REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI SAVONA
Il Giudice Dott. Davide Atzeni, del Tribunale di SA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 940 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi
dell'anno 2025 vertente
TRA
, rappresentata e difesa dall'Avvocato Lorenzo Ferrari del Parte_1
Foro di Milano
ATTRICE
E
e , contumaci CP_1 Controparte_2
CONVENUTI OGGETTO: risarcimento danni
CONCLUSIONI: come in atti
IN FATTO ED IN DIRITTO
Dalla documentazione versata in atti dall'attrice può desumersi la prova in ordine al fatto, da essa dedotto, che il contratto definitivo di vendita avente ad oggetto l'alloggio, la cantina ed i terreni di sua proprietà siti in Piana Crixia, località Bosi
(contratto con il quale avrebbe dovuto essere attuato il contratto preliminare di vendita da essa stipulato con il Sig. con cui essa Parte_2
esponente si era impegnata a vendere al Sig. gli immobili testè Parte_2
menzionati) non si è potuto stipulare a causa dei ritardi e degli errori commessi
1 dai Geometri e nella gestione della pratica di CP_1 Controparte_2
sanatoria ad essi commissionata dal'esponente medesima.
Al riguardo va infatti rilevato che dalla documentazione in atti può desumersi: 1)
che – come testè accennato – l'attrice, in data 14 aprile 2023, sottoscriveva, quale parte promittente venditrice, un contratto preliminare di compravendita degli immobili di sua proprietà siti in Piana Crixia, località Bosi (cfr il doc. 1, contratto preliminare di vendita stipulato con il Sig. ); 2) che il termine pattuito Parte_2
per la sottoscrizione del contratto di compravendita definitivo veniva fissato al 30
giugno 2023; 3) che essendo emerse irregolarità catastali tali da impedire la vendita del compendio immobiliare, l'attrice conferiva incarico agli odierni convenuti Geometri e di eseguire le prestazioni Controparte_2 CP_1
professionali indicate nel prospetto di fattura allegato all'atto di citazione quale documento n° 2, e più precisamente: “Permesso di Costruire in Sanatoria per
realizzazione di opere realizzate senza titolo abitativo ai sensi del D.P.R. 380/01
Art. 36; Sopralluogo e rilievo dell'immobile; Pratica di variazione Catastale;

Compilazione pratica di sanatoria presso SUE del Comune di PIANA CRIXIA;

Pratica paesaggistica sul portale del Comune di Millesimo”; 4) che l'incarico veniva conferito nel mese di settembre del 2023, e la pratica veniva presentata a firma del Geom. in data 21/09/2023 presso il Comune di Piana Crixia;
CP_1
5) che il in data 26/09/2023 dichiarava la pratica Parte_3
inammissibile in quanto non era stata redatta sui modelli unificati recepiti dalla
Regione Liguria e non era stata corredata di tutta la documentazione necessaria
(cfr il doc. n° 4 all'egato all'atto di citazione, comunicazione dell'ufficio tecnico del;
6) che successivamente la pratica veniva dunque Parte_3
ripresentata; 7) che al riguardo, in data 29/12/2023, il geom. inviava CP_2
all'attrice una comunicazione via email (cfr il doc. n° 3) nella quale faceva
2 presente quanto segue: “Salve sig.ra con la mail di ieri le abbiamo Pt_1
inoltrato la ricevuta di avvenuta consegna al comune di Millesimo, della pratica
paesaggistica per il suo immobile. subito dopo questa mail le inoltro la copia
della pratica inoltrata, e mi preme confermarle che la pratica è andata a buon
fine, sia la sanatoria al comune di Piana Crixia e sia la pratica Paesaggistica al
comune di Millesimo, in quanto da nessuno dei due comuni abbiamo ricevuto
altre lettere di integrazione. Siamo in attesa dell'autorizzazione paesaggistica e
della sanzione”; 8) che, con ogni verosimiglianza, in considerazione del tenore di tale comunicazione e delle rassicurazioni in essa contenute relativamente alle tempistiche di definizione della pratica di sanatoria in esame, in data 17/01/2024
l'attrice si risolveva a stipulare con il promittente acquirente un “addendum” al contratto preliminare di vendita (cfr doc. n° 5) con il quale la data della stipula del contratto denitivo di compravendita veniva postergata al 31/07/2024; 9) che appare verosimile (come dedotto dall'attrice) che tale termine sia stato indicato dai paciscenti in quanto ritenuto ampiamente sufficiente - sulla base delle indicazioni e rassicurazioni fornite dai geometri e - ai fini della CP_2 CP_1
definizione della pratica di sanatoria in tempo utile per la regolare stipula del rogito definitivo di compravendita;
10) che tuttavia in data 29/05/2024 la
Imperia e Controparte_3
SA, all'esito della adunanza in cui avrebbe potuto esprimere il proprio parere di compatibilità paesaggistica necessario alla corretta definizione della pratica,
contestava invece omissioni e lacune nella richiesta presentata dal Geom.
, così come emerge dalla documentazione versata in atti (cfr doc. n° 6, CP_1
comunicazione della Soprintendenza, nella quale si legge: “l'esame degli
elaborati presentati non consente di esprimere il parere di competenza di questo
Ufficio per carenza della documentazione necessaria [enfasi aggiunta, n.d.r.]”);
3 11) che in particolare, con tale comunicazione, la Soprintendenza richiedeva le seguenti integrazioni: “a) documentazione fotografica esaustiva, con riferimento
in pianta dei coni ottici, che mostri il manufatto oggetto di accertamento di
compatibilità paesaggistica nella sua totalità, il contesto e la relazione con
l'abitazione adiacente;
b) corretta rappresentazione grafica dello stato dei
luoghi, in quanto si rilevano difformità tra la rappresentazione in prospetto e
l'unica documentazione fotografica allegata all'istanza che mostra al piano terra
la presenza di una portafinestra e una finestra, diversamente da quanto
rappresentato graficamente;
c) tavola con ubicazione dell'intervento/stralci
cartografici; d) si richiede inoltre di fornire i riferimenti relativi a eventuali
precedenti autorizzazioni che legittimino il tamponamento delle due bucature al
piano primo”; 12) che gli errori ed omissioni nell'attività professionale svolta dai convenuti erano state la diretta ed esclusiva causa del ritardo nella definizione della pratica di sanatoria;
13) che il Geom. provvedeva poi ad inviare le CP_1
integrazioni documentali richieste solo in data 12/06/2024, e dunque con un ritardo di 14 giorni (cfr doc. il n° 7); 14) che una volta ricevute le integrazioni richieste la Sovraintendenza rilasciava il proprio parere favorevole e il Comune di
Millesimo erogava la sanzione da pagarsi per ottenere il titolo paesaggistico;
15)
che in data 24/06/2024 il Geom. inviava al Legale dell'attrice una CP_2
comunicazione (cfr il doc. n° 8) nella quale evidenziava quanto segue:
“Buongiorno avvocato, ho già inoltrato la ricevuta del pagamento al CP_4
che adesso dovrà rilasciare il titolo paesaggistico in sanatoria,
[...]
dopodiché dovremmo presentare la sanatoria al comune di Piana Crixia con il
titolo dell'autorizzazione paesaggistica approvata”; 16) che il Comune di
Millesimo rilasciava immediatamente il titolo paesaggistico richiestole (cfr il doc.
n° 9); 17) che in data 26/06/2024 veniva presentata presso il Comune di Pt_4
[...] la pratica di sanatoria;
18) che tuttavia anche tale richiesta presentata e/o
[...]
comunque curata dai professionisti odierni convenuti risultava errata e carente, in quanto, in data 09/07/2024, il comune di Piana Crixia richiedeva nuovamente la produzione di ulteriore documentazione integrativa (cfr il doc. n° 12); 19) che il
Geom. provvedeva a fornire tale ulteriore documentazione solo in data CP_1
17/07/2024, e dunque con 8 giorni di ritardo;
20) che in data 17/07/2024 lo studio notarile incaricato per la stipula del contratto definitivo di vendita evidenziava che la stipula medesima non sarebbe stata possibile se prima non fosse stata ottenuta la definizione della pratica di sanatoria (cfr il doc. n° 10, email inviata dallo studio notarile al Legale dell'attrice); 21) che nuovamente, in data
01/10/2024, il richiedeva un'ulteriore integrazione Parte_3
documentale, integrazione che veniva evasa dal Geom. solo in data CP_2
10/10/2024, e dunque con ulteriori 10 giorni di ritardo;
22) che la pratica di sanatoria veniva pertanto definita solo in data 15/10/2024 (cfr nuovamente il doc.
n° 12, permesso di costruire in sanatoria); 23) che tuttavia, stante la mancata disponibilità del promissario acquirente a dilazionare ulteriormente il termine fissato per la stipula del rogito definitivo di compravendita (che come dianzi accennato era stato fissato alla data del 31.7.2024, data ormai trascorsa da oltre due mesi al momento della definizione della pratica di sanatoria), l'attrice ed il
Sig. addivenivano in data 1.10.2024 alla sottoscrizione di Parte_2
un accordo di risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita
de quo.
Tutto ciò premesso, è indubbio che nel caso di specie il contratto preliminare di compravendita per cui è causa è stato risolto a causa dell'inadempimento della promittente venditrice Sig.ra all'obbligo di sanare i vizi degli immobili Pt_1
entro il termine previsto per la stipula del rogito, e che tale inadempimento è stato
5 causato dai ritardi e dagli errori commessi dai professionisti odierni convenuti nella predisposizione delle varie istanze e della documentazione necessaria per l'ottenimento della sanatoria.
Tali circostanze devono considerarsi pienamente idonee a consentire di indivuare la causa dei danni subiti dall'attrice a seguito della risoluzione del contratto preliminare di vendita nell'inesatto adempimento (rectius, nel ritardato adempimento), da parte dei convenuti, delle prestazioni professionali ad essi commissionate dalla Sig.ra Pt_1
Essi devono pertanto essere condannati a risarcire a quest'ultima i danni medesimi.
Venendo ora alla quantificazione dei danni in esame, va rilevato quanto segue.
1) L'importo richiesto dall'attrice a titolo risarcitorio in relazione a titolo di
“oneri di mediazione immobiliare” nella misura di complessivi € 5.014,00
(cfr i documenti prodotti sub n° 14) può esserle riconosciuto solo nella mìisura di € 3.000,00 oltre IVA (dovute a titolo di rimborso di quanto sborsato a titolo di provvigione al mediatore del contratto preliminare di vendita) nonchè di € 134,00 (corrisposte al mediatore in relazione alle spese di registrazione del contratto preliminare ed all'imposta di bollo). Al
riguardo va infatti rilevato che secondo gli usi vigenti nella provincia di
SA (indicati nella Raccolta Provinciale degli Usi 2005 della competente Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura
approvata dalla Giunta Camerale con deliberazione n° 141 del 29.11.2005
e con deliberazione n° 164 del 29.12.2006) la provvigione abitualmente praticata per la mediazione immobiliare in relazione ad immobili del valore indicato nel contratto preliminare de quo (€ 100.000,00) è pari al 3
% del prezzo di compravendita per ciascuna delle parti (venditore e
6 acquirente). Il fatto che nel caso di specie l'attrice abbia ritenuto di rivolgersi ad un'agenzia di mediazione che richiede corrispettivi maggiori rispetto a quelli usualente praticati dalla maggior parte dei mediatori che operano nella provincia di SA non può essere posto a carico dei convenuti.
2) Deve considerarsi integralmente dovuto l'importo di € 3.901,56 richiesto dall'attrice a titolo di rimborso delle somme da essa corrisposte al proprio
Legale (cfr il doc. n° 15) quale corrispettivo dell'attività stragiudiziale da esso svolta sia in relazione alle trattative portate avanti con il promissario acquirente Sig. per addivenire alla stipula del contratto Parte_2
definitivo (trattative nel corso delle quali la Sig.ra tra l'altro, ha Pt_1
stipulato, sempre con l'assistenza del Legale, sia l'addendum che l'accordo di risoluzione consensuale dianzi menzionati), sia in relazione ai contatti tenuti con i Geometri convenuti in relazione alla pratica di sanatoria ad essi commissionata. L'importo richiesto è conforme a quello spettante in base alla tabella allegata al D.M. 44/2014 (aggiornata dal
D.M. n. 147 del 13/08/2022) relativa ai compensi spettanti agli Avvocati
per l'attività stragiudiziale da essi svolta in favore dei clienti.
3) Analogamente, è dovuta all'attrice anche la somma di € 951,60 (cfr il doc.
n° 16) da essa corrisposta al proprio Legale a titolo di corrispettivo per l'assistenza da Esso prestata nel corso della procedura di mediazione obbligatoria svoltasi (infruttuosamente) tra la Sig.ra ed i Sigg.ri Pt_1
e . CP_1 CP_2
4) Nulla può considerarsi dovuto all'attrice in relazione alle somme da essa richieste a titolo risarcitorio in relazione ad asseriti “Canoni di locazione
non percepiti da settembre 2023 a oggi (Cfr doc. n.17)…..€ 750/mese …..€
7 15.750,00”. Al riguardo va evidenziato: a) che dalla su menzionata
“proposta di risoluzione consensuale di contratto preliminare di
compravendita immobiliare” da essa sottoscritta in data 1.10.2024 risulta espressamente che essa, nel corso delle trattative per addivenire alla stipula del contratto definitivo, è sempre rimasta nel possesso degli immobili de
quibus (cfr la proposta di risoluzione contrattuale, doc. n° 11, alla clausola n° 6); b) che pertanto non può ritenersi che essa abbia perso il cd “valore
locativo” degli immobili di sua proprietà nel periodo intercorso tra la data della stipula del contratto preliminare di vendita e la data della stipula dell'accordo di risoluzione del contratto medesimo;
c) che nessuna prova essa ha fornito in ordine al fatto che nel caso in cui non fosse addivenuta alla stipula del contratto preliminare di vendita con il Sig. essa Parte_2
avrebbe optato per la concessione in godimento degli immobili medesimi a terzi mediante la stipula di contratto di locazione;
d) che la mancata prova in ordine alla sussistenza di una tale volontà in capo all'attrice preclude la possibilità di riconoscerle la voce di danno in esame, in quanto, in caso contrario, dovrebbe ritenersi che la voce di danno medesima costituisca un'ipotesi di cd “danno in re ipsa”; e) che la Suprema Corte ha da tempo insegnato che la categoria dei danni “in re ipsa” non ha cittadinanza nel nostro ordinamento, ricadendo sempre sul soggetto che si assuma danneggiato l'onere di dare piena e puntuale prova del danno assseritamente subito (cfr sul punto, tra le molte, Cass. Civ. Sez. Un. 16
febbraio 2009 n. 3677, la quale ha affermato che il danno, ed in particolare anche il cosiddetto danno “esistenziale/morale”, non può mai essere considerato “in re ipsa” (quasi costituisse regolarmente un'inevitabile ed automatica conseguenza del fatto illecito), ma deve essere sempre provato
8 in giudizio con tutti i mezzi consentiti, eventualmente anche mediante presunzioni, purché sorrette da elementi fattuali concreti;
cfr inoltre Cass.
civ. n. 7499 del 27 marzo 2007: “La prova del maggior danno, di cui alla
seconda parte dell'art. 1591 c.c., non sorge automaticamente, sulla base
del valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta
configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede,
invece, la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del
locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un
canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e
tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo
conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Detta prova
incombe sul locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate
proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di
utilizzazione”; cfr anche Cass. civ. Sez. III 17 dicembre 2009 n. 26516 in tema di responsabilità aquiliana, la quale ha precisato che il danno risarcibile non coincide con il fatto illecito, ma rappresenta una mera conseguenza del fatto illecito medesimo (cd “danno-conseguenza”) che va allegata e provata, e che in particolare non si può presumere automaticamente il danno a partire dall'evento).
5) Nulla può considerarsi dovuto all'attrice in relazione all'asserito “danno
morale costituito dallo stato di ansia e frustrazione che l'intera vicenda ha
generato alla dott.ssa per il quale si indica la cifra Parte_1
forfettariamente calcolata di € 7.500,00”. Al riguardo va sottolineato che secondo l'insegnamento della Suprema Corte, “la gravità dell'offesa
costituisce requisito per l'ammissione a risarcimento dei danni non
patrimoniali alla persona conseguenti alla lesione di diritti
9 costituzionalmente inviolabili: il filtro della gravità della lesione e della
serietà del danno attua il bilanciamento tra il principio di solidarietà
verso la vittima, e quello di tolleranza, con la conseguenza che il
risarcimento del danno non patrimoniale è dovuto solo nel caso in cui sia
superato il livello di tollerabilità e il pregiudizio non sia futile”; “non sono
meritevoli di tutela risarcitoria, invocata a titolo di danno esistenziale, i
pregiudizi consistenti in disagi, fastidi, disappunti, ansie ed in ogni altro
tipo di insoddisfazione concernente gli aspetti più disparati della vita
quotidiana che ciascuno conduce nel contesto sociale. Al di fuori dei casi
determinati dalla legge ordinaria, solo la lesione di un diritto inviolabile
della persona concretamente individuato è fonte di responsabilità
risarcitoria non patrimoniale” (Cassazione civile Sez. Un., 11/11/2008 n.
26972). Sulla base di tale condivisibile insegnamento va ritenuto che i fastidi ed i disagi causati all'attrice dalla vicenda per cui è causa non possano assurgere a danno morale risarcibile ai sensi dell'art. 2059 c.c.,
non potendosi ritenere che gli stessi, di per sé soli considerati, possano integrare una vera e propria lesione di diritti inviolabili della persona costituzionalmente garantiti. Per quanto poi concerne la patologia descritta nella certificazione medica redatta in data 8.5.2025 (e dunque a distanza di circa 7 mesi dai fatti di causa) dalla psicologa-psicoterapeuta Dott.ssa
, attestante che l'attrice soffre di “disturbi dell'umore, Persona_1
ansia e crisi di panico”, va evidenziato che dagli atti di causa non possono essere tratti elementi di prova decisivi tali da indurre a ritenere che tali stati d'animo siano stati causati alla Sig.ra proprio dalla vicenda Pt_5
oggetto del giudizio, e non siano invece ricollegabili ad una (in ipotesi)
pregressa condizione di fragilità psicologica della stessa del tutto
10 indipendente, dal punto di vista eziologico, dagli esiti del rapporto contrattuale da essa interattenuto con le parti convenute. Ad ogni buon conto, premesso che secondo il disposto dell'art. 1225 c.c. “il risarcimento
è limitato al danno che poteva prevedersi nel tempo in cui è sorta
l'obligazione”, appare evidente che dal punto di vista dei convenuti non vi fosse alcuna possibilità, al momento in cui è sorto il rapporto di prestazione d'opera professionale de quo, di prevedere l'insorgere in capo all'attrice della problematiche psicologiche in esame quale conseguenza del mancato perfezionamento degli accordi relativi alla compravendita del compendio immobiliare per cui è causa.
6) Da ultimo, nulla può riconoscersi all'attrice neppure in relazione all'asserito danno relativo alla lamentata “perdita di guadagno derivante
dall'impossibilità di concludere la compravendita dell'immobile a causa
della mancata definizione della pratica di sanatoria nei tempi e nelle
modalità previste”. Al riguardo va infatti evidenziato che a seguito della dianzi citata risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita l'attrice ha mantenuto la piena proprietà degli immobili de quibus e, con essa, la possibilità di reperire in qualunque momento altri soggetti interessati all'acquisto ai quali alienare gli immobili a prezzi in ipotesi anche maggiormente favorevoli rispetto a quello di € 100.000,00 al pagamento del quale si era impegnato il promissario acquirente Sig.
. Parte_2
La domanda proposta dall'attrice deve pertanto trovare accoglimento nei termini ed entro i limiti testè precisati.
Sulle somme dovute decorrono gli interessi di legge dalla domanda e fino al saldo.
Non è invece dovuta la rivalutazione monetaria, trattandosi di crediti di valuta
11 (ovverosia di crediti relativi a somme già puntualmente determinate nel loro ammontare).
Le spese di lite, liquidate in dispositivo limitatamente alle fasi di studio,
introduttiva e decisoria (non essendo stata svolta attività istruttoria), seguono la soccombenza.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione disattesa, così dispone:
condanna i convenuti a pagare all'attrice € 3.000,00 oltre IVA, oltre agli interessi di legge a decorrere dalla domanda e fino al saldo;

condanna i convenuti a pagare all'attrice € € 134,00, oltre agli interessi di legge a decorrere dalla domanda e fino al saldo;

condanna i convenuti a pagare all'attrice € 3.901,56, oltre agli interessi di legge a decorrere dalla domanda e fino al saldo;

condanna i convenuti a pagare all'attrice € 951,60, oltre agli interessi di legge a decorrere dalla domanda e fino al saldo;

condanna i convenuti al pagamento in favore dell'attrice delle spese di lite, che liquida nella misura di € 545,00 per spese ed € 3.397,00 per compensi professionali, oltre al 15 % per spese generali, IVA e CPA come per legge.
SA, 11.12.2025
IL GIUDICE
Dott. Davide Atzeni
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