Successivamente, all'esito della Camera di Consiglio, alle ore 16.45, il GOP dott. Maurizio
Rago, ha pronunciato la seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CROTONE
Sezione civile
in composizione monocratica in persona del GOP dott. Maurizio Rago, ha pronunciato ai sensi degli artt. 447 bis e 429 c.p.c.;
SENTENZA nella causa civile, iscritta al n. 288/2024 R.G., avente ad oggetto: inadempimento contrattuale, promossa da:
(P. IVA ), in persona del legale rappresentante p.t., Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo, dall'avv. Elio
Manica, successivamente sostituito, in forza di procura in calce all'atto di costituzione di nuovo difensore depositato in data 31.05.2024, dall'avv. Salvatore Calabretta, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in Cirò Marina alla Via Mandorleto, 25/E;
- ricorrente- contro
(C.F. ), nata a [...] il [...], Controparte_1 C.F._1 rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Domenico Ritorto Bruzzese, elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in
Crotone alla via Silvio Paternostro n. 6;
- resistente-
Conclusioni: le parti hanno concluso come da verbale dell'odierna udienza, riportandosi alle conclusioni rassegnate nei rispettivi scritti difensivi.
Svolgimento del processo
1 1.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato in data 28.02.2024, Parte_1 esponeva che: - la stessa era proprietaria di un immobile sito in Crotone alla via A. De
Curtis, 129; - relativamente a detto immobile era stato stipulato tra le parti contratto di locazione con patto di futura vendita, con atto pubblico del 21.10.2021, a rogito del notaio,
(rep. n. 88646 - racc. 32665); - la sig.ra aveva omesso di Persona_1 CP_1 corrispondere il canone di locazione e il fondo di accantonamento, come previsto in contratto;
-i pagamenti erano cessati a far data dal luglio 2022 ed era rimasta priva di riscontro la missiva del 12.01.2023 con la quale veniva intimato l'immediato pagamento degli importi dovuti;
- ai sensi dell'art. 14 del richiamato contratto, “Qualora la morosità si protragga oltre sessanta giorni l'Impresa concedente avrà diritto di ritenere risolto di diritto il presente contratto per inadempimento del “Locatario-Acquirente”, ai sensi e con le modalità di cui all'art.1456 del codice civile”; - in ragione dei reiterati inadempimenti contrattuali della sig.ra la era addivenuta alla determinazione di CP_1 Parte_1 avvalersi della clausola risolutiva espressa;
- con lettera raccomandata a.r. del 08.02.2024 parte ricorrente comunicava la risoluzione contrattuale e invitava la resistente all'immediato rilascio dell'immobile; - detta intimazione non sortiva esito alcuno;
sulla base di tali premesse, la in persona del legale rappresentante p.t., chiedeva, la Parte_1 declaratoria di avvenuta risoluzione, ai sensi dell'art. 1456 c.c., del contratto stipulato in data 21.10.2021, in forza della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto all'art. 14,
e la conseguente condanna della sig.ra all'immediato rilascio Controparte_1 dell'immobile oggetto del predetto contratto.
2.
Sebbene ritualmente evocata in giudizio, la resistente non si costituiva e, Controparte_1 pertanto, all'udienza del 17.12.2024, ne veniva dichiarata la contumacia.
3.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 28.04.2025, si costituiva in giudizio , la quale, preliminarmente, chiedeva al giudice di formulare Controparte_1 proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.; in via subordinata, eccepiva che la ricorrente non aveva mai comunicato alla sig.ra alcuna risoluzione contrattuale, Controparte_1 evidenziando che la lettera raccomandata dell'8.2.2024, ex adverso richiamata, non era mai
2 stata ricevuta dall'odierna resistente, né tampoco aveva fornito prova del Parte_1 contrario, producendo la relativa ricevuta di ritorno;
chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda.
4.
Revocata la declaratoria di contumacia della resistente, fallito il tentativo di mediazione, ritenuta non proponibile proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., la causa istruita documentalmente, all'esito della discussione delle parti, viene decisa all'odierna udienza con sentenza immediatamente depositata.
- Causa decisa mediante lettura in udienza della sentenza succintamente motivata, all'esito della discussione orale, svoltasi all'odierna udienza, sulle conclusioni delle parti -
Motivi della decisione
5.
Giova evidenziare che parte ricorrente ha proposto domanda di inadempimento contrattuale, valorizzando l'art. 14 del contratto di locazione e, dunque la clausola risolutiva espressa ivi contenuta.
In primo luogo, deve rilevarsi come parte ricorrente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa fatta valere.
In particolare, ha allegato il contratto di locazione intercorso tra le parti (cfr. all. 1 ricorso).
Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, la giurisprudenza della Suprema Corte
è unanime nell'affermare che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per
l'adempimento deve provare la fonte ( negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460
c.c. ( risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'inadempimento, gravando
3 ancora sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte Cass. n. 826/2015; Cass. Sez. Un. n. 13533/2001).
Nel caso di specie la ricorrente, con l'atto introduttivo del giudizio, lamenta l'inadempimento contrattuale di parte resistente per la mancata corresponsione del fondo di accantonamento e del canone di locazione dal mese di luglio 2022, richiamando la clausola di cui all'articolo 14 del contratto di locazione, la quale recita testualmente: “Qualora la morosità si protragga oltre sessanta giorni l'Impresa concedente avrà diritto di ritenere risolto di diritto il presente contratto per inadempimento del “Locatario-Acquirente”, ai sensi e con le modalità di cui all'art.1456 del codice civile” (cfr. all. 1 ricorso).
La Suprema Corte ha affermato che “la pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti” (Corte Cass. ord. n. 29301/2019).
La morosità di parte resistente risulta incontestata e pertanto sussistono i presupposti per l'applicazione della clausola risolutiva.
Il diritto potestativo, esercitato da parte ricorrente, rispetta il principio di buona fede oggettiva, essendo l'inadempimento effettivo e rilevante (Cass. 23287/2024).
La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa è stata comunicata da parte ricorrente alla controparte con raccomandata a.r. n. 15315510286-1 del 09.02.2024 restituita al mittente per compiuta giacenza (cfr. all.1 nota di deposito del 09.05.2025).
Appare priva di pregio l'eccezione di tardività della predetta documentazione, sollevata da parte resistente.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che nel rito del lavoro l'omessa indicazione di un documento nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado e l'omesso deposito dello stesso contestualmente a tale atto determinano la decadenza del diritto alla produzione sia per l'attore che per il convenuto. Alla predetta regola fa, tuttavia, eccezione la circostanza in cui la produzione tardiva sia giustificata dal tempo di formazione del documento ovvero dell'evolversi della vicenda processuale successivamente al deposito del ricorso e risulta pertanto necessaria alla luce delle difese formulate dalla controparte (cfr. ex plurimis Cass.
n. 25346/2019); peraltro, “l'acquisizione documentale può essere disposta d'ufficio, anche su sollecitazione di parte, se i documenti risultino indispensabili per la decisione, cioè necessari per integrare, in definizione di una pista probatoria concretamente emersa, la
4 dimostrazione dell'esistenza o inesistenza di un fatto la cui sussistenza o insussistenza, altrimenti, sarebbe destinata ad essere definita secondo le regole dell'onere della prova”
(cfr. Cass. n. 33393/2019; Cass. n. 28134/2018).
Nel caso di specie, parte ricorrente ha dedotto che al momento del ricorso non era nel possesso delle ricevute di ritorno relative alla raccomandata inviata, tant'è che il plico è stato solo successivamente restituito al mittente per compiuta giacenza dall'ufficio postale;
in ogni caso, la documentazione in parola deve ritenersi ammissibile in quanto rilevante in ragione dell'esigenza di replicare alle difese di parte resistente e comunque indispensabile per la decisione.
Parte resistente lamenta la mancata ricezione della raccomandata con cui parte ricorrente ha comunicato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
Sul punto va rilevato che secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale del Giudice di legittimità, la prova della spedizione della raccomandata, attestata dall'ufficio postale, è sufficiente a far presumere il suo arrivo a destinazione e, in caso di mancata consegna per assenza, il perfezionamento della notifica con il rilascio dell'avviso di giacenza. L'uso della raccomandata è uno strumento ordinario e legittimo per gli atti stragiudiziali, e la sua efficacia non è subordinata alle formalità previste per gli atti giudiziari, come la produzione dell'avviso di ricevimento o della comunicazione di avvenuto deposito (CAD).
Si osserva, inoltre, che, ai sensi dell'art. 1335 c.c., un atto recettizio si presume conosciuto quando giunge all'indirizzo del destinatario. Questa è una presunzione relativa (iuris tantum) che può essere superata dalla prova contraria.
Tuttavia, l'onere della prova grava sul destinatario, dimostrando di essersi trovato, senza sua colpa, nell'impossibilità oggettiva di avere notizia della comunicazione.
La presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c. degli atti recettizi in forma scritta giunti all'indirizzo del destinatario opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma, in mancanza di prova contraria (cfr. Cass. n. 36397/2022), e tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario (o di altra persona abilitata riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva viene ritirata (cfr. Cass. n. 29237/2017; Cass. n. 34212/2022;
Cass. n. 15397/2023).
5 Ebbene, nella fattispecie in esame, la raccomandata, con cui è stata comunicata la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, è stata regolarmente recapitata all'indirizzo del destinatario e quest'ultimo non ha provato di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza della comunicazione (cfr. Cass. n. 9862/2025).
In conclusione, la domanda di risoluzione del contratto deve essere accolta in forza della clausola risolutiva espressa fatta valere dalla ricorrente.
6.
Per le ragioni esposte, deve essere dichiarato risolto il contratto di locazione concluso tra le parti in data 21.10.2021, avente ad oggetto: - appartamento di quattro vani catastali posto al secondo piano di fabbricato avente ingresso dal civico 129, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Crotone, al foglio 50, particella 1321, subalterno 30, z.c. 1, categ. A/3, classe
2, vani 4, superficie catastale totale mq.83, totale aree scoperte mq. 78, rendita euro 216,91;
- vano autorimessa, della superficie di circa 18 (diciotto) mq, posto al piano terra del medesimo edificio;
riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Crotone, al foglio 50, particella 1321, subalterno 21, z.c. 1, categ. C/6, classe 2, mq.18, superficie catastale totale mq. 23, rendita euro 74,37.
Pertanto, parte resistente deve essere condannata al rilascio in favore di parte ricorrente dei predetti beni immobili.
In considerazioni delle condizioni delle parti, l'esecuzione deve essere fissata alla data del
05.12.2025.
7.
Ai sensi dell'art. 91 cod. proc. civ., le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (aggiornato al DM
147/2022), tenuto conto del valore della controversia e dei valori medi previsti per ciascuna fase, ridotti del 50%, in ragione dell'assenza di questioni di fatto e di diritto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Crotone, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla C domanda, proposta da in persona del legale rappresentantep. Parte_1 contrariis reiectis, così provvede:
- accoglie la domanda e per l'effetto dichiara la risoluzione di diritto, per il realizzarsi della clausola risolutiva espressa, del contratto di locazione stipulato in data 21.10.2021 a rogito
6 del notaio (rep. 88646; racc. 32665), avente ad oggetto: - appartamento di Persona_1 quattro vani catastali posto al secondo piano di fabbricato avente ingresso dal civico 129, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Crotone, al foglio 50, particella 1321, subalterno 30, z.c. 1, categ. A/3, classe 2, vani 4, superficie catastale totale mq.83, totale aree scoperte mq. 78, rendita euro 216,91; - vano autorimessa, della superficie di circa 18
(diciotto) mq, posto al piano terra del medesimo edificio;
riportato nel Catasto Fabbricati del
Comune di Crotone, al foglio 50, particella 1321, subalterno 21, z.c. 1, categ. C/6, classe 2, mq.18, superficie catastale totale mq. 23, rendita euro 74,37;
-fissa per l'esecuzione la data del 05.12.2025;
-condanna la resistente alla rifusione delle spese processuali in favore di parte ricorrente, che si liquidano in complessivi euro 3.450,00, di cui euro 545,00 per spese ed euro 2.905,00 per compensi, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA, come per legge, con distrazione in favore del procuratore costituito ex art. 93 c.p.c..
Così deciso in Crotone il 05.11.2025
Il GIUDICE
GOP dott. Maurizio Rago


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