanni Satta, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

convenuta la causa è stata decisa sulle seguenti
conclusioni
nell'interesse dell'attrice, come da atto introduttivo del 10.09.2021; nell'interesse della convenuta come da comparsa di costituzione del 01.12.2021; nell'interesse del come da CP_1 CP_2
comparsa di costituzione del 10.01.2022 e ribadite nelle rispettive comparse conclusionali;

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1
e il Condominio, esponendo: CP_1
- di avere esercitato la propria attività di calzoleria Cosinzos nei locali del condominio siti in via Torre
Tonda n. 23, condotto in locazione dal 17.03.2010 e di cui la sig.ra è comproprietaria;
CP_1
- che con ordinanza n. 85 del 10.12.2016 il Comune di Sassari, letta la relazione dei VV.FF.
intervenuti, ha disposto lo sgombero dell'edificio in quanto sussistente stato di pericolo e ordinando la messa in sicurezza dell'immobile;
- che l'attività imprenditoriale subiva un arresto per circa due mesi (dal 09.12.2016 al 07.02.2017) e poi proseguiva nonostante la presenza di ponteggi che recavano pregiudizio all'attività;
- che sopportava alcune spese per agevolare i lavori di ripristino per €. 250,00 (ft. n. 20/2017), che venivano disposti dal Condominio a distanza di ben sette mesi dall'ordinanza comunale;

- di aver esercitato il recesso dal contratto di locazione in data 12.06.2017 riconsegnando le chiavi dei locali in data 02.11.2017; pagina 2 di 8 - che la mancata vigilanza del locatore e del che ha determinato l'ordinanza di sgombero CP_2
immediato ha determinato il mancato godimento dei locali, e, sviando la clientela, recato pregiudizio all'attività commerciale esercitata.
Ha concluso chiedendo l'accertamento del grave inadempimento di parti convenute e la condanna al risarcimento dei danni subiti quantificati in €. 27.525,00 (o somma diversa accertata) a titolo di indennità di avviamento, al rimborso dei canoni di locazione versati nei due mesi di chiusura e la riduzione dei canoni per i mesi di gennaio – giugno 2017, oltre a danno emergente e lucro cessante, e,
comunque, la condanna della locatrice alla restituzione quantomeno dei canoni versati nel periodo di chiusura e la riduzione delle mensilità versate fino a giugno 2017 per complessivi €. 4.000,00. Con
vittoria di spese di lite.
Si è costituita in giudizio contestando quanto allegato da parte attrice. Ha CP_1
dedotto:
- che con ordinanza n. 8 del 03.02.2017 veniva revocata l'ordinanza comunale n. 85/2016,
constatando l'assenza di pericolo immediato e prescrivendo l'eventuale messa in sicurezza rispetto alla pubblica via e le opere di risanamento conservativo entro 180 giorni;

- che si procedeva ai lavori di ripristino della facciata dello stabile;

- che la chiusura dell'attività sarebbe da ricondurre a un provvedimento comunale errato nei presupposti e infatti revocato;

- che nessuna inerzia sarebbe imputabile alla locatrice o al Condominio;

- che il contratto di locazione non prevederebbe alcuna possibilità di recesso e intendendo la
Part comunicazione inviata dal sig. ome preavviso ai sensi dell'art. 27 u.c. della Legge n.
Part 392/1978, ne deriverebbe per il sig. 'obbligo di corrispondere i canoni per i sei mesi successivi;

Part
- che il sig. ulla contestava e riconsegnava le chiavi in data 02.11.2017, senza pagare integralmente i canoni pattuiti in €. 1.200,00 mensili;
pagina 3 di 8 Part
- che il recesso del sig. arebbe motivato dall'acquisto di altra unità immobiliare in cui svolgere la propria attività ancora in pendenza del contratto di locazione;

Part
- che il sig. i sarebbe reso inadempiente all'accordo intercorso tra le parti e dovrebbe pertanto corrispondere le sei mensilità di preavviso per complessivi € 7.200,00;
- che, nella denegata ipotesi in cui si ritenesse la liceità di un non previsto recesso ad nutum¸
Part il sig. arebbe comunque obbligato a pagare quanto dovuto per indennità di occupazione dell'immobile per i mesi di luglio, agosto, settembre, ottobre 2017 per complessivi €.
4.800,00;
- che nessun danno sarebbe stato dimostrato dall'attore;
Part
- che non sarebbe stato dimostrato nemmeno che la fattura prodotta dal ia collegata alla chiusura dei locali.
In via subordinata ha chiesto la compensazione di quanto eventualmente dovuto all'attore con le somme a titolo di canoni da lui dovute;
ha chiesto inoltre la corresponsione degli interessi di mora, come pattuiti in contratto e le spese di lite.
Ha concluso come da comparsa e come sopra brevemente riassunto.
Si è costituito in giudizio il contestando quanto esposto dall'attore. Ha dedotto CP_2
che l'Assemblea e l'Amministratore Sig. da tempo avevano avviato l'iter per CP_3
la ristrutturazione delle facciate dell'immobile, soggetto a tutela paesistica ex lege e quindi necessitante di autorizzazione non solo dal Servizio di Edilizia Privata ma altresì da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici della Sardegna e da parte del
Servizio Tutela del Paesaggio del Comune di Sassari;
che in seguito ai vari pareri di ammissibilità giunti dalle varie amministrazioni coinvolte (06/05/2016 Ufficio Tecnico
Comunale – 27/05/2016 Soprintendenza) con conseguenti richieste integrative, solo in data
27/09/2016 giungeva al Condominio l'Autorizzazione necessaria per poter procedere ai lavori;
che già in data 06/11/2016 l'Assemblea approvava i necessari preventivi Enel e pagina 4 di 8 Telecom ed incaricava l'Architetto di verificare i cinque preventivi di spesa CP_4
pervenuti da diverse aziende edili locali. Nelle more dell'ultimo passaggio, preliminare all'inizio dei lavori, l'intervento dei Vigili del Fuoco e la conseguente ordinanza sindacale del 10/12/2016, revocata a seguito del deposito da parte del di documentazione CP_2
attestante la stabilità dell'edificio; che in data 15/02/2017, l'Assemblea deliberava l'affidamento dei lavori alla , per cui non si potrebbe ravvisare alcuna Parte_2
inerzia nel comportamento del Ha concluso per il rigetto della domanda, con CP_2
vittoria di spese di lite.
Il giudizio è stato istruito con produzioni documentali e audizione di testimoni e tenuto a decisione sulle conclusioni di cui in premessa.
***
Il Tribunale osserva quanto segue.
I testimoni sentiti sul solo capitolo 13 di parte attrice, ovvero sullo stato dei luoghi, nulla hanno riferito in aggiunta alle circostanze già pacifiche ed emergenti dalla documentazione depositata.
Ai sensi dell'art. 8, il contratto di locazione prevedeva l'assunzione, da parte del conduttore,
della qualifica di custode della cosa locata, con esonero dei locatori da ogni responsabilità
per difetto, diniego o revoca di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata (art. 12). Il contratto prevedeva, altresì, all'art. 5, che il mancato e/o ritardato pagamento, anche parziale, del canone, avrebbe legittimato la risoluzione ipso iure del contratto oppure, per il solo caso di ritardato pagamento, la corresponsione di un interesse triplo all'interesse legale vigente per la pigione. All'art. 7 era prevista per i locatori la facoltà di ritenere, senza corrispondere alcuna somma, le migliorie ed addizioni eventualmente apportate dal conduttore.
Da ciò si trae che in ordine alle spese per il montaggio della pompa di calore nulla è dovuto pagina 5 di 8 Part dalla locatrice sig.ra che ha rappresentato che il sig. si sarebbe CP_1
riappropriato della stessa al momento della riconsegna dei locali (circostanza non contestata)
e che, comunque, costituirebbe miglioria che la locatrice aveva diritto di trattenere. Quanto
alle mensilità versate nei mesi di chiusura, il contratto espressamente escludeva la possibilità
di chiamare a rispondere i locatori per vicende legate ai provvedimenti amministrativi dipendenti dal bene locato, fattispecie che ricomprende l'ordinanza inibitoria emessa dal
Comune di Sassari e, tenuto conto che il medesimo contratto non prevedeva la facoltà per il conduttore di sospendere i pagamenti, va concluso che tali mensilità sono integralmente
Part dovute. Il sig. on ha fornito la prova di danni subiti che siano imputabili alla locatrice,
essendovi solo generiche allegazioni circa un non dimostrato sviamento della clientela:
pertanto deve essere rigettata anche la domanda relativa alla riduzione dei canoni dalla riapertura dell'attività alla cessazione del rapporto di locazione.
Nulla invece prevede il contratto sulla facoltà di recesso e sul periodo di preavviso,
limitandosi a richiamare l'applicazione della disciplina dettata in materia di locazione.
L'attore ha dedotto di aver versato il canone fino a giugno 2017 ed è pacifico che abbia riconsegnato le chiavi nel novembre del medesimo anno. Restano quindi da corrispondere le mensilità di mesi di luglio, agosto, settembre, ottobre 2017, come confermato anche dalla domanda della convenuta di corresponsione di indennità di occupazione per tale CP_1
periodo. Si tratta, quindi, di chiarire quale valenza debba avere la comunicazione del conduttore di recesso dal contratto del 12.06.2017 e se questa legittimi la locatrice a chiedere il pagamento di sei mensilità (anziché quattro), quale periodo di preavviso. Deve osservarsi che la comunicazione del 12.06.2017 è stata riscontrata dal difensore della locatrice per
Part iscritto in data 16.06.2017 che ha specificato di ricondurre la volontà del sig. i recedere dal contratto alla previsione dell'art. 27, ultimo comma, della L. n.392/178 secondo cui “è in
facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi pagina 6 di 8 momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno
sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi
motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da
comunicarsi con lettera raccomandata”. Ciò è stato ribadito nella successiva missiva del
30.10.2017. Nessun riscontro è stato fornito dal conduttore. Tuttavia, la norma facoltizza le parti a prevedere il recesso dal contratto, facoltà che le parti però non hanno utilizzato. Né
possono dirsi sussistenti i gravi motivi posti alla base del recesso, che quindi non può dirsi
Parte validamente esercitato dal sig. Tuttavia, la volontà della locatrice di accettare il
“recesso” del conduttore, ha determinato senza dubbio lo scioglimento per mutuo consenso del contratto di locazione già dalla data del 16.06.2017. Pertanto, tenuto conto che l'occupazione dell'immobile si è protratta fino alla riconsegna, deve essere accolta la domanda di corresponsione delle indennità per occupazione formulata dalla sig.ra per CP_1
l'importo di €. 4.800,00.
A tale stregua, le domande dell'attore devono essere integralmente rigettate e deve essere accolta la domanda della sig.ra di corresponsione della indennità di CP_1
occupazione per il periodo luglio, agosto, settembre, ottobre 2017 per complessivi €.
4.800,00.
Gli interessi moratori non sono dovuti, essendo pattuita in contratto la debenza solo in caso di ritardo nel pagamento dei canoni.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate per ciascuna parte convenuta secondo il D.M. vigente, parametri minimi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita: pagina 7 di 8 - rigetta le domande dell'attore;
- condanna alla corresponsione dell'indennità di occupazione per il Parte_1
periodo luglio, agosto, settembre, ottobre 2017 per complessivi €. 4.800,00;
- condanna alla rifusione a ciascuna parte convenuta delle spese di lite Parte_1
che liquida in €. 2.540,00, oltre a rimborso c.u. e spese vive, rimborso forfettario 15%, iva e cnpa oltre a oneri di legge.
Così deciso in Sassari, in data 09.11.2025
Il Giudice
I.Bradamante
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