N. R.G. 16316/2021
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
In persona del giudice onorario, dott.ssa Elisabetta Ferrari, in funzione di giudice unico ha emesso la presente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 16316 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021
e vertente
TRA
, , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
rappresentati e difesi dall'avv. Andrea Ficoroni, in virtù di delega allegata agli atti ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, sito in Paliano (FR), Via Cavour, n. 4,
opponenti
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Pietro Osnato, in virtù di procura posta a CP_1
margine dell'atto di citazione ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Roma, Via
Conca d'Oro n. 300,
opposta
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI: all'udienza del 12.12.2023, le parti precisavano le conclusioni come da atti.
SVOLGIMENTO DEL PREOCESSO chiedeva ed otteneva che il Tribunale Civile di Roma emettesse, in data 21.12.2020, CP_1
decreto ingiuntivo n. 20176/2020 (Rg. 51742/2020), per €. 6.000,00, oltre accessori, nei confronti di
, , pari al doppio della caparra Parte_1 Parte_2 Parte_3
confirmatoria, in virtù del recesso esercitato dall'istante, a seguito dell'inadempimento dei promittenti venditori al contratto preliminare di compravendita avente a oggetto l'unità immobiliare box auto, sito in Roma, in Via Canicattì nr. 38. Con atto di citazione notificato a mezzo pec, in data 1 marzo 2021, proponevano opposizione gli intimati eccependo che l'asserito inadempimento era da imputare alla promissaria acquirente, che infatti a seguito della stipula del preliminare in data 01.07.2019, i venditori fornivano al Notaio indicato dall'acquirente, tutta la documentazione relativa all'immobile e necessaria per la stipula del definitivo, come richiesta dal Notaio;
che data la difficoltà di reperire alcuni documenti la data del rogito veniva concordemente posticipata, ma fissata la nuova data e trasmessa la documentazione completa, il Notaio comunicava agli opponenti, che l'acquirente dichiarava che non si poteva procedere alla stipula per “non meglio comprese” irregolarità nella documentazione e che nonostante i ripetuti tentativi per chiarire la situazione, l'opposta chiedeva la restituzione del doppio della caparra versata;
che il decreto era emesso provvisoriamente esecutivo e, pertanto, gli opponenti chiedevano al tribunale di revocare e annullare il decreto ingiuntivo, di accertare e dichiarare che nulla era dovuto dagli odierni opponenti all'opposta per le causali di cui al decreto ingiuntivo de quo e, per l'effetto, di respingere e rigettare le domande dell'opposta.
Si costituiva in giudizio l'opposta, contestando quanto dedotto dagli opponenti e precisando che termine ultimo per la stipula del contratto definitivo era il 30.10.2019, come indicato nel preliminare e che a tale data i venditori non erano in grado di fornire la documentazione;
che il
28.11.2019, l'acquirente sollecitava la consegna della documentazione e chiedeva di regolarizzare la situazione entro il 31.12.2019; che successivamente, il 20.02.2020, tramite il proprio legale,
l'acquirente rilevava la mancanza del certificato di agibilità, dal momento che l'immobile era stato oggetto di condono e frazionamento, senza avere ottenuto la concessione in sanatoria e ancora con diffida in data 24.02.2020, l'opposta aveva chiesto il pagamento del doppio della caparra, in virtù del recesso dal contratto, a seguito della mancata stipula del definitivo, entro la data del 30 ottobre
2019, per omessa consegna della documentazione della concessione in sanatoria, di definizione della domanda di condono, del certificato di agibilità e, pertanto, l'opposta chiedeva di rigettare l'opposizione e di confermare il decreto ingiuntivo opposto.
Acquisita agli atti la documentazione prodotta, svolti gli interrogatori formali degli opponenti, all'udienza del 12 dicembre 2023, la causa veniva trattenuta in decisione, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per la redazione delle memorie conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nel merito l'opposizione è infondata e, pertanto, non può essere accolta. Dalla documentazione in atti e dall'istruttoria svolta sono emerse con chiarezza le circostanze relative alla vendita dell'immobile de quo, che non hanno consentito l'esito positivo della compravendita.
In relazione alla prima eccezione, formulata dall'opposta e relativa al contestato inadempimento dei venditori, per mancato rispetto del termine essenziale per la stipula del definitivo, indicato nel contratto preliminare “entro e non oltre il 30.10.2019”, si deve osservare che al di là della terminologia utilizzata, per determinare se il termine indicato nel contratto debba considerarsi essenziale, occorre indagare la reale volontà dei contraenti, come indicato dall'art. 1362 c.c.,
“nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole”, pertanto, si deve valutare il complessivo comportamento delle parti, anche successivamente alla conclusione dell'accordo.
La ratio della norma, che prevede la possibilità di indicare un termine essenziale nei contratti, è quella di costituire un rapido strumento per consentire alla parte di sciogliersi da un vincolo contrattuale diventato inutile, salvo che la parte stessa, per propria scelta e interesse, non intenda mantenere in vita l'accordo. Anche il Supremo Collegio si è espresso più volte sul punto, evidenziando che in caso di un preliminare di vendita, che preveda un termine per la stipula del definitivo, la modifica di tale elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene, è lasciato alla determinazione della parte e non richiede una forma specifica (cfr. Cass. n.
19031/2022).
Nella fattispecie in esame, appare evidente, che per volontà delle parti, il termine inizialmente indicato come essenziale, non fosse considerato tale, dal momento che erano stati concordati vari rinvii per la stipula del definitivo, fino alla data ultima proposta dalla stessa promissaria acquirente, al 31.12.2019, in luogo dell'originario termine del 30.10.2019 (cfr. doc. 7 fascicolo opposta). Si deve, pertanto, ritenere che per espressa volontà delle parti, il termine inizialmente indicato, non debba considerarsi essenziale e non possa determinare il giustificato recesso della parte.
Passando ad esaminare, l'ulteriore doglianza dell'opposta, in merito alla carenza di documentazione completa, dell'immobile compromesso in vendita, occorre rilevare che la promissaria acquirente, sin dalla sottoscrizione del preliminare aveva richiesto ai venditori di fornire tutti i documenti relativi all'immobile e necessari a perfezionare la vendita.
Il geom. incaricato dall'acquirente di verificare la situazione catastale dell'immobile, CP_2
aveva riferito che ”dalla documentazione inviatami risulta che l'immobile è stato oggetto di condono edilizio protocollo 51701/86 e successivamente oggetto di frazionamento protocollo 15003 del 2003. Di detto condono non c'è evidenza di concessione in sanatoria, pertanto, prima di ottenere l'agibilità, sarebbe opportuno chiedere ai venditori se la domanda di condono è stata definita“ (cfr. doc. 8 fascicolo opposta). Successivamente, lo stesso legale dell'opposta, nel confermare la mancata stipula del contratto, indicava quale motivo la “omessa consegna della documentazione – concessione in sanatoria, definizione domanda di condono, certificato di agibilità” (cfr. docc. 9, 10, 11 fascicolo opposta).
L'opposta, pertanto, aveva evidenziato quali fossero i requisiti e documenti mancanti, al fine della stipula del contratto definitivo, nello specifico la definizione della domanda di condono, all'esito della quale viene rilasciata la concessione in sanatoria ed il certificato di agibilità.
I due elementi erano senza dubbio mancanti ed infatti, non sono stati depositati in giudizio neppure dagli opponenti, nonostante la copiosa documentazione prodotta. La concessione in sanatoria n.
3000.815 del 23.06.2003 (cfr. doc. 9 fascicolo opponenti), infatti, regolarizzava la costruzione del locale effettuata senza autorizzazioni, la sanatoria necessaria alla compravendita dell'opposta, riguardava il successivo frazionamento e la destinazione del locale a box auto.
La mancanza della concessione in sanatoria e dell'agibilità possono comportare la nullità dell'atto di vendita, in relazione all'entità dell'abuso edilizio presente (cfr. sul punto Cass. n. 5024/2022).
La condizione che può non essere presente al momento del contratto preliminare, deve però risultare alla stipula del rogito, proprio a tutela del promissario acquirente. Nella fattispecie in esame, fino alla stipula del contratto definitivo e neppure successivamente, i venditori avevano prodotto la concessione in sanatoria dell'immobile, la circostanza determinava di fatto il loro inadempimento agli obblighi assunti, con conseguente possibilità per l'acquirente di recedere dal contratto pretendendo il doppio della caparra versata (cfr. Cass. Ordinanza n. 17148 del 21 giugno
2024). Infatti, nello stesso contratto preliminare, al punto 8), veniva indicata una clausola risolutiva espressa, secondo la quale entro la data per la stipula del definitivo, l'oggetto del contratto doveva risultare conforme a quanto promesso in vendita (box auto), con conforme documentazione catastale, in difetto della quale i promittenti venditori sarebbero stati considerati inadempienti, con tutte le conseguenze di legge (cfr. doc.13 fascicolo opposta).
Alla luce di quanto sopra esposto, si deve ritenere legittima la pretesa dell'opposta, con conseguente rigetto dell'opposizione e conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il giudice unico, definitivamente pronunciando sull'opposizione proposta da , Parte_1
, avverso il decreto ingiuntivo n. 20176/2020 (Rg. Parte_2 Parte_3
51742/2020), emesso dal Tribunale di Roma il 21.12.2020, ad istanza di per €. CP_1
6.000,00, oltre accessori, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: A) Rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto;

B) condanna gli opponenti alla refusione delle spese di lite nei confronti dell'opposta, che liquida in complessivi €. 2.540,00, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Roma il 14 aprile 2025
IL GIUDICE
Elisabetta Ferrari