TRIBUNALE DI L'AQUILA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE
Dr.ssa Antonella CAMILLI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado promossa, con atto di citazione ritualmente notificato, passata a decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c., all'udienza del 9 luglio 2025, con termini ridotti a giorni 20 per il deposito delle comparse conclusionali ed ulteriori giorni 20 per il deposito delle memorie di repliche e vertente
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Carlotta Ludovici, del foro di L'Aquila, ed elettivamente Parte_1
domiciliata nel suo studio, in virtù di procura estesa in calce al foglio separato dell'atto di citazione.
attrice
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Gianluca Del Cimmuto ed elettivamente domiciliato in CP_1
L'Aquila, presso il suo studio, in virtù di procura ad litem estesa in calce alla comparsa di costituzione risposta.
convenuta
NONCHE'
, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Flavio Rota, Controparte_2
del foro di Bergamo, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in virtù di procura ad litem estesa a margine della comparsa di costituzione e risposta.
chiamata in causa CONCLUSIONI
Parte attrice: di cui in atti;

parte convenuta: di cui in atti
parte chiamata in causa: di cui in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio al fine di Parte_1 CP_1
ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non, subiti a causa della presenza di gravi difetti nell'immobile di cui è proprietaria.
In particolare, esponeva che con rogito del 27 ottobre 2017 aveva acquistato dalla parte convenuta l'immobile sito in L'Aquila, distinto NCT del comune di L'Aquila, al foglio 63, part.lla n. 1578 sub. 2; dunque, durante la stagione invernale 2020-2021 la pavimentazione in parquet aveva iniziato a macchiarsi ed alcune doghe si erano sollevate, tanto da incidere sulla fruibilità dell'abitazione.
Pertanto, soltanto in data 26 agosto 2021 aveva acclarato la causa dei vizi e li aveva subito contestati alla parte venditrice.
Instauratosi ritualmente il contraddittorio la parte convenuta, in primis, chiedeva la chiamata in causa della società società che aveva fornito il parquet, da cui essere manlevata in caso di condanna;
Controparte_3 dunque, eccepiva la prescrizione e la decadenza della garanzia per i vizi, atteso che l'immobile era stato venduto il 27 ottobre 2017, mentre la denuncia per i vizi era stata inoltrata soltanto in data 13.09.2021 e ricevuta in data 17.09.2021.
Concludeva, pertanto, per il rigetto della domanda contestando la qualificazione giuridica della domanda ai sensi dell'art. 1669 c.c., posto che, nella specie, i difetti non potevano essere ritenuti gravi, ma causati da una errata manutenzione del parquet, ascrivibile esclusivamente alla parte attrice.
Costituitasi la terza chiamata in causa, in primis, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto in data 18.12.2013 aveva venduto 100 metri quadri di parquet alla società e, con successivo Parte_2 atto del 22 aprile 2015, ulteriori 17 metri quadrati, per cui il rapporto negoziale si era instaurato tra la convenuta e quest'ultima società.
In ogni caso, eccepiva la prescrizione dell'azione per la garanzia dei vizi della cosa compravenduta, per decorrenza dei termini previsti dalla legge. Orbene, l'attrice ha invocato la garanzia che tutela dai vizi del bene compravenduto come disciplinata dall'art. 1669 c.c. .
Tale azione prevede un termine di prescrizione di dieci anni dalla consegna dell'opera da parte dell'appaltatore; tale disciplina si applica anche alla vendita di beni immobili, in tutti i casi in cui il difetto sia grave, tanto da rendere il bene non funzionale e da comprometterne nel tempo il godimento.
Ciò detto, risulta necessario esaminare, in via preliminare, l'eccezione di prescrizione sollevata dalla parte convenuta nella comparsa di costituzione e riposta ed a tal fine è dirimente la qualificazione giuridica della domanda azionata dalla parte attrice.
Orbene, dall'esame della relazione tecnica espletata nel corso del giudizio, redatta con scrupolo e rigore scientifico, e le cui conclusioni sono pienamente condivisibili da questo giudice, emerge chiaramente che i difetti della pavimentazione in parquet non sono tali da compromettere in modo considerevole il godimento dell'immobile.
In particolare, il CTU ha accertato la presenza di difetti della pavimentazione in parquet, così concludendo:
”il parquet presenta in più punti fessurazione dello strato nobile, perdita di colorazione, macchie sparse e nodi non stuccati, oltre ad un distacco che supera il centimetro in corrispondenza di alcuni tramezzi, come, molto evidente, ad esempio, in cucina”.
Inoltre, ha accertato che sia la fornitura del materiale che la posa in opera dello stesso non hanno inciso su tali difetti, ovvero ha affermato che : “il materiale utilizzato per la realizzazione della pavimentazione in parquet è di buona qualità (come si evince dalla scheda informativa del prodotto) e non presentava difetti di fabbrica i quali, altrimenti, si sarebbero palesati al momento della posa o comunque nei primissimi anni di utilizzo;
non sono stati riscontrati errori di posa in opera”;
Pertanto, il CTU ha accertato la causa di tali difetti e vizi:” sono stati causati da: mancanza di un'adeguata manutenzione straordinaria (periodica) che lo specifico tipo di parquet richiede obbligatoriamente;
assenza di un'adeguata pulizia ordinaria per ciò che riguarda il normale utilizzo;
assenza di adeguate condizioni termoigrometriche interne all'appartamento”.
Il CTU ha escluso che tali vizi e difetti abbiano inciso in modo significativo sul godimento dell'immobile, tanto che per eliminarli non risulta necessario alcun intervento straordinario, come sarebbe stato quello relativo alla sostituzione dell'intera pavimentazione, ovvero ha così concluso:” i difetti rilevati sul parquet dell'appartamento della sig.ra non incidono in alcun modo negativamente ed in modo Pt_1
considerevole sul godimento dell'immobile e non ne compromettono in alcun modo la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica”. “Tali difetti possono essere eliminati in maniera efficace senza ricorrere alla sostituzione di tutta la pavimentazione dell'immobile dell'attrice”.
Dunque, per la eliminazione dei vizi, il CTU ha indicato una sequenza di operazioni di manutenzione ordinaria, per la cui esecuzione è previsto soltanto lo spostamento della mobilia, posto che non implicano interventi strutturali sulla pavimentazione dell'immobile, ovvero ha accertato che: ”per eliminare i vizi ed i difetti riscontrati, sarà necessario procedere con le seguenti lavorazioni: Pulizia del parquet con aspirapolvere;
pulizia accurata con detergenti deceranti specifici per parquet oliati in modo da eliminare residui di precedenti trattamenti. Nel caso specifico, essendo i segni della spazzolatura abbastanza sporchi, potrebbe essere necessario il ricorso alla mono spazzola per una pulizia più profonda;
Semi levigatura
(levigatura leggera con carta abrasiva a grana fine) per eliminare i graffi superficiali e e spazzolatura del parquet;
Pulizia della superficie con aspirapolvere e successivamente un panno umido in modo da rimuovere la polvere prodotta con la levigatura e predisporre la superficie per il trattamento finale;

Stuccatura di nodi e piccoli buchi con bastoncini di cera per legno, preferibile allo stucco epossidico in quanto questo con i movimenti naturali del legno potrebbe saltare via o sollevarsi nel corso del tempo.
Applicazione della finitura protettiva sul parquet che sia vernice o olio. La vernice offre una protezione robusta e duratura, ed è disponibile in vari gradi di lucentezza, inclusi opaco, semilucido e lucido. Gli oli, invece, penetrano nel legno, nutrendolo dall'interno e conferendogli una finitura naturale. Nel caso specifico il parquet è con finitura oliata per cui sarebbe opportuno mantenere questa finitura.” “Le operazioni sopra elencate devono essere eseguite in assenza di mobilio in modo da garantire un risultato uniforme sull'intera superficie pavimentata pertanto è necessario rimuovere tutti gli arredi prima della fase 1 e riposizionarli solo al termine della fase 6”.
Ad ogni buon conto, il CTU ha quantificato il costo per la eliminazione dei difetti nella misura di euro €
18.448,06 oltre IVA, ovvero ad euro 22.506,63 inclusa IVA al 22%.
Orbene, come è noto l'orientamento consolidato della Suprema Corte ritiene applicabile l'art. 1669 c.c. anche in tema di compravendita di beni immobile nei confronti del venditore, anche quando i lavori siano appaltati ad un terzo.
Senonché, nel caso di specie, i vizi alla pavimentazione in legno non sono gravi, posto che il CTU ha accertato che i difetti accertati non hanno inciso e non potevano in alcun modo incidere sulla funzionalità dell'abitazione e, quindi, sul godimento dell'immobile.
Infatti, il CTU ha escluso che il vizio sia stato causato da difetti di progettazione e di esecuzione del piano di posa del pavimento, per cui all'esito dell'evidenza probatoria non sono emersi elementi per poter affermare che il piano di calpestio risultava e risulta pericoloso, né che ha inciso sulla funzionalità dell'immobile ovvero di immobili sottostanti.
A questo riguardo vanno richiamanti gli insegnamenti della Suprema Corte, secondo cui “In materia di garanzia per vizi dell'opera, ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, costituiscono gravi difetti che compromettono la funzionalità e l'abitabilità dell'immobile le deficienze costruttive consistenti in lesioni sulle piastrelle, avvallamenti e schiacciature diffusi sulla pavimentazione dovuti al cedimento del sottofondo, in quanto tali vizi riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica secondo la sua intrinseca natura. La gravità dei vizi non può essere esclusa dalla circostanza che il pavimento rimanga comunque praticabile, poiché rileva l'incidenza negativa sulla funzionalità complessiva dell'appartamento e la conseguente menomazione del godimento dell'immobile. I difetti che interessano il sottofondo della pavimentazione non possono essere qualificati come meramente estetici quando comportano lesioni strutturali che si manifestano attraverso crepe, cavilli e cedimenti del massetto, anche se limitati numericamente rispetto alla superficie complessiva, purché derivino da tecniche costruttive inadeguate o difformi dalle specifiche contrattuali. La valutazione della gravità dei vizi deve essere condotta considerando l'insieme delle problematiche riscontrate
e la loro origine strutturale, non limitandosi al mero conteggio quantitativo degli elementi danneggiati.
Quando i vizi della pavimentazione derivano da difetti del sottofondo, il rifacimento integrale della pavimentazione costituisce l'unico rimedio idoneo ed indispensabile per eliminare definitivamente i difetti, non essendo sufficiente la sostituzione delle singole piastrelle lesionate senza procedere preliminarmente all'esecuzione di un nuovo sottofondo. La necessità dell'intervento integrale sussiste anche quando il consulente tecnico d'ufficio abbia qualificato tale soluzione come meramente opportuna anziché indispensabile, purché emerga dalle risultanze tecniche l'inefficacia di interventi riparatori settoriali e la natura strutturale del problema che coinvolge l'intero sistema pavimento-sottofondo. (ex multis Cass. Civ. n.
12943/2017)
Inoltre, “i vizi che danno luogo alla garanzia prevista dalla norma non sono solo quelli che incidono sulla stabilità, funzionalità e abitabilità dell'edificio determinandone la rovina o il pericolo di rovina, ma anche quelli che, pur riguardando elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti), compromettono la funzionalità dell'opera e ne menomano il godimento in modo considerevole. Per configurare la responsabilità ex art. 1669 c.c. è necessario che i difetti costruttivi, anche se relativi a elementi non strutturali, incidano negativamente e in misura apprezzabile sulla normale utilizzazione del bene secondo la sua destinazione economica e pratica, pregiudicandone in modo grave la funzionalità globale. Non integrano pertanto i presupposti della norma vizi di lieve entità come crepe millimetriche nell'intonaco, modesti rialzi di listelli del parquet, rottura di alcune lastre di pavimentazione o aloni da pregresse infiltrazioni, quando tali difetti, per natura ed estensione, non compromettono in modo significativo il godimento dell'immobile e sono eliminabili con ordinari interventi di manutenzione e riparazione. La valutazione della gravità dei vizi ex art. 1669 c.c. richiede un accertamento in concreto della loro effettiva incidenza sulla funzionalità e abitabilità dell'immobile, non essendo sufficiente la mera sussistenza di difetti costruttivi se questi non determinano una sensibile riduzione del normale godimento del bene nella sua globalità”.(Corte d'Appello Roma n. 4289 del 17.09.2020)
In conclusione, nel caso di specie, il difetto al pavimento ligneo non può essere considerato grave in quanto il CTU ha escluso che tali vizi pregiudicano il godimento e la funzionalità dell'immobile, per cui il difetto accertato dal CTU non può integrare gli estremi della rovina e dei difetti di cui all'art. 1669 c.c., sia con riferimento alle cause, che per quanto riguarda gli interventi necessari per la sua rimozione.
Da ciò consegue che la domanda azionata dalla parte attrice deve essere qualificata ai sensi dell'art. 1495
c.c., atteso che scaturisce dalla garanzia dei vizi che il legislatore riconosce al compratore di un bene immobile, come prevista dall'art. 1492 c.c..
Orbene, applicando la disciplina prevista dall'art. 1495 comma 2° c.c., il diritto del compratore alla garanzia per i vizi della cosa venduta, si prescrive, in ogni caso, in un anno della consegna del bene compravenduto.
Nel caso di specie, risulta per tabula che l'immobile è stato venduto con rogito notarile del 27.10.2017, ma la parte attrice ha denunciato il vizio soltanto in data 13.09.2021 e, quindi, oltre il termine di un anno previsto dalla legge.
Pertanto, la domanda non risulta meritevole di accoglimento, atteso che il diritto della parte attrice risulta prescritto.
Le spese del giudizio tra la parte attrice e la parte convenuta, nonché il costo della CTU, devono seguire la soccombenza della parte attrice e sono liquidate nella misura indicata nel dispositivo.
Le spese di lite tra la parte convenuta e la parte chiamata in causa possono essere compensate, atteso che la parte attrice ha agito ai sensi dell'art. 1669 c.c. e non ha esteso la domanda nei confronti del terzo chiamato in causa.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del GOP Dr.ssa Antonella CAMILLI, definitivamente giudicando sulla causa civile promossa, con atto di citazione ritualmente notificato da Parte_1
nei confronti di nonché , ogni diversa istanza, eccezione, deduzione CP_1 Controparte_2
disattesa e respinta, così decide:

1. Respinge la domanda;

2. Condanna la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese del presente giudizio, che liquida in euro 2.700,00, oltre accessori per legge previsti;

3. Pone a carico definitivo della parte attrice le spese della CTU.

4. Compensa le spese di lite tra la parte convenuta e la parte chiamata in causa.
L'Aquila 1° ottobre 2025 il GOP
Dr.ssa Antonella CAMILLI