N. R.G. 13507/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 13507/2023 +3791/2024 tra
Parte_1
Parte_2
ATTORI e
5 Controparte_1 [...]
Controparte_2
CONVENUTI

Oggi 10 dicembre 2025 innanzi al dott. Paola Barbara Folci, sono comparsi:
Per l'avv. CI TR e l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Bocchiola Parte_1 Per l'avv. CI TR e l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Parte_2 Bocchiola
Per Controparte_3 Per l'avv. BAROLI LUCA e l'avv. Controparte_2 ROMANELLI AU ( ) VIA G. MAMELI 6/B BUSTO ARSIZIO;
, oggi C.F._1 sostituito dall'avv. Ilaria Baroli Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Paola Barbara Folci
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13507/2023 + 3791/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CI Parte_1 C.F._2 TR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. CI TR
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CI Parte_2 C.F._3 TR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. CI TR
ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_3 P.IVA_1 MESSINA MATTEO MASSIMILIANO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA FRATELLI INDUNO 2 presso il difensore avv. MESSINA MATTEO MASSIMILIANO CP_3
MILANO (C.F. ), con il patrocinio Controparte_2 P.IVA_2 dell'avv. BAROLI LUCA e dell'avv. ROMANELLI AU ( ) VIA G. C.F._1 MAMELI 6/B BUSTO ARSIZIO;
, elettivamente domiciliato in VIA MAMELI 6/B 21052 BUSTO ARSIZIO presso il difensore avv. BAROLI LUCA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I proprietari di un box auto sito nel fabbricato condominiale ” in , convenivano CP_3 CP_3 in giudizio il Condominio e la società venditrice chiedendo: Controparte_2

1. l'accertamento del loro diritto di accedere e utilizzare il vano scala, il locale deposito passeggini e il locale ricreativo condominiale adibito a palestra;

2. la condanna del alla consegna delle chiavi e dei codici di accesso;
CP_3

3. il risarcimento del danno per l'impedito godimento, quantificato in € 200,00 per mese dal dicembre 2018;
pagina 2 di 5 4. in via subordinata, la condanna della a restituire parte del prezzo Controparte_2 versato per l'acquisto del box auto.
Gli attori deducevano che l'atto di acquisto conferiva loro, in quanto condomini, il diritto reale di comproprietà sulle parti comuni, comprensive del locale ricreativo/palestra. Pertanto, ritenevano illegittimo il diniego di accesso opposto dall'amministratore.
Il convenuto si costituiva eccependo l'infondatezza della domanda, deducendo che il CP_3 locale palestra è regolato da una delibera assembleare del 21 maggio 2018, mai impugnata, che consente l'accesso esclusivamente ai condomini che hanno contribuito alle spese di realizzazione della stessa. Poiché i sigg.ri (o il loro dante causa) non hanno mai versato alcun contributo, il Parte_1 diniego è conforme al regolamento assembleare valido ed efficace.
La eccepiva la propria estraneità rispetto all'oggetto del giudizio e chiedeva di Controparte_2 essere estromessa per carenza di legittimazione passiva.
La causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti.
XXX
La domanda di accertamento del diritto di accesso alla palestra condominiale è infondata. La questione centrale della controversia riguarda l'individuazione della portata del diritto dei condomini proprietari di box auto di accedere e utilizzare la sala ricreativa condominiale adibita a palestra, a fronte della delibera assembleare del 21 maggio 2018 che ha disciplinato l'utilizzo di tale bene comune.
È pacifico tra le parti che la sala palestra costituisce parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., e che gli attori, in quanto proprietari di un box auto, sono titolari di una quota di comproprietà sulle parti comuni. Tuttavia, il diritto reale di comproprietà sulle cose comuni non comporta un accesso illimitato, ma è soggetto alle modalità e limitazioni stabilite validamente dall'assemblea condominiale, ove non discriminatorie né contrarie alla legge.
In base alla delibera del 21.5.2018, l'accesso alla palestra e l'uso delle attrezzature è riservato esclusivamente ai condomini che abbiano contribuito alle spese di realizzazione e all'acquisto dei macchinari, oltre che ai loro inquilini. Tale delibera, adottata con la maggioranza prescritta e mai impugnata nei termini di legge, ha acquisito carattere vincolante per l'intera collettività condominiale, compresi i successivi acquirenti delle singole unità immobiliari, in virtù del principio consolidato secondo cui le deliberazioni assembleari non impugnate nei termini di legge sono vincolanti per tutti i condomini, anche se divenuti tali successivamente. La mancata impugnazione preclude la possibilità di contestarne la validità in questa sede.
Tale regolamentazione non incide sulla titolarità del diritto reale sulle parti comuni, ma ne disciplina le modalità di esercizio, prevedendo una condizione oggettiva — la contribuzione alle spese — ragionevole, proporzionata e non discriminatoria.
La limitazione all'uso disposta dalla delibera non incide sul diritto reale di comproprietà, ma costituisce una regolamentazione dell'esercizio del diritto, legittimamente adottata dall'assemblea al fine di garantire un uso ordinato e proporzionato dei beni comuni e di ripartire gli oneri di gestione. pagina 3 di 5 Né può condividersi la tesi attorea secondo cui l'art. 1102 c.c. imporrebbe un accesso indiscriminato. Tale norma, infatti, riconosce al condomino la facoltà di usare la cosa comune “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca pari uso agli altri”, ma non esclude che l'assemblea possa disciplinare le modalità d'uso con criteri oggettivi, purché non arbitrari. Nel caso di specie, la condizione posta — contribuzione alle spese — è oggettiva, non discriminatoria e applicata indistintamente a tutti i condomini.
Inoltre, la mancata impugnazione della delibera preclude agli attori la possibilità di sindacarla in questa sede, non avendo essi proposto azione di nullità o annullamento della stessa. Il diniego di accesso da parte dell'amministratore si è quindi limitato a dare esecuzione ad una deliberazione assembleare vincolante e valida, non costituendo in sé alcuna violazione di legge o abuso di diritto.
Inoltre è documentale e pacifico che i sigg. ri (o il loro dante causa) non hanno versato Parte_1 alcuna quota per la realizzazione della palestra e per l'acquisto dei relativi macchinari.
Ciò è stato espressamente affermato nella comparsa e nelle note conclusive del (“non CP_3 risulta che alcuno dei due adempimenti sia stato assolto dagli odierni attori”) e non è stato oggetto di puntuale contestazione da parte attrice. Non avendo adempiuto a tale onere, non rientrano tra i soggetti abilitati all'accesso secondo la delibera vigente. .
Pertanto, la loro pretesa di accedere alla palestra non si fonda su un contributo economico effettivamente versato, ma su un presunto diritto automatico derivante dalla qualità di condomini. Tuttavia, la mancata partecipazione alle spese costitutive costituisce, secondo la delibera assembleare vigente e mai impugnata, causa ostativa legittima all'accesso.
La domanda nei confronti della è inammissibile per difetto di legittimazione Controparte_2 passiva. La società venditrice non riveste più la qualità di condomina e non è titolare di alcun potere sull'uso delle parti comuni. L'eventuale impedimento lamentato dagli attori deriva da deliberazioni assunte dal condominio, soggetto terzo rispetto al contratto di compravendita. L'atto di vendita ha trasferito regolarmente la comproprietà sulle parti comuni, senza alcun vizio o evizione. Ne consegue il rigetto della domanda anche sotto tale profilo.
Il rigetto della domanda principale comporta l'assorbimento e comunque l'infondatezza della domanda risarcitoria, atteso che il ha agito in conformità ad una delibera assembleare valida. CP_3
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa n. 13507/2023 R.G., riunita alla n. 3791/2024, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa,
DICHIARA
pagina 4 di 5 1. che la delibera assembleare del 25 del 21 maggio 2018, recante Controparte_3 regolamento per l'uso della palestra condominiale, è efficace e vincolante per tutti i condomini, compresi gli attori;

2. RIGETTA integralmente la domanda proposta da e nei Parte_1 Parte_2 confronti del e della;
Controparte_3 Controparte_2

3. DA gli attori, in solido, alla rifusione delle spese di lite in favore del CP_3 25, che liquida in € 5200,00 per compensi professionali, € 30,00 per spese vive, oltre
[...] IVA, CPA e spese generali come per legge;

4. DA altresì gli attori al pagamento delle spese processuali in favore della
[...]
che liquida in € 4.500,00 oltre accessori di legge;
Controparte_2
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 10 dicembre 2025
Il Giudice dott. Paola Barbara Folci
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