N. R.G. 2757/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2757/2024 del Ruolo Generale, vertente

TRA
Dott. (C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
DR ER
RICORRENTE
E
Dott. (C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Controparte_1 C.F._2
RI AN e EW BE
RESISTENTE

OGGETTO: Diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto notificato in data 11.10.2024, il Dott. conveniva in giudizio il Dott. Parte_1
, premettendo di essere locatore dell'immobile sito in Fiumicino, località Fregene, Controparte_1 alla via Numana n. 47, piano terra, interno B2, gi intimava lo sfratto per finita locazione e lo citava per la convalida sulla base della prima scadenza del rapporto locatizio del 22.09.2024.
Il deduceva che il rapporto traeva origine da un contratto di locazione ad uso abitativo di Pt_1 natura transitoria, stipulato in data 23.09.2020 per la durata di 18 mesi e con scadenza al 22.03.2022 la pagina 1 di 4 cui esigenza di transitorietà era giustificata da "esigenze lavorative del conduttore" al quale, avendo ricevuto una prima intimazione di licenza per finita locazione, il conduttore si era opposto eccependo la durata ordinaria del contratto e che in seguito le parti avevano raggiunto un accordo conciliativo in data
05.03.2024 con il quale il contratto veniva ricondotto alla disciplina ordinaria di cui all'art. 2, comma 1, della Legge n. 431/1998, con decorrenza dal 23.09.2020 e prima scadenza quadriennale fissata al
22.09.2024.
Il ricorrente sosteneva di aver comunicato formale disdetta al rinnovo contrattuale con raccomandata
A.R. del 14.09.2023, pervenuta al conduttore il 20.09.2023 motivata ai sensi dell'art. 3, Legge n.
431/1998, "dalla nota circostanza che il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo e comunque dall'intenzione del mio assistito di vendere l'immobile" a cui era seguito, con raccomandata del 19.07.2024, l'invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Si costituiva il Dott. , opponendosi alla convalida e deducendo l'invalidità e l'inefficacia della CP_1 disdetta per plurimi vizi formali e sostanziali.
All'udienza del 02.12.2024 veniva disposto il mutamento del rito rilevando che, trattandosi di diniego motivato alla prima scadenza contrattuale, il procedimento previsto in rito non era quella di sfratto ma la procedura speciale locatizia ai sensi dell'art. 30 L. 392/78.
Esperita la mediazione, con le memorie integrative, le parti insistevano nelle rispettive difese.
Con ordinanza emessa all'udienza del 06.05.2025 veniva emessa, ex art. 30 ultimo comma cpc, ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile, con fissazione della data per l'esecuzione al
30.09.2025.
La causa è pervenuta per la decisione.
La domanda del ricorrente è fondata.
In via preliminare, va disattesa l'eccezione di improcedibilità della domanda sollevata dal resistente per presunto mancato esperimento della mediazione obbligatoria ed infatti la parte ricorrente ha diligentemente attivato la procedura di mediazione, come disposto con ordinanza del 02.12.2024 ed il procedimento si è concluso in data 28.01.2025 con esito negativo;
pertanto la condizione di procedibilità della domanda deve, pertanto, ritenersi assolta.
La tardività nel deposito della memoria integrativa da parte del ricorrente, effettuata successivamente ai termini improrogabili concessi con l'ordinanza di mutamento del rito, nel caso specifico non comporta sorta di preclusioni dacchè, con l'atto introduttivo, sebbene promosso irritualmente con lo sfratto anziché la procedura ordinaria 447 bis cpc prevista dall'art. 30 L. 392/78, era stata già spiegata compiutamente la domanda ed era stato offerta al contraddittorio la documentazione a difesa.
pagina 2 di 4 Il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza quadriennale risulta tempestivamente comunicato dal locatore con raccomandata del 14.09.2023, addirittura un anno prima della scadenza e fondato su due distinte motivazioni previste dall'art. 3, comma 1, della Legge n.
431/1998 delle quali, l'intenzione di vendere l'immobile a terzi, rileva quale motivo fondante il diniego di rinnovo. La doglianza di mancata occupazione continuativa dell'immobile da parte del conduttore avanzata dal non rileva invece nel caso di specie laddove l'immobile, a seguito del Pt_1 trasferimento per motivi di lavoro in altra città, prosegue ad essere abitato continuativamente dalla sua compagna e dalla figlia.
Le contestazioni sollevate dalla parte resistente sulla validità della disdetta non sono fondate, la volontà di vendere l'immobile comunicata al conduttore, seguita dalla comunicazione della facoltà della prelazione nell'acquisto, sono gli adempimenti sufficienti ad ottenere il rilascio dell'immobile alla prima scadenza contrattuale.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha costantemente affermato che non è imposto al locatore di corredare la disdetta con la prova o con una specifica attestazione della sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto che legittimano il diniego (cfr. Cass. n. 12127/2010) ma è sufficiente che
“la comunicazione di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza deve avere un contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato, idoneo dunque a mettere al corrente il conduttore delle ragioni del negato rinnovo. La serietà dell'intenzione del locatore giustificante il diniego di rinnovo si presume e, pertanto, non necessita di particolari formalità”(cfr.
Cass. n. 3938/2023, Cass. n. 9851/2022, Cass. n. 25450/2010, Cass. n. 12127/2010, Cass. n. 977/2010 e
Cass. n. 25808/2009.
Nel caso di specie, la lettera di disdetta inviata al dal legale del locatore e controfirmata da CP_1 quest'ultimo, indicava in modo chiaro ed inequivocabile "l'intenzione del mio assistito di vendere
l'immobile" e tale motivazione è sufficiente a soddisfare l'onere formale previsto dalla legge.
Parimenti infondata è l'eccezione relativa alla presunta tardività dell'offerta di prelazione: l'art. 3 della
Legge n. 431/1998 impone il rispetto del termine di preavviso di sei mesi per la sola comunicazione del diniego di rinnovo, non anche per la denuntiatio ai fini della prelazione. La disdetta è stata ricevuta il
20.09.2023, oltre un anno prima della scadenza del 22.09.2024, quindi in palese rispetto del termine semestrale. L'invito a esercitare la prelazione, inviato successivamente, costituisce un adempimento distinto e non incide sulla validità della disdetta già perfezionata.
Il rapporto locatizio deve pertanto dichiararsi cessato alla data del 22.09.2024 con conseguente conferma dell'ordinanza di rilascio già emessa in corso di causa.
pagina 3 di 4 Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate considerando il valore della causa e l'attività processuale svolta mentre l'erronea instaurazione del procedimento quale azione sommaria di sfratto, che ha comportato un maggiore dispiego di tempo ed attività processuale nonché ulteriori spese per l'integrazione del contributo unificato, costituisce giusto motivo per la compensazione di 1/3 delle spese tra le parti e per porne i restanti 2/3, liquidate in dispositivo ai valori medi per i giudizi di convalida di sfratto secondo lo scaglione di valore, a carico del resistente, siccome maggiormente soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Civitavecchia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal Dott. nei confronti del Dott. , ogni altra Parte_1 Controparte_1 istanza, eccezione e deduzione disattesa:

1. dichiara la cessazione del contratto di locazione intercorso tra le parti, relativo all'immobile sito in Fiumicino (RM), località Fregene, alla via Numana n. 47, piano terra, interno B2, alla data del 22.09.2024, per legittimo diniego di rinnovo alla prima scadenza, confermando l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa all'udienza del 06.05.2025, per la scadenza del 30 settembre
2025;

2. condanna il Dott. alla rifusione delle spese di lite in favore del Dott. Controparte_1 Pt_1
che si liquidano in € 1.722,66 per compensi professionali, oltre I.V.A. e C.P.A. e
[...] rimborso spese generali, disponendone la distrazione in favore dell'Avv. DR ER, che si è dichiarato procuratore antistatario.
Così deciso in Civitavecchia, 18 novembre 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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